（2016）京0113民初1816号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-20
案件名称
北京凯莱物业管理有限公司诉李杨物业服务合同纠纷一案
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京凯莱物业管理有限公司,李杨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初1816号原告北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座1301室，组织机构代码71774××××。法定代理人朱传鼎，董事长。委托代理人安峰，北京中勉律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，北京中勉律师事务所实习律师。被告李杨，女，1959年10月1日出生，公民身份号码×××。委托代理人单伟鸣，北京道盛律师事务所律师。委托代理人马许，北京道盛律师事务所律师。原告北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱公司）与被告李杨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯莱公司委托代理人安峰、ＸＸ，被告李杨及其委托代理人马许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯莱公司诉称：被告系原告服务管理的北京市顺义区后沙峪镇××号房屋的业主。根据《北京××物业管理服务委托合同》的约定，原告依约提供了管理服务，被告作为××号房屋的业主，应当依约交纳物业管理费、供暖费、电费、煤气费、车位管理费、材料费等各种费用。事实上，虽经原告多次催讨，被告至今仍未交纳2005年11月至2016年3月期间的物业管理费、供暖费等相关费用共计116051.91元。另外，依据《北京××管理条约规则合同书》第六条规定：逾期交付管理费用的滞纳金为每月1.5%，从给付期限次日起计算至全部管理费用付清为止。因此，被告还应向原告支付物业管理费及滞纳金等费用500元，上述费用合计116551.91元。被告的行为已经给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，要求：1.判令被告承担物业管理费等费用共计116051.91元；2.判令被告支付上述费用的滞纳金500元；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告主张物业费标准在2016年之前为8元/月/平方米，2016年之后为7元/月/平方米，物业费的欠费期间为2007年7月、2009年6月至2011年11月。供暖费欠费期间为2005年11月至2006年3月、2007年10月至2008年3月、2008年10月至2009年2月、2009年10月至2010年3月。据此，原告要求变更第一项诉讼请求为：要求被告支付物业费及供暖费共计101736.99元。被告李杨辩称：北京市顺义区后沙峪××号房屋登记在被告名下，房屋建筑面积为228.42平方米。被告认可原告主张的欠费期间和欠费数额。被告称该期间内供暖费未交是因为物业提供的供暖温度不够，被告不同意全额交纳供暖费。2009年至2011年物业费未交是因为邻居存在加建，物业虽然进行制止，且有城管上门贴条，但物业未成功制止，导致整个园区加建失控，物业公司服务不到位，被告不同意全额交纳物业费。经审理查明：北京市顺义区××业主委员会(委托方)与凯莱公司（被委托方）签订《北京××物业管理服务委托合同》，约定由北京市顺义区××业主委员会委托凯莱公司为××提供物业管理服务。该合同第4.11条约定：负责向业主/用户收取下列费用：……能源耗用及相关费（包括水、电、燃气、暖等）……。第5.2.2.2条约定采用集中供暖的场所，指会所、别墅及一期公寓、二期公寓、三期公寓，详见与北京市天房市政工程管理中心签订的供暖协议（所签订的供暖协议应按照××作为高档社区且交纳高额供暖费的标准签订）。第5.3条约定物业费标准为：别墅，人民币8元/建筑平方米/月，供暖费标为7.6元/平方米/月。第12.5条约定：本合同期限已满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，以保证本物业生活秩序。如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业主委员会同意依照本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同的其他条款亦相应顺延。被告李杨是北京市顺义区后沙峪××号房屋的业主，该房屋建筑面积为228.42平方米。被告认为《北京××物业管理服务委托合同》没有××业委会的签字，故该合同未生效；且根据合同第3.1条约定，物业委托服务已经到期。关于被告欠交的各项物业服务费用，原告提交“××业主李杨欠款明细”作为依据，该明细上显示：物业费的欠费期间为2007年7月、2009年6月至2011年11月，物业费合计55860.8元。供暖费欠费期间为2005年11月至2006年3月、2007年10月至2008年3月、2008年10月至2009年2月、2009年10月至2010年3月，供暖费合计44892.41元。其中2010年4月产生月息983.78元。上述费用合计101736.99元。关于供暖费的计算标准，原告主张2005年以前以房屋建筑面积和车库面积为计算依据；2007年以后以房屋建筑面积、阳光房面积和车库面积为计算依据，而车库面积和阳光房面积均是15平方米。被告认可欠款明细表中的欠费总数额。但因存在供暖温度不够及物业服务存在瑕疵，故不同意全额交纳物业费及供暖费。关于物业瑕疵，被告主张原告未尽到对园区加建业主的制止义务，但被告认可原告有过制止行为，也有城管进行贴条警告。上述事实，有庭审笔录、《北京××物业管理服务委托合同》、供暖及收费协议等在案佐证。本院认为：原告受北京市顺义区××业主委员会的委托为涉诉小区提供物业服务，并未损害业主的合法权益，双方签订的《北京××物业管理服务委托合同》依法成立，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。故在业主委员会盖章的情况下，即便没有签字，该合同依然成立。根据《北京××物业管理服务委托合同》第12.5条约定，被告未举证证明于涉诉期间内业主大会或业主委员会经过相关程序解除此合同，并选聘其他物业服务企业，故《北京××物业管理服务委托合同》于涉诉期间内属于有效状态。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被告作为小区业主，应受该合同的约束。原告于涉诉期间内为被告所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。被告李杨认可原告主张的物业费及供暖费欠交总额，对此本院予以确认。关于被告认为供暖温度不达标及原告提供物业服务存在瑕疵，故不同意全额交纳相应费用的意见，因其未提交证据予以证明，故本院不予采纳。关于涉诉园区内加建行为，因被告认可原告曾有制止行为，且有城管进行相应处理，故本院认为原告对此问题已经尽到制止、告知及报告义务。综上，被告所举证据不能证明原告提供的物业服务与《北京××物业管理服务委托合同》以及现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显的差距，被告以此拒交或少交物业费及供暖费无事实和法律依据，本院对其抗辩意见不予采信。关于原告主张的违约金，因《北京××物业管理服务委托合同》并无相应的约定且被告非恶意拖欠，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李杨于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司二〇〇七年七月及二〇〇九年六月至二〇一一年十一月物业服务费五万五千八百六十元八角；二、被告李杨于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司二〇〇五年十一月至二〇〇六年三月，二〇〇七年十月至二〇〇八年三月，二〇〇八年十月至二〇〇九年二月，二〇〇九年十月至二〇一〇年三月的供暖费合计四万四千八百九十二元四角一分；三、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百三十二元，由被告李杨负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨秀芝人民陪审员 邓士霞人民陪审员 董学红二〇一六年八月二十二日书 记 员 赵 杰 来源：