（2016）粤0303民初11086号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-08
案件名称
苏向晖与友邦保险有限公司深圳分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏向晖,友邦保险有限公司深圳分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初11086号原告苏向晖。委托代理人朱文聘、李怡玮，广东文品律师事务所律师。被告友邦保险有限公司深圳分公司（以下简称友邦公司），住所地深圳市罗湖区文锦渡联城大厦5楼。法定代表人马建军。委托代理人齐执强，该公司总经理助理。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王冬梅适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告苏向晖及其委托代理人李怡玮、被告友邦公司委托代理人齐执强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2007年9月19日，原告与被告姜凤岐共同投资被告友邦公司自有物业（八卦岭47栋一楼）租赁，约定以被告姜凤岐为代表同被告友邦公司签订《房屋租赁协议书》（租赁期限为2008年1月1日至2013年12月31日），协议书中约定“乙方负责制定装修方案，报甲方审查批准。装修费用由乙方全部承担，租赁期满按期将房产退回”，但对租赁届满后的装修未作约定。当日，原告同被告姜凤岐就该合作事宜签订《合作投资协议》约定：“装修总投资款：初步暂定价装修费用约16万元正”“股份比例，双方每人各占股份50%”。2007年11月14日，双方核对投资项目明细，并签字确认：“苏向晖总投资款为78790元正”。2013年12月31日合同届满，被告姜凤岐单方放弃与友邦公司续约，并未就续约装修费折抵事宜进行结算。2014年3月14日原告起诉至深圳市罗湖区人民法院，要求行使优先承租权并依照《合作协议决议》与被告姜凤岐分配2014年1、2月的应分配利润，均未获支持；2014年11月11日深圳市中级人民法院终审维持原审判决（（2014）深中法民终字第2273号）。原告认为：被告友邦公司同意租赁期间对房屋的修缮及装修，在合同届满时即应当对装修费用进行结算；被告姜凤岐作为合同的签订人有义务监督该费用结算，被告姜凤岐怠于行使权利，原告即有权以自己的名义起诉。经上，被告的行为已经严重侵害到原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的相关规定，请求判令：1、被告结算租赁期间的装修费用78790元；2、被告承担本案的诉讼费、财产保全费等。被告友邦公司答辩称：一、原告苏向晖不是我公司宿舍租赁协议的承租人。2007年我公司所签订的位于八卦岭工业区47栋1楼107-126号《宿舍租赁协议书》，承租人是姜凤岐。出租期六年（2008年1月1日至2013年12月31日止），六年期间一直是姜凤岐与我公司联系和接受我公司对出租房产的监督，原告没有以承租人身份与我公司进行过任何业务联系。诉状中所述的原告同被告姜凤岐签订《合作投资协议》是他们二人间的合作，并未以任何方式告知我公司。因此，有关以上房屋租赁期间的问题我公司只与承租人姜凤岐交涉。二、原告要求结算租赁期间装修费用是无理要求，并无法律依据。根据与姜凤岐所签订的《宿舍租赁协议书》，“第一条、甲方同意乙方全部承担装修费用的前提下，以优惠的价格，不低于租期六年的情况下租赁给乙方使用，便于乙方回收装修费用。…”和“第二条、乙方负责制定装修方案，报甲方审查批准，装修费用由乙方全部承担，租赁期满按期将房产退回。”的约定，2013年12月31日租期届满，我公司已经与姜凤岐结清租金和退还押金并收回房产。《宿舍租赁协议书》中规定了以上两条，明确了装修费用由乙方全部承担，原告所诉求的装修费结算是无理要求。人人都明白从事任何经营活动都需要投资，投资就存在风险。我公司在与姜凤岐签订协议时是有测算的，已经充分考虑了双方的利益。为了“便于乙方收回装修费用”才将租赁期定为六年，并给予租金价格的优惠。原告自始至终没有参加本租赁协议的签订过程。协议双方签订时，预算了承租方在本次经营活动中投资和收益情况，并作为本租赁协议签订的依据说明如下：（1）按原告诉状所述装修费投资15.75万元，作为成本。（2）六年支付给出租方房租86.4万元（600元/间×20间=1.2万元/月×12月=14.4万元/年×6年=86.4万元），作为费用。（3）六年转租收入138.24万元，（1000元/月×24间×6年×80%=138.24万元。按2007年最低出租价1000元/月，装修后24间，按出租率80%计算）。（4）六年获利润51.84万元，（138.24万元－86.4万元）平均年获利8.64万元。承租人乙方六年的投资收益率229%（利润51.84/装修费15.75），月平均投资收益率38.16%。超过一般企业的投资回报。而且二年内就收回了装修投资。另外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持。现今原告提出装修费结算问题纯粹是无理要求。请求法院驳回原告请求。本院经审理确认如下事实：一、因苏向晖与姜凤岐、友邦公司产生合同纠纷，2014年，苏向晖作为原告，以姜凤岐作为被告，友邦公司作为第三人，向本院提起（2014）深罗法民一初字第972号民事诉讼，诉讼请求为：1、苏向晖与姜凤岐继续履行《合作投资决议》；2、姜凤岐向苏向晖支付2014年1、2月份的应分配利润24000元；3、姜凤岐承担诉讼费。案经本院一审、深圳市中级人民法院二审，2014年11月4日，深圳市中级人民法院就该案作出（2014）深中法民终字第2273号终审民事判决。深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第2273号终审民事判决认定如下事实：2007年9月19日，苏向晖、姜凤岐签订《合作投资决议书》，约定双方共同投资八卦岭47栋一楼，股份比例各50%，六年后续租情况，双方共同探讨。上述房产的业主为第三人友邦公司，姜凤岐于2007年10月25日与友邦公司签订了《宿舍租赁协议书》，合同期限为2008年1月1日至2013年12月31日。截至2013年12月31日的投资收益双方已结清。2013年12月8日，就上述涉案房产，友邦公司与郭刚签订了《服务租赁协议书》，姜凤岐作为郭刚的代理人有代替郭刚对外签署转租合同。深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第2273号终审民事判决认为：根据苏向晖与姜凤岐签订的《合作投资协议》及姜凤岐与友邦公司签订的《宿舍租赁协议书》，苏向晖与姜凤岐的合作至2013年12月31日，因双方协议已经到期，现苏向晖主张继续履行《合作投资协议》缺乏事实依据。该判决判定：维持一审判决，驳回苏向晖的诉讼请求。深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第2273号终审民事判决属生效判决，该判决查明的事实清楚，本院在案中予以确认。二、原告苏向晖与被告姜凤岐在本案庭审中确认，双方在合作投资初期，苏向晖出资人民币78790元、姜凤岐出资人民币35477元作为装修款。但被告姜凤岐称，原告苏向晖多出资的装修款人民币43313元已在2007年12月及2008年1月、2月的租金收益中抵扣，实际上双方装修款出资额均应为人民币35477元；原告苏向晖对此予以否认。此外，被告姜凤岐称，原、被告已就双方投资收益问题进行了结算；原告苏向晖对此亦予以否认。本院认为，原告与被告姜凤岐签订的《合作投资协议》，及被告姜凤岐与被告友邦公司签订的《宿舍租赁协议书》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述合同，原告与被告姜凤岐之间形成个人合伙关系，被告姜凤岐与被告友邦公司之间形成房屋租赁合同关系，但根据合同相对性原则，原告与被告友邦公司之间则未形成租赁合同关系。现原告诉请被告对其支付的装修费用人民币78790元进行结算，本院认为，其一，原告与被告友邦公司未形成租赁合同关系，原告诉请友邦公司结算装修费用，不符合合同相对性原则。其二，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。本案的《宿舍租赁协议书》已履行届满，原告诉请被告友邦公司结算装修费用不符合前述司法解释。其三，深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第2273号终审民事判决已认定“截至2013年12月31日的投资收益双方（原告与被告姜凤岐）已结清”，原告所称其未被告姜凤岐就装修费用问题进行结算与该判决认定的事实不符。其四，原告与被告姜凤岐之间对装修费用问题是否结算、何时结算、如何结算，属双方当事人意思自治范畴，即使原告与被告姜凤岐确未就装修费用问题进行结算，在原告与被告姜凤岐未协商一致的情况，原告不得强行主张结算。综上，原告诉请被告结算租赁期间的装修费用人民币78790元依据不足，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告苏向晖的诉讼请求。本案受理费人民币885元，由原告苏向晖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 王冬梅二〇一六年八月二十二日黄礼书 记 员 闫冰 来源：