（2016）鲁0283民初493号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-09-27

案件名称

平度万科置业有限公司与宫帅帅商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

平度市人民法院

所属地区

平度市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

平度万科置业有限公司,宫帅帅

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

山东省平度市人民法院民事判决书（2016）鲁0283民初493号原告：平度万科置业有限公司。法定代表人：周应杰。委托诉讼代理人：朱红娟。被告：宫帅帅，农村居民。现下落不明。原告平度万科置业有限公司（以下简称万科公司）与被告宫帅帅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平度万科置业有限公司的委托诉讼代理人朱红娟到庭参加诉讼。被告宫帅帅经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平度万科置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除2012年12月17日原、被告双方签署的编号为201200173679的《青岛市商品房预售合同》；2、判令被告配合原告办理该合同撤销网签备案手续；3、判令被告向原告支付违约金人民币50000元；4、判令被告偿还原告代其向青岛银行海尔路支行支付的款项500000元及自垫付之日至实际还款之日期间日万分之五的垫款利息；5、判令被告向原告返还平度市北后巷子路17号万科城1.1期2号楼1单元16层1604户房屋；6、判令被告按照每月总房价款1%的标准向原告支付房屋使用费；7、判令被告赔偿原告因解约产生的律师费损失20000元；8、判令上述第3、4、6、7项诉讼请求款项应从合同解除后原告应返还被告的已付购房款中优先扣除；9、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由��2012年12月17日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由被告购买原告开发的位于平度市北后巷子路17号万科城1.1期2号楼1单元16层1604户房屋，购房款总额为728936元，原、被告约定的付款方式为银行按揭贷款方式。后被告向青岛银行海尔路支行申请商业贷款，原告为其贷款还款承担担保责任；但被告在办理贷款手续后，未按期向贷款银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，严重侵害了原告合法权益。为此，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告宫帅帅未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《青岛市商品房预售合同》（编号：201200173679）一份，证明：①、原、被告于2012年12月17日就平度市北后巷子路17号万科城1.1期2号楼1单元16层1604户房屋（以下简称涉案房屋）签订《青岛市商品房预售合同》（以下简��《预售合同》）。②、根据《预售合同》第三条及附件一，涉案房屋总价款为728936元，其中青岛银行按揭贷款510000元。③、补充协议第十条第4款约定，如因宫帅帅原因导致贷款机构从万科公司处扣款，宫帅帅必须自扣款之日起5日内归还万科公司代还款项；若宫帅帅超过90日仍未归还万科公司代还款项，应支付代还款项10%的违约金，同时万科公司还有权解除合同。若因宫帅帅原因导致万科公司向贷款机构支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任，宫帅帅应向万科公司赔偿，且万科公司有权从宫帅帅已付款中优先扣除。④、补充协议第三十六条第2、3款约定，宫帅帅应在合同解除后7日内配合万科公司办理注销合同网签备案手续；宫帅帅除应按照约定承担违约责任外，对于万科公司因此所遭受的损失（包括但不限于��同解除及撤销合同备案过程中所发生的诉讼或仲裁费用、律师费、公证费、手续费及其他第三方收费），买受人应据实予以赔偿。⑤、补充协议第三十九条约定，万科公司按照合同约定联系地址以特快专递方式向宫帅帅发出书面通知的，则通知发出后第二日即视为已有效送达。宫帅帅所预留的送达地址为：平度人民路138-10号，电话151××××4495。2、收款通知单2份、POS签购单5份、个人借款凭证1份，证明：宫帅帅于2012年12月3日支付购房诚意金20,000元，于2012年12月15日支付剩余首付款198,936元，于2012年12月25日通过银行贷款方式支付剩余购房款510,000元；万科公司已经收到上述购房款项合计人民币728,936元。3、青岛市崂山区人民法院（2014）崂民二商初字第723号《民事判决书》一份，证明：2012年12月25日，青岛银行股份有限公司海尔路支行（以下简称“贷款银行”）与宫帅帅签订编号为青岛银（海尔）个房借字（2012）第（131）号《个人购房担保借款合同》，宫帅帅向贷款银行借款51万元用于购买涉案房屋；借款期限自2012年12月25日至2032年12月25日止；万科公司在宫帅帅办妥贷款银行为抵押权人的现房抵押登记手续前，提供阶段性保证担保。因宫帅帅逾期还款，崂山法院判令解除上述《个人购房担保借款合同》，宫帅帅、戈平安、宫鹏飞应偿还借款本金476533.56元及利息、罚息；万科公司就上述债务的履行承担连带清偿责任。案件受理费8726元、保全费3120元、公告费600元应由宫帅帅、戈平安、宫鹏飞、万科公司承担。4、青岛市崂山区人民法院（2015）崂执字第1155-1号《执行裁定书》一份、青岛银行电子回单一份，证明：根据（2014）崂民二商初字第723号《民事判决书》，贷款银行申请崂山法院强制执��，崂山法院于2015年10月15日自万科公司在贷款银行的账户划扣了案款50万元。5、《关于偿还垫付银行款项的函》邮寄退件和《解约函》邮寄退件各一份，证明：万科公司承担保证责任后，于2015年11月24日向宫帅帅邮寄了《关于偿还垫付银行款项的函》；该函件因留交超过期限被退回。因宫帅帅未偿还万科公司垫付银行款项，万科公司于2015年3月31日向宫帅帅发出《解约函》，解除了《预售合同》；该函件因原址查无此人被退回。6、《交付使用通知书》、《客户物品签收单》各一份，用以证明：涉案房屋已经于2015年3月12日交付给宫帅帅。7、《委托代理合同》、律师费发票、中国农业银行《客户收付款入账通知》各一份，证明：万科公司因本案已经产生律师费损失2万元。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下��2012年12月17日，原告平度万科置业有限公司(甲方)与被告宫帅帅(乙方)签订备案号为201200173679的《青岛市商品房预售合同》一份，该合同同时含附件6份、补充协议1份。《预售合同》第二条约定，乙方向甲方购买平度市北后巷子路17号万科城1.1期2号楼1单元16层1604户房屋，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为114.8平方米，其中套内建筑面积为90.29平方米、公用分摊建筑面积为24.51平方米。该房屋建筑层高为2.8米。第三条约定，乙方购买该房屋的每平方米建筑面积单价为6349.62元，总价款暂定为728936元。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之十计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。第二十六条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十一条约定，本合同登记备案后，如发生协议解除预售合同的事实之日��30天内，双方持该解除合同的书面文件到平度市房产管理中心办理注销本合同登记备案的手续。《预售合同》的附件一《付款方式和付款期限》约定，付款方式为银行按揭贷款。(一)基本条款：乙方按以下方式向甲方支付本合同第三条约定的合同总价款728936元：首付款218936元(含定金20000元)，乙方于2012年12月17日前存入本合同指定账户；贷款510000元，乙方以银行按揭贷款方式，于2012年12月17日将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛银行，放贷机构于2012年12月24日前将贷款存入本合同指定账户。《预售合同》的补充协议第十条第四款约定，因买受人办理银行按揭贷款，出卖人就买受人贷款向银行提供担保的，在出卖人保证期间，如因买受人原因，导致贷款机构从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须自扣款之日起5日内归还出卖人代还款��，并按以下方式承担违约责任：…（3）买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同…如因买受人原因导致贷款机构解除与买受人之间的银行按揭贷款协议或借款合同，出卖人亦有权解除合同，买受人应向出卖人支付违约金，同时按照本协议第十条第4项第（3）款关于解除合同的约定进行处理。若因买受人原因导致出卖人向贷款机构支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任，买受人应向出卖人赔偿，出卖人有权从买受人已付款中优先扣除。补充协议第三十六条约定，…若合同及本补充协议根据法律规定或合同及本协议的约定被解除的，买受人应在合同解除后7日内与出卖人共同到商品房所在地房地产管理部门办理注销合同登记备案的全部��续，否则每迟延一日买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之五的违约金。若因买受人违约导致合同或本协议解除的，则买受人除应按照合同及本协议相关约定承担违约责任外，对于出卖人因此所遭受的损失（其包括但不限于买受人在合同及本补充协议解除及撤销合同备案过程中所发生的诉讼或仲裁费用、律师费、公证费、手续费及其他第三方收费），买受人应据实予以赔偿…补充协议第三十九条约定，双方当事人之间的通讯联络以本条款所载明的通讯地址除本补充协议另有约定外，《预售合同》及本补充协议中，书面通知的送达方式为挂号信或特快专递通知；采用上述方式通知的，以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达时间；即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均以挂号信或特快专递发出的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日��送达日。因一方提供的联系地址不准确或地址变更而导致其未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担。任何向出卖人发送的通知或短信应发送至地址：青岛市东海西路5号甲华银大厦12层，电话：0532-8825****。任何向买受人发送的通知或短信应发送至地址：平度市人民路138-10号，电话：151××××4495。上述合同签订后，被告于2012年12月3日支付购房诚意金（定金）20000元，于2012年12月15日支付剩余首付款198936元。2012年12月25日，被告与青岛银行股份有限公司海尔路支行(以下简称“青岛银行”)及原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向青岛银行申请贷款51万元用于购买住房，借款期限自2012年12月25日至2032年12月25日止。原告为该笔借款提供阶段性保证担保，担保范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用以及借款人应向贷款人支付的其他款项。被告提供涉案房产作为抵押担保。2012年12月25日，青岛银行依约向被告指定账户发放借款510000元，该笔借款已存入原告的账户。因被告怠于偿还银行贷款，青岛银行追索未果，诉至青岛市崂山区人民法院。2015年4月25日，青岛市崂山区人民法院作出(2014)崂民二商初字第723号民事判决：1、解除青岛银行与被告在2012年12月25日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告于该判决生效之日起十日内偿还青岛银行借款本金476533.56元及利息、罚息(利息、罚息按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定计算至该判决确定的给付之日)；3、青岛银行对涉案房产享有优先受偿权；4、原告对上述债务承担连带清偿责任，在承担责任后，原告可向被告追偿。该判决生效后，2015年10月25日，青岛市崂��区人民法院作出(2015)崂执字第1155-1号执行裁定书，扣划了原告在青岛银行账户上的存款500000元。2015年11月24日，原告以EMS特快专递方式向被告预留地址发出《关于偿还垫付银行款项的函》，该特快专递因留交超过期限被退回。该《关于偿还垫付银行款项的函》的主要内容为：根据双方合同约定以及青岛市崂山区人民法院作出(2014)崂民二商初字第723号民事判决书、(2015)崂执字第1155-1号执行裁定书，请被告在接函后5日内归还原告代为偿付的款项500000元，并支付违约金50000元。2016年3月31日，原告以EMS特快专递方式向被告预留地址发出《解约函》，该特快专递因原址查无此人被退回。该《解约函》主要内容为：根据双方合同约定以及青岛市崂山区人民法院作出(2014)崂民二商初字第723号民事判决书、(2015)崂执字第1155-1号执行裁定书，现通知被告：1、原告与被告签��的购房合同已经解除，请被告在接到解约函后10日内配合原告办理撤销网上签约备案手续；2、被告立即偿付500000元；3、支付违约金50000元；4、上述款项将在合同解除后从被告已付购房款中直接扣除，剩余款项在购房合同撤销网签备案手续后归还。2015年12月28日，原告与山东琴岛律师事务所签订民商事诉讼委托代理合同，约定由该律师事务所指派朱红娟、戚永鑫律师为原告与被告商品房预售合同一案的诉讼代理人，原告支付代理费20000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告就涉案房屋签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合��的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”具体到本案中，补充协议第十条第4款第3项约定，买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同。原告提交的(2014)崂民二商初字第723号民事判决书、(2015)崂执字第1155-1号执行裁定书以及青岛银行电子回单，足以证实因被告未按时偿还银行贷款，导致银行从原告处扣款，且被告至今仍未归还原告代还款项的事实。因此，根据该补充协议的约定，解除的条件成就，原告有权解除合同。故对于原告主张解除《青岛市商品房预售合同》并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体到本案中，原告向青岛市崂山区人民法院支付（2014）崂民二商初字第723号案件的执行案款500000元中，除执行费用7044元外，系原告为被告承担的连带清偿责任，被告应向原告偿还。故被告应偿还原告垫付款492956元（500000元-7044元）。原告主张的代付款中包含的执行费用7044元，系因原告拒不履行生效判决而产生的费用，与被告无关，原告不能要求被告承担该费用。故对其该项请求中的执行费用，本院不予支持。利息属于法定孳息，利息给付并非商品房预售合同给付的本来目的，而是商品房预售合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其利息损失，不应一并主张，故对于原告主张被告偿还原告代付款项利息的请求，本院不予支持。原、被告双方已在补充协议第十条第4款第3项中对违约金的计算方式做出了约定，应依约履行。原告为被告代为偿还的合理垫付款应为492956元，根据双方约定的违约金计算方式（代还款项的10%），二被告应支付原告违约金49295.6元（492956元×10%）。原告主张的律师费20000元，系其因本次纠纷的合理性支出，且双方在补充协议第三十六条中对此已有约定，故对于原告的该项主张，本院予以支持。原告主张的房屋使用费58315元，因原告没有提供证据证明被告已经实际占有使用涉案房屋，对于被告的占有使用情况本院无法核实，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张上述款项从原告应返还被告的已付房款中优先扣除，符合双方在补充协议第十条第四款第三项��约定，本院予以支持。原告应返还被告的款项共计728936元（20000元+198936+510000元），被告应支付原告的款项共计562251.6元（492956元+49295.6元+20000元），二者兑除后，原告应返还被告166684.4元（728936元-562251.6元）。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告平度万科置业有限公司与被告宫帅帅就平度市北后巷子路17号万科城1.1期2号楼1单元16层1604户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》（备案号为201200173679），被告宫帅帅于本判决生效后十日内协助原告办理上述商品房预售合同的撤销网签备案手续��二、被告宫帅帅于本判决生效后十日内返还原告平度万科置业有限公司位于平度市北后巷子路17号万科城1.1期2号楼1单元16层1604户房屋一套。三、被告宫帅帅向原告平度万科置业有限公司支付违约金49295.6元。四、被告宫帅帅向原告平度万科置业有限公司返还垫付款492956元。五、被告宫帅帅赔偿原告律师费损失20000元。六、上述判决第三至五项，原告平度万科置业有限公司从被告宫帅帅的已付购房款扣除后，于本判决生效后十日内返还被告宫帅帅人民币166684.4元。七、驳回原告平度万科置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10151元，保全费4165元，公告费600元，合计14916元，由被告宫帅帅负担13206元，由原告平度万科置业有限公司负担1710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　于端尧人民陪审员　　王京先人民陪审员　　石修霞申请执行期限为履行期届满二年内提出二○一六年八月二十二日书记员王镇关注公众号“”