（2016）湘0181民初3318号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-10-18

案件名称

原告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司与被告黎银良商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

浏阳市人民法院

所属地区

浏阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浏阳市鼎丰房地产开发有限公司,黎银良

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条

全文

湖南省浏阳市人民法院民事判决书（2016）湘0181民初3318号原告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处鼎丰路88号。法定代表人金法银，董事长。委托代理人周大来、陈淼，湖南众议律师事务所律师。被告黎银良。委托代理人黄中华、黄幼园，湖南潇湘律师事务所律师。原告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称“鼎丰公司”）与被告黎银良商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理，依法由代理审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈淼、被告委托代理人黄中华、黄幼园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎丰公司诉称，原告经营房地产开发项目，2014年11月为开发浏阳市鼎丰家居建材城，向浏阳市湘顺典当有限公司借贷1000万元用于资金周转，浏阳市湘顺典当有限公司为了防范借款风险，要求将原告建好的预售门面作为网签抵押，浏阳市湘顺典当有限公司以被告名义于2014年11月12日与原告网签5份《商品房买卖合同》，合同编号分别为20140067203、20140067201、20140067103、20140067102、20140067101，分别向原告购买浏阳市鼎丰家居建材城第8幢203号房、第8幢201号房、第8幢103号房、第8幢102号房、第8幢101号房共计5套。双方在网签合同上约定，签订本合同时已一次性付清房款共计人民币9211803元。原告按网签合同的要求，在房产登记部门的销售登记项中，将上述房屋全部登记为被告购买。原告与浏阳市湘顺典当有限公司借款到期后，浏阳市湘顺典当有限公司并没有针对上述抵押房屋主张权利，反而向浏阳市人民法院进行典当合同纠纷诉讼，同时申请浏阳市人民法院查封原告其他门面29套，价值四千多万元。浏阳市人民法院通过审理，作出（2015）浏民初字第04502号民事判决书，判令原告偿还浏阳市湘顺典当有限公司借款本息计一千三百余万元，目前浏阳市人民法院执行局已经对上述查封的29套房屋进行拍卖程序。由于原告与浏阳市湘顺典当有限公司借款纠纷已经通过其他方式予以偿付，则被告登记办理网签的合同已经失去了抵押作用。2016年4月5日原告向被告寄送催款律师函。说明被告与原告公司之间签订的《商品房买卖合同》及各自履行情况，并明确要求被告于收到律师函七个工作日内付清房款。由于被告不为所动，但上述房屋的权利人登记为被告，致使原告无法对上述房屋行使权利，以致形成本案纠纷。原告认为，被告网签房屋买卖合同的真实意思是用于浏阳市湘顺典当有限公司出借借款的抵押，不是真实的购买意思。原、被告的合同行为是一种合同真实隐藏行为，合法形式的商品房购买行为实为虚假的意思表示，是无效行为。况且抵押意思已经丧失的前提下，被告也拒绝履行合同义务，造成原告损失，应承担民事责任，为此，原告依据合同法相关规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的合同编号分别为20140067203、20140067201、20140067103、20140067102、20140067101的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告负担。被告黎银良辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系原告与第三方浏阳市湘顺典当有限公司典当行为的担保；二、原告起诉认定《商品房买卖合同》无效，其实质就是要解除该合同，进行而解除网签，这是对《典当补充合同二》的违约行为，有违诚信原则，从根本上损害了第三人浏阳市湘顺典当有限公司的合同权益，不应得到支持；三、浏阳市湘顺典当有限公司与原告之间典当借款纠纷判决书执行不足以偿还浏阳市湘顺典当有限公司的债权。综上，本案及一系列纠纷的产生，在于原告根本违约所致，在原告没有向浏阳市湘顺典当有限公司清偿债务之前，被告根据《典当补充合同二》的约定无须与原告解除网签，更无须承担原告在起诉状中所述的所谓损失，请求法院依法公正判决。经审理查明，原告系一有限责任公司，其经营范围为房地产开发，法定代表人为其股东金法银。2014年9月24日，原告鼎丰公司以其所有的3幅字画作为当物质押给案外人浏阳市湘顺典当有限公司（以下简称“湘顺公司”），湘顺公司在对3幅字画估价1200万元后向其出具编号为43021523252当票1张，并在扣除各种费用后通过银行转账方式转款958万元给鼎丰公司。2014年11月18日，湘顺公司作为甲方与鼎丰公司作为乙方签订《典当补充合同（二）》，约定：甲方同意乙方将其位于鼎丰家居建材城第八栋101、102、201、103、203、104、204、105、205、106、206、107、207号的门面面积1532.22平方米作为湘顺典当公司当票43021523252号的追补签约抵押物。鉴于乙方现有出售房产无法办理正规抵押登记手续，而以典当公司名义网签的以后又不能改除网签，故双方同意以黎银良、康春祥、钟立刚三人的名义进行网签的房产作为抵押冻结。代乙方归还典当本息以及费用后，甲方负责上述三人解除网签。甲乙双方及黎银良、康春祥、钟立刚三人均在该合同上签字盖章。协议签订后，原告鼎丰公司与黎银良、康春祥、钟立刚就上述门面签订《商品房买卖合同》并办理了网上签约手续。2015年9月1日，案外人湘顺公司向本院提起诉讼，要求该案被告鼎丰公司、王益民、陈继民偿还湘顺公司典当本金1000万元，并支付利息及违约金。案件审理过程中本院依法对鼎丰公司名下29套房产进行了查封。后该案经本院判决确认鼎丰公司应向湘顺公司偿还当金750万元、借款本金250万元及违约金、利息等。现该案判决已生效，上述查封房产亦已进入执行评估拍卖阶段。2016年4月5日，原告鼎丰公司向被告黎银良送达《催款函》1份，要求被告在收到该函七个工作日内向原告支付剩余商品房购房款9211803元。以上事实，有当事人陈述、住房签约详细信息表、住房基本信息、《商品房买卖合同》、《催款函》及回执、《典当补充合同（二）》、（2015）浏民初字第4502号判决书等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案原告鼎丰公司与案外人湘顺公司签订的《典当补充合同（二）》已明确约定由鼎丰公司提供房产对其所欠湘顺公司借款提供担保，该合同签订后双方随即按约由本案原、被告签订了《商品房买卖合同》并在房产部门办理了网上签约手续，《商品房买卖合同》上所约定房号及网上登记房号均与《典当补充合同（二）》约定一致。补充合同还约定“待乙方归还典当本息以及费用后，甲方负责黎银良、康春祥、钟立刚解除网签”。由此可见，原、被告签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，即双方当事人在签订《商品房买卖合同》时并无真正转移涉案房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。该事实原告已自行认可，本院审理的（2015）浏民初字第4502号案判决亦予以认定。《合同法》第44条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效。意即合同生效的前提应是该合同已依法成立。而合同成立指双方就某一事项达成合意并以口头、书面或法定的其它方式为载体予以呈现。涉案《商品房买卖合同》虽然其符合法定的合同成立的载体，但原、被告的真实意思表示并非买卖房屋，即双方并未就买卖房屋达成合意，而是名为买卖实为借贷，因此，双方之间的《商品房买卖合同》并不成立，自然其亦不生效。而无效合同是指当事人已完成合同订立程序，双方已形成合同关系，但由于其内容违反了法律、行政法规的强行性规定或公序良俗而受到国家法律所禁止、无法得到法律的承认和保护的合同。由此可见，确认合同无效的前提必须存在已成立的合同，而本案原告以未成立的《商品房买卖合同》要求确认其无效，该主张明显不能成立，故其诉求，本院不予支持。关于原、被告争议的本院查封原告名下29套房产的事实及被查封财产价值是否能够抵偿原告所欠湘顺公司债务的问题，概因该争议与原告的诉讼主张不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1500元，减半收取750元，由浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员　　吴昺阳二〇一六年八月二十二日书　记　员　　邱有根附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。来源：