（2016）京0117民初6284号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2018-07-17
案件名称
张×1与耿×等共有人优先购买权纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张×1,耿×,张×5
案由
共有人优先购买权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初6284号原告张×1，女，1966年6月18日出生委托代理人张×4（原告之堂兄），1951年11月15日出生。被告耿×，女，1936年5月8日出生。。被告张×5，男，1950年2月5日出生。原告张×1与被告耿×、张×5共有人优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱政适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张×1及其委托代理人张×4、被告张×5到庭参加诉讼，被告耿×经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张×1诉称：1967年5月1日，我的生母熊×携我与×1村（以下简称×1村）村民张×2再婚，并生育张×3，我与张×2形成继父子关系。1969年，我的母亲熊×去世。1989年6月1日，张×2与被告耿×结婚。2001年8月，张×2去世，留有×号的房屋一处。因发生继承纠纷，2011年9月16日，北京市平谷区人民法院审理（2011）平民再初字第5202号案件时，追加我为原告，我知道×号房屋已由被告耿×私自卖给了被告张×5。北京市平谷区人民法院（2011）平民再初字第5202号判决最终确定了我对×号房屋享有四分之一份额。二被告未经我同意签订了房屋买卖协议，侵犯了我的优先购买权。二被告之间的房屋买卖行为违法，未经过相关部门批准。农村房屋不存在善意取得，故二被告行为系恶意。被告张×5作为本村村民，亦知晓张×2家庭情况，故被告张×5亦非善意。综上，我诉至法院，要求确认我对该房屋的优先购买权；撤销二被告所签订的房屋买卖协议。被告耿×辩称：原告所述与事实不符。第一，我于1989年6月1日携儿子王×1同张×2结婚，一起生活十二年，张×2生前曾口头告诉我,如果将来我没有生活来源，就将×号房屋卖掉，卖房款谁也不给，就让我和儿子一起用于生活。第二，我于2006年10月8日入狱，因没有经济来源，被迫委托我儿子将×号房屋卖掉。第三，原告在我与张×2结婚期间，从未履行赡养义务。综上，我不同意原告的诉讼请求。被告张×5辩称：我与被告耿×的房屋买卖合同真实有效，且经北京市平谷区人民法院及北京市第三中级人民法院判决予以确认。现我已取得了房屋所有权，而张×1并非涉案房屋所有权人，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告于1966年6月18日出生，1967年，原告之母熊×与×1村村民张×2再婚，原告即随其母一起与张×2生活，其户口亦迁至张×2处。张×2与熊×婚后生有一女张×3。1969年，熊×去世，原告到平谷区×2村生活，1985年左右与×1村村民霍庆林结婚。1989年6月1日，张×2与被告耿×结婚，二人婚后在×号院居住生活。耿×原与王×2生有三子，长子王×1（1958年11月出生）、次子王×3、三子王×4，王×1因患精神发育迟滞伴发精神障碍，其与母亲耿×再婚和继父张×2共同生活。2001年8月，张×2去世，被告耿×与王×1在×号居住。2006年1月13日，被告耿×将王×1杀害，因此被告耿×被判处有期徒刑十二年，现已刑满释放。2008年5月21日，被告耿×以自己看病用钱为由，委托其子王×4将×号房屋以20000元价格卖给被告张×5。同年，张×5在该宅院新建了南房。经本院向王×4核实，现王×4亦认可该房屋买卖行为有效。2010年，张×3起诉被告耿×要求继承张×2的遗产，本院判决确定×号房产由张×3享有四分之一份额。2011年，北京市平谷区人民法院决定对该案进行再审。2012年8月6日，本院作出再审判决书，确定原告对该×号房产享有四分之一的继承份额；王×4对×号房产享有四分之一的继承份额；被告耿×对×号房产享有二分之一的继承份额，现该判决已发生法律效力。2013年9月16日，原告向本院提起诉讼，要求确认二被告签订的买卖协议无效，经本院审理认定被告张×5已合法取得×号房产，且二被告签订的房屋买卖协议有效。此后，原告不服一审判决结果，上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。现原告诉至本院，请求确认其对×号房屋享有优先购买权；撤销二被告所签订的房屋买卖协议。被告耿×、张×5持答辩意见不同意原告的诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述，本院（2011）平民再初字第05202号民事判决书、（2012）平民初字第01277号卷宗材料、（2013）平民初字第00470号卷宗材料、北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第01103号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权的行使期间在转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。本案中，二被告之间就诉争房屋的买卖行为已经生效判决确认为合法有效。张×2于2001年死亡后，涉案的×号房产未被分割继承，即处于继承人共同共有状态。2010年，张×3起诉要求确认其对诉争房屋的份额时，原告亦未参加诉讼，原告作为同村村民称其不知房屋买卖事宜，与常理相悖；本院确定张×3享有房屋份额判决生效后，原告此时以继承人的身份主张涉案房屋的权益。因原告的家庭关系复杂，被告张×5作为原告家庭之外的村民，难以知晓涉案房屋所有权人的详细情况。且自1989年6月1日起，被告耿×与张×2在×号院以夫妻关系居住生活，距离2008年涉案房屋买卖合同签订已长达十九年。在此情况下，被告张×5有理由相信被告耿×享有该房产的处分权利，其与被告耿×的委托代理人签订该房屋买卖合同，被告张×5主观上没有过错。另外，涉案房屋已以合理的价格转让，涉案房屋所在地并没有房屋登记注册的习惯，涉案房屋已实际交付被告使用多年，且该房屋买卖合同签订在权利人主张房屋权益之前。另，王×4现亦认可该房屋买卖行为有效，对于该房产的买卖行为已经达到了三分之二以上共有人的同意。从原告主张优先购买权的时间看，原告自2013年起就二被告买卖合同提出异议，但从未主张过优先购买权。现原告主张优先购买权已超过最长6个月的主张期间。综上考虑，原告要求确认其优先购买权，且撤销二被告之间签订的房屋买卖协议，缺乏事实及法律依据，本院均难以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张×1的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告张×1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 朱政二〇一六年八月二十二日书记员 彭聪 更多数据：搜索“”来源：