（2016）粤0605民初10865号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-03-28
案件名称
吴镇护与佛山市南海合瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴镇护,佛山市南海合瑞房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初10865号原告：吴镇护，男，1974年1月6日出生，汉族，住广西上林县。委托诉讼代理人：陈百伟，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴振山，广东宝慧律师事务所实习律师。被告：佛山市南海合瑞房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥太平石步村广佛路段华鼎大厦四层432号。法定代表人：邓英钿。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所实习律师。原告吴镇护与被告佛山市南海合瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈百伟、吴振山，被告的委托诉讼代理人何悦筑到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2016年1月1日起至实际交房之日止按照1041846元的日万分之三标准计算的逾期交房违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月19日，原、被告签署《商品房买卖合同》，约定原告以总价1041846元购买被告位于佛山市南海区大沥镇岭南路63号的荟悦园6栋302房。合同第八条约定被告应当于2015年12月31日前向原告交付涉讼房屋；第九条约定逾期超过90日后，原告有权要求继续履行合同，被告应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。协议签订后，原告已足额支付购房款。然而，因被告自身原因，涉讼房屋虽交付期限届满，但被告至今未向原告交付。经协商无果。被告辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同及补充协议的约定履行合同义务；双方签订合同后，被告已履行相应义务，涉案项目因为政府配套的水电气没有接到土地红线外围，导致涉案项目小区无法通水通电通气，影响项目整体验收。房屋在交付前需验收严格，现因不具备通水通电通气的条件，非被告原因所致。按照合同第八条约定，如遇特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；合同约定政府部门对验收市政配套等原因导致出卖人无法交付商品房，被告可延期交付。被告提供的证据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府部门应当将水电等配套接驳到土地红线外围，现因不具备该条件导致项目延期。被告提供的证据《广东鼎耀工程技术工程有限公司证明》、《关于广佛商贸城片区供电线路建设问题的说明》、《关于共同出资兴建广佛商贸城片区供电线路土建工程一事的复函》证明涉案项目仍不具备通水通电通气的条件，但被告已积极配合政府相关部门将涉讼项目达到标准条件。为避免各方损失的扩大，涉案项目供电工程并非被告建设义务，应由政府建设，被告为了让业主有电可用，被告同意垫资参与供电工程的建设，被告不存在违约行为。按补充协议的规定，如被告存在违约行为，被告向原告支付违约金不超过房款5%。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的佛山市南海区国土城建和水务局关于房屋市政深基坑工程施工安全专项检查情况的通报是打印件，被告不予确认，本院不予采信。原告提供的广东鼎耀工程技术有限公司工商登记资料，被告虽有异议，但没有举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告提供的会议纪要、关于荟悦园市政燃气、供电线路协调会议纪要、地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部工程验收记录、建筑节能工程（围护结构部分）工程质量验收表没有原件核对，本院对其真实性不予确认。当事人对真实性无异议的其他证据，本院对其真实性予以确认。本院出示的调查函和南建设196号复函，当事人虽有异议但没有举证推翻，本院对其真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年9月19日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以1041846元向被告购买佛山市南海区大沥镇岭南路63号的荟悦园楼盘6栋302房。（第七条）买受人逾期支付购房款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（第八条第一款）被告应在2015年12月31日前将验收合格及竣工验收备案的商品房交付原告。（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力…2、买受人未付清购房款…3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。（第九条）除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。原告与被告签订《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议》，双方就上述《广东省商品房买卖合同》的事项进行补充约定。第十条约定被告根据主合同及补充协议约定向原告支付的违约金最高不超过总购房款的5%。签约后，原告已支付全部购房款。本院在诉讼中向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查，该局复函载明：由被告投资建设，位于南海区大沥镇雅瑶经济联合社“公路面基外”地段的荟悦园1至7栋项目，截止2016年6月12日，未办理建筑工程竣工验收及竣工验收备案。荟悦园1栋、6栋、7栋土建已完工，由于存在塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；地下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，目前该项目不具备分户及竣工验收条件，建设单位未组织分户验收。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2015年12月31日前，但涉讼楼宇至庭审终结时尚未竣工验收备案。根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，涉讼楼宇存在“塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；地下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，尚未具备分户验收的条件”。被告主张因市政水电气配套尚未接到土地红线外围导致被告未能办理竣工验收，但被告未能举证证明佛山市南海区国土城建和水务局的复函所载未实施的工程为建设单位施工范围外的工程或这些工程的施工需以市政水电配套已实施为前置条件，被告未能证明涉讼楼宇在约定交付时间前未具备交付条件符合《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定的情形，本院对被告主张不需承担责任的抗辩不予采纳，被告应承担逾期交楼的相应违约责任。双方在补充协议约定被告根据《广东省商品房买卖合同》和补充协议应支付的违约金不超过购房款的5%，该约定与双方就一方根本违约导致合同解除约定的违约金确定标准相一致，本院对原告主张该条款无效的意见不予采纳。双方约定被告逾期交楼超过90日的应按已付房款日万分之三计付违约金，至本案庭审终结日（2016年8月8日），以原告已付房款为本金从约定交付期限届满次日（2016年1月1日）起按日万分之三计算的违约金超过购房款总额的5%，本院认定被告应按购房款1041846元的5%支付逾期交楼违约金52092.3元予原告。原告作为购房款的支付方，按合同约定时间支付购房款是原告的义务，在合同继续履行的情况下，原告主张发生已付房款的利息损失没有依据。原告没有举证证明原告发生其他超过本院核定违约金的实际损失，且涉讼房屋未符合约定交付条件，房屋的实际交付情况尚未确定，本院对原告请求违约金请求超出本院核定部分在本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海合瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金52092.3元予原告吴镇护；二、驳回原告吴镇护的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1128.36元，减半收取计564.18元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年八月二十二日书记员 林巧薇 微信公众号“”