（2016）湘01民终3924号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2017-01-11

案件名称

长沙德利华房地产开发有限公司与深圳市吉纽思投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长沙德利华房地产开发有限公司,深圳市吉纽思投资发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终3924号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙德利华房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区府前路28号银都大酒店14B、14E房。法定代表人：周德华,经理。委托诉讼代理人：谭颖，男，1982年9月17日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人王戈，男，1973年3月19日出生，汉族，系该公司员工，住广东省广州市珠海区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市吉纽思投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖瀚盛花园小区瀚盛花园幼儿园第四层东。法定代表人：曾广英，董事长。委托诉讼代理人：罗立，湖南人和人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，湖南人和人律师事务所律师。上诉人长沙德利华房地产开发有限公司（以下简称德利华公司）因与被上诉人深圳市吉纽思投资发展有限公司（以下简称吉纽思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德利华公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人无须返还履约保证金；2、撤销一审判决第三项，依法改判由被上诉人向上诉人支付垫付的公证费6000元；3、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、涉案租赁关系不存在房屋转租的问题，而是由原承租主体香港天才教育集团有限公司申请变更承租主体为被上诉人。20万元的履约保证金是香港天才教育集团有限公司交纳的，不是被上诉人交纳的，被上诉人于2010年5月26日才注册成立，故其法定代表人不可能于2010年4月21日向上诉人支付保证金。二、吉纽思幼儿园是香港天才教育集团有限公司投资创立，吴琼系香港天才教育集团有限公司工作人员。上诉人已按照合同约定将涉案房屋转让的事宜及时通知了吴琼，尽到了合同义务。三、被上诉人故意拖欠应付租金已构成违约，根据合同约定，上诉人有权扣除履约保证金。即便双方都存在违约行为，应各自承担违约责任，故一审判决调整违约金系适用法律错误。四、上诉人诉请的公证费系因双方履行合同产生纠纷所致，与本案有关。被上诉人吉纽思公司辩称，一、虽然被上诉人注册登记日期是2010年5月26日，但在公司成立之前属于设立阶段，责任后果均由成立后的公司承担。二、本案香港天才教育集团有限公司与被上诉人系两个独立的法人，上诉人通知香港天才教育集团有限公司的行为并不代表通知了被上诉人。三、公证费的发票主体系案外人何立军，与本案没有关联性。四、本案系由双方协商解除，所以并不存在合同约定的可以扣除履约保证金的情形。而且在涉案合同中，履约保证金和逾期付款的违约金是同一性质，如被上诉人既承担违约金又承担履约保证金，有违平等原则。违约金约定过高，一审法院依法调低符合法律规定。德利华公司向一审法院起诉请求判令：1、吉纽思公司支付德利华公司迟延付款违约金400690元；2、吉纽思公司支付德利华公司垫付的公证费6000元；3、由吉纽思公司承担本案的包括律师费在内的全部诉讼费用。在一审过程中，吉纽思公司提起反诉，请求判令：1、德利华公司赔偿因侵害吉纽思公司优先购买权而给吉纽思公司造成的经济损失200000元；2、德利华公司返还履约保证金200000元；3、德利华公司承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月21日，德利华公司（出租方、甲方）与香港天才教育集团有限公司（承租方、乙方）签订了《幼儿园租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于长沙市观沙岭德润园小区幼儿园场地用于开办幼儿园，租赁建筑面积为1566.7㎡，租赁期限为20年（自2010年9月1日至2030年8月31日）；合同约定的租金标准为：1.2010年5月1日起至2010年8月31日止，为幼儿园装修期，免收租金；2.2010年9月1日起至2015年8月31日止，每年租金为人民币55万元整；3.从2015年9月1日起至2018年8月31日止，年租金为60.5万元；4.从2018年9月1日起至2021年8月31日，年租金为66.55万元；5.从2021年9月1日起至2030年8月31日止，在上一周期年度租金的基础上递增8%，三年为一递增周期；租金支付方式为采用先付款后使用的原则，按年支付，即乙方在每年8月31日前向甲方一次性付清下年的租金。双方在合同中约定了履约保证金，内容为：“人民币20万元，乙方在本合同签订之日起5天内向甲方一次性缴纳：合同期满无违约及扣款情况，甲方5天内一次性无息返还乙方。若乙方提前解除本合同，视为违约，保证金不退还；若乙方在承租期间给甲方的房屋造成损坏，经双方核实确认后，甲方有权从保证金中扣除维修费用。”该合同第八条有关于优先权的约定，内容为：“甲方有权在租赁期内出售该房屋，甲方出售该房屋时，应当提前1个月告知乙方，乙方在同等条件下，享有优先购买权。甲方将房屋出售给他方后，不影响本房屋租赁合同的履行。租赁期满，乙方应当在承包期满前三个月，以书面方式向甲方（或新的房屋所有人）提出，逾期不以书面方式提出，则视为乙方放弃优先续包权利，甲方无须另行通知乙方享有该项权利。”另，该合同第九条还约定了违约责任，内容为：“l.未经甲方书面同意，乙方不得将幼儿园转租、转借他人。如乙方违反该规定，甲方有权扣除本合同履约保证金，收回幼儿园，且已收租金不退。2.乙方应按时缴纳租赁金，如有拖欠，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金按实欠租金的3‰/天计算。如乙方拖欠租金三个月以上，甲方有权收回幼儿园，并扣除本合同履约保证金。3.甲乙双方任何一方不得以超出本合同约定条款之外的理由中途解除合同。甲方无法定或合同约定事由无故解除合同，导致乙方无法继续办学，应赔偿因此给乙方造成的经济损失，退还乙方已缴纳但未履行合同部分的租金，并向乙方支付违约金20万元。乙方无法定或合同约定事由中途解除合同，当年未履行合同部分租金不予退还，且甲方有权全额扣除本合同履约保证金，如给甲方造成经济损失，甲方有权要求乙方承担全部赔偿责任。”后香港天才教育集团有限公司将涉案房屋转租给了吉纽思公司，并得到了德利华公司的同意，故此德利华公司与吉纽思公司以同样的条件签订了《德润园幼儿园租赁合同》，该合同的署名时间亦为2010年4月21日；合同签订当日，吉纽思公司的法定代表人向德利华公司支付了保证金200000元。2012年9月12日，德利华公司向香港天才教育集团有限公司出具了两份《告知函》，内容为：“贵司于2010年4月21日与我司签订《幼儿园租赁合同》一份，合同约定：“甲方同意将位于长沙市观沙岭德润园小区幼儿园场地租赁给乙方开办幼儿园”，租赁面积为1566.7㎡，租赁期自2010年9月1日起为20年，根据合同第八条第1款规定：‘甲方有权在租赁期内出售该房屋，甲方在出售该房屋时，应当提前一个月告知乙方，乙方在同等条件下，享有优先购买权。’我司根据公司发展规划，经研究决定：拟将德润园小区的幼儿园场地向外出售，因基于合同约定，贵司享有优先购买权，我司曾与贵司沟通，贵司已明确表示不愿购买该幼儿园场地，现我司再次书面征求贵司的意见，请及时回函，如果贵司有意购买，请于2012年10月12日前来我司洽谈，逾期，我司视为贵司同意放弃优先购买权。特此函告！”第一份《告知函》送由案外人吴琼签收，签字内容为：“已签收！行政总监：吴琼20**年9月13日”；第二份《告知函》送由长沙市雨花区美洲故事吉纽思幼儿园签收，并盖有该单位印章。2014年12月22日，德利华公司向吉纽思公司邮寄送达了《关于要求解除租赁合同告知函》，内容为：“贵公司于2010年4月21日与德利华公司签订《德润园幼儿园租赁合同》，合同签订后，贵公司按照合同约定缴纳了2010年9月1日至2012年8月31日两年的租金，2012年9月，幼儿园房屋过户至何立军女士个人名下，为保证合同的连续性，《德润园幼儿园租赁合同》仍得以继续履行，基于何立军女士的委托，德利华公司继续收取房屋租金，行使对幼儿园的房屋的收益、使用等相关权利。按照合同约定的‘先付款后使用的原则’，贵公司应于每年的9月1日前缴纳下一年度房屋使用租金，但贵公司从2012年9月1日起，缴纳租金出现延迟现象，2012年延迟8天，出于双方友好合作的初衷，我司未予追究；2013年贵公司再次延迟支付租金48天，直到我司催促才于2013年10月18日交付了2014年8月31日前的租金。根据《德润园幼儿园租赁合同》第九条第2款约定：‘乙方应按时缴纳租赁金，如有拖欠，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金按实际欠付租金的3‰／天计算。如乙方拖欠租金三个月以上，甲方有权收回幼儿园，并扣除本合同履约保证金。’贵公司本应在2014年9月1日前缴纳2014年9月1日至2015年8月31日的租金，但时至今日，贵公司仍未主动缴纳租金，早已超出合同约定的三个月的期限。为此，我公司及何立军本人特告知如下：一、拟终止与贵公司签订的《德润园幼儿园租赁合同》，将幼儿园房屋收回。请贵公司及时做好准备，妥善处置相关幼儿园的事宜。二、要求贵司按《德润园幼儿园租赁合同》第九条第2款约定，支付2013年逾期违约金79200元（2013年9月1日至2013年10月18日，按逾期48天×3‰×550000计算），2014年逾期违约金201300元（2014年9月1日至2014年12月31日，按逾期122天计算）。三、要求贵公司支付己使用房屋租金183333.33元（暂计算2014年9月1日至12月31日止）。请贵公司收到此告知函后三个工作日内，及时与德利华公司联系，协商处置相关事宜，逾期不回复，我们将依法定程序向法院起诉。特此函告。”2015年2月12日，德利华公司向德润园吉纽思幼儿园办公室送达了《工作联系函》，主要内容为：“一、德利华公司将租赁场地转让事宜已在合同履行期间通知贵司，转让完毕后亦就原租赁合同由德利华公司受产权人何立军委托继续执行的相关问题告知贵司，2012年、2013年度租金贵司也根据合同履约要求将全部租金付至德利华公司账户。故此，在德利华公司未另行通知的情况下，贵司理应按合同履行要求向德利华公司按期交纳应付租金，未如期缴纳租金的行为系违约行为，且贵司来函以房屋转让相关事宜未通知为由拒付租金更系恶意违约行为。二、根据《德润园幼儿园租赁合同》第七条第三款关于‘甲方收取乙方租金时应提供收据，但乙方不得以甲方未及时开具收据为由少交、拒交或迟延交付租金，否则甲方有权按合同约定追究乙方的违约责任’的约定，德利华公司收取租金后已按合同约定向贵司提供收款收据，故贵司以未开具发票为由而拒付租金的行为系恶意违约行为。三、贵司来函称出租方未履行房屋维修义务与事实不符，且以此为由拒付租金不能成立，亦系违约行为。四、截止至2015年2月12日止，贵司欠付租金550000元及应承担违约金351450元，共计901450元，违约金计算如下：……综上，贵司迟延支付租金的行为已构成持续恶意违约，请贵司收到本函之日起三日内，将所欠租金及违约金共计901450元付至德利华公司指定的如下账户，且逾期付款违约金在所付款项中先行计算支付。……”2015年2月16日，德利华公司向吉纽思公司邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，内容为：“我司与贵司就位于长沙市观沙岭德润园小区幼儿园场地租赁给贵司开办幼儿园签订了的《德润园幼儿园租赁合同》，现鉴于贵司在合同履约期间不按期缴纳租金，逾期三个月后经我司及产权人何立军多次联署催缴，贵司仍无理拒不缴纳依合同约定应缴纳租赁费用，依据《合同法》和《租赁合同》第七条第11款、第九条第2款及第五第2款的约定，贵司的履约行为已构成根本违约，故特依法通知解除租赁合同，租赁合同自本通知送达之日起生效。望贵司收函后7日内，按约腾空并搬离现承租场地。否则我司将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究贵司的责任，由此产生的一切法律后果由贵司承担。特此通知！”2015年3月30日，德利华公司与吉纽思公司签订了《备忘录》，内容为：“一、双方确认，《德润园幼儿园租赁合同》于2015年2月27日予以解除。二、双方确认，本备忘录签署生效的当日，由乙方一次性将截止至2015年2月27日的欠付租金272111元支付给甲方。三、鉴于德润园吉纽思幼儿园已招收本学期学生，甲方出于社会稳定等因素的考虑同意由乙方按原租赁合同条件从2015年2月28日起临时使用原承租场地至2015年7月31日，并由乙方在本备忘录签署生效的3日内一次性向甲方支付从2015年2月28日至2015年7月31日止的场地使用费232055元。四、乙方承诺在上述约定的临时使用场地期限届满后3日内结清水电费、物业管理费用，并按原租赁合同约定标准（“来装去丢”）腾空场地后交付甲方（装修是否补偿按备忘录第六条处理）；如乙方未在上述期限内按要求交付场地的，应按5000元／天标准向甲方支付场地占用费直至乙方按约腾退场地之日止，且甲方有权以停止水电供应方式催促乙方腾空交付场地。五、甲方确保乙方2015年7月31日之前的正常办学秩序，不受到任何干扰，承担应尽的社会责任和义务。六、双方确认：《德润园幼儿园租赁合同》解除后，对乙方就合同解除前迟延支付租金是否是行使合法抗辩权及是否应向甲方承担逾期支付租金的违约责任、甲方是否有权行使合同约定的合同单方解除权以及乙方是否应承担合同解除后的相应违约责任，乙方在甲方解除合同后是否有权就原租赁合同主张营运损失及装修损失补偿等相关事宜，待幼儿园场地按备忘录约定交付后由双方另行协商解决，协商不成的，双方一致同意均有权提请人民法院予以裁决。七、双方确认2015年7月31日到期后，房屋交接前德利华公司请岳麓区公证处对房屋原租赁范围内的装修部分公证留证，费用暂由德利华公司承担，最终由原合同违约方负责。”2015年8月21日，何立军申请了湖南省长沙市麓山公证处对涉案房屋对原租赁范围内的装修部分进行公证留证，由此产生了公证服务费6000元，该费用已由德利华公司予以垫付。2016年4月21日，案外人何立军向一审法院出具了《情况说明》，内容为：“长沙市岳麓区人民法院：本人何立军系长沙市银杉路459号德润园小区二期幼儿园综合楼101号房（产权证号：长房权证岳麓字第××）的产权人，因该房前期与吉纽思公司的租赁事宜业已全权委托德利华公司代为处理，为了方便处理该房屋的相关纠纷事宜，现继续全权委托德利华公司代为处理在贵院诉讼事宜，本人申明就该案纠纷的相关权益不再另行主张权利。特此说明！”另查明，在《德润园幼儿园租赁合同》履行期限内，德利华公司将涉案房屋转让给案外人何立军，并于2012年9月6日过户至何立军名下。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、德利华公司主体是否适格；二、当事人的违约情况如何认定；三、违约责任如何确定。一、关于德利华公司的主体是否适格的问题。吉纽思公司抗辩认为，德利华公司提供的证据材料显示，在2012年其已将该房屋所有权转让给案外人何立军，且其提交的《授权委托书》表明权利义务的承担者系案外人何立军，而并非德利华公司，另在起诉状中德利华公司已表明其系受何立军的委托继续行使租赁合同，故本案本诉适格原告是何立军而非德利华公司。对此，一审法院认为，在德利华公司与何立军于2012年9月12日签订的《委托协议》中，涉案房屋现所有权人何立军已就涉案房屋的租赁事宜全权委托德利华公司进行处理，并授权德利华公司以出租人名义处理租赁事宜，则德利华公司据何立军的委托授权行为可以自己名义通过诉讼方式维权；再者，何立军于2016年4月21再次向一审法院出具《情况说明》，申明就本案涉案房屋的租赁事宜全权委托德利华公司予以处理，其不再以自己名义来主张权利。其次，在本案审理过程中，吉纽思公司提起了反诉，要求德利华公司就履行《德润园幼儿园租赁合同》存在违约行为承担相应违约责任，设若本诉中德利华公司的主体不适格，则吉纽思公司理应另行起诉主张权利，而非提起反诉主张权利，故吉纽思公司的反诉行为亦可视为其对德利华公司处理涉案房屋租赁事宜主体资格的认可。综上，吉纽思公司关于德利华公司主体不适格的主张，理据不足，不予支持。二、关于当事人的违约情况的评析。德利华公司主张吉纽思公司存在迟延支付租金的违约行为；吉纽思公司则主张德利华公司转让涉案房屋时未通知其优先购买，故德利华公司存在违约行为，且其未按约支付租金系对德利华公司此违约行为的抗辩手段。根据双方当事人之主张，对本案的违约情况从以下两方面进行评析：（一）德利华公司是否违约的问题。对此，一审法院认为，在保障承租人优先购买权方面，德利华公司构成违约，主要理由为：首先，德利华公司同意香港天才教育集团有限公司将涉案房屋转租给吉纽思公司，且其重新与吉纽思公司签订了《德润园幼儿园租赁合同》，加之该合同亦有优先购买权的相关约定，则德利华在转让涉案房屋时依法应当告知承租人吉纽思公司并征求其是否购买的意见，但至今德利华公司仍未提交有效证据证明其在转让涉案房屋前已告知过吉纽思公司并征求过其意见，或者提交有效证据证明《德润园幼儿园租赁合同》签订时间实际晚于涉案房屋的对外转让行为。其次，退一步而言，即便如德利华公司所称，因香港天才教育集团有限公司与吉纽思系关联公司，房屋转让事宜通知香港天才教育集团有限公司则吉纽思公司应当知晓，但德利华公司向香港天才教育集团有限公司所发出的两份《告知函》送达亦存在问题，其中一份系由案外人吴琼所签收，另一方由长沙市雨花区美洲故事吉纽思幼儿园盖章签收，现有证据无法证明吴琼及长沙市雨花区美洲故事吉纽思幼儿园系香港天才教育集团有限公司工作人员或经香港天才教育集团有限公司授权处理相关事宜的人员及机构。再次，即便假设德利华公司的《告知函》送达无瑕疵，但《幼儿园租赁合同》及《德润园幼儿园租赁合同》第八条约定德利华公司出售房屋时应当提前一个月告知乙方，而现有证据显示德利华公司已于2012年9月6日将涉案房屋过户至何立军名下，然其《告知函》在2012年9月12日才做出，且其中一份签收时间为2012年9月13日，另一份并无签收时间，故德利华公司对涉案房屋转让行为的告知并不符合合同约定。综上，可以认定德利华公司未履行《德润园幼儿园租赁合同》第八条关于优先权的约定，构成违约。（二）吉纽思公司是否违约的问题。对此，一审法院认为，吉纽思公司迟延支付租金的行为不应认定为抗辩权的正当行使，而应认定为迟延履行的违约行为，主要理由为：根据吉纽思公司的主张及本案的具体案情可知，其行为显然不属于不安抗辩权之行使，但无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权，其所赖以产生的基础是诚实信用原则，但一般认为同时抗辩权及先履行抗辩权的行使必须符合以下几个要件：双方所互负的债务具有对价性或相应性、须对方未履行或未适当履行债务、须对方的对该履行是可能履行的。首先，《合同法》第六十六条、六十七条均规定的是有权拒绝“相应的”履行要求，所谓之“相应”，就是要求履行和对待履行之间其义务的内容或者相互履行的金钱价值大体相当，且两义务之间应互为条件、互为牵连的关系；而本案中，吉纽思公司所主张的是德利华未履行优先购买的告知义务，显然该义务之内容与租金支付义务性质有别，并不能构成应有的相应性或对价性，两义务之间亦不能形成应互为条件、互为牵连的关系。其次，同时履行抗辩权或先履行抗辩权之行使，是以能够履行相关义务为前提的，如果一方因过错不能履行期所负的债务，则只能适用关于债务不履行之规定请求补救，而不再发生履行抗辩权问题；本案中，涉案房屋实际上已于2012年9月6日过户之案外人何立军名下，关于优先购买权之保障义务实际上已成为不能履行之状态，故吉纽思公司还以此为由行使抗辩权，显然于法有悖，且有违诚信。综上，可以认定吉纽思公司迟延支付租金的行为并不属于抗辩权的正当行使行为，则其迟延履行行为亦构成违约。三、关于违约责任如何确定的问题。上已论及，德利华公司与吉纽思公司双方均有违约行为，根据《合同法》第一百二条之规定，则应当各自承担相应的责任；故此，对双方违约责任之诉请作如下评判：（一）关于德利华公司主张的迟延付款违约金400690元，该请求虽系根据《德润园幼儿园租赁合同》第九条的约定计算得来，但该约定金额显属偏高，加之德利华公司在履行合同过程中亦有违约行为，有鉴于此，一审法院对此酌情调整为400690元×50%=200345元。（二）关于德利华公司主张的律师费的问题，因双方在租赁合同及补充协议中对此并未有明确约定，加之该项费用属于德利华公司自身的维权开支，并非吉纽思公司违约行为导致的必然损失，故德利华公司的此项请求，理据不足，不予支持。（三）关于德利华公司诉请的公证服务费6000元，根据德利华公司提交的《公证书》可知，该公证行为系对房屋原租赁范围内的装修部分进行公证留证，该事项与双方在本案之诉讼请求并无关联；再者，该事项与吉纽思公司的迟延履行行为欠缺因果关系；故此，一审法院认为，德利华公司此项诉请没有法律和事实依据，不予支持。（四）关于吉纽思公司返还履约保证金200000元之诉请，考据合同文本可知，吉纽思公司并不存在合同约定的可以扣除履约保证金之违约情形，且双方就租赁合同亦已协商予以解除，故德利华公司扣除吉纽思公司履约保证之行为，欠缺理据，其依法应予返还。（五）关于吉纽思公司要求德利华公司赔偿其因侵害优先购买权造成的损失200000元之请求，因《德润园幼儿园租赁合同》第八条关于优先权之约定并没有违约金的具体约定，且德利华公司的行为亦不符合该合同第九条关于违约金的之条件，加之吉纽思公司至今仍未提交有效证据证明因德利华公司侵害其优先购买权给其造成了实际损失及损失的具体情况，故对吉纽思公司该项诉请，理据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、限吉纽思公司于本判决书生效之日起七日内支付德利华公司违约金200345元；二、限德利华公司于本判决书生效之日起七日内向吉纽思公司返还履约保证金200000元；三、驳回德利华公司的其他诉讼请求；四、驳回吉纽思公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7360元，由德利华公司负担2360元，由吉纽思公司负担5000元；反诉案件受理费3680元，由吉纽思公司负担1680元，由德利华公司负担2000元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，香港天才教育集团有限公司向德利华公司承租了涉案房屋后，经德利华公司同意将租赁合同的权利义务全部转让给吉纽思公司，并由德利华公司与吉纽思公司签订《德润园幼儿园租赁合同》。该《德润园幼儿园租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，无法定无效情形，依法有效。本案二审的争议焦点为德利华公司是否应向吉纽思公司返还履约保证金200000元，及吉纽思公司是否应向德利华公司支付公证费6000元。首先，根据《德润园幼儿园租赁合同》第三条第2款之约定，只有在吉纽思公司提前解除租赁合同或对房屋造成损坏的情况下，德利华公司才有权不退还或扣除相应的履约保证金。然，《德润园幼儿园租赁合同》是在吉纽思公司逾期交纳租金的情况下，德利华公司与吉纽思公司协商解除，而非合同第三条第2款所约定的德利华公司可以不退还履约保证金的情形；且对于吉纽思公司逾期交纳租金的违约行为，一审法院已根据双方的合同约定酌情确定了吉纽思公司应向德利华公司支付的违约金数额，故德利华公司应向吉纽思公司返还履约保证金200000元。其次，吉纽思公司与德利华公司于2015年3月30日签订的《备忘录》第七条约定：“双方确认2015年7月31日到期后，房屋交接前德利华公司请岳麓区公证处对房屋原租赁范围内的装修部分公证留证，费用暂由德利华公司承担，最终由原合同违约方负责。”由于导致《德润园幼儿园租赁合同》解除的主要过错在于吉纽思公司逾期交纳租金，故吉纽思公司应承担主要的公证费；但德利华公司在转让涉案房屋时，未按照合同约定提前一个月告知吉纽思公司，造成吉纽思公司的优先购买权无法行使，对租赁合同的解除亦存在一定过错，故德利华公司亦应承担部分公证费。本院综合双方的过错程度，酌情确定吉纽思公司向德利华公司支付公证费4500元。综上所述，上诉人德利华公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06598号民事判决第一、二、三、四项；二、限深圳市吉纽思投资发展有限公司于本判决书生效之日起七日内支付长沙德利华房地产开发有限公司公证费4500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费7360元，由长沙德利华房地产开发有限公司负担2260元，深圳市吉纽思投资发展有限公司负担5100元；一审反诉案件受理费3680元，由深圳市吉纽思投资发展有限公司负担1680元，长沙德利华房地产开发有限公司负担2000元；本案二审案件受理费4390元，由长沙德利华房地产开发有限公司负担4200元，深圳市吉纽思投资发展有限公司负担190元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　凯审　判　员　　王　勇代理审判员　　金新贵二〇一六年八月二十二日书　记　员　　周　翔 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