（2016）闽民终316号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-01-07
案件名称
福建新华发行（集团）有限责任公司与福州南方化工城服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州南方化工城服务有限公司,福建新华发行（集团）有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民终316号上诉人（原审被告）：福州南方化工城服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇凤坂官前路17号“天汇香城”1#楼610室。法定代表人：黄芝玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈彬武，福建至理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荟，福建至理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建新华发行（集团）有限责任公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路126号。法定代表人：刘瑞州，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮煜，福建三通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所律师。上诉人福州南方化工城服务有限公司（以下简称南方公司）因与被上诉人福建新华（集团）有限责任公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2014）榕民初字第1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人南方公司的委托诉讼代理人陈彬武、李荟，被上诉人新华公司的委托诉讼代理人阮煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方公司上诉请求：撤销一审判决，改判参照双方《房地产租赁合同》约定的租金标准计算房屋占有使用费。事实与理由：（一）双方签订的《房地产租赁合同》为无效合同，涉案房屋占有使用费依法应参照合同约定的租金标准计算。一审判决依评估的市场价格计算占有使用费，不符合最高人民法院司法解释的规定，应依法改判。1.新华公司改制前系国有企业，涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，新华公司将涉案房屋出租给南方公司，未经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，《房地产租赁合同》违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”的规定，属于无效合同。（2015）榕民终字第1043号民事判决仅考虑房屋所有权，未考虑土地性质，且未适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，认定《房地产租赁合同》有效错误。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，租赁合同无效，应当参照合同约定的租金标准，即每月13.3万元的标准计算涉案房屋占有使用费，一审判决依据评估结论，按市场价格计算，显然不符合司法解释的规定。3.（2015）榕民终字第1043号民事判决已认定“双方就无产权部分形成的租赁合同无效，《房地产租赁合同》无效的部分，仍应参照租赁合同约定的标准支付租金”，一审判决无视生效判决对于无产权部分租金标准的认定，迳行按《评估报告书》所谓“商贸仓储用途”租金标准支付房屋占有使用费错误。（二）涉案土地原始用途为仓储用地，属于用地分类中的工矿仓储用地类别，并非《评估报告书》所称的“商贸仓储用地”，即使租赁合同有效，一审判决按照《评估报告书》中商贸仓储用地租金标准计算占有使用费，也是错误的。1.评估机构自行创设所谓“商贸仓储用地”，实质上是指用地分类中的“商服用地”。根据《福州市人民政府关于印发2012年福州市四城区土地级别与基准地价更新成果的通知》的规定，建设用地分为商服用地、住宅用地和工矿仓储用地等三类，该文件并未对仓储用地进一步分类，不存在工业仓储和商贸仓储的区别。2.《评估报告书》针对两种不同用途条件分别进行评估，一种是“工业仓储用途”，另一种是“商贸仓储用途”。《评估报告书》对“工业仓储用途”条件下租金评估测算按工矿仓储用地的基准地价计算，而对“工业仓储用途”条件下的租金评估按商服用地的基准地价计算，故其所谓“商贸仓储用途”，实质是指土地分类中的“商服用途”。一审判决未正确理解政府文件及《评估报告书》内容，依照商贸仓储用途的租金标准计算涉案房屋占有使用费错误。3.涉案房屋的用途由仓储转变为商服，系南方公司巨大投入与长期经营所形成的结果，由此产生的利益新华公司无权享有。涉案房屋原为新华书店仓库，系仓储用房，在南方公司承租后，通过向政府申请立项，投入巨额资金进行改造，使其具备储存危险化学品的条件，建成南方化工城专业涂料市场。经过对外商业宣传、招商引资和十余年经营，才逐渐形成福建省唯一的涂料专业市场，将其从之前仓储的状态打造成目前具有经济及社会效益的商业氛围。对此，新华公司并未投入任何资金，亦未进行管理，根据“谁投资谁受益，无投资不受益”的原则，涉案房屋因南方公司巨大投入而产生的利益，不应由新华公司享有。按《评估报告书》商贸仓储的租金标准每月780269元支付房屋占有使用费，将构成不当得利，也显失公平。（三）新华公司自2015年8月1日起已实际接收涉案房产，房屋占有使用费应计至2015年7月31日，一审判决对此事实未予认定错误。自2015年8月1日起，新华公司已直接向各商户收取租金，实际取得涉案房产的占有、使用、收益、处分的权利。南方公司通过转移权利的拟制交付方式将涉案房产交还新华公司。因此，占有使用费应计算至2015年7月31日，一审判决认定事实错误，应予纠正。新华公司辩称，（一）南方公司主张《房地产租赁合同》无效，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，缺乏事实与法律依据。1.根据新华公司提供的《国有土地使用证》，涉案房产土地使用权类型为“作价出资（入股）”，以土地使用权作价出资（入股），是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，该土地使用权由改革后的企业享有，有权依照法律法规的规定转让、出租、抵押土地使用权。因此，涉案房产的土地性质并非划拨土地，新华公司出租涉案房产，并未违反法律法规的强制性规定。同时，双方租赁合同约定的出租标的系房屋而非土地，法律也未禁止划拨土地上房产对外出租，即使本案房产的土地性质为划拨土地，也不影响房屋租赁合同的效力。2.双方租赁合同的租金标准是在2003年时约定的，不能客观反映当前涉案房产的市场租金价格。双方签订的租赁合同合法有效，双方并非因租赁合同无效而对支付占有使用费产生争议，争议的是南方公司在租赁合同期限届满后，逾期腾房给新华公司造成的损失问题。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定并不适用于本案。生效的（2015）榕民终字第1043号民事判决有关“对于租赁合同无效部分，南方公司仍应参照合同约定的标准支付租金”的认定，是对租赁合同约定的租期内无产权部分房屋占有使用费确定参照合同约定的租金标准计算，该认定也不适用于本案。（二）新华公司请求南方公司支付自2013年7月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费，符合法律规定，应予支持。1.双方租赁合同期限至2013年6月30日届满，南方公司本应依约将涉案房产返还给新华公司，然其拒绝履行返还义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，南方公司不履行合同义务，应当赔偿因其违约给新华公司造成的损失，而南方公司逾期腾房给新华公司造成的直接损失即为房产再次进入租赁市场而产生的租金收益。2.双方租赁合同约定的租金标准仅适用于租赁期限内，若仍按该标准计算南方公司逾期腾房给新华公司造成的损失，无疑将造成南方公司违约却获利的不公平情形。（三）一审判决依照《评估报告书》中商贸仓储用途房屋租金标准确定本案占有使用费正确。1.南方公司主张《评估报告书》有关“商贸仓储用地”实质上是指用地分类中的“商服用地”明显错误。根据《评估报告书》有关“最佳利用分析”、“估价测算过程”、“估价适用性分析”的内容可知，《评估报告书》是在确定涉案房产土地用途为“仓储用地”的前提下进行评估，并将该土地用途作为确定租金标准的重要因素。《评估报告书》体现的“商贸仓储用地”属于仓储用地，而非商服用地。2.涉案房产虽然客观上用于商贸经营，但所涉土地并未转变为商服用地，而且根据双方租赁合同的约定，南方公司投入资金对租赁房产进行的改造，折旧时间为十年，依约至租赁期限届满应无条件返还新华公司，南方公司并无权再享有涉案房产的任何权益，其以涉案房产用途由仓储转变为商服，系南方公司长期经营投入形成，相关利益应由其享有为由，主张一审判决依照《评估报告书》商贸仓储租金标准确定占有使用费错误，不能成立。（四）南方公司主张新华公司已于2015年8月1日起实际接收讼争房产，与事实不符。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。南方公司主张新华公司自2015年8月1日起已实际接收涉案房产，但未提供任何证据证明。事实上，（2015）榕民终字第1043号民事判决生效后，南方公司拒绝履行生效判决，在新华公司申请强制执行后，还采取各种手段抗拒执行，并提出执行异议，现该案仍在复议过程中。因此，南方公司至今仍未履行返还涉案房产的义务，其主张占有使用费只应计至2015年7月31日不能成立。新华公司向一审法院起诉请求：判令南方公司按目前房地产每月实际租金价格，根据其委托评估结果，按每月796429.63元的标准支付自2013年7月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。一审法院认定事实：2003年1月28日，甲方（出租方）福建省新华书店与乙方（承租方）南方公司签订《房地产租赁合同》，合同约定，一、甲方自愿将座落在福州市晋安区连江路（街）茶会村口的房屋（房屋建筑面积13500平方米；土地使用面积10000平方米）出租给乙方使用。……二、月租金：2003年7月1日至2004年6月30日，每月租金为10万元；2004年7月1日至2005年6月30日，每月租金为112833元；2005年7月1日至2013年6月30日，每月租金为133000元。租赁期限自2003年7月1日至2013年6月30日止。租金按月结算，由乙方在每月前10天内将当月租金交付给甲方。付款方式：转账、现金均可。同时，乙方应于合同签订之日向甲方交付租赁保证金26.6万元。该保证金在本合同终止时退还乙方或冲抵最后两个月的租金，但该保证金不计利息。……六、……4.乙方在租赁期届满时把房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前两个月与甲方协商，双方另签订合同。同等条件下，乙方优先续租。……十、上述房地产在租赁期间内所需缴纳的税费，由甲方按规定承担。在经营过程中产生的税费由乙方承担。及其他相关事项。合同签订后，双方进行了租赁房产的移交。福建省新华书店与南方公司签订的《福建省新华书店连江路库房库区移交清单》中载明的建筑物为：五层框架结构库房1座，面积9400㎡；三层框架结构库房1座，面积4100㎡；两层砖混机构办公楼1座，面积517㎡（无产权）；传达室，面积15㎡（无产权）。2013年2月27日，新华公司向南方公司发出《关于做好﹤房地产租赁合同﹥期限届满合同终止后房地产移交准备工作的通知函》，告知租赁期限临近，要求南方公司提前做好房地产移交准备工作。租赁期限届满后，南方公司分别于2013年7月10日、2013年8月26日向新华公司账户汇入13.3万元，合计26.6万元。新华公司系由福建省新华书店改制后设立，福建省新华书店的权利义务由新华公司承继。新华公司持有的《国有土地使用证》［闽国用（2008）第0010号］载明土地用途为仓储用地、使用权面积9664.20㎡。案涉房产的房屋所有权证（榕房权证Ｒ字第××号）载明建筑面积为13813平方米。2013年9月10日，新华公司起诉南方公司返还案涉房产并将案涉房产内供电用户名过户登记回其名下。福州市晋安区人民法院作出（2013）晋民初字第2419号民事判决，判令：一、南方公司应于判决生效之日起三十日内将坐落于福州市晋安区鼓山镇连江路茶会路口的房产腾空交还新华公司；二、南方公司应于判决生效之日起三十日内协助新华公司办理坐落于福州市晋安区鼓山镇连江路茶会路口房产的供电用户名更名手续。一审宣判后，南方公司不服上诉。福州市中级人民法院于2015年3月30日作出（2015）榕民终字第1043号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。经一审法院委托，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司作出名实估报字（2015）FG10-02号《评估报告书》，评估结论为“根据估价目的，遵循估价原则，采用收益法进行分析估算，在特定租赁条件下所对应的租金，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点工业仓储用途条件下市场租金为28.51元／平方米.月，月租金为408548元；估价对象在价值时点商贸仓储用途条件下市场租金为54.45元／平方米.月，月租金为780269元”。诉讼中，南方公司确认租赁房产原系工业厂房，现用于商贸仓储。一审法院认为，另案［（2013）晋民初字第2419号民事判决、（2015）榕民终字第1043号民事判决］已对案涉租赁合同的效力、租赁合同期限届满后是否继续履行、租赁物返还的范围等问题作出认定。根据生效判决，案涉租赁合同履行期限届满后，南方公司应当返还租赁房产，返还的范围包括南方公司扩建的未取得产权部分的房产。故南方公司关于租期届满后双方达成继续履行租赁合同的合意以及本案应中止审理的抗辩意见不能成立，不予采纳。因南方公司在租赁合同期限届满后未依约返还租赁房产，已构成违约，故应当向新华公司赔偿房屋被占用的损失费用。案涉《房地产租赁合同》因租赁期限届满而终止，且该合同中约定的租金价格系在2003年约定，不能客观反映当前案涉房产的市场租金价格。故《房地产租赁合同》约定的租金标准不能作为认定租赁期限届满后的房屋占用费的依据。房屋占用费应当以鉴定机构出具的评估报告意见为准。鉴定机构出具的名实估报字（2015）FG10-02号《评估报告书》，体现了案涉房产工业仓储用途和商贸仓储用途条件下的两种不同的市场租金价格。因案涉房产的国有土地使用权证仅载明土地用途为仓储用地，并未明确约定系工业仓储还是商贸仓储，但因案涉土地及房产客观上用于商贸经营，对此南方公司亦予以确认，故应据实按商贸仓储用途确定市场租金价格。南方公司关于应当按工业仓储用途确定市场租金价格的意见，与案涉房产的实际用途相悖，不予采纳。南方公司主张租金应按扣除双方应承担的税费后的净租金确定，因租金收益中所含税费（营业税、房产税、印花税等）应由出租人承担，南方公司支付租金（房屋占用费）后，租金中所含税费由新华公司另行依法缴纳，至于南方公司自身经营过程中产生的相关税费（含其转租收取租金中的税费），与案涉租金并无直接关联，故南方公司主张租金中应扣除双方应缴纳税费的意见不能成立，亦不予采纳。案涉房屋占用费应以《评估报告书》关于“估价对象在价值时点商贸仓储用途条件下市场租金为54.45元／平方米.月”的评估结论为准。《评估报告书》按照“市场租金54.45元／平方米.月×房屋面积14330平方米”，得出商贸仓储用途条件下案涉房产月租金为780269元。南方公司对房屋面积提出异议，认为应按照房产《移交清单》中载明的实际面积14017平方米（有产权部分的面积13500平方米＋无产权部分面积517平方米）确定。因案涉房屋所有权证（榕房权证Ｒ字第××号）载明建筑面积为13813平方米，双方确认另移交的无产权部分面积为517平方米，基于房屋所有权证载明的建筑及无产权部分的建筑均已移交南方公司使用，故鉴定机构确定房屋面积为14330平方米（产权面积13813平方米＋无产权面积517平方米）是正确的。南方公司相关抗辩不能成立。故案涉房屋的占用费按市场月租金780269元标准计付。南方公司应于2013年7月1日按上述市场月租金标准向新华公司支付房屋占用费至返还房屋之日止。上述房屋占用费应扣减南方公司已付的26.6万元。综上，判决：南方公司应于判决生效之日起十日内向新华公司支付坐落于福州市晋安区鼓山镇连江路茶会路口的房产占用费（以月租金780269元为计算标准，从2013年7月1日计算至返还房产之日止，但应扣除已付26.6万元）。本院二审期间，南方公司主张一审判决遗漏认定涉案房产土地性质为国有划拨土地；生效的（2015）榕民终字第1043号民事判决认定，无产权部分的租赁合同无效，应参照合同约定标准支付占有使用费；新华公司已于2015年8月1日实际接收涉案房产等事实；南方公司一审仅陈述涉案租赁房产作为商业用房或仓储用途，一审判决认定南方公司确认涉案房产“用于商贸仓储”错误。南方公司对一审判决查明的其余事实没有异议，新华公司对一审判决查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审庭审结束后，南方公司为证明新华公司已于2015年8月1日实际接收涉案房产，向本院提交：1.新华公司于2015年8月在涉案房产处张贴的《通知》，内容体现新华公司告知各商户，同意与各商户签订租赁合同，按原租金续租，有意签约的商户应于2015年8月18日至8月21日期间办理相关手续等。2.发票、收款收据27份，证明新华公司已自2015年8月起直接向商户收取租金、水电费及物业费，实际接收了涉案房产。3.在（2015）榕民终字第1043号案件强制执行过程中，因南方公司提出执行异议，执行法院于2016年3月22日对双方当事人所作调查笔录。南方公司主张因在笔录中新华公司已确认2015年8月实际接收房产的事实，南方公司认为对该事实双方已无争议，至本案二审庭审时方知新华公司否认该事实，故未在举证期限内提供证据。南方公司并申请本院对涉案房产占有、使用、控制、管理、租赁状况进行现场勘验及调查取证。新华公司质证认为，1.调查笔录明确记载，新华公司陈述大部分房产至今仍难以收回，南方公司称新华公司已确认于2015年8月1日实际接收涉案房产，不是事实，其延期举证的理由不能成立，对其延期提交的证据二审法院不应采信。2.对《通知》的真实性无法确认，该《通知》即使真实也只能证明新华公司张贴过通知，而不能证明各商户已实际与新华公司签订了租赁合同，以及新华公司已实际接收涉案房产。3.南方公司未提供发票、收款收据的原件，对真实性不予确认。同时，发票、收款收据在内容上不能体现与涉案房产的关联性，且加盖的印章为“福建图书联合发行有限责任公司”，与新华公司并非相同主体。本院认为，根据南方公司的上诉主张，其对《房地产租赁合同》期限届满后，逾期返还租赁物应当向新华公司支付占有使用费没有异议，本案二审争议焦点在于占有使用费的计算标准及期限问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，针对的是承租人依无效租赁合同所取得的占有房屋期间的利益返还问题，而本案新华公司主张的是《房地产租赁合同》期限届满后，南方公司逾期返还租赁场所给其造成的损失赔偿问题。因此，司法解释第五条规定的承租人支付占用使用费标准，并不应作为逾期返还租赁物给出租人造成的损失计算标准。《房地产租赁合同》的效力问题，不仅已经（2015）榕民终字第1043号生效民事判决认定，且与本案处理没有关联。南方公司以《房地产租赁合同》无效为由，主张应参照租赁合同约定的租金标准计算新华公司因逾期腾房而遭受的损失，不能成立。同时，南方公司逾期返还涉案房产，新华公司无法行使按现行市场价格另行出租收益之权利，而《房地产租赁合同》约定的租金标准系在2003年约定，不能客观反映当前涉案房产的市场价格，南方公司要求按租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，亦有违公平合理，本院不予支持。经一审法院委托，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房地产租金价格作出评估结论，确认“在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点工业仓储用途条件下市场租金为28.51元／平方米.月，月租金为408548元；估价对象在价值时点商贸仓储用途条件下市场租金为54.45元／平方米.月，月租金为780269元”。根据《评估报告书》中有关“《房屋所有权证》未记载估价对象房屋用途，《国有土地使用证》记载土地用途为仓储用地，经估价人员实地查勘，估价对象实际用途为店面、办公用房、仓储用房，……本次评估为估价对象市场租金，因无法明确其房屋用途，故本次评估中选用商贸仓储用房及工业仓储用房分别进行评估”的内容，应当认定《评估报告书》评估结论有关“工业仓储用途条件”及“商贸仓储用途条件”均指房屋用途，而非指土地性质。至于评估机构在“商贸仓储用途条件”下评估租金标准时，以商服用地标准测算土地使用权价值，仅是其测算租金标准的具体计算方法。南方公司主张《评估报告书》所称“商贸仓储用途”实质是指土地分类中的“商服用途”，以此为由主张一审法院依照《评估报告书》有关商贸仓储用途条件下的租金标准计算占有使用费错误，本院不予支持。南方公司上诉时明确提出新华公司已于2015年8月1日起向各商户实际收取租金，占有使用费应计至2015年7月31日的主张，却未在本院指定的举证期限内就其该项上诉主张提供证据，其于二审庭审结束后提供的调查笔录内容并未体现新华公司确认已于2015年8月1日实际接收涉案房产。故南方公司逾期举证理由不能成立。同时，南方公司提供的《通知》、发票、收款收据等证据，在内容上也不能体现与涉案房产的关联性。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳”的规定，对南方公司逾期提供的上述证据，本院不予采纳，其关于占有使用费应计算至2015年7月31日的上诉主张，证据不足，不予支持。综上所述，南方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144033元，由福州南方化工城服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李为民审 判 员 黄卉靓代理审判员 刘洁君二〇一六年八月二十二日书 记 员 何必林 关注微信公众号“”