（2016）粤03民终1697号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-11-14

案件名称

王中燕、刘熠与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王中燕,刘熠,中原地产代理（深圳）有限公司,中国建设银行股份有限公司深圳市分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2016)粤03民终1697号上诉人（原审原告，反诉被告）：王中燕，男，汉族，1984年11月6日出生。委托诉讼代理人：张新华，广东启仁律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：刘熠，男，汉族，1983年2月20日出生。委托诉讼代理人：包莉萍，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东煜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：付代广，男，汉族，1992年5月22日出生，系该公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。负责人：王业，行长。委托诉讼代理人：马力，广东邦罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁书，广东邦罡律师事务所实习律师。上诉人王中燕、刘熠与原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区民法院（2015）深南法民三初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王中燕上诉请求：一、撤销(2015)深南法民三初字第510号民事判决；二、判令刘熠继续履行双方签订的《二手房买卖合同》的相关义务，尽快办理涉案房产的赎楼手续及配合王中燕办理涉案房产的递件过户手续；三、判令刘熠向王中燕支付逾期履行《二手房买卖合同》的违约金人民币30690元。（按转让成交价每日万分之五的标准计算，自2015年5月4起暂计至2015年6月4日止计30日）；四、判令建设银行配合办理赎楼（解除抵押）手续；五、判令驳回刘熠全部反诉请求；六、本案所有诉讼费用由刘熠承担。上诉的事实与理由：一、刘熠要求解除合同无事实依据。1、刘熠主张王中燕因征信存在问题无法取得贷款承诺函，事实上，王中燕征信根本不存在问题，王中燕已经提交了中国人民银行出具的个人征信记录的证据。2、王中燕向按揭银行提交了符合银行要求的申请贷款的资料，至于银行什么时候出具贷款承诺函，并非王中燕能够控制，王中燕一直没有取得贷款承诺函并非王中燕存在过错。王中燕符合贷款的条件，银行没有出具贷款承诺函，其原因只能理解为是银行在审批王中燕贷款过程当中，刘熠要求解除合同，并且从担保公司处收回了赎楼的委托公证书，而导致了银行终止办理贷款手续。3、2015年5月3日，在银行尚无明确时间发放贷款承诺函的情况下，王中燕就已经向刘熠表示愿意一次性付款，刘熠可以实现一次性足额收到房款的卖房目的。4、2015年4月28日，刘熠发函要求王中燕2015年5月1日前补齐首付款或一次性补齐剩余楼款以继续履行合同，该刘熠的意思表示与上述王中燕愿意一次性付款的意思表示一致，双方以共同的意思表示变更了付款方式，一审法院认为：“因双方合同约定的付款方式为向银行按揭贷款，原告未举证证明双方就付款方式协商一致”是错误的。5、刘熠2015年4月28日发函催告王中燕2015年5月1日前补齐首付款或一次性补齐剩余楼款，催告的时间连同邮寄的时间在内，仅仅3天的时间；在王中燕尚未签收该函的情况下，刘熠2015年5月3日再次发函告知王中燕解除合同。刘熠催告期限仅为3天明显不合理。6、一审法院认为王中燕未证明其当时具有一次性付款的能力是错误的。根据当时的情形，王中燕目的就是买房，王中燕既然于2015年5月3日表示愿意一次性付款，就肯定有付款能力。刘熠2015年4月28日发函要求王中燕一次性付款，但当王中燕表示愿意一次性付款时刘熠却反悔，直接要求解除合同，王中燕在此时证明自己有一次性付款的能力已是既无必要也无意义。如果刘熠不反悔，愿意继续履行合同，王中燕表示愿意一次性付款后，接下来的应当做的事情就是王中燕准备好一次性付款的资金，双方同时去银行撤销原首付款的资金监管协议，将王中燕准备好的资金，连同原监管的首付款一起，重新做资金监管协议，而并非王中燕于2015年5月3日表示愿意一次性付款的当时就需要自己证明具有一次性付款的能力。二、刘熠要求解除合同无法律依据。一审法院认为王中燕构成根本违约属于主观臆断，没有客观标准，明显与我国法律及司法解释相违背。1、根据我国《合同法》第九十四条规定，根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同的制度。设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，稳定社会经济关系，最大限度地实现合同的社会价值。该法律条文在规定根本违约的时候，确立了判定是否根本违约的标准是“不能实现合同目的”。究竟什么是“不能实现合同目的”，就本案而言，王中燕的合同目的是要买房，刘熠的合同目的是足额收取房款，本案的具体情况是，王中燕要买房，愿意一次性支付房款，刘熠能够足额收取房款，刘熠合同目的完全能够实现，王中燕根本不存在根本违约的情形。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人一方有权解除合同的条件是，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。本案中，即使认定王中燕迟延支付购房款，根据该司法解释，刘熠有权解除合同的条件是，刘熠要求王中燕一次性付款的催告的合理期限应当是三个月，而刘熠给王中燕的催告期限仅为3天，且该3天还含有邮寄的时间在内，3天过后，在王中燕尚未签收该函的情况下，刘熠再次发函告知王中燕解除合同。刘熠的行为明显违反该司法解释。三、刘熠应当继续履行合同。l、刘熠在能够足额收取房款的合同目的完全能够实现的情况下，执意要解除合同，导致王中燕买房的合同目的不能实现，是刘熠根本违约。其原因是众所周知的事实，3.30政策实施后房价大幅上涨。2、王中燕有购房资格；王中燕愿意、且有能力一次性付款；第三人建设银行一审当庭表示愿意配合赎楼（注销抵押）。综上所述，刘熠要求解除合同无事实及法律依据，刘熠应当继续履行合同，恳请二审法院从促进交易和维护王中燕合法权益的角度出发，秉公审理本案，依法支持王中燕的上诉请求。针对王中燕的上诉，刘熠辩称：一、刘熠解除其与王中燕签订的《二手房买卖合同》并要求王中燕支付转让成交价20%的违约金有明确的事实、合同和法律依据。王中燕在上诉状中将当事人合同解除权片面、错误的理解为只有法定解除权，存在法律认识错误。二、王中燕无法取得申请按揭银行工商银行贷款承诺函和贷款，责任完全在王中燕，与刘熠无关，本案没有任何证据证明王中燕无法取得贷款承诺函和贷款与刘熠有关。三、刘熠与王中燕并未就变更付款方式进行任何协商，也未形成任何有效合意。四、根据涉案合同约定以及合同法第九十三条第二款之规定，刘熠本无必要在解除合同前向王中燕寄送履约催告函并给予王中燕一定的履行期，即有权立即解除合同。刘熠在解除合同前向王中燕寄送履约催告函并给予王中燕一定的履行期（从王中燕从2015年4月29日收到催告函到刘熠2015年5月4日解除合同，中间有5天时间），更显示刘熠履约的诚意。同时，如果按王中燕在上诉状中所述其当时有一次性付款的能力，那么该期限也是绰绰有余的。可见，王中燕根本无履约诚意，如果不是刘熠解除合同，王中燕肯定还会继续拖延。五、王中燕称刘熠是因为房价上涨才解除合同，完全是混淆事实、颠倒是非。事实上刘熠一直是按合同约定全面适当的履行自身义务，刘熠解除合同的原因是王中燕严重违反合同约定。但刘熠有理由相信房价上涨是王中燕（之前是中介，购买涉案房产就是用于炒房）在明知自身根本违约、实际无一次性付款能力的情况下，现不惜愿意一次性付款、虚构事实进行恶意诉讼的唯一理由。六、刘熠解除涉案合同告知函已于2015年5月4日进行了有效送达，涉案合同依法已于2015年5月4日解除。以上答辩意见，恳请合议庭予以采纳，依法驳回王中燕的全部上诉请求，支持刘熠的上诉请求。原审第三人中原地产述称：居间方已充分履行协助、通知等义务，不存在任何过错。原审第三人建设银行述称：请求二审法院在审理案件时依法保障建设银行的抵押权，建设银行将依照二审法院判决履行相应的义务。刘熠上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判王中燕向刘熠支付违约金人民币409200元。二、本案的一、二审诉讼费用均由王中燕承担。事实与理由：一、刘熠在一审主张的违约金人民币409200元有明确的合同依据，依法应予以全部支持。王中燕根据约定，本应在2015年3月15日前监管首期款，但王中燕直到2015年4月1日才存入监管首期款人民币355000元且直至本案庭审时，一直未取得贷款承诺函，根据涉案的《二手房买卖合同》第十条：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并有权要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金”之约定，王中燕依法应向刘熠支付本案转让成交价百分之二十的违约金即人民币409200元。二、一审判决将刘熠主张的违约金调低至10万元的理由，依法不成立。刘熠虽然未在合同签订的当日即2015年2月10日向担保公司出具赎楼的公证委托书，但本身不存在任何过错且没有给涉案交易造成任何实质性障碍。涉案合同签完后已是2015年2月10日的下午5点，刘熠即便在合同签完后即去公证处办理公证，也不可能在当日取得经公证的赎楼委托书，更不可能在当日向担保公司出具赎楼的公证委托书。根据交易惯例，赎楼的委托书是由担保公司提供的范本且亦是由担保公司预约公证处，然后通知卖方准备好材料去公证处办理公证，刘熠在接到中介通知后即配合担保公司办理了赎楼的公证委托书，其间王中燕也从未催促刘熠办理赎楼的公证委托书，刘熠在本案合同的履行过程中不存在任何过错。刘熠向担保公司出具赎楼的公证委托书是为了担保公司办理赎楼之用，而担保公司办理赎楼的前提是王中燕已办妥了首期款的监管。涉案合同约定王中燕应在2015年3月15日前监管首期款（实际王中燕直到2015年4月1日才监管首期款），而刘熠根据中介通知早在2015年3月5日就办妥了赎楼的公证委托书并将该委托书交给了担保公司，刘熠在2015年3月5日向担保公司出具赎楼的公证委托书并未给涉案交易造成任何实质性障碍。相反，王中燕在已根本违约且收到刘熠解除涉案合同函的情况下，为了获取不正当利益，混淆事实，仍向法院提起诉讼，妄图利用法院达到其不正当之目的，主观恶意十分明显。可以说，如果刘熠不发函解除涉案合同，王中燕会一直拖延支付购房款。综上，刘熠认为一审判决依据双方的履约情况、过错程度，将违约金由刘熠主张的人民币409200元调低至人民币10万元的理由，依法不能成立。为维护刘熠的合法权益，刘熠依法向二审法院提起上诉，恳请二审法院支持刘熠的上诉请求。针对刘熠的上诉，王中燕辩称：刘熠的上诉没有事实和法律依据，本案根本违约是刘熠，而不是王中燕。认定哪一方构成根本违约，关键在于房屋的买卖是否能够得到交易的完成，王中燕从来没有表示过不继续购买涉案房产，是刘熠基于房价在政策调整的前提之下大幅上涨构成根本违约，刘熠的上诉没有事实和法律依据。原审第三人中原地产述称：居间方已充分履行协助、通知等义务，不存在任何过错。原审第三人建设银行述称：请求二审法院在审理案件时依法保障建设银行的抵押权，建设银行将依照二审法院判决履行相应的义务。王中燕向一审法院起诉请求：1、刘熠继续履行双方签订的《二手房买卖合同》的相关义务，尽快办理涉案房产的赎楼手续及配合王中燕办理涉案房产的递件过户手续；2、刘熠向王中燕支付逾期履行《二手房买卖合同》的违约金30690元（按成交价每日万分之五的标准计算，自2015年5月4日起暂计至2015年6月4日）；3、刘熠承担诉讼费。刘熠向一审法院反诉请求：1、解除王中燕、刘熠签订的《二手房买卖合同》；2、王中燕向刘熠支付违约金409200元；3、王中燕承担诉讼费。一审法院经审理查明，深圳市南山区南油龙城路龙城花园大厦XX阁XX号房产（涉诉房产）于2008年4月29日登记至刘熠名下，登记建筑面积87.44平方米，房地产证号：XX**。该房产于2008年5月5日登记抵押给建设银行。2015年2月10日，在中原地产的居间下，王中燕、刘熠签订《二手房买卖合同》，约定：刘熠向王中燕出售涉诉房产，房产转让成交价为2046000元；王中燕在本合同生效当日向刘熠支付定金5万元，定金由双方约定的第三方监管，王中燕将定金支付给监管方或打入刘熠已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为刘熠已收讫定金；王中燕以向银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；王中燕须于2015年3月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以贷款承诺函为准）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号；王中燕须于2015年3月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在王中燕取得银行贷款承诺函且刘熠已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于银行赎出房产证两日内；涉诉房产处于抵押状态，王中燕同意刘熠委托担保公司融资担保赎楼，刘熠须于签署本合同当日与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，王中燕须协助刘熠办理；刘熠应当于收到除交楼押金外的全部楼款后两日内将涉诉房产交付王中燕；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金，此款在刘熠实际交付涉诉房产时进行结算；如王中燕未按照本合同约定的期限履行义务，刘熠有权要求王中燕以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如王中燕逾期履行超过五日，刘熠可解除合同并选择要求王中燕支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收王中燕已支付的定金；如刘熠未按照本合同约定的期限履行义务，王中燕有权要求刘熠以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如刘熠逾期履行超过五日，王中燕可解除合同并选择要求刘熠支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还王中燕已支付的定金；及其他条款。同日，王中燕、刘熠及中原地产签订《资金托管协议》，约定将定金5万元、交楼押金1万元交由中原地产托管。王中燕提交了付款凭条及刘熠出具的收款收据，证明其依约向刘熠支付了定金5万元。各方当事人确认定金中的1万元作为交楼押金托管于中原地产处。2015年3月5日，刘熠签署公证委托书，委托深圳市XX融资担保有限公司、雷X江等人进行赎楼等事项。王中燕、刘熠代理人雷X江、中国工商银行股份有限公司深圳南山支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款355000元委托工商银行南山支行监管，监管期限自款项划入监管账号之日起90日。上述协议落款日期处空白，王中燕主张协议签订于2015年3月16日，刘熠与中原地产均表示系2015年3月15日之前。王中燕提交了付款凭条，证明其于2015年4月1日存入监管资金355000元。2015年4月28日，刘熠向王中燕发出履约催告函，主张王中燕逾期监管首期款且一直未获得银行贷款承诺函，要求王中燕于2015年5月1日前提供剩余房款支付方案，补齐首期款或一次性补齐剩余楼款以继续履行合同。上述函件的运单详情显示邮件于2015年4月29日妥投，由他人签收；王中燕称于2015年5月6日才收到函件。2015年5月3日，刘熠向王中燕发出解除合同告知函，表示其发出履约催告函后，王中燕未与其进行协商，现解除合同、没收定金。上述函件的运单详情显示邮件于2015年5月4日妥投，由他人签收；王中燕否认收到上述函件。2015年5月28日，王中燕向刘熠发出履约催告函，主张刘熠迟延履行赎楼义务，王中燕已向银行申请贷款，但尚无结果，王中燕已于2015年5月3日向刘熠表示愿意一次性付款，刘熠却要求解除合同，无正当理由，故催告刘熠继续履行合同。王中燕提交了银行交易流水，拟证明截至2015年8月20日，其账户存款达238万余元，具备付款能力。庭审中，王中燕称其于2015年5月3日向刘熠表示愿意一次性付款，但未举证证明其在2015年5月3日具备一次性付款的能力。庭审中，原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向王中燕释明，王中燕申请法院调整刘熠诉请的违约金。原审法院认为，王中燕、刘熠签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。双方合同约定刘熠应于合同签订当日即2015年2月10日出具赎楼公证委托书、王中燕应于2015年3月15日前监管首期款。刘熠实际于2015年3月5日办理公证委托，王中燕在《二手楼交易资金监管协议》未对首期款的付款期限进行变更的情况下于2015年4月1日存入监管首期款355000元，双方均违反了合同约定，构成迟延履行。双方签订合同后直至本案庭审时，王中燕一直未取得贷款承诺函，其称于2015年5月3日向刘熠表示愿意一次性支付购房款，因双方合同约定的付款方式为向银行按揭贷款，王中燕未举证证明双方就变更付款方式协商一致，亦未证明其当时具备一次性付款的能力，故本案无法继续履行的原因在于王中燕，王中燕无法履行付款义务构成根本违约，刘熠有权行使合同解除权。王中燕否认收到刘熠发出的解除合同告知函，虽邮件投递结果显示为妥投，但系他人签收，刘熠未提交证据证明投寄地址系双方约定的王中燕送达地址，故原审法院确认上述解除合同告知函未产生解除合同的法律效果，并确认双方签订的《二手房买卖合同》于刘熠的反诉状送达王中燕之日即2015年7月10日解除。王中燕在自身构成根本违约的情况下诉请刘熠继续履行合同、支付逾期履行违约金，无事实及法律依据，原审法院不予支持。刘熠请求王中燕支付违约金，王中燕申请原审法院予以调整，综合考虑双方的履约情况、过错程度，原审法院酌情判令王中燕向刘熠支付违约金10万元。刘熠已选择适用了违约金主张违约责任，故王中燕已付的定金应予退还，王中燕对此可另循途径解决。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘熠与王中燕于2015年2月10日签订的《二手房买卖合同》于2015年7月10日解除；二、王中燕于本判决生效之日起十日内刘熠支付违约金10万元；三、驳回刘熠的其他诉讼请求；四、驳回王中燕的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费23414元、保全费5000元，由王中燕负担；反诉受理费3719元，由王中燕负担909元，由刘熠负担2810元。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，王中燕与刘熠所签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵照履行。根据各方的诉辩意见，本案争议的焦点为：涉案合同未能履行应归责于哪一方的问题。本案中，涉案《二手房买卖合同》约定刘熠应于合同签订当日即2015年2月10日出具赎楼公证委托书、王中燕应于2015年3月15日前监管首期款。刘熠实际于2015年3月5日才办理公证委托，而王中燕于2015年4月1日才存入监管首期款355000元，双方的行为均构成迟延履行。双方签订合同后直至本案一审庭审时，王中燕仍未取得贷款承诺函，该时间已超过银行按揭贷款的合理期限，王中燕称于2015年5月3日已向刘熠表示愿意一次性支付购房款，但并未提交证据予以证明，且其所提交的截止2015年8月20日账户存款额达238万元的银行交易流水单亦无法证明其在2015年5月3日即具备一次性付款的能力。因此，本案无法继续履行的原因在于王中燕无法履行付款义务，构成根本违约。刘熠的合同目的已无法实现，有权行使合同解除权。原审法院以刘熠的反诉状送达王中燕之日即2015年7月10日解除，处理正确，本院予以维持。因王中燕的行为已够成根本违约，其诉请继续履行涉案买卖合同的主张本院不予支持。合同解除后，刘熠有权选择要求王中燕支付违约金。原审法院综合考虑合同的履行阶段及王中燕违约给刘熠造成的实际损失，兼顾公平及诚实信用原则，确定王中燕支付刘熠违约金10万元足以弥补刘熠的损失，该违约金并不存在过高或过低的情形，王中燕上诉主张一审违约金过高、刘熠上诉主张一审违约金调整过低的上诉请求均没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决对此处理正确，本院予以维持。综上，王中燕、刘熠的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计30852元，由上诉人刘熠负担7438元，由上诉人王中燕负担23414元。本判决为终审判决。审　判　长　　唐　毅审　判　员　　张　睿审　判　员　　庄齐明二〇一六年八月二十二日书记员（兼）　　李开宇百度搜索“”