（2016）闽0602民初5390号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
福建省漳州市第三中学与蔡丽琼房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市芗城区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省漳州市第三中学,蔡丽琼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十二条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初5390号原告：福建省漳州市第三中学。法定代表人：林顺来，校长。委托诉讼代理人：黄志强，福建泾渭明律师事务所律师。被告：蔡丽琼，女，1965年11月2日出生。原告福建省漳州市第三中学（以下简称“漳州三中”）诉被告蔡丽琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州三中的委托代理人黄志强、被告蔡丽琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州三中向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2、判令被告立即将租赁的苍园大厦XX幢第XX号店面归还原告；3、判令被告立即支付拖欠的租金83176元、违约金124764元（违约金按拖欠租金的每日5%计算，暂计30日），两项合计207940元；4、判令被告缴交的履约保证金5000元归原告所有；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于漳州市芗城区苍园大厦XX幢第XX号店面属原告所有。2011年7月1日，被告与原告签订“店面租赁合同”，约定：乙方（被告）向甲方（原告）租赁苍园大厦XX幢第XX号店面，期限五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止；前二年租金为每年51600元，从第三年开始，年租金在上年度的基础上逐年提高5%，乙方半年需提前一个月缴纳下一个半年度租金；甲方一次性收取乙方履约保证金5000元；乙方未按约定时间和金额交付租金，每天按租金拖欠的部分5%向甲方支付违约金，逾期30天未缴清租金，应视为乙方自动放弃承租权，本租赁合同自动终止，由甲方无偿收回店面，并没收乙方缴交的承租履约保证金和已交店面租金归甲方所有等。合同签订后，原告即将讼争店面交被告使用，但被告仅缴交租金至2014年12月31日，2014年12月1日被告拒绝缴交2015年1月1日至2015年6月30日的租金23446元，2015年6月1日被告拒绝缴交2015年7月1日至2015年12月31日的租金29866元，2015年12月1日被告拒绝缴交2016年1月1日至2016年6月30日的租金29866元，共计已拖欠租金83176元，原告多次向被告催缴租金，被告拒绝缴交，特具状起诉，请依法判决。被告蔡丽琼辩称，1、原告的起诉违反合同约定，合同第八条明确约定被告逾期30天未缴清租金，应视为被告自动放弃承租权，本租赁合同自动终止，由原告无偿收回店面；2、原告的起诉违反法律规定，超过诉讼时效，被告租金缴至2014年12月31日，自2015年1月1日起被告就没有缴交租金，原告应在2016年1月1日之前起诉要求被告缴交租金，原告一直没有向被告催缴租金，原告起诉超过诉讼时效；3、违约金按每日5%计算过高，违反法律规定，也超过诉讼时效，且计算方式有错，原告的诉求全部超过诉讼时效，且双方的租赁合同已经终止，被告无需缴纳租金，也不存在违约金，要求法院驳回原告的诉求；4、店面早就没有经营，因我丈夫肝硬化肺脓肿，无法经营，2013年至2014年就要把店面返还给原告，原告一直不肯接收，后来被告咨询法律援助中心，中心工作人员回复，按合同约定，不交租金就解除合同，所以被告按合同约定不再缴纳租金，用这种方式解除合同。本院经审理认定事实如下：2011年6月16日，被告蔡丽琼作为竞租人以第一租金额人民币51600元的报价取得苍园大厦XX幢第XX门号店面五年租赁权。2011年7月1日，原告漳州三中与被告蔡丽琼签订《漳州市第三中学所属店面租赁合同》，约定：被告向原告承租漳州市第三中学店面即苍园大厦XX幢第XX号店面；租赁期限5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止；前二年（即2011年7月1日起至2013年6月30日止的两年里），每年租金51600元，从第三年开始，年租金在上年度的基础上逐年提高5%，即第三年（2013年7月1日起至2014年6月30日）年租金为54180元；即第四年（2014年7月1日起至2015年6月30日）年租金为56889元；即第三年（2015年7月1日起至2016年6月30日）年租金为59733.5元；被告需提前一个月缴纳下一个半年度租金；原告向被告一次性收取承租履约保证金5000元，不计利息，退租时交清所有租金及相关费用且经验收店面各设备不受损坏情况下可如数退回；被告未按约定时间和金额交付租金，每天按租金拖欠的部分5%向原告支付违约金，逾期30天未缴清租金，应视被告自动放弃承租权，本租赁合同自动终止，由原告无偿收回店面，并没收被告缴交的承租履约保证金和已交店面租金归原告所有等。合同签订后，原告依约将店面交付被告使用。被告支付了2014年12月31日前的租金，自2015年1月1日起的租金尚未支付。另查明，原告漳州三中已于合同期限届满后自行收回本案租赁物即苍园大厦XX幢第XX门号店面。该店面通过市行政中心招投标，现已由案外人承租。以上事实有原、被告双方的庭审陈述及原告提供的《产（股）权交割通知书》、《漳州市第三中学所属店面租赁合同》及情况说明予以证明。上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本院认为，原告与被告签订的《漳州市第三中学所属店面租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告已经依合同约定，履行了交付租赁物的义务，被告应依合同约定支付租金。依照双方合同约定，被告应于2014年12月1日向原告交纳2015年1月1日至2015年6月30日半年期的租金，现被告未按约交纳租金，已构成违约。依据原、被告双方签订的合同第八条违约责任第二项约定“……逾期30天未缴清租金，应视为乙方自动放弃承租权，本租赁合同自动终止，由甲方无偿收回店面，并没收乙方缴交的承租履约保证金和已交店面租金归甲方所有”，被告逾期交纳租金时间已达到双方约定的合同终止时间，故本院确定租赁合同终止时间为2015年1月1日，原告主张被告交纳的履约保证金5000元归其所有的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于租金及违约金问题。原告主张被告一直占有使用租赁店面，合同继续履行，被告应支付拖欠的租金及违约金；被告辩称本案租赁合同已终止，原告有权收回店面，且其已于2015年1月份把店面钥匙返还原告，没有占有使用店面。本院认为，被告逾期交纳租金已构成违约，根据双方合同约定，本案租赁合同已于2015年1月1日终止，被告租金已缴至2014年12月31日，故原告主张被告支付拖欠租金的违约金无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告辩称其已归还原告店面钥匙，未提供证据予以证明，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告未主动搬离店面的情况下，应当采取适当有效的措施收回店面，以便于重新处分、利用店面，原告此前一直未采取适当措施排除妨害，故无权要求被告对扩大的损失承担责任。结合本案实际情况，本院酌情认定被告蔡丽琼应支付给原告漳州三中自2015年1月1日起至2015年2月28日止的店面租金损失9481.5元（56889元／年÷12个月×2个月=9481.5）。本案审理过程中，原、被告双方所约定的租赁合同已到期，双方基于租赁合同而形成的权利义务关系已随合同期限届满而终止，无需另行解除，且原告已自行收回租赁店面，故原告主张解除合同及归还店面的请求已不存在，本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蔡丽琼交纳的履约保证金5000元归原告福建省漳州市第三中学所有；二、被告蔡丽琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告福建省漳州市第三中学租金损失9481.5元；三、驳回原告福建省漳州市第三中学的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4594元，减半收取2297元，由原告负担2216元，由被告负担81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。代理审判员 吴美叶二〇一六年八月二十二日书 记 员 蓝惠妹陈丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”