（2016）湘01民终3544号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-01-12
案件名称
上诉人申某某与被上诉人长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室 、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司 房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
申某某,长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室,长沙市雨花城市建设投资集团有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终3544号上诉人（原审原告）申某某，男，1952年3月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路592号雨花区政府二办大院。法定代表人黎顺利。委托代理人贺毅，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路245号。法定代表人罗予武，董事长。委托代理人唐霞，湖南李凤祥律师事务所律师。委托代理人黄晶，湖南李凤祥律师事务所律师。上诉人申某某与被上诉人长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称雨花区征收办）、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称雨花城建投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院(2015)雨民初字第03981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年8月7日，原告（被征收人）与被告雨花区征收办（征收实施部门）、雨花城建投公司（项目建设单位）签订《城市房屋征收补偿安置协议》，双方约定：1、被征收房屋坐落于长沙市雨花区新建路XX号XX栋XX号，权证号为：长房权证雨花字第001009**号，合法建筑面积为33.739平方米；2、被征收房屋装饰装修、附属设施补偿及各项补助费等补偿金额26400元；3、经当事人各方议定，由被告雨花区征收办提供雨花区房对原告进行安置，安置房规划设计建筑面积为65平方米。双方约定差价款付款方式为原告腾空房屋交被告雨花城建投公司后，雨花城建投公司一次性支付原告房屋补偿款26400元；安置房交房当日，原告一次性支付被告雨花城建投公司购房款28000元；4、被告雨花区征收办应当在2012年6月30日前将经验收合格的安置房交付给原告使用，并由被告雨花区征收办负责在2013年6月30日前办理好该安置房的房地产权属证书交给原告。原告应提供相关证件，并协助被告雨花区征收办办理安置房房地产权属证书手续；5、本协议约定安置房面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，双方约定差异在总面积±3%以内，互不找补差价；6、采用过渡安置方式，过渡期从2009年9月7日2012年6月30日。该协议签字盖章下方手写的《补充协议》约定：过渡费暂发放一年，第二年按季度发放，发放至交房后2个月止；本协议产权调换，采取以面还面结合奖励办法，确定安置面积等面积和奖励，部分互不结算差价；如原告要求超面积进行安置，选房时另行签订安置补偿协议，增加面积部分按当时市场计算。2013年3月25日，两被告向原告发出《选房通知书》，载明原告于2013年3月30日8时至12时到指定场地选房；选定房号后开具选房确认单并签订《征收补偿安置补充协议》；如未在选房当日签署《征收补偿安置补充协议》，视为放弃三力公寓选房顺序号的权利；产权调换房屋65平方米户型（面积误差比绝对值在3%以内，含3%）的交房标准分为装修房和毛坯房两种，选择毛坯房的和选择65平方米以上户型（面积误差比超出3%）的按18689元/套的装修标准在交房时一并结算给被征收人；三力公寓优惠购房价为8110元/平米，超出65平方米的部分被征收人将按照此房价进行房款结算。后原告选定三力公寓第20层2011房，但就包括关于产权调换房价款超出65平方米的计价方式等合同条款多次与两被告协商未果，并向有关部门多次反映情况，双方亦未签订《征收补偿安置补充协议》。2014年7月16日，被告雨花城建投公司向包括原告在内的业主发出《交房通知书/入住通知书》，通知原告在2014年7月30日上午8时30分至11时30分办理交房手续。原告至今仍未办理房屋交接手续。2014年7月23日，长沙市雨花区政府召开“三力公寓项目被征收居民交房工作调度会”并形成会议纪要：同意原长沙锁厂职工房屋面积核算按原《征收补偿安置补充协议》中的约定，协议总面积±3%内互不找补差价；产权调换后增加购买面积超过65平方米的，按《城市房屋征收补偿安置协议》约定的价格购买，即65平方米以内的为2800元/平方米，超出部分优惠购房单价为8110元/平方米。2015年9月11日，经被告雨花城建投公司委托，湖南友谊房地产评估经纪有限公司出具房地产评估报告，基于2013年2月13日价值时点的市场价值，对位于长沙市雨花区曙光南路XX号三力公寓XX房（纳入评估范围的建筑面积为93.47平方米）的评估单价为8131元/平方米。原审另查明，1、拆迁时，过渡费按623.83元/月发放；2、被征收人谢晓明、张国伟、姜震等与两被告签订的《征收补偿安置补充协议》均显示其在产权调换房超出65平方米的面积优惠购房单价为8110元/平方米。后双方就原告诉请事宜协商未果，原告于2015年7月23日诉至本院，请求依法裁判。原审法院认为，（一）原告与两被告签订的《城市房屋征收补偿安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合国家法律规定，应受法律保护。原告诉称双方签订的补偿安置协议系两被告提供的空白格式合同，合同内容并非其真实意思表示，但未提交充分证据予以佐证，故本院对其意见不予采信。（二）关于原告要求按3280元/平方米单价计算安置房超过面积的25.3平方米部分价款的诉请。因双方在《城市房屋征收补偿安置协议》中明确约定，如原告要求超面积进行安置，选房时另行签订安置补偿协议，增加面积部分按当时市场计算。虽双方在选房时未签订相关补充协议，但根据拆迁有关政策，原告的安置规定面积为65平方米，因此，对超出该面积的部分，应根据市场定价原则计收房款。且被告雨花城建投公司提供的其他被征收人与其签订的征收补偿安置协议补充协议中均显示超出安置房面积之外的购买单价均为8110元/平方米，故原告诉请要求按3280元/平方米单价计算安置房超过面积的25.3平方米，无事实依据，本院不予支持。（三）关于原告要求两被告支付过渡安置费至安置协议完全履约止的诉请。本案中，原、被告在《城市房屋征收补偿安置协议》中约定，过渡费发放至交房后2个月止。被告雨花城建投公司通知原告2014年7月30日办理交房手续，但原告未在上述期限内办理。因此，过渡安置期限的延长责任并不在于两被告。现原告认可被告雨花城建投公司支付过渡费至2014年8月15日，且拆迁过渡费实际也是由雨花城建投公司负责发放。故被告雨花城建投公司应支付原告2014年8月16日至2014年9月30日的拆迁过渡费935.75元（623.83元/月×1.5月），对原告超过部分诉请，本院不予支持。（四）关于原告要求两被告承担房屋权证交付的违约责任的诉请。原告至今未办理收房手续，也未与两被告签订商品房买卖合同，因此，原告诉请两被告为其办理房屋所有权证无客观可能性，故对该项诉讼请求，本院不予支持。（五）关于原告要求撤销《城市房屋征收补偿安置协议》第三条4项中填写的内容“差异在总面积3%以内，互不找补差价”的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，原告未提交充分有效证据证实在签订《城市房屋征收补偿安置协议》时存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定撤销情形，且原告已在2010年底就收到了上述协议，其在2015年11月就该项内容提起撤销之诉，已超过了一年的行使期限。故对原告的该项诉请，本院不予支持。（五）关于原告诉请两被告支付诉讼代理费13500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司于本判决生效后7日内支付原告申某某拆迁过渡费935.75元；二、驳回原告申某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4292元，由原告申某某、被告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司各负担一半。原审法院判决后，申某某不服，向本院提出上诉称：一、上诉人向一审法庭呈交了两份录音文件能够证明当初双方签的是空白补偿安置协议，一审判决书对上述重要事实完全忽略，属于认定事实严重错误。二、我的《补偿安置协议》中签名盖章下方手写的〈补充协议〉第三条：“选房时另行签订补偿安置协议，增加面积部分按当时市场计算。”在庭审中我出示并呈交了对“当时”一词解释的证据，主审法官曾伟波当时在法庭也表态说：“‘当时’就是签协议的时候”。一审判决曲解文字含义。三、《安置补充协议》中对被上诉人应承担的责任只字不提，并排除上诉人的主要权利，是一份显失公平的协议。四、我是拆迁户，应该签订的是《安置补偿协议》，而不是《商品房买卖合同》，但可以参照《商品房买卖合同》的大部分内容来协商《安置补偿协议》。而一审判决说：“也未与两被告签订商品房买卖合同”，这属于概念不清。《补偿安置协议》第中第3条约定“并由丙方负责在2013年6月30日前办理好安置房的地产权属证书交给乙方。”这是白纸黑字抹不掉的。因此，两被告应承担违约责任。五、上诉人签的是一份空白协议，该协议明显对城建投有利而对拆迁户不利，该协议也可以认定为显失公平。请求：一、撤销长沙市雨花区人民法院(2015)雨民初字第03981号民事判决改判支持上诉人的上诉请求；二、本案诉讼费由两被上诉人承担。两被上诉人未提交书面答辩状。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，一上诉人与两被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定：“如原告要求超面积进行安置，选房时另行签订安置补偿协议，增加面积部分按当时市场计算”，双方在协议中约定的安置面积为65平方米，对超出该面积的部分按照市场定价原则计收房款符合双方约定。对于上诉人选定的位于长沙市雨花区曙光南路XX号三力公寓XX房，经被上诉人雨花城建投公司委托，湖南友谊房地产评估经纪有限公司出具房地产评估报告，评估时点为2013年2月13日，评估单价为8131元/平方米，对于超过安置房超过面积的25.3平方米按8110元/平方米计算，符合合同约定，没有侵害上诉人的利益，故上诉人要求按3280元/平方米单价计算安置房超过面积的25.3平方米，无事实和法律依据，本院不予支持。二上诉人至今未办理收房手续，也未与两被上诉人签订商品房买卖合同，导致安置房标的不明确，两被上诉人无法为其办理房屋所有权证。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4292元，由上诉人申某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 杨代理审判员 廖国娟代理审判员 陈邵明二〇一六年八月二十二日代理书记员 肖青峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”