（2015）杭民初字第2701号
裁判日期: 2016-08-21
公开日期: 2016-11-18
案件名称
金叶阳光酒店有限责任公司与力硕健身俱乐部等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭锦后旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭锦后旗金叶阳光酒店有限责任公司,力硕健身俱乐部,王伟靖,李春,罗琳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条
全文
内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2015）杭民初字第2701号原告杭锦后旗金叶阳光酒店有限责任公司，住所地杭锦后旗陕临路。法定代表人罗钧，该公司总经理。委托诉讼代理人陈金梅，内蒙古扬阳律师事务所律师。被告力硕健身俱乐部，住所地杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层。经营者王伟靖，男，1980年1月16日出生，汉族，个体，住杭锦后旗。被告王伟靖，男，1980年1月16日出生，汉族，个体，住杭锦后旗。委托诉讼代理人李耀忠，内蒙古惠泽律师事务所律师。第三人李春，女，1979年9月10日出生，汉族，个体，住巴彦淖尔市临河区。第三人罗琳，女，1969年8月1日出生，汉族，个体，住巴彦淖尔市临河区。原告杭锦后旗金叶阳光酒店有限责任公司（以下简称金叶阳光公司）与被告力硕健身俱乐部（以下简称力硕俱乐部）、被告王伟靖、第三人李春、第三人罗琳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金叶阳光公司的委托代理人陈金梅、被告力硕俱乐部经营者王伟靖、被告王伟靖及委托代理人李耀忠、第三人李春、第三人罗琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金叶阳光公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《租赁合同》，并要求二被告立即搬出租赁房屋；2、要求被告支付所欠租金（2013年8月26日至2015年8月26日所欠租金400000元,并且按每月16666元承担搬离租赁房屋前租金）及违约金100000元。事实和理由：2012年6月26日，我公司与被告力硕俱乐部及第三人签订了《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》，约定原告同意第三人将租赁的杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体转租给被告做健身会所之用；租用期限为三年，从2012年8月26日至2015年8月26日止；租金第一年为18万元，第二年和第三年均为20万元；每年的8月26日被告以现金方式缴纳租金。第二年和第三年的房屋租金被告一直未支付，且拒绝向原告交还房屋。被告力硕俱乐部辩称，不同意给付租金和违约金，2012年6月26日和罗琳、李春签订了租赁合同，当时签订了三年，在第二年的时候罗琳与李春就不租赁的了。她二人也没有找我说过补签合同和租赁的事情。不交房租是因为第一年没有暖气，到了夏天漏雨，导致俱乐部无法经营，俱乐部的会员不断退卡也导致俱乐部的经济损失较大。我与金叶阳光酒店也具体交涉过房屋存在的问题，但是金叶阳光酒店也没有给处理。被告王伟靖辩称，不同意给付租金和违约金，2012年6月26日和罗琳、李春签订了租赁合同，当时签订了三年，在第二年的时候罗琳与李春就不租赁的了。她二人也没有找我说过补签合同和租赁的事情。不交房租是因为第一年没有暖气，到了夏天漏雨，导致俱乐部无法经营，俱乐部的会员不断退卡也导致俱乐部的经济损失较大。我与金叶阳光酒店也具体交涉过房屋存在的问题，但是金叶阳光酒店也没有给处理。原告主体设置错误，金叶阳光与第三人是租赁合同关系，而第三人与王伟靖是另一个租赁关系，根据合同主体的相对性金叶阳光公司不能直接向王伟靖主张权利。第三人也不应该直接列为有独立请求权，因为根据民事诉讼法的解释，原告在诉讼中列为第三人的视为申请追加第三人，而被追加的第三人只能是无独立请求的第三人。民诉法的第五十六条规定对当事人双方的诉讼标的第三人认为有独立请求权的有权提起诉讼，而本案第三人是被追加的，不是主动提起诉讼的，所以本案原告不是适格的原告，第三人也不是适格的第三人。应该驳回起诉。本案的三年合同已经到期不存在解除的问题，因为第三人给被告出租的房屋屋顶漏水也没有暖气导致不能正常营业，经济损失巨大，我们将另行起诉第三人，要求赔偿损失。违约金过高，请求法院予以调整。第三人李春向本院提出请求：1、要求依法解除双方签订的《租赁合同》，并要求二被告立即搬出租赁房屋；2、要求被告支付所欠租金（2013年8月26日至2015年8月26日所欠租金400000元,并且按每月16666元承担搬离租赁房屋前租金）及违约金100000元。事实和理由：我与罗琳于2012年6月26日将金叶阳光酒店11层租给被告王伟靖，并且签订了租赁协议，我和罗琳与金叶阳光于2011年6月18日签订了4-11层的租赁合同，合同期限为两年，我们与金叶阳光协定租期期满后11层第一年的租金由我们收取，剩余两年租金由金叶阳光收取，在金叶阳光酒店和被告力硕健身会所认可的前提下在合同到期后进行了移交。但被告并未履行租赁合同条款，剩余两年未向金叶阳光酒店缴纳租金，所以我们同意诉讼请求并且如果被告不向金叶阳光酒店支付租金，支付给我和罗琳也可以。第三人罗琳向本院提出请求：1、要求依法解除双方签订的《租赁合同》，并要求二被告立即搬出租赁房屋；2、要求被告支付所欠租金（2013年8月26日至2015年8月26日所欠租金400000元,并且按每月16666元承担搬离租赁房屋前租金）及违约金100000元。事实和理由同李春。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《杭锦后旗金叶大酒店客房部租赁合同》、《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本案事实方面的争议焦点为：被告的抗辩理由是否成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，杭锦后旗金叶阳光大酒店与李春、罗琳签订《杭锦后旗金叶大酒店客房部租赁合同》，合同约定，租赁场地为金叶阳光大酒店客户部四至十一层；租赁期限为两年，2011年6月18日至2013年6月18日；每年租金一百万元，租赁期限届满如续租的从签合同之日起每年租金按百分之十增长，每年的6月18日向甲方以现金一次缴纳租金，否则，甲方有权立即终止合同；乙方如需继续承租，应在本合同约定的租赁期限届满前三个月内与甲方协商并达成书面协议；甲乙双方如需提前终止本合同，提前三个月通知对方，友好协商。2012年6月26日，李春、罗琳与力硕健身俱乐部、王伟靖签订《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》，约定，租赁地点杭锦后旗金叶阳光大酒店客户部整体十一层；合同签订之日为2012年6月26日；李春、罗琳为被告无偿提供两个月的装修时间，租金计费从2012年8月26日开始计算；租赁期限为叁年，装修两个月不计入租赁期内；租期从2012年8月26日开始至2015年8月26日止；租金第一年十八万元，从签合同之日起第二年与第三年租金为二十万元；双方认真、全面履行合同，如任何一方违约对每一项违约行为均向对方支付违约金十万元。被告仅交纳第一年的房租，第二年和第三年的房租未付。合同期限届满后，被告未搬离租赁房屋。关于事实方面的争议焦点被告的抗辩理由是否成立的问题。被告辩称拒交租金的原因是因为第一年没有暖气，到了夏天就漏雨，导致无法经营，但其未提供相应的证据证明，其辩解理由不成立，本院不予采纳。本院认为，本案法律适用方面的争议焦点为：1、本案中主体设置是否正确；2、原告及第三人的主张是否合法有据；关于法律适用方面的争议焦点1、本案中主体设置是否正确。原告虽在诉状中直接将第三人列为案件主体，但通过审查第三人李春、罗琳确实与被告签订涉案的租赁合同，与本案有直接利害关系。同时，经本院通知后，第三人参加诉讼，且提出了独立的诉讼请求，因此本案主体设置并无不当。关于法律适用方面的争议焦点2、原告及第三人的主张是否合法有据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中第三人李春、罗琳与原告金叶公司所签《杭锦后旗金叶大酒店客房部租赁合同》的租赁期限短于第三人李春、罗琳与被告签订《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》，在《杭锦后旗金叶大酒店客房部租赁合同》约定租赁期限届满后，第三人无权对租赁物对外进行租赁。但原告金叶公司在《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》上加盖公章，应视为对第三人李春、罗琳与被告签订《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》的认可，其在《杭锦后旗金叶大酒店客房部租赁合同》租赁期限届满后与被告形成新的租赁关系，因而原告要求被告给付2013年8月27日至2015年8月26日的租金的请求合法有据，本院予以支持。因《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》约定的租赁期限已届满，且双方未达成新的租赁合同，而被告也未搬离租赁房屋。被告的行为给原告金叶公司造成了损害，原告金叶公司有权要求被告赔偿租赁期限届满后占用房屋期间的损失。因《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》的租赁期届满，合同无须再进行解除，因此原告要求解除合同的请求本院不予支持。合同期限已届满，被告应在合理期限内搬离所租赁房屋。同时，被告应承担合同届满之日起至搬离之日期间的房屋租金，租金按原合同约定的年租金20万元进行折算（每日548元）。对于违约金。第三人李春、罗琳与被告签订的《杭锦后旗金叶阳光大酒店十一层整体租赁合同》中约定“双方认真、全面履行合同，如任何一方违约对每一项违约行为均向对方支付违约金十万元”，因第三人未按约支付租赁期间的租赁费，且在合同期限届满后未搬离租赁房屋，属违约行为，应承担相应的违约责任。但双方在订立合同时的期待利益为房屋的租金，且被告抗辩违约金过高，请求予以适当调整，根据公平原则和诚实信用原则，违约金数额应以欠付金额为基数从逾期之日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际给付之日止为宜。综上所述，原告金叶阳光公司的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九规定，判决如下：一、被告力硕健身俱乐部、王伟靖于本判决生效后十日内给付原告杭锦后旗金叶阳光酒店有限责任公司2013年8月27日至2015年8月26日的房屋租赁费40万;二、被告力硕健身俱乐部、王伟靖于本判决生效后十日内给付原告杭锦后旗金叶阳光酒店有限责任公司违约金（以20万元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2014年8月27日起计算至实际给付之日止；以20万元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年8月27日计算至实际给付之日止）；三、被告力硕健身俱乐部、王伟靖于本判决生效后二十日内搬离杭锦后旗金叶阳光大酒店客户部整体十一层；四、被告力硕健身俱乐部、王伟靖于本判决生效后二十日内赔偿原告杭锦后旗金叶阳光酒店有限责任公司占用租赁物期间的损失（按每天548元，自2015年8月27日计算至实际搬离之日止）；五、驳回原告杭锦后旗金叶阳光酒店有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回第三人李春、罗琳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10344元，由被告力硕健身俱乐部、王伟靖承担。第三人李罗琳交纳的案件受理费4615元予以退还。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长 黄开东审 判 员 贾 燕人民陪审员 马玉铭二〇一六年八月二十一日书 记 员 谢 菲 百度搜索“”