（2016）桂0602民初951号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-11-17
案件名称
毛晓鑫、胡力苏等与广西军通投资有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛晓鑫,胡力苏,广西军通投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初951号原告：毛晓鑫，男，1988年7月8日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市柯城区，原告：胡力苏，1970年11月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市柯城区，以上两原告共同委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所实习律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人黄志刚，该公司总经理。委托代理人彭广明，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：李逢锦，该公司总经理。原告毛晓鑫、胡力苏与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡力苏及两原告的共同委托诉讼代理人李昆林、李植善，被告军通公司的委托诉讼代理人彭广明到庭参加诉讼，被告富乐华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛晓鑫、胡力苏向本院提出诉讼请求：1确认两原告与被告军通公司签订的编号为1-2-13A02的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》(以下简称《建房合同书》)无效；2.被告军通公司返还两原告购房款127181元及利息20140.80元（按中国人民银行同期贷款利率5.25%计算，自2013年4月15日起暂计至2016年4月20日，余下利息计算至清偿之日止）；3.被告富乐华公司就上述购房款127181元及利息20140.80元承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年，被告富乐华公司开发建设案涉商品房并委托被告军通公司预售。原告于2013年4月23日与被告军通公司签订《建房合同书》，购买被告富乐华公司开发的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心2号楼13A层02号房并向被告军通公司共支付购房款127181元。原告经向房管部门咨询，被告富乐华公司未取得预售许可证销售房屋，依法《建房合同书》应属无效。经多次与两被告交涉，两被告拒绝返还原告已支付的购房款。被告军通公司辩称，《建房合同书》是有效的，原告明知其不是开发商而通过参加职工市场运作参与建房，并约定待案涉商品房取得预售资格后再签订《商品房买卖合同》。如果将《建房合同书》认定为商品房预售合同，而原告是在明知其未取得《商品房预售许可证》情况下销售房屋还与其签订合同，双方都有过错，利息不应得到支持。被告富乐华公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月23日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》（编号：1-2-13A02），约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心2栋13A层02号房，建筑面积为73.32平方米，每平方米单价为5782元，总金额为423936元；交房日期为2016年6月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起15日内补齐至合同总房款30%的房款为77181元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，再交付合同总房款20%的房款为84787元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司分别于2013年4月15日、2013年4月23日、2013年6月21日向原告出具三张《收据》，表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼13A02号房合作建房定金2万元（编号为2021509）、定金3万元（编号为3204623）、30%合作建房款余款77181元（编号为2134973），上述款项合计127181元。2016年4月29日，原告就退房退款事宜向本院起诉。另查明，被告军通公司与被告富乐华公司就案涉商品房存在代理销售关系。案涉商品房在被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。关于原告要求被告军通公司返还购房款127181元并赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，根据本院已查明的事实，被告军通公司共收取原告购房款项127181元，被告军通公司应返还其收取原告购房款并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题，结合原告的诉讼请求以及原告未举证证明其付款的具体时间，利息应以被告军通公司出具《收据》的具体时间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算分段分别计算至付清之日止。关于被告军通公司与富乐华公司是承担共同责任还是连带责任的问题。经查，本院已生效判决对被告富乐华公司与被告军通公司就涉案商品房所在的地块存在代理销售关系作出认定，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告毛晓鑫、胡力苏与被告广西军通投资有限公司签订的编号为1-2-13A02的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告毛晓鑫、胡力苏支付的购房款127181元并赔偿利息损失（利息以2万元为基数，自2013年4月15日起；以3万元为基数，自2013年4月23日起；以77181元为基数，自2013年6月21日起按照中国人民银行同期贷款利率分别分段计算至付清之日止）；三、驳回原告毛晓鑫、胡力苏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3246元（原告毛晓鑫、胡力苏已预交），由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费3246元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李明娟人民陪审员 苏丕雄人民陪审员 韦廷华二〇一六年八月二十二日书 记 员 罗艺文相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”