（2015）东三法常民一初字第1336号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2018-08-03

案件名称

深圳市融汇天下投资有限公司与东莞市广孜堂实业投资有限公司、李诚然房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市融汇天下投资有限公司,东莞市广孜堂实业投资有限公司,李诚然,深圳市新城市房地产开发有限公司,深圳市辰德科技有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2015）东三法常民一初字第1336号原告深圳市融汇天下投资有限公司，住所：深圳市前海深港。法定代表人程青松，系该公司经理。委托代理人徐荣喜，系广东东方星联律师事务所律师。被告东莞市广孜堂实业投资有限公司，住所：东莞市常平镇。法定代表人姜伟斌，系该公司总经理。委托代理人陈罗强，系广东深兴律师事务所律师。委托代理人邬建锋，系广东深兴律师事务所律师。被告李诚然，男，汉族，1965年8月16日出生，公民身份证住址：广东省深圳市南山区，委托代理人黄汉伟，系广东前海律师事务所律师。委托代理人韦薇，系广东前海律师事务所律师。被告深圳市新城市房地产开发有限公司，住所：深圳市福田区。法定代表人李诚然。被告深圳市辰德科技有限公司，住所：深圳市福田区。法定代表人李诚然。原告深圳市融汇天下投资有限公司（以下简称融汇公司）诉被告东莞市广孜堂实业投资有限公司（以下简称广孜堂公司）、李诚然、深圳市新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）、深圳市辰德科技有限公司（以下简称辰德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由审判员杨欢担任审判长，与人民陪审员梁浩平、陈妙玲组成合议庭，于2016年7月28日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告融汇公司的法定代表人程青松及委托代理人徐荣喜，被告广孜堂公司的委托代理人邬建锋，被告李诚然的委托代理人黄汉伟、韦薇到庭参加了诉讼，被告新城市公司、辰德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇公司诉称：原、被告于2015年5月27日在东莞市签订《土地及房屋转让合同》，原告向被告广孜堂公司购买位于东莞市××贝村的国有工业建设土地和地上房屋九栋，转让价款共计31800000元，转让所需税费由被告广孜堂公司承担。同时该合同第八条第3款约定，“甲方（即被告广孜堂公司）单方终止本协议的，甲方应按转让价款的30%向乙方（即原告）支付违约金”，同时被告李诚然、新城市公司、辰德公司为被告广孜堂公司的连带保证人。为确保本交易顺利履行，原告法定代表人又与被告辰德公司签订了《股权及资产转让协议》作为替代方案。合同签订后，原告依约以借款形式先向被告广孜堂公司支付了1800000元首期款，并积极寻求银行融资，于2015年8月10日取得了银行同意提供34000000元贷款批复，就此要求被告按合同约定履行相应义务。但在2015年9月初，被告李诚然找到原告，说不再同意继续履行合同，理由一是由于案涉土地和厂房其初始购买金额只有5000000余元，但目前地税系统物业评估价值最低为36000000余元，物业直接过户给原告所产生的税金过高；理由二是被告广孜堂公司在ＸＸ江持股及担任法定代表人期间，对外有2000000余元的担保借款，现无力偿还；理由三是被告广孜堂公司股权办理变更同样因为税负过高无法进行。鉴于以上理由，因此要求解除双方签订的《土地及房屋转让合同》及《股权及资产转让协议》。由于被告李诚然所述与原告签约时不符，原告要求被告提供相应证据，但被告拒绝提供。原告后经了解，事实上被告辰德公司已于2015年7月7日将其持有的被告广孜堂公司的全部股份转让给了案外人姜伟斌及深圳市依龙物业管理有限公司，实际上已经无法继续履行《土地及房屋转让合同》及《股权及资产转让协议》中的任何一份。原告认为，被告明确以自己的行为表示不再履行双方签订的协议，已经构成根本违约，应按双方协议的约定承担违约责任。为维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告广孜堂公司返还1800000元的借款及从2015年6月1日起每月支付2%的利息至款项付清时止（暂计至2015年9月15日为126000元）；2、被告广孜堂公司承担违约金9540000元；3、被告李诚然、新城市公司、辰德公司就第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由全体被告承担。被告广孜堂公司辩称：1、原告与被告广孜堂公司签订的《土地及房屋转让合同》是无效合同，厂房、土地不能私下转让，应通过公开招拍挂的形式进行权属转移；2、《土地及房屋转让合同》第六条第5项约定，合同有关物业转让的约定因被告广孜堂公司未能在合同第六条第3项约定的时间内解除物业抵押而自动失效，对原告及被告广孜堂公司不具有约束力，原告不能依据失效的合同向被告广孜堂公司追究违约责任；同时，《股权及资产转让协议》生效，由被告辰德公司通过股权转让方式完成物业转让；3、被告广孜堂公司没有单方解除合同，不需要对原告支付违约金，被告辰德公司将股权转让给案外人，不意味着被告广孜堂公司单方终止合同；4、原告法定代表人程青松与被告辰德公司之间的《股权及资产转让协议》与被告广孜堂公司无关，原告法定代表人程青松可以另案向被告辰德公司主张；5、本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告提出的诉讼请求为返还借款、支付利息，为借款合同纠纷中的诉求，原告在本案中要求返还借款、支付利息没有法律依据。请求驳回原告对被告广孜堂公司的诉讼请求。被告李诚然辩称：1、2015年4月被告李诚然与原告商谈被告广孜堂公司股权转让时，被告广孜堂公司的股权和法定代表人并不是被告李诚然，当时已经以48000000元价格转让给了案外人ＸＸ江、深圳新旋塑胶五金制品有限公司。原告通过银行找到被告李诚然，表示愿意通过38000000元购买被告广孜堂公司的股份，案外人ＸＸ江、深圳新旋塑胶五金制品有限公司将股份又转回给被告李诚然后，原告要求将股权变更事宜变为房屋产权变更事宜，被告李诚然无奈之下与原告签订了《土地及房屋转让合同》。2、《土地及房屋转让合同》、《股权及资产转让协议》、《借款担保合同》无法实际履行，应自动失效。《土地及房屋转让合同》中的案涉物业存在抵押状态，原告在规定期限内也没有取得银行贷款的批复，被告李诚然也没有办法解除房产抵押，双方不可能完成物业的过户，因此合同根本无法履行。根据《土地及房屋转让合同》第六条第5项的约定，该合同也自动失效。原告以房屋买卖合同纠纷作为案由起诉错误，且诉讼请求第一项为民间借贷纠纷中的诉讼请求，应予以驳回。原告不具有履约能力，交易金额为31800000元，原告以被告广孜堂公司现有物业做担保向银行贷款支付给被告李诚然，被告广孜堂公司的转让价为31800000元，原告向银行申请贷款的金额高达40000000元，银行不可能审批下来，被告李诚然也没有见过银行授信批复，因此《股权及资产转让协议》根本无法履行，应认定无效。原告与被告李诚然签订的3份合同，主体各不相同，内容也有冲突，应履行哪些内容不能明确，签署时也是不真实的。合同签订地实际在深圳，合同却载明在东莞常平，与实际情况不符。其他答辩意见同意被告广孜堂公司的意见。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告对被告李诚然的诉讼请求。被告新城市公司、辰德公司没有答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明，2015年5月27日，原告与被告广孜堂公司签订了一份《土地及房屋转让合同》，约定被告广孜堂公司将位于东莞市××贝村的一块工业用地【国有土地使用证号为东府国用（2005）第特XX号），土地面积为13266.78㎡】及地上九栋厂房【粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号、两间建筑面积共约2000㎡的配电房（未办理房产证）】以31800000元的价格转让给原告。原告分三期向被告广孜堂公司支付上述款项：第一期原告于签订协议的次日以借款的形式向被告广孜堂公司支付1800000元用于偿还被告广孜堂公司在东莞农村商业银行常平支行的贷款，被告广孜堂公司每月向原告支付3%的利息，如双方交易成功，原告自愿返还已收被告广孜堂公司的全部借款利息；第二期原告及其关联企业作为借款主体，以被告广孜堂公司过户给原告的物业作为担保向银行申请贷款，其中25120000元支付给被告广孜堂公司，超出部分由原告自行支配；第三期原告在取得权属人为原告的土地使用证和房屋所有权证后30日内支付余款4880000元给被告广孜堂公司。双方还约定：银行最终批复的贷款金额低于40000000元或未向原告出具同意贷款批复的，原告有权提前终止合同，无须承担任何违约责任，被告广孜堂公司应在接到合同终止通知书之日起两个月内向原告偿还支付的1800000元，并自提供款项之日起至实际还款之日止，每月向原告支付3%的利息；原告取得银行同意提供贷款的批复复印件交给被告广孜堂公司，由被告广孜堂公司在收到该批复后十五日内，与东莞农村商业银行常平支行进行协商，由东莞农村商业银行常平支行解除对被告广孜堂公司物业的抵押，将物业过户给原告或原告关联企业。如十五天期满后仍未取得东莞农村商业银行常平支行同意在未还款前解除对全部物业抵押的答复，则由被告广孜堂公司在三天内自负费用自筹资金以解除东莞农村商业银行常平支行对全部物业的抵押；如在上述约定的时间内被告广孜堂公司未能解除全部物业抵押的，合同有关物业转让的约定自动失效（借款部分约定仍然有效），由被告辰德公司与原告法定代表人程青松通过股权过户方式完成本次物业的交易，被告辰德公司与程青松签订的《东莞市广孜堂实业投资有限公司股权及资产转让协议》立即生效；被告广孜堂公司单方终止协议的，应按转让价款的30%向原告支付违约金；被告李诚然、新城市公司、辰德公司作为保证人在合同上签名、盖章。同日，被告辰德公司与原告法定代表人程青松签订了一份《东莞市广孜堂实业投资有限公司股权及资产转让协议》，内容与上述《土地及房屋转让合同》大致相同，只是合同标的变为被告广孜堂公司100%股份（包含土地及地上九栋厂房），股权金额仍为31800000元，被告辰德公司单方终止协议的，应按转让价款的30%向原告支付违约金，保证人为被告李诚然、新城市公司；被告广孜堂公司与原告法定代表人程青松还签订了一份《借款担保合同》，约定程青松作为出借人向被告广孜堂公司出借1800000元，于2015年5月28日转入指定账户用于归还东莞农村商业银行常平支行的贷款，借款期限为2个月即2015年5月28日至2015年7月28日，以转账之日起算，月利率为3%，每月结算一次，收款账户户名为柯水英，被告李诚然、新城市公司、辰德公司作为保证人在合同上签名。2015年5月28日，案外人柯水英受原告的委托向被告广孜堂公司指定的账户中转入1800000元。2015年7月6日，被告辰德公司将其所持有的被告广孜堂公司100%的股份，分别转让给了案外人深圳市依龙物业管理有限公司（持有95%的股份）、姜伟斌（持有5%的股份），并于次日在东莞市工商行政管理局办理了股权变更登记。2015年8月10日，银行通过了原告关联企业申请的授信审批批复，原告将该批复交给了被告李诚然，被告李诚然于2015年8月中旬转交给了被告广孜堂公司。庭审中，原告确认《东莞市广孜堂实业投资有限公司股权及资产转让协议》、《借款担保合同》系程青松代表原告行使的职务行为，权利义务主体为原告；被告广孜堂公司称东莞农村商业银行常平支行不同意在贷款还清之前解封抵押物，被告广孜堂公司名下的房产均处于抵押状态，无法自筹资金，即使筹集到了一部分也是杯水车薪。另查明，程青松与柯水英系夫妻关系；被告广孜堂公司原股东为被告辰德公司，法定代表人为被告李诚然，现在股东是深圳市依龙物业管理有限公司、姜伟斌，法定代表人为姜伟斌；被告新城市公司股东为殷芝阳、被告李诚然，法定代表人为被告李诚然；被告辰德公司的股东为被告李诚然，法定代表人为被告李诚然。上述事实，有土地及房屋转让合同、东莞市广孜堂实业投资有限公司股权及资产转让协议、借款担保合同、土地证及房产证、转账单、银行授信审批批复、东莞市广孜堂实业投资有限公司股东决定及股东转让出资协议、房产登记信息查询结果、录音光盘及书面整理材料、营业执照及协议书等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，合法的房屋买卖合同关系应当受到法律的保护。被告新城市公司、辰德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证和抗辩的权利。原告与被告广孜堂公司签订的《土地及房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方当事人均应全面依约履行各自的义务。被告广孜堂公司主张，案涉土地及地上房屋的权属转移需要经过公开招拍挂的形式进行而不能私下转让的意见，没有法律依据，本院不予采信。原告已经依约向被告广孜堂公司支付了合同约定的第一期款项，并取得了贷款银行授信审批批复，履行了合同约定的义务。被告广孜堂公司应当履行合同约定解除案涉土地及地上房屋的抵押并办理过户的义务。被告广孜堂公司在收到原告支付的第一期款项一个月后即将公司股权变更给案外人，同时在东莞农村商业银行常平支行已经明确在贷款清偿完毕前不同意解除物业抵押情况下，不积极筹集资金用于偿还银行贷款解除抵押登记，以自己的行为明确表示不再履行双方签订的合同，构成合同的根本违约。被告广孜堂公司、李诚然均认为在被告广孜堂公司无法筹集资金偿还东莞农村商业银行常平支行贷款并解除抵押登记的情况下，《土地及房屋转让合同》自动失效（借款部分约定仍然有效），被告广孜堂公司还认为《东莞市广孜堂实业投资有限公司股权及资产转让协议》生效，原告应通过股权及资产转让方式完成交易。但原告与被告广孜堂公司签订《土地及房屋转让合同》的目的是为了取得案涉土地及地上厂房的所有权，原告与被告辰德公司签订《东莞市广孜堂实业投资有限公司股权及资产转让协议》进行股权变更及资产转让也只是一个变通方式和替代方案，目的依然是为了取得案涉土地及地上厂房的所有权，保障交易的顺利进行。被告辰德公司系被告李诚然独资的有限公司，被告广孜堂公司又系被告辰德公司全资设立的有限公司，其实际控制人均为被告李诚然。原告与被告广孜堂公司、李诚然、新城市公司、辰德公司签订的三份合同应视为一个整体，而不能分割开来。在原告取得银行授信审批批复前，被告李诚然就已经将被告辰德公司持有的被告广孜堂公司的全部股权转让给案外人，导致被告辰德公司已经无法实际履行《东莞市广孜堂实业投资有限公司股权及资产转让协议》。事后，被告广孜堂公司也没有再继续履行《土地及房屋转让合同》，存在不诚信的行为，且具有不再履行合同的主观故意，损害了原告的信赖利益，使原告丧失了其他投资机会，造成了经济损失，对此被告广孜堂公司应按双方的合同约定向原告支付违约金9540000元（31800000元×30%），同时向原告返还首期款1800000元并从2015年6月1日起按照月利率2%计付利息至实际清偿之日止。原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。被告广孜堂公司、李诚然的抗辩意见，本院不予采信。被告李诚然、新城市公司、辰德公司作为保证人应对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告东莞市广孜堂实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市融汇天下投资有限公司返还首期款1800000元；二、限被告东莞市广孜堂实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市融汇天下投资有限公司支付利息（以1800000元为本金，从2015年6月1日起按照月利率2%计至实际清偿之日止）；三、限被告东莞市广孜堂实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市融汇天下投资有限公司支付违约金9540000元；四、被告李诚然、深圳市新城市房地产开发有限公司、深圳市辰德科技有限公司对被告东莞市广孜堂实业投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费90596元、财产保全费5000元，由被告东莞市广孜堂实业投资有限公司、李诚然、深圳市新城市房地产开发有限公司、深圳市辰德科技有限公司负担;管辖权异议申请费100元，由被告李诚然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　杨　欢人民陪审员　　梁浩平人民陪审员　　陈妙玲二〇一六年八月二十二日书　记　员　　李伴雅周敏华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”