（2016）辽11民终547号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-05
案件名称
上诉人盘锦鹏信工程设备服务有限公司与被上诉人郑明君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盘锦鹏信工程设备服务有限公司,郑明君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终547号上诉人（原审被告）：盘锦鹏信工程设备服务有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：张玉明，该公司董事长。委托代理人：赵成宝，男，1953年12月7日出生，汉族，该公司总经理，住辽宁省东港市大东管理区。委托代理人：庞树清，男，1974年8月5日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审原告）：郑明君（曾用名郑明军），男，1950年3月11日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。委托代理人：连丹，辽宁鑫泉律师事务所律师。上诉人盘锦鹏信工程设备服务有限公司（简称鹏信公司）与被上诉人郑明君（曾用名郑明军）房屋租赁合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院于2016年5月12日作出（2015）双民一初字第00956号民事判决，不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人鹏信公司委托代理人赵成宝、庞树清，被上诉人郑明君及委托代理人连丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑明君一审诉称：被告租赁原告位于西外环与盘石公路交叉路口东南的场地及房屋10间，租金交至2014年12月20日，合同到期后，当原告找被告交涉商讨2015年合同事宜时，被告一再躲避，并多次将原告拒之门外，以各种理由逃避交租，并拒绝清腾场地，严重侵犯了原告对该房屋及场地的租赁和使用权。为此，提出诉讼以维护原告的合法权益。请求法院判令，一、被告支付从2014年12月21日起至场地清腾完毕前的使用费计算至2015年12月21日止为33万元，超过此期限清腾的不足一个月按一个月计算，每月2.75万元的使用费，加上拖欠的2014年3万元租金。共计36万元；二、要求被告承担从2014年12月21日起至款项清偿日止36万元的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算；三、要求被告将原告的原50KVA变压器及相应配套电路修复，配套线路包括水泥杆4根，导线70平方，以清单为准，如被告在限期内不予自行清腾，原告清腾所花费的机械、人工、仓储等费用均由被告承担，如有损坏的房屋，以判决生效时的市场价为准；四、被告承担涉诉费用。被告鹏信公司一审辩称：原告不是该土地和房屋的所有人和使用人，其无权向我方主张权利，应驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年12月20日原、被告双方签订一份租用场地及房屋协议书，租用地点为：位于西外环十字路口东南，西边以现有房屋后墙外墙皮为界，西南边以外环绿化征地后的外边为界，东边以市一运西外墙皮为界，北边以房屋为界。租期为一年，自2013年12月20日起至2014年12月20日止，年租金33万元，再加上2011年12月20至2012年12月20所欠租金3万元，共计36万元并约定租赁期间被告必须保证原告其他用户用电，有自来水吃，有路可走。否则视为违约，由被告赔偿给原告及原告租户一切经济损失；租期届满，对被告投入的设备，被告有权拆除搬走。同时期满十日内被告保持现有场地及房屋不动，所有坑洼地由被告负责夯实填平，保证地面平整。现有线路不动，将原告原有50KVA变压器计量及自来水恢复原样。同时将用电手续过户到原告郑明君名下，如不能按时办理和恢复，依市场现行价赔偿给原告（或将原告原有的一切恢复原样，如高低压线路、变压器台、变压器、围墙、自来水，砂石地面、两条路、房屋等）。合同到期后，双方未能继续签订租赁合同，原告要求被告清腾房屋和场地。被告未能及时搬迁。为此，原告诉至法院，要求判令，一、被告支付从2014年12月21日起至场地清腾完毕前的使用费计算至2015年12月21日止为33万元，超过此期限清腾的不足一个月按一个月计算，每月2.75万元的使用费，加上拖欠的2014年3万元租金。共计36万元；二、要求被告承担从2014年12月21日起至款项清偿日止36万元的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算；三、要求被告将原告的原50KVA变压器及相应配套电路修复，配套线路包括水泥杆4根，导线70平方，以清单为准，如被告在限期内不予自行清腾，原告清腾所花费的机械、人工、仓储等费用均由被告承担，如有损坏的房屋，以判决生效时的市场价为准。；四、被告承担涉诉费用。另查：原告郑明君于1994年购买该块土地，该土地及房屋登记在盘山电力安装公司名下（在辽宁省盘山县市场监督管理局及盘山县国土资源局均未查到该企业及土地档案）。但被告一直在与原告签订租赁合同，并向原告支付租金。租金交至2014年12月20日，并尚欠3万元租金。一审法院认为：原、被告签订的租赁场地及房屋协议书内容不违反法律法规禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效。原、被告应当按照协议约定的内容履行自己的权利和义务。租赁期满后双方没有继续签订租赁合同，但被告仍继续使用该场地，原告当时并没有提出异议，应视为不定期租赁。被告应当按照上一年协议的约定支付租金，原告可以随时解除合同。由于原、被告因为租金问题未能达成一致，原告于2015年8月12日向本院提起诉讼，要求被告给付拖欠租金并腾出租赁场地和房屋，视为原告要求解除双方租赁合同。原告诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。由于双方租赁中合同没有约定违约金及利息，因此原告要求按中国人民银行同期贷款利率四倍给付拖欠租金利息的诉讼请求，本院不予支持。应当按中国人民银行同期贷款利率支付利息。另被告提出原告不是该场地及房屋的所有权人及使用权人，没有权利向其主张权利。但原、被告间的租赁关系存续多年，被告在以前的租赁期间一直向原告支付租金，且是每年一签订合同，均未提出过异议，按照合同的相对性原则，对被告的主张本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告间租赁合同；二、被告盘锦鹏信工程设备服务有限公司在本判决发生法律效力后十日内给付原告郑明君租赁费36万元（2014年12月21日至2015年12月21日租金33万元+欠款3万元租金）；并从2015年12月21日起按每日904元（33万元÷365天）支付其继续占用期间的使用费至其实际腾迁之日止，并从2014年12月21日起至拖欠租金付清时止，按中国人民银行同期贷款利率支付拖欠租金利息。如果被告未按本判决规定日期内履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。三、被告盘锦鹏信工程设备服务有限公司于本判决生效后十五日内搬出该租赁的场地及房屋，并按协议约定保持现有场地及房屋不动，所有坑洼地由被告负责夯实填平，保证地面平整。现有线路不动，将原告原有50KVA变压器计量及自来水恢复原样，同时将用电手续过户到原告郑明君名下。四、驳回原告郑明君其他诉讼请求。案件受理费6240.00元，由被告盘锦鹏信工程设备服务有限公司承担。鹏信公司上诉请求及理由是：要求撤销原判，予以改判。理由，上诉人与被上诉人曾签订过场地租赁合同，后经了解被上诉人不是该出让土地的合法使用权人。该宗土地目前属于盘锦市国有土地储备中心收储土地，双台子区国土资源局也无资料证明此土地为被上诉人合法使用，被上诉人提供的盘国用（91）字000208号《国有土地使用证》也不能证明该土地归其使用。因此上诉人拒绝与被上诉人签订合同合法。郑明君二审答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、上诉人与被上诉人签订的场地及房屋租赁合同真实、合法、自愿，实际履行多年，该合同具有法律效力。2、上诉人提出的是租赁合同法律属性以外的问题，根据合同相对性的属性，上诉人只应就其是否给付了被上诉人租金提出主张并举证，上诉人无相关证据举证。3、上诉人对双方的租赁关系没有否认，只是质疑被上诉人的主体资格，作为真实的租赁合同中非常明确了场地及房屋是一并租赁的，租赁合同的标的明确，责任清楚。4、交纳所欠租金是上诉人的义务，不享有抗辩权，如果不履行要承担支付违约金等民事责任。本案争议焦点：被上诉人是否为出租场地的合法使用权人。围绕本案争议焦点，上诉人、被上诉人在二审未有证据提供。本院经审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为：对被上诉人是否为出租场地的合法使用权人的认定。根据被上诉人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》证明权利人为“盘山电力安装公司”，该证书为房产、土地主管部门颁发，在未有证据证明两证书不真实的情形下，应认定其具有法律效力。两证书虽登记的权利人是“盘山电力安装公司”，但根据盘锦市双台子区陆家赵家村民委员会《证明》（当时村书记张连喜、村长王守贵签字），及张连喜、王守贵证人证言，证明被上诉人于1994年出资购买该土地，1996年被上诉人个人成立该公司事实，加之两证书为被上诉人所持有，根据物权法第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的依照有关法律规定”的规定，被上诉人占有、使用该土地是事实，现未有案外人主张权利，因此根据该条规定，被上诉人属于该出租场地的合法占有人及使用人。另，根据被上诉人提供的《租用场地及房屋协议书》证明上诉人于2011年12月20日起就与被上诉人形成长期的租赁关系事实，并向被上诉人交付2014年12月20前大部分租金事实，根据合同相对性原则，被上诉人亦应是合法出租人。原审判决正确，应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6240.00元，由上诉人盘锦鹏信工程设备服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 敏审判员 徐振强审判员 李 野二〇一六年八月二十二日书记员 赵燕菲 更多数据：