（2016）苏0113民初2070号
裁判日期: 2016-08-21
公开日期: 2017-05-31
案件名称
原告陈斌与被告孙正富、孙柱、周娟、邵嘉宾房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈斌,孙正富,孙柱,周娟,邵嘉宾
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第五十二条，第五十八条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初2070号原告：陈斌，男，汉族，1969年8月17日出生。委托代理人：胥加山，江苏真释律师事务所律师。委托代理人：杨子江，江苏真释律师事务所律师。被告：孙正富，男，汉族，1954年1月10日出生。被告：孙柱，男，汉族，1983年8月23日出生。以上两被告共同委托代理人：宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。被告：周娟，女，汉族，1980年7月18日出生。被告：邵嘉宾，男，汉族，1980年8月15日出生。原告陈斌与被告孙正富、孙柱、周娟、邵嘉宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日作出（2015）栖霞民初字第121号民事判决，被告孙正富不服，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院经审理后于2016年3月25日作出（2016）苏01民终1496号民事裁定，以原审违反法定程序，裁定撤销本院（2015）栖霞民初字第121号民事判决，发回本院重审。本院于2016年4月18日立案后，另行组成合议庭，适用普通程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告陈斌及委托代理人杨子江，被告孙正富、孙柱及委托代理人宋绪仁，被告周娟、邵嘉宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌诉称，2011年10月28日，原告经力业房产介绍，与被告孙正富签订了一份购房合同，房屋地址为栖霞区某某营某某苑XX幢X单元XXX室（以下简称涉案房屋）。原告预付定金5万元，付房款59万元，共计64万元。被告孙正富在2014年12月把房屋又卖给其他人，一房二卖。其行为构成侵权，故原告具状起诉，请求法院判令：1、被告孙正富向原告支付64万元房款及赔偿款33万元，合计97万元；2、被告孙柱、周娟、邵嘉宾对被告孙正富的上述款项承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。被告孙正富辩称，2011年3月13日，其与原告签订过1份房屋买卖居间合同，但具体内容被告孙正富不知晓。2011年10月28日的房屋买卖居间合同，被告没有签过，孙正富也没有收到原告一分钱的房款，对所谓的卖房一事也不知情。原告的诉请与被告无关。被告孙柱辩称，2011年10月28日，在孙正富不知情的情况下，被告孙柱以代理人的名义与原告签订了涉案房屋买卖合同，共收到原告诉称的房款62万元，其中含5万元定金。但当时所谓的卖房根本就是不真实的，因为被告孙柱在外欠有高利贷，被追债迫于无奈，以买卖的形式抵押了一部分钱款来还债。被告孙柱同意分期返还原告购房款。被告邵嘉宾辩称，原告与孙正富之间的房屋买卖与被告邵嘉宾没有关系，邵嘉宾作为中介方是按照正常的程序居间，是陈斌自己疏忽大意，买了房子用来出租，后陈斌要房子，还委托史某帮他，后来租客被史某赶走了，房子就无人看管。原本本案所涉房屋的资料都在邵嘉宾处，当时房屋有人的话，孙正富就不会轻易将房子卖掉了，是原告自己疏忽大意导致房子卖掉。签订该合同时周娟是中介公司分公司的负责人，邵嘉宾与周娟原为夫妻关系，后于2013年5月左右离婚。被告周娟辩称，“案涉房屋是周娟、邵嘉宾操作卖的，共收取中介费2万元。合同签订后，已将房产证和房屋交给原告了，我们手上也留了一些过户时需要的票据等材料。之后陈斌委托我公司的工作人员史某将案涉房屋出租，因为史某与原告关系比较好。原告曾想卖掉案涉房屋，但考虑到税费问题，史某建议先不用过户到原告名下，到时可以直接过户到第三人名下。后来到2014年12月底的时候，史某打电话给我，说房屋内有人在装修，问我知不知道。我当时也很吃惊。我认为我与此事没有太大的关系，因为房屋已经交接，是原告自己看管，原告为了省税费而没有过户，我不应承担责任。在签订房屋买卖合同时我系中介公司分公司的负责人，总公司的营业执照已经吊销，当时我与邵嘉宾系夫妻”。经审理查明，被告孙正富系被告孙柱父亲。被告邵嘉宾与周娟原系夫妻，双方于2014年5月左右离婚，两人均系南京市力业房地产经纪有限公司马道街分公司（以下简称力业公司马道街分公司）的员工，其中周娟为该分公司的负责人。周娟还称其实际就是挂靠力业公司，除交纳部分挂靠费外，自负盈亏。力业公司目前营业执照已经吊销。2011年3月13日，孙柱与其父亲孙正富一同来到中介公司，由孙正富（甲方）与陈斌（乙方）在力业公司马道街分公司居间下签订房屋买卖居间合同一份。约定：1.甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方。2.房屋售价69万元，房屋配套设施过户费用由乙方承担。3.乙方支付中介费用8000元。4.乙方于2011年3月13日向甲方交付房屋定金5万元，同年4月30日房屋交接当日交付房款59万元，于2012年8月30日前过户当日支付房款2万元，尾款3万元于出件当日支付。5.甲方承诺2011年4月30日前腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方。6.如甲、乙一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方支付房屋实际成交价的5%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。7.此合同为基准合同，如其他合同与此合同有冲突时，以此合同为准。合同签订当日，陈斌支付定金5万元，由孙正富在收条上签字确认。同年6月10日、8月7日、9月27日，陈斌分别支付购房款10万元、8万元、15万元，上述款项均由孙柱代收，并向陈斌出具收条，其中9月27日的收条中还载明“本人承诺2011年10月4日之前把房子腾空”。2011年10月28日，孙柱未经孙正富授权即以孙正富（甲方）的名义重新与陈斌（乙方）签订房屋买卖居间合同一份，该合同将房屋总价款变更为67万元，同时对付款时间做出了变更，约定产权过户后支付尾款5万元，其余主要条款同2011年3月13日合同，该合同还补充约定：1.以此合同为基准合同，如有其它合同与此合同有冲突时，以此合同为准；2.双方之前签订的价格为69万元整的合同作废；3.满五年甲方配合乙方过户，如不配合过户，甲方赔偿所收钱款的双倍给乙方……该份合同签订当日，陈斌再向孙柱支付了24万元房款。至此，陈斌共支付购房款62万元。孙柱将涉案房屋腾空交付给了陈斌，陈斌占有该房屋后，一直用于出租。房屋买卖过程中，陈斌共向周娟、邵嘉宾支付中介费2万元。2014年12月4日，孙正富（甲方）与案外人何某（乙方）签订南京市经济适用房买卖合同一份，将涉案房屋以102万元的价格出售给乙方，约定付款方式为现金加贷款，于2015年3月15日前结清，并定于2015年2月28日前正式交付房屋。其后，何某支付了房款并搬进涉案房屋居住，现涉案房屋已登记至何某名下。陈斌得知上述情况后，遂找周娟、孙柱等人讨要说法，孙柱于2015年3月15日向陈斌出具承诺一份，载明：房主孙正富儿子孙柱承诺三天时间解决房款壹事，如不能解决请陈斌诉讼法律。邵嘉宾、史某作为证明人在该承诺上签字。庭审中，孙柱称其原本对孙正富卖房给何某知情，因陈斌找其后，其要求给三天时间，让其了解情况，如果不行就由其本人将购房款还给陈斌，所以出具了承诺书。其后，孙柱未能还款，陈斌遂具状诉至本院，要求处理。庭审中，经本院对原告的诉讼请求作法律释明，原告表示，如果涉及双方房屋买卖合同无效，则要求被告孙正富返还购房款64万元（实际支付62万元），赔偿损失33万元，其余被告承担连带偿还责任。另，本案在重审期间，被告邵嘉宾、周娟已给付原告陈斌赔偿款2万元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的房屋买卖居间合同、收条、征地房屋拆迁补偿协议、物业费收据、房屋所有权证、承诺书，被告孙柱提供的收条，本院依法自南京市房屋产权监理处档案馆调取的南京市经济适用住房权属登记申请书、南京市经济适用住房买卖合同、发票等证据证实。本院认为，首先，关于本案原告与被告孙正富、中介公司签订的房屋买卖居间合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案孙正富与陈斌2011年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》系对经济适用房的转让，而国务院制定的国发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。因该买卖合同违反上述规定，故无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，出售方明知该经济适用房不满五年，却仍然对外出售，负有主要过错责任，本院认定承担60%的责任。而购买方未能尽到谨慎注意义务，也负有一定责任。关于陈斌主张孙柱承担连带清偿责任问题，本院认为，孙正富与孙柱共同去中介公司与陈斌签订《房屋买卖合同》，且定金5万元也是孙正富签字收取。其后买卖双方依据合同约定，原告将房款分期支付给孙正富的儿子孙柱，虽然孙正富发生纠纷后抗辩其未授权给孙柱，但第一次买卖合同孙正富与其儿子孙柱一同前往，两人之间的特殊身份关系，以及房款的最终去向，视为孙柱有权代理。故孙柱应当与孙正富共同承担赔偿责任。关于陈斌损失认定问题。本院认为，因陈斌与孙正富签订的合同无效，陈斌要求返还购房款62万元，应当支持。而涉案房屋已由孙正富以102万元的价格出售，按照该价格与陈斌购房价格的差价，本院认定陈斌另外实际损失为33万元（102万元-69万元）。被告周娟、邵嘉宾在陈斌与孙正富及孙柱分别签订房屋买卖居间合同时系夫妻关系，亦系两份合同的居间方，尽管当时周娟使用了力业公司马道街分公司的名义，但周娟亦承认其系挂靠力业公司，除了管理费外自负盈亏，现力业公司营业执照已经吊销，周娟、邵嘉宾应当就其居间的房屋买卖承担相应的责任。本案中，周娟、邵嘉宾作为居间机构，应当明知国家关于经济适用房买卖的相关规定，现该房屋买卖居间合同依法应认定为无效，其应当承担相应赔偿责任。综上，孙正富应当返还陈斌购房款62万元，赔偿陈斌损失19.8万元（33万元×60%）；孙柱对孙正富的上述义务承担共同偿还责任；周娟、邵嘉宾的赔偿责任，本院酌情按照其收取的中介费2万元予以确定；其余损失由陈斌自行负担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告孙正富于本判决生效之日起10日内返还原告陈斌购房款62万元，并赔偿原告陈斌损失19.8万元；二、被告孙柱对被告孙正富的上述义务承担共同偿还责任；三、被告周娟、邵嘉宾于本判决生效之日起10日内共同赔偿原告陈斌损失2万元(已履行完毕)；四、驳回原告陈斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，由原告陈斌负担3050元，被告孙正富、孙柱共同负担12970元，被告周娟、邵嘉宾共同负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费16320元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 长 吕宁华审 判 员 许庆林人民陪审员 郭礼宝二〇一六年八月二十一日书 记 员 卜 艳 关注公众号“”