（2016）鲁06民终2174号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-08-23

案件名称

上海承蠡实业有限公司与龙口市海富房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

龙口市海富房地产开发有限公司,上海承蠡实业有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2016）鲁06民终2174号上诉人（原审被告）:龙口市海富房地产开发有限公司。住所地：龙口市龙口经济开发区环海路西。法定代表人：曹杰，经理。委托代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：王志昌，单位职员。被上诉人（原审原告）：上海承蠡实业有限公司。住所地：上海市金山区吕巷镇干巷金张公路****号*幢****室。法定代表人：苑富强，经理。委托代理人：柳敏捷，江西博衍律师事务所律师。上诉人龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称海富公司）与被上诉人上海承蠡实业有限公司（以下简称承蠡公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙商初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。承蠡公司在原审诉称：2011年1月1日，承蠡公司与海富公司签订商品楼代理销售合同书，由承蠡公司代理销售海富公司开发的位于龙口市东海旅游度假区西海岸-金域蓝湾小区商品房。合同约定：承蠡公司销售西海岸小高层、高层、金域蓝湾住宅楼统一按售价的15%提取，购房户一次性付全款的，海富公司向承蠡公司结算总佣金的95%，剩余5%佣金于房屋产权证办理后15日内付清；购房户分期付款的，首付房款40%后结算总佣金的70%，第二批付房款30%后结算总佣金的15%，第三批付房款30%后结算总佣金的10%，剩余5%佣金于房屋产权证办理后结算；购房户采用按揭贷款方式付款的，首付房款40%后结算总佣金的70%，银行放款后结算总佣金的25%，剩余5%佣金于房屋产权证办理后7个工作日内付清；合同对其他内容也进行了约定。合同签订后，承蠡公司积极履行，于2010年8月16日至2011年8月7日期间销售金域蓝湾商品房22套及西海岸商品房2套，共计销售住房24套，海富公司按合同支付了承蠡公司金域蓝湾小区总佣金的85%及西海岸小区总佣金的70%，现以上购房户款项已经全部付清，且承蠡公司多次与海富公司及海富公司财务人员结算，但海富公司迟迟未付清剩余的佣金。综上所述，承蠡公司与海富公司签订的商品楼代理销售合同书系双方真实意思表示，合法有效。海富公司应按照合同约定支付承蠡公司销售商品房佣金，现海富公司不按约如期支付承蠡公司销售佣金，且经承蠡公司多次催要仍拒不支付，违反合同约定，已严重侵害承蠡公司合法权益。现请求法院：1、判令海富公司支付承蠡公司欠款共计人民币180000元，（包含拖欠佣金167658元及海富公司为主张债权合理开支12342元）；2、本案诉讼费用均由海富公司承担。海富公司在原审答辩称：1、承蠡公司与海富公司之间的业务往来自2010年就开始发生，其中承蠡公司以多名业务人员与海富公司发生业务关系，后期由于承蠡公司这些业务人员之间产生一些矛盾，在结算问题上导致双方无法系统的核对账目以及计算相关的费用。海富公司对相关的记录进行清算，目前承蠡公司所负责的销售楼房尚有20户应当收回的购房款没有收回。同时，按照合同约定，承蠡公司的代理行为包括与购买者签订意向书、销售合同以及按照销售合同的约定按期按时收回购房款，并协助购房者办理房屋销售的相关手续，承蠡公司由于内部人员变更较大，管理混乱，导致所销售的房屋有的只签订了意向书，没有签订商品房销售合同，有的只收了部分首付款，后期的购房款没有按照合同的约定按时足量的收回，这些行为依据合同的约定，都足以证明承蠡公司在代理销售的过程中没有完成合同约定的义务，导致合同目的无法实现，所以说双方的佣金结算至今没有做最后的处理。2、承蠡公司诉状中所主张的2010年8月16日至2011年8月11日所销售的金域蓝湾商品房22套、西海岸商品房2套，海富公司认为自2010年就发生了委托代理销售房屋的事实，承蠡公司只截取其中的一段销售的数量及佣金的结算，向海富公司主张权利，属于断章取义，双方应当将发生业务到起诉之日全部的交易数量以及佣金的结算和双方履行合同的具体情况进行统一的结算，最后作为双方的结算依据。原审法院经审理查明：2011年1月1日，承蠡公司与海富公司签订了商品楼代理销售合同书，约定：1、海富公司将其开发建设的金域蓝湾、西海岸的商品楼委托承蠡公司进行代理销售；2、代理销售区域为上海；代理时间为2011年1月1日至2012年12月31日；3、销售报酬及结算标准如下：（1）销售西海岸项目小高层、高层房源，佣金统一按15%提取；销售西海岸商业统一按照7%+200元溢价提取。销售金域蓝湾住宅按照15%提取（2011年3月1日起执行），销售金域蓝湾商铺按照12%提取。（2）一次性付款总房款到位后结算总佣金的95%，剩余5%于承蠡公司方（乙方）客户产权证办理完毕后15日内付清；分期付款：客户付完首付40%后结算总佣金的70%，交齐第二批30%后，结算总佣金的15%，交齐第三批30%后，结算总佣金的10%，剩余5%在客户办完房产证后结算；按揭贷款：客户交齐首付40%后，结算总佣金的70%，银行放款后结算总佣金的25%，剩余5%在客户办完房产证后结算。海富公司在7个工作日内进行佣金结算。双方于第七条对违约责任作出了约定，其中第四款为：如承蠡公司（乙方）在销售过程中，未能按海富公司要求的交款时间督促客户办理交款业务，海富公司将解除承蠡公司方该户的销售报酬。合同签订后，承蠡公司在2011年3月19日至2011年9月10日期间销售金域蓝湾商品房21套及西海岸商品房2套。该商品房的价款支付方式为分期付款方式，上述商品房在客户支付房款的70%后，海富公司已按照合同的约定向承蠡公司进行了佣金的支付，且款项的支付系通过海富公司及其法定代表人曹杰的账户以及龙口市远达物流有限公司、龙口恒通北奔重卡汽车销售有限公司、龙口荣进船舶代理有限公司的账户进行的转账汇款，其中通过海富公司及其法定代表人的账户进行汇款的汇款金额有103453.41元。除金域蓝湾客户为冯丽珍（房号为6#1#805）、西海岸客户为冯丽珍（房号67-1-402，合同价款为239300元）、钱群艳（房号为67-1-802，合同价款为249964元）三套商品房仅向承蠡公司支付70%的佣金，尚欠承蠡公司30%的佣金计款33716元外，其他20套商品房海富公司均已向与承蠡公司支付了85%的佣金，尚欠承蠡公司15%的佣金计款129913元未支付。上述尚欠的佣金均为税前佣金。海富公司陈述其向承蠡公司支付佣金时，应扣除应缴纳的税金，双方当事人在庭审中同意该佣金的税金按照11.5%扣除。审理中还查明，承蠡公司请求的金域蓝湾客户名称为陈玉芬（房号为5#1#605#）的商品房认购日期系2010年8月16日，且承蠡公司请求的提成比例为12%。另外，庭审中，海富公司对承蠡公司销售的金域蓝湾的商品房系合同约定的应由承蠡公司代理销售的商品房不予认可，认为该商品房系承蠡公司与烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）形成的代理销售合同，金域蓝湾可能是龙口市远达物流有限公司与海基公司合作开发。对此，承蠡公司认为，两个楼盘的代理销售系海富公司主动找到承蠡公司代理销售的，承蠡公司从未与海基公司进行过款项的结算，款项的支付均是海富公司打款给承蠡公司，海富公司在答辩意见中已经承认了双方之间的代理关系以及款项的来往关系，只是说有点混乱，要求回去对账。再者，承蠡公司提供的佣金表上的金额与承蠡公司提交的银行的打款的金额、时间与具体金额相吻合，再结合打款人等以及在另案柳丽诉海富公司销售佣金的案件中也有销售金域蓝湾的商品房的情况，海富公司否认与承蠡公司存在代理销售金域蓝湾的代理销售关系实属狡辩。审理中，海富公司还陈述，承蠡公司请求的西海岸的两套商品房只是交了定金，客户没有按照约定交付房款，没有达到支付佣金的条件，该两套房屋的后续房款是由海富公司与购房者直接联系收取的。承蠡公司则陈述，该两套商品房剩余的60%房款系承蠡公司与海富公司的工作人员共同收上来的。现承蠡公司销售的上述的商品房的全部价款已经由购房客户支付海富公司，为此，承蠡公司诉至法院。庭审中，承蠡公司没有提交证据证明其为主张债权而发生了合理的费用支出。原审法院经审理认为:承蠡公司与海富公司签订的商品楼代理销售合同书系双方真实意思表示，且该合同并不存在法定的导致合同无效的相关情形，应为合法有效，原审法院予以认定。双方均应按照合同的约定履行相应的义务，否则，应当承担违约责任。本案中，承蠡公司按照合同的约定为海富公司在约定的楼房内进行了商品房的代理销售，且在海富公司足额收到房款的情况下，海富公司应当按照合同的约定向承蠡公司支付相应的佣金。海富公司未足额向承蠡公司履行佣金的支付义务，承蠡公司请求海富公司支付尚欠的佣金，符合法律规定，合理部分原审法院予以支持。根据承蠡公司提交的佣金计算表，海富公司在涉案合同项下尚欠承蠡公司佣金的数额应为163629元，该佣金数额系税前数额，承蠡公司陈述该佣金的税金应由海富公司代缴，因此，海富公司支付佣金的数额应当扣除海富公司代缴的税款11817元（163629×11.5%，是双方确定税率按照11.5%计算），即为151812元。对于承蠡公司请求的要求海富公司支付认购日期为2010年8月16日客户名称为陈玉芬（房号为5#1#605）的商品房的代理销售佣金，因双方签订的涉案的商品房代理销售合同书的代理期间为2011年1月1日至2012年12月31日，且承蠡公司提交的佣金提成表中该房屋的提成比例亦为12%，可见，该房屋并非涉案的代理合同项下承蠡公司销售的房屋，原审法院不予一并审理。对于承蠡公司请求的为实现债权而支出的合理费用，因其没有提交证据证明该支出费用的客观存在，因此，原审法院不予支持。海富公司认为，承蠡公司销售的金域蓝湾的商品房系承蠡公司与海基公司的代理销售关系，与其无关。对此，原审法院认为，海富公司在答辩意见中对承蠡公司销售金域蓝湾楼盘内的商品楼的事实并不持异议，只是认为目前承蠡公司所负责的楼房尚有20户应当收回的房款没有收回等。另外，根据承蠡公司提交的银行的转账汇款记录，海富公司及其法定代表人曹杰的账户共向承蠡公司汇款103453.41元，远远高于海富公司自认的由其开发的西海岸楼盘中由承蠡公司销售商品楼海富公司已向承蠡公司支付的佣金额51373元。对于海富公司多支付的部分，海富公司没有提交证据证明其向承蠡公司支付该款项的原因，且银行款项的支付明细绝大部分与承蠡公司提交的佣金明细表的应付佣金的金额相吻合，因此，应认定为海富公司多支付的部分系支付承蠡公司销售金域蓝湾楼房的佣金，且商品房认购合同签订后，由海富公司直接向客户收取房款，海富公司没有提交证据证明客户的购房款没有足额交付，因此，原审法院对海富公司辩称的承蠡公司销售的金域蓝湾的商品房系其与海基公司的代理销售合同关系项下销售的以及承蠡公司销售的商品房的价款购房户没有足额交付，原审法院不予采信。综上，根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条之规定，原审法院于2015年12月20日判决：一、龙口市海富房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上海承蠡实业有限公司售房佣金共计151812元。二、驳回上海承蠡实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由海富公司承担3336元，承蠡公司承担564元。原审宣判后，海富公司不服，向本院提起上诉称，1、一审认定事实错误。一审法院将被上诉人与海基公司的代理销售关系认定为上诉人应承担的销售佣金是错误的。一审中，被上诉人提供的银行打款明细、收据等书证和海基公司与上诉人是不同的主体的事实，均可以证明被上诉人与海基公司的代理业务关系。另外，被上诉人一审中所提供的证明提成比例的证据均为复印件或自行制作的提成表，上诉人在一审中均提出异议，不应作为定案依据。2、一审适用法律错误。一审认定案件事实的依据是上诉人代理人在答辩中承认对己不利事实，对此上诉人认为一审原代理人认可被上诉人与上诉人存在楼房销售的代理关系，但并未认可海基公司名下的楼房销售也是上诉人的业务范围，况且还多次提出账目未对清楚，应进一步对账才能确认。即使法院认定为当事人自认的事实，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。上诉人认为海基公司独立的法人主体和龙口市远达物流有限公司的收据是最有利证据，且证据效力远高于复印件和被上诉人自制的证据，故一审法院适用法律错误。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人承蠡公司答辩称，一审认定事实符合双方在代理销售合同关系中所发生的基本事实，不存在认定事实错误。原审适用法律也不存在错误。二审庭审中，上诉人提供了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证和土地证六份证据，以证实涉案的楼房范围不是上诉人开发的楼盘。经质证，被上诉人主张有三份证复印件未加盖出处公章，无法证实所载内容的真实性。在关联性方面，即使证据是真实的，因为双方存在明确的代理合同关系，上述证据不能否定该代理关系。本院经审理查明的其他案件事实同原审。本院认为，上诉人和被上诉人于2011年1月1日签订的商品楼代理销售合同书是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同签订后，被上诉人按照合同的约定销售了金域蓝湾和西海岸商品房之事实清楚，现被上诉人向上诉人主张该商品房销售佣金证据充分，理由正当，依法应予支持。上诉人上诉称原审认定事实错误，适用法律不当，主张被上诉人与海基公司成立代理销售关系，并称被上诉人主张权利证据不足。本院经审理认为，上诉人和被上诉人在商品楼代理销售合同书中明确约定了上诉人委托被上诉人将其开发建设的金域蓝湾和西海岸的商品楼进行代理销售，现上诉人主张金域蓝湾项目是海基公司开发销售，并否认委托被上诉人销售金域蓝湾的商品房的事实，但上诉人提供的证据不足以否定其在答辩意见中认可的事实，也不足以推翻其与被上诉人签订销售代理合同之事实，依法应由其承担不利后果。上诉人对于原审认定的佣金数额提出异议，本院认为，原审依据被上诉人提供的银行转账汇款记录，结合上诉人法定代表人向被上诉人汇款数超过上诉人认可的由其开发的西海岸楼盘的佣金数额，且银行汇款明细大部分与被上诉人提交的佣金明细表金额相吻合，原审据此认定上诉人已实际支付给被上诉人金域蓝湾楼房销售佣金的事实，且在上诉人未提供证据证明被上诉人所主张的客户购房款没有足额交付的情况下，认定了被上诉人主张的销售商品房佣金数额，符合法律规定，依法应予维持。综上，上诉人之上诉，证据不足，理由不当，本院依法不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3336元，由上诉人龙口市海富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李学泉审判员　　冯双成审判员　　董玉新二〇一六年八月二十二日书记员　　孙小倩微信公众号“”