（2016）浙0106民初5120号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-10-09

案件名称

黄开岭与徐向红、马正泉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄开岭,徐向红,马正泉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初5120号原告：黄开岭。被告：徐向红。被告：马正泉。两被告共同委托代理人：邵鑫，浙江金道律师事务所律师。两被告共同委托代理人：丁伟平，浙江凯旺律师事务所律师。原告黄开岭诉被告徐向红、马正泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法由代理审判员鲁琳独任审判，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告黄开岭，被告马正泉及其与被告徐向红的共同委托代理人邵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年5月15日，原告与两被告在杭州鼎家房地产经纪有限公司（以下简称鼎家公司）的居间服务下签订《购房意向合同》，约定两被告将其共同所有的位于杭州市西湖区宝石一路2号1幢1单元302室房屋（以下简称302室房屋）转让给原告，总价为2000000元，原告向鼎家公司支付意向金30000元，在两被告接受原告的购买条件并签订意向合同后，意向金转为购房定金，委托鼎家公司支付给两被告；意向合同签订后15日内，双方通过鼎家公司签订《杭州市房屋转让合同》。《购房意向合同》签订后，原告于当日按约支付了购房定金30000元。当原告通过鼎家公司向两被告预约签订正式合同时间时，两被告表示不愿意履行《购房意向合同》，拒绝签订《杭州市房屋转让合同》。原告及鼎家公司多次与两被告协商，但最终两被告明确表示302室房屋不再出售。故诉请判令：1、两被告支付给原告违约金200000元；2、两被告返还定金30000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。后原告撤回第二项诉讼请求。两被告共同答辩称：第一，《购房意向合同》存在可撤销情形。双方协商302室房屋买卖事宜时，两被告认为原告仅支付1600000元首付款有风险，提出需办理公证，鼎家公司的工作人员豆光明提出要办理公证必须先签订《购房意向合同》，故两被告在未细看合同内容、豆光明亦未向两被告解释签订《购房意向合同》的法律后果的情况下在《购房意向合同》上签名。根据合同法的相关规定，案涉《购房意向合同》的签订因存在重大误解应予撤销。第二，根据原告提交的收款收据，收取定金一方为杭州鼎家网络科技有限公司而非鼎家公司，两被告亦未收到过原告支付的定金。且2015年5月17日以后，鼎家公司带了其他买主到302室房屋看房，故两被告有理由相信鼎家公司将意向金退还给了原告。第三，即便合同不予撤销，原告主张的违约金明显过高，请求予以调整。现302室房屋仍未处分，两被告并未获利，原告应举证证明其实际损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提供了下列证据：1、《购房意向合同》。证明原告与两被告就两被告共同所有的302室房屋签订《购房意向合同》，并对转让总价、签订正式转让合同的时间、违约责任等内容作出约定。2、短信记录。证明两被告在签订《购房意向合同》后不愿意按照合同约定签订《杭州市房屋转让合同》，要求加价的事实。3、收款收据、支付凭证。证明原告已支付了30000元购房定金的事实；4、情况说明。证明因两被告违约，鼎家公司为退还定金给原告，故收回收款收据原件的事实。两被告提供了下列证据材料：1、《购房意向合同》。2、短信记录。证据1、2证明《购房意向合同》存在法定可撤销情形。3、收据。证明鼎家公司并未向原告收取意向金，故两被告未收取定金。上述由原告提供的证据，经两被告质证后认为，对证据1的真实性无异议，合法性、关联性有异议，鼎家公司员工豆光明称签订意向合同系办理公证的前提，故两被告基于该误解作出了错误的意思表示，应属法定可撤销合同，且意向合同中的违约金约定明显过高。对证据2的真实性无异议，确系豆光明与被告马正泉的短信往来，但合法性、关联性有异议，签订意向合同后，豆光明致电被告马正泉，要求变更房款支付方式为先付30000元定金，购房款2000000元于2018年过户转让时一次性付清，被告马正泉在与家人商量后短信回复豆光明若变更付款方式则要求加价150000元。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，收款收据及支付凭证中的收款方载明是杭州鼎家网络科技有限公司而非鼎家公司，原告并未支付定金。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，该说明书系复印件，且原告至今未向鼎家公司支付意向金，鼎家公司作为居间方仅能收取意向金。上述由两被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1、2、3的真实性均无异议，证明目的有异议，对于两被告要求公证一事原告知晓且同意办理公证，鼎家公司是否欺骗两被告与原告无关。本院依两被告的申请，准予证人豆光明出庭作证。证人豆光明陈述，其系鼎家公司员工，系302室房屋买卖的具体经办人。在其居间服务下，2015年5月15日，原告与两被告就购房事宜协商一致，购房总价为2000000元，分两期支付。当日两被告多次提出需就购房条件的约定内容办理公证，原告知晓并表示同意，但其告知两被告意向合同亦具有法律效力，遂三方于当日晚间于两被告家中签订了《购房意向合同》，后原告于当日在鼎家公司的门店支付了30000元定金，即杭州鼎家网络科技有限公司出具的30000元收款收据载明的款项，杭州鼎家网络科技有限公司系鼎家公司的下属公司。次日，两被告告知其不同意签订正式房屋转让合同并拒绝收取定金。为促成双方交易，其提出付款方式变更的建议，但两被告不同意，一直要求涨价至2150000元。其将该情况告知原告，双方就付款方式变更及价款未能协商一致，故双方未能按约签订正式房屋转让合同。后，鼎家公司将30000元定金退还给原告。上述证人证言经质证，原告无异议，两被告认为证人豆光明已承认两被告在签订意向合同前多次提出办理公证，故两被告签订意向合同系做出了错误的意思表示，意向合同可撤销；30000元定金系由杭州鼎家网络科技有限公司收取，并非鼎家公司，鼎家公司无权将收取定金的权利转让给他人；证人未将签订意向合同的法律后果告知两被告，为促成交易，其隐瞒了相关事项，未签订正式合同的原因归结于两被告涨价亦不符合事实。本院对上述证据认证如下：对原告提供的《购房意向合同》、短信记录、收款收据及支付凭证，结合证人证言，真实性均予以确认，以上证据可以证明《购房意向合同》签订后，原告按约支付了定金30000元，但两被告拒绝接收定金，并以尾款400000元风险太大、新房购房款已凑齐、需加价至2150000元才出售等原因拒绝签订正式房屋转让合同。两被告提供的证据的真实性亦予以确认。根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下列事实：2016年5月15日，原告与两被告就302室房屋转让事宜协商一致，两被告提出需就购房条件的约定内容办理公证。原告表示同意。当日晚，原告（甲方、买方）、两被告（乙方、卖方）、鼎家公司（丙方，居间方）签订一份《购房意向合同》，约定：甲方通过丙方购买乙方的302室房屋（建筑面积59.42平方米）；总价款为200万元；付款方式为一次性付款，其中首付160万元，于签订《杭州市房屋买卖合同》后5个工作日内支付；剩余余款40万元整于交房前打入资金监管账户。交房时间为2018年1月31日前。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金3万元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方。甲、乙双方同意在本意向合同签订后15日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。本意向合同甲方与丙方签订后，在甲丙之间生效，对甲丙具有约束力，自乙方签署后，对甲乙丙三方均有约束力。同日，原告向鼎家公司支付了购房意向金3万元。后因两被告不愿意以《购房意向合同》约定的付款方式出售房屋，又以“新房购房款及装修款已凑齐，目前如在215万元以下暂不出售，待明年搬新房后再委托出售”为由不同意履行意向合同。双方未能达成新的合意。后，鼎家公司通知两被告签订正式房屋转让合同，被告马正泉拒绝。本院认为，根据法律规定，行为人因行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，两被告主张其认为签订意向合同系办理公证的前提，对签订合同的性质存在错误认识。对此，本院认为，第一，两被告均系完全民事行为能力人，合同中亦明确载明违约责任及合同生效条件，其应知晓签订意向合同的法律后果，现有证据仅能证明两被告提出公证的要求，对于公证的期限及未办理公证的后果均未约定，且两被告未举证证明经办人告知其签订意向合同系办理公证的前提导致其对签订合同的性质产生错误认识；第二，意向合同约定的出售条件系双方协商一致的结果，两被告要求公证的内容与意向合同中的约定内容一致，原告亦同意配合办理公证，故两被告签订意向合同，以合同约定的条件出售302室房屋并未与其意思相悖；第三，两被告未举证证明因履行该意向合同已给其造成较大损失。综上，两被告主张因重大误解订立意向合同，该合同应予撤销的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。原告、两被告、鼎家公司签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按约履行。《购房意向合同》中明确302室房屋总价为200万元，款项分两次支付。签订意向合同后，两被告又不愿意以《购房意向合同》确定的付款方式出售房屋，双方就付款方式变更未协商一致的情况下，两被告又明确提出新房购房款及装修款已凑齐，在215万元以下不出售，并明确拒绝在约定的时间内签订正式的房屋转让合同，两被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求两被告支付违约金的诉请，理由正当，本院予以支持。关于违约金的具体数额，根据《购房意向合同》的约定，违约一方应承担房屋转让总价10%的违约金，鉴于两被告对违约金过高提出了抗辩，本院根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为8万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、徐向红、马正泉于本判决生效之日起十日内支付给黄开岭违约金80000元。二、驳回黄开岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由黄开岭负担1290元，由徐向红、马正泉共同负担860元，徐向红、马正泉负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　鲁　琳二〇一六年八月二十二日书　记　员　王好学 关注公众号“”