（2016）云07民终304号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-07
案件名称
上诉人邹永武、丽江南泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
云南省丽江市中级人民法院
所属地区
云南省丽江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹永武,丽江南泰商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云07民终304号上诉人（原审原告）邹永武，男1979年10月17日出生，汉族，浙江省青田县吴坑乡平岩村中路*号村民，现住丽江市古城区长水路财兴苑小区*栋*单元***号。委托代理人(特别授权)颜玮，云南玉龙律师事务所律师。上诉人(原审被告)丽江南泰商贸有限公司。住所:古城区祥和路(建材市场内)。法定代表人:李友祥，系公司总经理。上诉人邹永武、丽江南泰商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院（2015）古民二初字第453号民事判决而向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审查明：2003年被告与古城区尚义二组订立《租地合同》，尚义二组将其南过境路北的土地有偿承租给原告作商业等经营用地，租地年限一年，到期后双方共同协商后延长合同年限，被告于2008年与古城区尚义二组订立《租地补充协议》，租地年限从2008年10月31日到2013年10月31日，因古城区尚义二组决定收回出租的土地，因此被告自2014年11月1日起未能续租到该土地。被告与古城区尚义二组签订了《租地合同》后，就在该土地上修建了房屋，并将该房屋对外出租，2011年3月15日原、被告经协商，订立了《丽江南泰商贸精品家具商城经营场所租赁合同》及《补充协议》，约定被告将坐落在丽江古城束河办事处尚义村丽江南泰家具商城的二楼的AB区A2-B2，一层的A区A1-A4商铺场所出租给原告使用，租赁期限自2011年8月1日起至2017年8月1日止，还约定原告要对门面、房屋结构或附属设施进行整改装修时，需到市场办公室填写整改申请，征得被告同意，确定整改方案，签订整改协议后方可实施整改装修，租赁期满后，添置物及装修物无偿归被告所有；违约责任中约定，在原告交清房租的情况下，如被告迟延交付房屋，应向原告一次性支付出违约金5000元，因被告不履行合同义务，给原告造成损失的，由被告负责赔偿损失，但因不可抗力因素以及原告的原因造成被告不能履行合同义务的，被告不负责赔偿。合同订立后，原告为销售灯具对承租房屋进行了装修，并开始经营，2015年4月22日我院因执行尚义二组与被告的生效判决，发出《公告》，要求被告在2015年8月30日前组织其下属商户搬离。原告于5、6月开始搬离，于11月完全搬离租赁房屋。在本院审理期间，原告申请对其承租丽江南泰家具城房屋作为经营场所的装修投入进行鉴定，对搬离该房屋至仓库的搬迁费用进行评估，为此，云南科信司法鉴定所出具了科信评鉴(2015)字第027号《司法鉴定意见书》，鉴定结果为租赁房屋装修工程现值293891.42元,搬迁费用35000元,两项共计328891.42元，原告为此支付了鉴定费103000元。另，在《丽江南泰商贸精品家具商城经营场所租赁合同》及《补充协议》中，出租方处加盖的印章为“丽江南泰商贸有限公司南泰家具城”，在2003年签订的《租地合同》中，乙方法人代表处所加盖的印章为“南泰股份有限公司”，经询问，被告称该两枚印章均为被告所有，现已没有使用，该两枚印章的法律责任均由被告承担，原告对被告的这一陈述予以认可。原审认为，原被告签订的协议约定的房屋租赁期限为2011年8月1日至2017年8月1日，现因古城区尚义二组要收回租赁房屋所涉土地导致原告于2015年11月搬离租赁房屋产生损失328891.42元，原告依合同约定诉请该损失由被告承担，被告辩称造成其不能履行合同是不可抗力因素，应予以免责。经庭审查明，导致原被告签订的合同不能履行的原因是古城区尚义二组要收回租赁房屋所涉的土地，该原因并非被告所称的不可抗力因素，故本院对被告的这一辩称不予采信，因此被告应向原告承担违约责任。本案中，双方在合同中约定原告要对门面、房屋结构或附属设施进行整改装修时，须征得被告同意，确定整改方案，签订整改协议后方可实施整改装修，原告的装修未征得被告同意，因此原告对装修损失的产生亦有过错，综合全案，本院认为原告对租赁房屋装修导致的损失应承担一半的责任，故原告应向被告支付的违约损失为181945.71元（装修工程现值293891.42元÷2＋搬迁费用35000元），原告的其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持，为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江南泰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告邹永武支付违约损失181945.71元；二、驳回原告邹永武的其他诉讼请求。案件受理费9350元，由原告邹永武承担3000元，被告丽江南泰商贸有限公司承担6350元，评估鉴定费103000元，原告邹永武承担50000元，被告丽江南泰商贸有限公司承担53000元。一审宣判后原审原告邹永武及被告丽江南泰商贸有限公司均不服提出上诉。上诉人邹永武上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定“2003年被告与古城区尚义二组订立《租地合同》尚义二组将其南过境路北的土地有偿承租给原告作商业等经营用地，租地年限一年，到期后双方共同协商延长合同年限，被告于2008年与古城区尚义二组订立了《租地补偿协议》租地年限从2008年10月31日到2013年10月31日，因古城区尚义二组决定收回出租的土地，因此被告自2014年11月1日起未能续租到该土地”。该认定是错误的:其一、尚义二组是将集体土地发包给被上诉人，而非是上诉人；其二、租地年限至2013年10月31日就己经到期，而一审判决认定从2014年11月1日起未能续租到该土地，该认定时间明显是错误的。被上诉人的房屋承租权是从2013年10月31日起就遭受了损害；其三、一审判决认为是尚义二组“收回”该租赁土地，如此认定是错误的，因为被上诉人租地合同已经到期，属于租赁终止，被上诉人返还租赁土地使用权是其法定义务。2、一审判决认定“2015年4月22日我院因执行尚义二组与被告的生效判决，发出《公告》，要求被告在2015年8月30日前组织其下属商户搬离。原告于5、6月开始搬离，于11月完全搬离租赁房屋”。该认定是客观的，但上诉人自2014年初就得到了尚义二组要求停止经营的相关消息。对此，上诉人还专门找到了被上诉人了解该情况，被上诉人称己经和尚义二组协商好了，没有什么问题，可以放心的继续经营，这是被上诉人对上诉人的继续欺骗。二、一审判决归纳推理错误及适用法律错误。在一审判决中认定“还约定原告要对门面、房屋结构或附属设施进行整改装修时，需到市场办公室填写整改申请，征得被告同意，确定整改方案，签订整改协议后方可实施整改装修，租赁期满后，添置物及装修物无偿归被告所有”，尽管这的确为合同所约定条款，但一审法庭尚未理解清楚“整改装修”和“装修”之含义，“整改装修”是指需要对原主体结构进行改变，而装修只是在原有主体结构及相关设施的基础上完成装潢，两者是不同的法律概念和法律关系。即上诉人在有整改时才需要填写整改申请，确定整改方案，签订整改协议，故需被上诉人书面同意的是“整改协议”而非装修行为。上诉人对租赁物并无整改行为，至今房屋结构、构造仍保持原状(前一承租人全友家具装修后的面貌)。对租赁房屋进行满足经营需要的装修是上诉人实现租赁合同目的必须，在本案中，其一、上诉人在装修前就己经告知了被上诉人，己经征得了被上诉人的同意；其二、上诉人经营项目为灯具，为展示所销售灯具是必须要对卖场进行装修的，这既是行业惯例，也是经营需求；其三，如果上诉人的装修属于违约行为，被上诉人有权要求上诉人恢复原状或者赔偿损失，但在整个装修期间被上诉人均未提出任何异议，至今也未提出任何整改要求，事实上被上诉人是明知上诉人租赁用途、承认并认可上诉人的装修行为。但一审判决无视上述客观事实，在本院认为中认定“上诉人装修未征得被上诉人同意，对装修损失亦有错误，认定上诉人对租赁物房屋导致的损失应承担一半的责任”属归纳推理错误。1、上诉人在取得租赁房屋后对房屋进行装修是合理合法的行为，对此上诉人并不存在过错，这是认定本案责任的大前提；2、一审法院认为“故原告应向被告支付违约损失为181945.71元”，对该认定上诉人不知所云，上诉人的理解是:不应由原告向被告支付，而应由被告向原告支付违约金；且在没有详实证据支持的情况下，人民法院不得认定上诉人“应承担一半的责任”。一审法院在本案中适用了《合同法》第一百二十条对本案作出判决，该条款规定的是：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。上诉人认为上诉人的装修工程不仅已经征得了被上诉人的同意，这也是行业惯例，更是实现租赁合同目的的客观需要，且在之前长达三年的租赁期限内被上诉人均未提出任何禁止性要求或索赔，故在本案中上诉人既未实际违约，也不应认定为违约，故一审法庭就不得适用《合同法》第一百二十条对本案作出判决。三、一审判决不公。一审判决虽然对上诉人装修损失及搬迁损失作出了认定，但对其他经济损失均未作出认定：(1)、本案是因租赁房屋被强制执行拆除而造成上诉人不得不搬离该经营场所，上诉人从2015年5月就开始拆除展示灯具，到11月份才搬迁结束，在此期间上诉人实际发生了停业损失;(2)、因上诉人一时无法租赁到经营场地，搬迁灯具需要存放，故上诉人不得不另行租赁了仓库，发生了仓库租赁费用;(3)、上诉人是因被上诉人不能全面履行合同义务，且租赁房屋被人民法院强制执行而提起诉讼，因此所产生的案件受理费、司法鉴定费用均应依法判决由被上诉人全部承担。上述损失均是由被上诉人违约、人民法院强制执行、无法实现合同目的所导致，且在一审中上诉人已经提交了相关诉讼证据，但一审法院却无视上诉人的合理诉求，草率驳回了上诉人的部分诉讼请求，所支持项目也认定上诉人需承担一半的经济损失，这严重违背了客观事实，违背了交易习惯，违背了法律规定，完全是有意袒护被上诉人。综上所述，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，归纳推理错误，适用法律错误，判决不公，特提出上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案案件受理费依法判决由被上诉人承担。上诉人丽江南泰商贸有限公司上诉称：一审法院认为“我公司与被上诉人签定的租房合同的租期到2017年8月1日”这一认定是事实，但该判决认定被上诉人对房屋进行装修不是事实。因为，我公司在租给被上诉人之前，是全友家私承租，而且，南泰家俱城在开业之初是统一装修的，全友后来经我公司批准又装修了一次，所以，被上诉人装修之说不能成立。一审认定的上诉人的损失是装修费293891.42元，没有装修何来装修费呢？搬离是事实，但是否需要35000元搬迁费，我方认为明显过高。一审认定，双方约定“如上诉人装修须征得我公司同意”，但上诉人未征得我公司同意，这一事实证明，被上诉人根本没有装修，如装修为什么没有按合同约定经我方审批呢？所以，一审判定的装修损失不能成立。依据上述事实，特提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回邹永武一审诉求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审中两上诉人均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人丽江南泰商贸有限公司超过其租赁期将房屋出租给上诉人周永武，存在过错，应对上诉人周永武因古城区尚义二组收回租赁房屋所涉土地而搬离租赁房屋所产生的损失承担赔偿责任。上诉人周永武的损失认定为装修损失（装修工程现值）293891.42元、搬迁费用35000元。对上诉人周永武提出的违约金，合同中未进行约定，本院不予支持。对上诉人周永武提出的停业损失，其未提交证据证实，本院不予支持。上诉人周永武在装修房屋时，未按照合同的约定“征得上诉人丽江南泰商贸有限公司同意，确定整改方案，签订整改协议”进行，对装修损失的产生亦有过错，应自行承担40%的责任。一审将装修损失责任认定为同等责任不当，本院予以纠正。对上诉人丽江南泰商贸有限公司提出的“上诉人周永武没有进行装修”的上诉主张，其未提交证据证实，本院不予支持。另：一审法院在认定事实中错误地将“尚义二组将其南过境路北的土地有偿承租给被告”写成“原告”，对此，本院予以更正。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销丽江市古城区人民法院（2015）古民二初字第453号民事判决第一项即“由被告丽江南泰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告邹永武支付违约损失181945.71元”。二、维持丽江市古城区人民法院（2015）古民二初字第453号民事判决第二项即“驳回原告邹永武的其他诉讼请求”。三、由上诉人丽江南泰商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人邹永武装修损失176335元、搬迁费用35000元。一审案件受理费9350元，由上诉人邹永武承担3000元，由上诉人丽江南泰商贸有限公司承担6350元；评估鉴定费103000元，由上诉人邹永武承担41200元，由上诉人丽江南泰商贸有限公司承担61800元；二审案件受理费9350元，上诉人邹永武承担3000元，由上诉人丽江南泰商贸有限公司承担6350元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若丽江南泰商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若丽江南泰商贸有限公司不自动履行本判决，邹永武可在本判决履行期限届满后的二年内向丽江市古城区人民法院申请强制执行。审判长 王炳武审判员 谭 云审判员 杨 艳二〇一六年八月二十二日书记员 陈旭燕 来源：