（2016）豫01民终7346号

裁判日期: 2016-08-21

公开日期: 2016-09-05

案件名称

上诉人贾玉良、孔彩虹与被上诉人秦明文租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贾玉良,孔彩虹,秦明文

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终7346号上诉人（原审被告、反诉原告）贾玉良，男，汉族，1973年11月29日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）孔彩虹，女，汉族，1979年2月20日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）秦明文，男，汉族，1948年12月19日出生。委托代理人尚德专，中牟县148法律服务所法律服务工作者。上诉人贾玉良、孔彩虹与被上诉人秦明文租赁合同纠纷一案，秦明文于2015年5月21日向河南省中牟县人民法院提起诉讼，请求：贾玉良、孔彩虹支付拖欠房租费13500元、水电费500元，共计14000元，诉讼费由贾玉良、孔彩虹负担。原审诉讼中，贾玉良、孔彩虹提起反诉，请求：秦明文赔偿装修损失、转让费损失5万元，退还多交房租21600元。河南省中牟县人民法院于2016年5月9日作出（2015）牟民初字第1616号民事判决。上诉人贾玉良、孔彩虹不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日依法对当事人进行了询问。上诉人贾玉良、孔彩虹，被上诉人秦明文及其委托代理人尚德专到庭接受了询问。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：贾玉良与孔彩虹租赁秦明文的房屋。2014年10月6日，秦明文与贾玉良签订《租赁合同（续）》一份，主要内容为：一、续租期自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金伍万肆仟元。租金可一次、多次交齐或分月交纳，如按月交纳，应在每月10日前交齐月租金，不能拖欠。二、合同到期，乙方须保持房屋整洁，设施完整；装修设备不得自行拆除。如续约同等条件下乙方享有优先权。三、合同期内，甲方同意乙方转让，但转让前乙方须交齐全年租金和上半年未交租金5600元；受让方同意第二条之约定，并交纳相应保证金。四、未尽事宜，双方共同协商。2015年6月4日，秦明文、贾玉良之间的租赁合同终止履行，贾玉良、孔彩虹已经将涉案房屋腾空。秦明文认可收到贾玉良、孔彩虹2014年10月1日起的房租23100元。秦明文为贾玉良、孔彩虹出具的收取房租的收据由贾玉良、孔彩虹存放，贾玉良、孔彩虹将该收据提交该院时，该收据存在污损且缺损。秦明文、贾玉良、孔彩虹均认可秦明文向贾玉良、孔彩虹出具收据时，秦明文书写的数额有大写。该收据上“共付肆万捌仟肆佰元”是贾玉良书写，“2015年元月27日累计给房租43400元＋5000=48400元”是孔彩虹书写。孔彩虹称经其计算，累计到2015年元月27日，贾玉良、孔彩虹已支付秦明文房租43400元，加上二月份贾玉良、孔彩虹支付的房租5000元是48400元。该收据上“48400元＋4700元=53100元”是孔彩虹书写。贾玉良、孔彩虹称收据污损的黑颜色右下边是5次交付租金的情况，左边下边是3次交付租金的情况。贾玉良、孔彩虹称2014年11月向秦明文支付租金7600元，12月份支付租金4400元、7000元，2015年元月份支付租金4500元，二月份支付租金5000元、9400元，三月份支付租金5000元，四月份支付租金4700元，分8次共向秦明文支付租金53100元（按贾玉良、孔彩虹陈述的付款数额相加，实际应为47600元，并非53100元）。秦明文提交了电费发票二张，2015年5月21日发票上显示电费114.59元，2015年6月17日发票上显示电费85.82元。两张发票上显示开票日期，不显示用电日期。原审法院认为：本案中，秦明文、贾玉良签订的《租赁合同（续）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，为有效合同。针对房租的交纳数额，秦明文、贾玉良、孔彩虹陈述不一致。秦明文称贾玉良、孔彩虹交纳房租23100元，贾玉良、孔彩虹称分8次向秦明文交纳房租53100元，按照贾玉良、孔彩虹陈述的付款数额相加，贾玉良、孔彩虹向秦明文支付的房租应为47600元，与贾玉良、孔彩虹陈述向秦明文支付的房租53100元不一致，与孔彩虹在收据上书写的53100元不一致。孔彩虹称经其计算，累计到2015年元月27日，贾玉良、孔彩虹已支付秦明文房租43400元，按照贾玉良、孔彩虹陈述的付款时间和数额，贾玉良、孔彩虹二月份支付租金5000元、9400元，三月份支付租金5000元，四月份支付租金4700元，贾玉良、孔彩虹已向秦明文支付的房租应为67500元，与贾玉良、孔彩虹陈述向秦明文支付的房租53100元不一致，与孔彩虹在收据上书写的53100元不一致。秦明文向贾玉良、孔彩虹出具的收据由贾玉良、孔彩虹存放，该收据上显示付款时间为7次，其中2014年付款4次，2015年付款3次。贾玉良、孔彩虹陈述的付款时间是8次，2014年付款3次，2015年付款5次。存在明显不一致。秦明文、贾玉良、孔彩虹均认可秦明文书写的收款数额有大写，但本案收据存在严重污损、缺损，前4次收款，秦明文书写的收款数额大写，因为污损严重已无法看到。该收据由贾玉良、孔彩虹保存，因贾玉良、孔彩虹保存不当，造成该收据关键部分严重污损，不能真实的反映贾玉良、孔彩虹实际的付款情况。同时，该收据上清晰部分记载的关键内容“共付肆万捌仟肆佰元”、“2015年元月27日累计给房租43400元＋5000=48400元”、“48400元＋4700元=53100元”，是贾玉良、孔彩虹书写，并非秦明文书写。该部分内容更不能真实的反映贾玉良、孔彩虹实际的付款情况。且秦明文称该收据上显示的7600元、7000元、4500元、9400元贾玉良、孔彩虹涂改过，对这部分数额秦明文不予认可，该部分数额大写情况因为收据严重污损，已无法看到。综上，贾玉良、孔彩虹提供的收据，存在严重瑕疵，并不能证明贾玉良、孔彩虹已经向秦明文支付房租53100元，贾玉良、孔彩虹作为负有举证证明责任的当事人应当承担不利的后果。故贾玉良、孔彩虹陈述的向秦明文支付的房租数额，该院不予认定。该院认定贾玉良、孔彩虹已付秦明文房租为23100元。秦明文、贾玉良、孔彩虹约定年租金54000元，经计算，月租金为4500元（12月／年），日租金为150元（30天／月）。因2015年6月4日，秦明文、贾玉良、孔彩虹之间的租赁合同终止履行，贾玉良、孔彩虹已经将涉案房屋腾空，贾玉良、孔彩虹不再占有使用涉案房屋，贾玉良、孔彩虹交纳房租的期间应为2014年10月1日至2015年6月3日，为8个月零3天，该期间房租为36450元，扣除贾玉良、孔彩虹已支付的房租23100元，贾玉良、孔彩虹应再支付秦明文房租13350元。秦明文针对房租的过高部分请求，该院不予支持。贾玉良、孔彩虹称向秦明文多支付了房租，贾玉良、孔彩虹要求秦明文退还房租，证据不足，该院不予支持。关于秦明文主张的水电费，秦明文提交了电费发票二张，2015年5月21日发票上显示电费114.59元，2015年6月17日发票上显示电费85.82元，两张发票上显示开票日期，不显示用电日期。2015年6月4日贾玉良、孔彩虹已经将涉案房屋腾空，不再占有使用涉案房屋，贾玉良、孔彩虹应承担2016年6月3日之前的电费。秦明文提交的2015年6月17日发票上的电费并未显示用电的具体日期，秦明文未证明该电费发生在2016年6月4日之前，且贾玉良、孔彩虹不予认可。秦明文要求贾玉良、孔彩虹支付电费，其中114.59元，该院予以支持，秦明文过高部分请求，证据不足，该院不予支持。秦明文向贾玉良、孔彩虹主张水费，秦明文提交的证据系秦明文书写，贾玉良、孔彩虹不予认可，秦明文要求贾玉良、孔彩虹支付水费，证据不足，该院不予支持。秦明文、贾玉良签订的《租赁合同（续）》，秦明文、贾玉良、孔彩虹双方已经自行解除。贾玉良、孔彩虹反诉要求秦明文装修损失、转让费损失5万元，理由不当，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贾玉良、孔彩虹于本判决生效之日起十日内支付秦明文租金一万三千三百五十元；二、贾玉良、孔彩虹于本判决生效之日起十日内支付秦明文电费一百一十四元五角九分；三、驳回秦明文的其他诉讼请求；四、驳回贾玉良、孔彩虹的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由贾玉良、孔彩虹负担。反诉案件受理费795元，由贾玉良、孔彩虹负担。宣判后，贾玉良、孔彩虹不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审认定事实错误。贾玉良、孔彩虹提供的收据真实有效，其已经向秦明文多支付了21600元。2.有录音证据证明双方均不认可秦明文出具的合同，并非真实意思表示，如果认定合同有效，就应该赔偿贾玉良、孔彩虹的装修损失。综上，请求改判撤销原审判决第一项，支持贾玉良、孔彩虹的装修费损失和转让费损失共计2万元；一、二审诉讼费用由秦明文承担。被上诉人秦明文答辩称：1.秦明文与贾玉良签订有租赁合同，贾玉良、孔彩虹自愿交回房屋，不再占用，实际占用房屋八个月零三天，该合同已自行解除，其称多交房租21600元无任何事实及法律依据。2.贾玉良、孔彩虹反诉请求赔偿其装修损失及转让费损失无事实及法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己的诉讼主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明。秦明文和贾玉良、孔彩虹之间对于双方存在房屋租赁关系及租赁的价格无异议，贾玉良、孔彩虹向秦明文交纳房租时秦明文出具了收据，且该收据由贾玉良、孔彩虹保管，现由于贾玉良、孔彩虹将收据严重污损，收据上记载内容已辩认不全，贾玉良、孔彩虹要承担举证不能的法律后果。原审法院根据秦明文的自认，认定贾玉良、孔彩虹已交纳房租23100元符合证据规则，实体处理并无不当。对于贾玉良、孔彩虹上诉所称的装修损失和转让费损失，因其未提供相应的证据证明，且双方的租赁合同关系已实际解除，原审法院判令驳回其反诉请求亦无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费633元，由上诉人贾玉良、孔彩虹负担。本判决为终审判决。审判长　童　铸审判员　刘俊斌审判员　顾立江二〇一六年八月二十一日书记员　苑陈阳百度搜索“”