（2016）京02民终6578号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-09-05

案件名称

刘希平等上诉北京旭辉兴腾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘希平,吕光六,北京旭辉兴腾置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条，第一百七十五条

全文

北京市第二中级人民法院民事裁定书(2016)京02民终6578号上诉人（原审原告）刘希平，女，1970年9月21日出生。委托代理人彭彦，北京中朗律师事务所律师。上诉人（原审原告）吕光六，男，1972年4月10日出生。委托代理人彭彦，北京中朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京旭辉兴腾置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼422室。法定代表人林伟，董事兼总经理。委托代理人王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托代理人张月，北京泓聚律师事务所实习律师。上诉人刘希平、吕光六因与被上诉人北京旭辉兴腾置业有限公司（以下简称旭辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初字第620号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘希平、吕光六在一审中起诉称：旭辉公司开发的位于北京市大兴区乐园路29号院“旭辉御府”小区项目，于2011年开始预售，并于2013年陆续办理入住手续。旭辉公司在进行房屋销售宣传时，以该楼盘具有“高级会所、健身娱乐设施齐全、唯一的双泳池设计、一万平方米的橡树园等”作为特色亮点进行了介绍，并在其售楼处的楼盘沙盘、售楼宣传手册中重点宣传，尤其在网上也对上述“亮点”大肆宣传。在当时的同等地段，旭辉公司销售时承诺提供的小区配套设施是最齐全、最高档的，业主不出小区就可以享受到高品质的物业服务及居住环境。虽然旭辉公司销售的房屋价格较高且物业费也较高，但刘希平、吕光六被旭辉公司在售楼之初的宣传所吸引，为了能够享受到高品质服务，最终选择购买了旭辉公司开发的房屋。旭辉公司曾为业主发放了会所及各项设施的体验券，并承诺在入住时就可以享受到上述配套设施。刘希平、吕光六购买并入住房屋后发现，当初在旭辉公司宣传册和楼盘沙盘中所承诺的“万平方米橡树园”并不存在。旭辉公司曾为较先入住的业主办理过“层峰会所”会员优惠卡，但会所使用了没有几天，旭辉公司便以种种理由将会员优惠卡收回。此后的近3年时间内，旭辉公司从未开放过会所，当初承诺的双泳池成了摆设，篮球场至今也无法使用。刘希平、吕光六曾多次与旭辉公司协商，要求旭辉公司按销售时的承诺向广大业主提供各类设施及服务，但旭辉公司以种种理由拒绝履行承诺。旭辉公司以虚假宣传为手段销售楼盘，且拒绝履行销售时承诺的设施及服务，其行为已经构成了违约，侵犯了刘希平、吕光六的合法权益。故诉至一审法院，要求判令：1、旭辉公司按其宣传承诺将北京市大兴区乐园路29号院旭辉御府小区的“层峰会所”（含室内泳池、各项休闲、健身、娱乐、咖啡厅等设施）提供给刘希平、吕光六正常使用；2、旭辉公司按其宣传承诺将北京市大兴区乐园路29号院旭辉御府小区的室外泳池提供给刘希平、吕光六正常使用；3、旭辉公司按其宣传承诺将北京市大兴区乐园路29号院旭辉御府小区西侧的篮球场提供给刘希平、吕光六正常使用；4、旭辉公司按其宣传承诺在北京市大兴区乐园路29号院旭辉御府小区提供一万平方米的橡树园；5、旭辉公司赔偿刘希平、吕光六截止至起诉之日的经济损失20000元；6、本案诉讼费由旭辉公司承担。旭辉公司在一审中答辩称：刘希平、吕光六起诉的主体不适格，旭辉公司与刘希平、吕光六没有合同关系，应驳回起诉。经一审法院审理查明：2012年6月25日，乔莉英（买受人）与旭辉公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定乔莉英购买旭辉公司开发的位于北京市大兴区×××301室房屋，且双方约定了房屋面积、价款、房屋交付时间、购房款给付时间等内容。后乔莉英将上述房屋卖给刘希平、吕光六。在一审案件审理过程中，刘希平、吕光六提交售楼宣传手册、售楼沙盘图片及目前小区内涉案设施情况照片、免费体验券、网络宣传公证书、开发商微信公众平台截屏等证据证明旭辉公司在销售“旭辉紫庭华苑”时，曾通过不同途径（包括网站、微信公众号、报纸、宣传页等）介绍层峰会所（包括精致咖啡馆、浪漫西点房、纯正西餐厅、台球厅、棋牌室、阅览室、室内游泳池、专业健身房等）、一万平方米橡树园、私家露天泳池、篮球场等设施，但是在业主入住后，上述设施及服务却没有为业主提供。旭辉公司对以上证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。一审法院认为：合同具有相对性。本案中，刘希平、吕光六按房屋买卖合同案由起诉旭辉公司，要求旭辉公司提供使用其宣传承诺的层峰会所、橡树园、泳池、篮球场等设施的主张，是建立在双方存在房屋买卖合同关系基础之上，但经审查，涉案房屋系刘希平、吕光六从乔莉英处购买的二手房，刘希平、吕光六与旭辉公司之间并没有签订房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖合同关系，故刘希平、吕光六以房屋买卖合同为案由并以本案的诉讼请求为主张起诉旭辉公司，不符合相关法律规定，依法应予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定驳回刘希平、吕光六的起诉。刘希平、吕光六不服一审裁定，向我院提起上诉，请求撤销一审裁定，依法裁定一审法院进行实体审理；本案一、二审诉讼费由旭辉公司承担。理由如下：在本案中，刘希平、吕光六虽然是涉案楼盘的二手房业主，但吕光六夫妇早在2012年6月24日就在旭辉公司涉案楼盘购买了×××1001号房屋。后因换更大的房子，所以将此房屋卖给他人。同时自己在涉案楼盘又从其他业主手里买了现在居住的房屋。因此，虽然刘希平、吕光六没有就现在居住的房屋直接与旭辉公司签订房屋买卖合同，但是，其在此之前的一套房屋是与旭辉公司直接签订的。且刘希平、吕光六是在看到旭辉公司的宣传资料及小区内的硬件配套设施后才决定购买房屋的。作为本小区的业主，与其他业主享有同样的权利享受和使用小区内相关配套设施，应当认定与旭辉公司之间存在房屋买卖合同关系。刘希平、吕光六有权作为本案的原告提起诉讼，并提出自己的诉讼主张。旭辉公司针对刘希平、吕光六的上诉理由未向本院提交书面答辩意见。本院认为：当事人对自己提出的主张，应提供充分的证据予以证实。本案中，刘希平、吕光六主张旭辉公司拒绝履行售楼时承诺的设施及服务，构成违约，对于上述主张，刘希平、吕光六应当承担相应的举证责任。旭辉公司制作的商品房销售广告和宣传资料属于邀约邀请，是旭辉公司与房屋买受人订立商品房买卖合同的预备行为。本案中，刘希平、吕光六在“旭辉御府”小区中的房屋并非从旭辉公司处购得，因此，刘希平、吕光六在没有证据证明其与旭辉公司之间存在房屋买卖合同关系的情况下，以旭辉公司违反合同约定为由提起本案诉讼，不具备法律规定的受理条件，一审法院驳回刘希平、吕光六的起诉于法有据，并无不当。刘希平、吕光六的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长　胡　君审判员　时　霈审判员　李　琴二〇一六年八月二十二日书记员　李长亮更多数据：