（2016）琼02民终1007号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-26
案件名称
李成祥与管军房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李成祥,管军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终1007号上诉人（原审被告）：李成祥。委托诉讼代理人：陈静，系秦皇岛国源商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：曾昭贵，系秦皇岛国源商贸有限公司职员。被上诉人（原审原告）：管军。委托诉讼代理人：幺东升，海南肖明德律师事务所律师。上诉人李成祥因与被上诉人管军房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李成祥的委托诉讼代理人陈静、曾昭贵，被上诉人管军的委托诉讼代理人幺东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成祥上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未中止审理，违反法定程序，且适用法律不当。⒈一审法院以“房屋买卖合同纠纷”的案由立案，但该房屋是被三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）相关部门强制拆除，一审判决也认定房屋被拆除后才引起双方纠纷，故案由应是“房屋买卖合同纠纷”中的“买卖标的物房屋被拆除风险的责任承担纠纷”。⒉涉案房屋被拆除，李成祥已提起行政诉讼，一审法院于2015年6月23日立案受理。该行政诉讼案件与本案存在相互的内在联系和影响。⒊涉案房屋并非商品房，而是在农村宅基地上所建农村用房，一审法院不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二、涉案房屋是否违章建筑，尚未定论。李成祥是在经合法批准的农村原宅基地上建设房屋，不是在城市规划区内建设房屋，因此，三亚市政府相关部门依据《中华人民共和国城乡规划法》40条和《海南省城乡规划条例》37条规定处罚错误，应撤销。李成祥与政府之间的行政诉讼二审正在进行中。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定：本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，需中止诉讼。涉案房屋是否违章建筑、房屋被拆除究竟由谁承担赔偿责任、李成祥是否应作为本案的诉讼主体，都与行政诉讼案件审理结果有直接关系，应中止本案审理。三、假设涉案房屋是违章建筑，也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定。四、涉案房屋被拆除的风险应由被上诉人承担。⒈国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定中，仅有“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，而没有限制外省农民可以在农村集体土地上建设住宅的规定（李成祥系河北省秦皇岛市农民）。对这类房屋买卖成交后的当时政策规定只是不给办理产权证及土地使用证，并未规定按违法建筑拆除。但李成祥与被上诉人均可预见到今后政策如发生变化，不排除被拆除的风险或补办产权证的可能。⒉涉案宅基地的所有权人是海坡村委会，李成祥与海坡村村民的《宅基地出让合同》业经海坡村委会盖章确认，并且李成祥与被上诉人成交文书上亦已经过海坡村委会确认,依据《中华人民共和国物权法》第十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。⒊对于以上事实，双方签订合同时，正是因为李成祥没有任何隐瞒，才由海坡村委会在双方合同上盖章确认，据此双方在合同中第六条明确约定：出卖人按期交付房屋并交接完毕，该房屋有关的风险责任随之转移买受人。当事人在这方面行使合同自愿的权利，法律没有理由干预。五、一审法院认为涉案《房屋买卖合同》无效，按相关法律规定，“因合同无效取得财产应予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被上诉人买房至今已五年多，期间未向李成祥提起过任何请求（被上诉人明知执法局在2013年5月15日作出289号行政处罚决定书的内容，而李成祥不知道），按照最高人民法院[1991]民他字第62号《关于当事人的诉讼请求超过诉讼时效人民法院不再予以保护问题的复函》，被上诉人的诉讼请求不受法律保护。现涉案房屋在被上诉人占有期间被拆除，被上诉人已无法返还房屋，按法律规定应折价赔偿，折价赔偿即为被上诉人的购房款，故被上诉人无法返还房产，李成祥亦无需向其返还购房款。原一审法院也认定如下事实：“被上诉人明知购买的房屋就是小产权房，造成《房屋买卖合同》无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担。”但一审法院只判决李成祥单方面返还被上诉人购房款，并未判决被上诉人承担任何过错责任，判决不公。管军辩称：一、一审审理程序合法。本案的标的物，俗称“小产权房”，是非法建筑。根据相关法律规定，非法建筑不许买卖。本案的《房屋买卖合同》违反了合同法第七条、第五十二条规定，一审判决合同无效完全正确。房屋被政府拆除是本案引起诉讼的直接原因，但《房屋买卖合同》无效则并非政府拆除造成的，而是土地的农村宅基地性质、土地使用权不允许转让、房屋建造未经政府规划、报建审批，未获得销售许可等一系列违法造成。一审判决《房屋买卖合同》无效不是根据房屋被拆除而无效，而是房屋建造违法，《房屋买卖合同》不符合有效合同条件；因此，李成祥提出行政诉讼一审胜诉或最终是否胜诉均与本案诉讼无关联。李成祥建房用的虽然是农村宅基地，但建房的目的是为了销售获利，是“商品房”，当然要依据最高人民法院的司法解释来审理。二、涉案房屋是违法建筑这一点已经定论。山海晓屋小区绝对不是合法建筑，因为从土地使用权，到规划、报建审批没有一项符合法律规定。行政诉讼的胜诉有程序被撤销和实体被撤销之分，两者都是胜诉，但胜诉内容却大相径庭。即使行政诉讼确认拆除错误、判决赔偿也与本案无关。本案的诉讼和行政诉讼结果没有必然联系。况且行政诉讼是对政府拆违的合法性提出的诉讼，不是确权诉讼。涉案房屋从土地到销售全部违法，不可能是合法建筑。三、李成祥假设房屋是违章建筑，也没有将违章建筑定为无效行为的规定，这个意见不能成立。四、被拆除的房屋损失（不是风险）应由谁承担的问题。⒈按现行规定，即使本案标的物不予拆除，也绝不能拿到产权证，因为规划、报建、验收等审批程序不许补办，没有这些审批文件不能办理产权证。⒉（1）宅基地不是海坡村委会的。我国法律规定，村委会是农村村民的自治组织，村委会不是农村土地的所有者，农村土地归全体集体经济组织成员所有。（2）《中华人民共和国物权法》第十五条的适用前提是合法不动产，不合法不动产不能适用。⒊《房屋买卖合同》隐瞒了诸多事实。包括土地的取得、规划报建审批文件等等，比照建设部颁发的房屋买卖合同规范文本，这份合同隐瞒了大量应当向买房者公布的信息。如果李成祥没有承诺可以补办产权证，被上诉人根本就不会购买。五、关于财产返还的问题。房屋是政府拆的，谁拆应向谁主张；赔偿的前提是合法财产，山海晓屋小区是违法建筑；对非法行为造成的损失才可以要求赔偿，政府的行为还没有被确认违法。综上，请求驳回上诉，维持原判。管军向一审法院起诉请求：请求依法判决确认被上诉人与李成祥签订的《房屋买卖合同》无效，李成祥退还被上诉人购房款216000元。一审法院认定事实：2010年1月31日，管军与李成祥签订一份《房屋买卖合同》，约定：李成祥将其经有关部门批准取得位于三亚市海坡村委会西瓜村新兴街的土地使用权（实际是李成祥从村民受让的宅基地）上建设的三亚湾山海晓屋小区2层208房出卖给管军；房屋面积48平方米，4500元/平方米，总价款216000元，管军一次性付款。合同签订后，管军付给李成祥购房款216000元。之后管军接收房屋并入住。2015年5月4日，三亚市天涯区城市管理局在三亚湾山海晓屋小区内贴出《关于违法建筑排查工作的告示》，将山海晓屋小区列入排查范围。2015年6月14日三亚市政府相关部门以李成祥建设的三亚湾山海晓屋为“小产权房”未经规划批准为由予以强制拆除。此后管军要求李成祥退款未果，遂于2015年6月25日向法院起诉。另查明，2015年6月，李成祥以三亚市天涯区城市管理局、三亚市综合行政执法局为被告起诉了行政诉讼，一审法院以（2015）城行初字第355号立案审理。李成祥认为相关部门作出的拆除其房屋的决定违法，民事诉讼必须以行政诉讼的审理结果为依据，而行政诉讼尚未审结，为此提出中止民事诉讼审理的申请。一审法院认为：本案争议焦点在于：一、关于本案是否应中止诉讼问题。本案的案由是房屋买卖合同，管军诉求确认合同无效及返还购房款，审理的主要内容是合同的效力及是否应退还购房款。李成祥起诉的行政诉讼案诉求确认相关部门作出的具体行政行为违法。两案虽涉及到同一标的物，但两案的事由和法律关系性质不同，二者的审理没有相互内在的联系和相互影响，即两案互不以他案作为审理的依据。故李成祥提出要求中止本案审理理由不成立，不予采纳。二、关于《房屋买卖合同》效力及过错责任问题。李成祥使用农村集体土地建设房屋卖给管军，李成祥并没有取得建设工程规划许可证，所买卖房屋实为俗称的“小产权房”。李成祥与管军签订合同时没有取得商品房预售许可证，在管军起诉前也没有取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，李成祥与管军签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同。从合同约定来看，管军明知其购买的房屋就是“小产权房”，因此造成《房屋买卖合同》无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担。三、关于管军的诉求是否已超过诉讼时效问题。本案的纠纷是房屋买卖合同，涉及的标的物是房屋不动产，是物权，该物权灭失后，才引起双方纠纷，因此本案不适用法律规定的诉讼时效。即使适用诉讼时效，时效的起算也应从房屋灭失之日起。涉案房屋是在2015年6月被拆除，管军是在2015年6月25日起诉，显然不超过诉讼时效。而不是李成祥抗辩主张的时效从2013年4月起算，其主张既没有事实根据，也不符合法律规定，不予确认。四、关于管军的诉求是否成立问题。根据上述分析，在《房屋买卖合同》无效的情况下，李成祥依无效合同取得的购房款应退还给管军。因此管军的诉求成立，予以支持。判决：一、管军与李成祥于2010年1月31日签订的《房屋买卖合同》（房号为208）为无效合同；二、李成祥应自判决发生法律效力之日起十日内向管军退还购房款216000元。案件受理费4540元由李成祥负担，直接付给管军。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2015年10月18日，对于李成祥诉三亚市天涯区城市管理局、三亚市综合行政执法局确认规划行政管理局处罚及强制拆除行为违法纠纷一案，一审法院作出（2015）城行初字第355号行政判决，判决确认三亚市综合行政执法局2013年5月15日作出的289号处罚决定书及三亚市天涯区城市管理局2015年6月8日作出041号执行决定书违法。之后李成祥和三亚市天涯区城市管理局均向本院提起上诉。2016年3月28日，本院作出（2016）琼02行终13号行政判决书，判决维持原判，并在“本院认为”部分确认：三亚市综合行政执法局、三亚市天涯区城市管理局作出的289号处罚决定书、041号执行决定书认定李成祥所建造的房屋为违法建筑，事实清楚。本院认为，双方当事人二审争议的焦点包括，一是关于涉案《房屋买卖合同》效力如何认定的问题，二是关于李成祥是否应向被上诉人返还购房款的问题，三是关于被上诉人主张权利是否超过诉讼时效的问题，四是关于本案是否应中止审理的问题。一、关于涉案《房屋买卖合同》效力如何认定的问题。李成祥与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。本案被上诉人向法院起诉，是基于该房屋买卖合同关系提出诉讼请求，其诉讼请求是要求确认双方之间的房屋买卖合同关系无效并要求李成祥返还购房款，故根据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷。双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村集体土地，而房屋买卖合同的当事人均不是该土地所在农村集体的成员，李成祥使用农村集体土地建设房屋出卖给被上诉人，没有取得土地房屋权证和建设工程规划许可证，所买卖房屋属于违法建筑。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。我国实行的是房地一体主义，因此涉案房屋的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，违背了上述六十三条以及五十二条的效力性强制性规定，故买卖合同应认定无效。虽然李成祥建设的房屋不是法律意义上的“商品房”，但李成祥将其建成的房屋以“商品房”的模式向社会公开销售，因此本案可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。一审法院适用该解释第二条的规定认定涉案《房屋买卖合同》无效并无不当。二、关于李成祥是否应向被上诉人返还购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从该条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定来看，合同无效后当事人因过错承担赔偿责任的要件之一是“过错”和“损失”之间存在因果关系，即有过错一方当事人只赔偿对方因此所受到的损失，其他损失与过错无关的无须赔偿。本案中，《房屋买卖合同》被确认无效后，被上诉人不能向李成祥返还房屋，是由于李成祥建设的房屋被政府拆除，而并非是由于被上诉人一方的过错所导致。并且，李成祥建设的房屋被拆除，其原因在于该房屋为违法建筑，双方当事人是否签订《房屋买卖合同》、合同是否履行以及被上诉人是否存在过错，均和涉案房屋被拆除没有因果关系，故被上诉人不负有返还房屋或折价赔偿的义务，对李成祥因房屋被拆除所遭受的损失亦不承担赔偿责任。与此相反，李成祥是基于《房屋买卖合同》收取了被上诉人的购房款，合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，李成祥应向被上诉人返还购房款。三、关于被上诉人主张权利是否超过诉讼时效的问题。被上诉人一审的诉讼请求是要求确认涉案《房屋买卖合同》无效并要求李成祥返还购房款。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，诉讼时效仅适用于请求权，而请求确认合同无效其性质属于形成权。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。故被上诉人请求确认涉案《房屋买卖合同》无效，不应受二年诉讼时效期间的限制。至于被上诉人要求李成祥返还购房款，属于因合同无效产生的返还财产请求权，应受诉讼时效的限制。但根据诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害起算的原则，因合同无效产生的返还财产请求权的诉讼时效应从法院确认合同无效时开始计算，故被上诉人在要求确认合同无效的同时请求返还购房款并未超过诉讼时效。四、关于本案是否应中止审理的问题。如上所述，本案案由为房屋买卖合同纠纷，而非李成祥主张的买卖标的物房屋被拆除风险的责任承担纠纷，故李成祥因房屋被拆而起诉政府的行政诉讼不是本案的审理依据，一审法院未中止审理并无不当。且该行政诉讼现已审结，亦无中止的必要。综上所述，李成祥的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由李成祥负担4540元。本判决为终审判决。审 判 长 扆成塘审 判 员 曾人孝审 判 员 李 宁二〇一六年八月二十二日书 记 员 何 莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”