（2016）豫03民终467号

裁判日期: 2016-07-31

公开日期: 2016-09-01

案件名称

洛阳市就业技能培训中心与洛阳全城置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省洛阳市中级人民法院

所属地区

河南省洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

洛阳市就业技能培训中心,洛阳全城置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

河南省洛阳市中级人民法院民事判决书（2016）豫03民终467号上诉人（原审原告）：洛阳市就业技能培训中心。法定代表人：刘玉柱，该单位主任。委托代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托代理人：王辉，河南洛神律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳全城置业有限公司。法定代表人：曲延成，该公司董事长。委托代理人：杨新涛，河南先为律师事务所律师。委托代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。上诉人洛阳市就业技能培训中心（以下简称就业培训中心）、洛阳全城置业有限公司（以下简称全城置业）因房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人就业培训中心委托代理人贾安，上诉人全城置业的委托代理人杨新涛、赵怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2004年6月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，被告租用原告位于凯旋西路涧河东侧一幢四层楼房，租期自2004年6月23日至2024年9月30日，租金从2004年10月1日起算。前五年年租金150000元，以后每五年在上一个五年基础上递增8%，即第六年至第十年每年租金为162000元，第十一年至第十五年每年租金为174960元，第十六年至第二十年每年租金为188956元。自合同签订三日内被告应缴纳半年的房租，以后应提前一个月缴纳租金，逾期一个月不缴纳，原告有权收回房屋。合同约定被告应对原告房屋改造，应在四层楼上加高两层，在对楼房和道路之间的空间进行棚盖，并在棚盖上面建起一层门面房，改造必须经有关部门批准，并由正规设计单位设计施工，其改造费用及改造工程的安全均由被告负责，增加的面积产权属原告，被告可无偿使用十年，满十年后被告向原告缴纳租金，每年租金为捌万元整，被告应在三个月内完成改造设计审批，如未在审批之日起二个月内实施改造，原告有权收回租赁房屋，并占有改造保证金5万元。合同签订后，被告交纳改造保证金50000元，但改造加高工程一直没有进行，原告向该院提起诉讼，要求被告支付2005年、2006年房屋租金35000元，2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元，并解除合同、恢复原状。同时查明：2007年1月12日，原、被告签订《补充协议》一份，内容为“全城置业租赁就业培训中心的原教学楼，全城置业如转租，由此出现的一切责任由全城置业承担。”另查明：本次庭审中，被告提交了关于改建劳动局办公楼的请示报告、《关于劳动局培训中心大楼加层改造方案论证》、重要建筑规划审批表等相关证据，用以证明不宜进行加层改造及非被告主观原因导致不能进行加层改造。原审法院认为：原、被告双方于2004年6月23日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方应按照合同约定的权利义务履行，原告要求被告支付2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元，依据合同，被告应支付，故该院对原告该项诉求予以支持，但原告要求被告支付2005年、2006年35000元房屋租金已超诉讼时效，且被告对此也主张超过诉讼时效，故原告该35000元诉求，该院不予支持。本案中，双方签订租赁合同时，对于房屋是否具备加盖条件并未进行论证，且对于是否通过审批也未进行充分预估，且通过被告提交的相关证据，可以证明被告对于房屋加盖这一行为按照合同约定已经进行了，应不属于故意违约不去履行，且从合同签订到原告第一次起诉已有九年，九年间，原告一直收取租金，未提出解除合同。故出于保护正常商业秩序和交易安全，对原告要求解除合同这一诉求，该院不予支持，但原、被告当时签订合同所约定的租金随着时代发展确系过低，双方有必要对租金数额进行调整。同时，原告以照片主张被告变更房屋结构，但该照片不能完整反映房产原始状态和变更结构的状况，对该项主张不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告洛阳全城置业有限公司应在本判决生效后十日内支付原告洛阳市就业技能培训中心2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元。二、驳回原告洛阳市就业技能培训中心的其他诉讼请求。如果被告洛阳全城置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7678.5元，由原告承担3678.5元，由被告承担4000元。（被告承担费用已由原告预付款垫付，待执行时由被告向原告一并清结）宣判后，就业培训中心、全城置业均不服原审判决，向本院提起上诉。就业培训中心上诉称：一、一审判决错误。2004年6月23日，就业培训中心与全城置业签订《租赁合同》一份。就业培训中心以极低的价格，将位于凯旋西路涧河东侧一幢四层临街楼房，租赁给全城置业，租期为20年。（租赁价格每平方米6元，同地段与本楼相邻房租金，每平方米为65元）但双方有一项附带条件的约定，即《租赁合同》第四条规定对原有楼房进行改造，增加的面积产权属就业培训中心。全城置业处于对条款的持续违约状态，而且属于无法补救的根本违约。其具体违约事项如下：1、在原楼基础上加高两层，约1000平方米，若全城置业履约，就业培训中心可得到500万元预期房产权，但全城置业没有实施加盖约定；2、在所租楼房和道路之间的空间进行棚盖，并在所棚盖上面建起一层的门面房约500平方米，若全城置业履约，则就业培训中心可得到400万元预期房产权，但至今全城置业未按约定建造；3、在原四层楼房的内部装修改造不得破坏主体结构，此楼房内部结构已破坏的面目全非。4、合同第五条明确约定全城置业不得转租，但其仍然全部转租。全城置业在签订合同时，就采取欺骗手法，声称自己是搞房地产的，人际关系熟，可以办理审批。结果什么都没有做，什么义务都没有履行，将租赁权拿到手后，不经上诉方同意，即对教学楼内部改造全部出租给第三方，获取巨额差价。在第二个十年租期到来，就业培训中心起诉全城置业已经构成根本违约，在无法移交加盖二层楼的产权和房屋，以及没有按协议约定，在棚盖上面建起一层门面房。要求解除租赁合同，事实清楚，证据确凿，符合法律规定。二、全城置业长期拖欠租金35000元不交，同样构成违约。依据合同第十一条的规定，就业培训中心可随时解除合同，收回租赁房屋。一审判决认为，2005年、2006年35000元房租超过诉讼时效为由，对就业培训中心的主张不予支持，更是错误的，就业培训中心与全城置业的合同执行到起诉时，已经有10年时间，这期间是连续存在而不是中断。特别是《租赁合同》第十一条明确约定：“甲、乙双方合同关系确定后，乙方应在3个月内完成改造的设计审批，按规划部分审批之日起二个月内未实施改造，甲方有权收回房屋……”。根据此条的规定，就业培训中心在任何时间提起解除合同，都是正确的。综上所述，请求：1、撤销一审判决，依法改判解除就业培训中心与全城置业之间签订的《租赁合同》；2、改判全城置业支付2005年、2006年拖欠的房屋租金35000元；3、判决全城置业恢复所租楼房原有结构及面貌；4、本案上诉费由全城置业承担。全城置业答辩称：一、一审判决不支持就业培训中心要求解除租赁合同的诉求，理由充分，答辩人不存在违约。1、讼争房屋不能加高和修建架空桥（即棚盖）是因为其本身不具备加高改造的条件，并非答辩人故意违约所致。《租赁合同》第四条约定：改造必须经有关部门批准，并由正规设计单位设计后按设计图纸施工。第十一条约定：双方合同关系确定后，乙方（即答辩人）应在三个月内完成改造的设计审批，按规划部门审批之日起两个月内实施改造，不可抗力等非被告因素造成的时间延误不计算在内。租赁合同于2004年6月23日签订，答辩人在6月28日即向规划建设管理部门递交了《关于改建劳动局办公楼的请示报告》，提出楼房加层、修建架空桥（即棚盖）和外部亮化修整的改造计划。2004年9月1日，经规划建设部门和市政府两级审核，楼房建筑美化及南侧设置出入口的改造计划得到批准，加层改造未获批准，政府审批意见是答辩人改造租赁楼房的合法依据，答辩人按照审批意见实施改造，也符合“改造必须经有关部门批准”的合同约定，同时答辩人在改造过程中并没有破坏楼房的原主体结构。为实现楼房加层的目的，答辩人还聘请建筑设计专业机构“机械工业部第四设计研究院”对加层改造进行论证，该研究院于2004年9月15日出具《关于劳动局培训中心大楼加层改造方案论证》，论证认为：由于国家设计规范的变更，该大楼当前的抗震结构无法满足现行设计规范，原设计中的结构构造做法与措施，也与现行国家规范的要求相差较大，因此，该大楼“不具备进行直接加层改造的基本条件，不宜进行直接加层改造。”由此，楼层加高因不符合建筑科学的要求而不具备可行性，答辩人积极履行义务，是由于客观原因导致无法完成改造。2、答辩人享有转租权并获得了就业培训中心的认可。首先，答辩人并没有以所谓欺骗手法取得租赁权。其次，《租赁合同》第五条约定答辩人享有合法自主经营权，因此租赁合同指向的房屋完全可用于商业经营，2007年1月12日双方专门就转租问题订立《补充协议》，明确约定答辩人如转租承担由此出现的一切责任。该补充协议体现了就业培训中心认可答辩人转租的意思表示。二、加层改造及棚盖是就业培训中心的合同条件而非目的，该条件未能实现的事实就业培训中心早已得知但长期未提出任何异议并照常收取房租，其合同目的正常实现。双方签订租赁合同的根本目的，是就业培训中心出租房屋以收取租金，答辩人取得租赁房屋以经营获利。房屋改造只是就业培训中心出租房屋给答辩人使用的附加义务，答辩人为落实楼房加层及棚盖改造要求，积极进行可行性论证和规划审批。对于最终未能获批的结果，就业培训中心在合同签订当年就已获悉，但直至起诉前长达十年时间均未向答辩人提出异议或者主张合同解除，照常向答辩人收取房租，甚至在起诉后还收取房租以实现其合同目的。三、答辩人积极履行房租交付义务且没有拖欠，就业培训中心拒收租金才属违约行为。对2013年及以前的房租，答辩人已经足额交付，否则就业培训中心不会在2013年起诉后仍然分别两次收取2013年度的租金并出具正式发票。至于就业培训中心一再强调的所谓答辩人拖欠2005年、2006年的租金，并没有充分证据证实。退一步讲即便真的有拖欠，也早己超过诉讼时效而不被法律支持。2013年12月12日，答辩人依约向就业培训中心支付2014年上半年的租金，但是遭到拒收，造成客观上答辩人无法继续交纳，就业培训中心的行为才构成违约。答辩人愿意继续按照合同约定向就业培训中心缴纳房租。四、就业培训中心的起诉有违诚实信用原则，法律应保护合法的商业行为，维护交易安全。据就业培训中心书面通知，就业培训中心诉请解除合同的原因是其所处地域整体改造需另寻培训场地，但诉状中却以答辩人未加层改造提出解约，说明加层改造并非其诉讼的真实目的。就业培训中心既然签订合同，就应当全面适当履行，不能因为少赚了，觉得租金低了而要求解除合同，否则有违契约精神和诚实信用原则。以上答辩，请求法庭驳回就业培训中心之上诉。全城置业上诉称：全城置业与就业培训中心签订的《租赁合同》约定：租金从2004年10月1日1起算，前五年年租金150000元，以后每五年在上一个五年基础上递增8％，即第六年至第十年每年162000元，第十一年至第十五年每年174960元，第十六年至第二十年每年188956元。依此约定，2015至2019年度每年租金为174960元，平均每月14580元，5个月为72900元。因此，一审法院判决2015年1月至5月房屋租金106233.33元错误。再者，全城置业在开庭时已经举证证明2013年下半年81000元房租已经足额支付，因此，一审法院不应判决全城置业两次支付。综上，一审法院关于租金的事实认定错误，请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、由就业培训中心承担本案全部诉讼费用。就业培训中心答辩称：全城置业2013年下半年拖欠的81000元租金已经查明，2016年欠租金162000元，第十一年的租金应是174960元再加8万元，全城置业的上诉理由不能成立本院经审理查明：二审中，经双方当事人核对，全城置业欠付租金为2005年25000元，2006年10000元，2010年7500元，2011年3500元。诉讼中，全城置业于2013年底向就业培训中心汇款81000元，就业培训中心随即予以退回。其余查明事实与原审认定事实基本一致。本院认为：双方于2004年6月23日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。就业培训中心上诉认为全城置业违反租赁合同的约定，未对原有房屋加高两层，在该房屋和道路之间的空间进行棚盖，且在该房屋内部进行较大改造。根据双方的合同的约定，全城置业应在三个月内完成改造设计审批，如未在审批之日起二个月内实施改造，就业培训中心有权收回租赁房屋，并占有改造保证金5万元。合同签订至就业培训中心起诉已经过数年，期间就业培训中心一直收取房租，对于未能加盖、棚盖、改造等情况应早已知悉，合同虽约定三个月内完成改造设计审批，但实际该审批未能完成，原审法院认定系因双方在缔结合同之时未对加盖等事项的审批予以充分预估，全城置业对于房屋加盖这一行为已经部分履行报请审批手续，但由于审批原因未能予以实现，不属于故意违约，该认定与就业培训中心签订合同后多年来未要求全城置业返还房屋相印证，且就业培训中心未提交有力证据证明加盖存在可能性，其请求本院无法支持。关于就业培训中心称全城置业对房屋的改造已破坏了主体结构，本院认为，就业培训中心对自己的主张未能提供有力证据予以证明，改造发生后就业培训中心对于改造并未提出异议，现就业培训中心以此为由解除合同，原审法院依照前述原因，未予支持亦无不当。为保证合同的稳定性，原审法院认为不应解除合同符合法律的规定。且为保护合同双方利益，原审法院亦表明双方应对租金数额进行调整，就业培训中心与全城置业就此应友好协商并予以解决，在双方未能协商一致的情况下，原审法院根据双方合同的约定，将加盖部分应支付的租金亦计入应付租金，有利于双方矛盾的解决。关于就业培训中心上诉称全城置业将租赁房屋转租，谋取利益的问题，因2007年1月12日，双方签订《补充协议》一份，对全城置业转租，重新进行了约定，就业培训中心的主张不符合双方补充协议的约定，原审法院不予支持正确。关于就业培训中心上诉称全城置业尚欠缴2005年、2006年房租35000元的问题，因全城置业诉讼之前的绝大部分房租已经支付，就业培训中心所诉部分系因双方未对房租予以核对，对欠付部分就业培训中心一直未向全城置业予以要求，该部分未支付房租不能产生直接导致双方合同解除的后果，但考虑双方仍在租赁关系存续期间，未支付部分仍应予支付，原审认定超过诉讼时效，未予支持，不利于保护当事人的权利，本院依法予以变更，虽双方实际未付租金超过35000元，由于就业培训中心的诉求仅有35000元，本院对于其主张的部分予以支持。关于全城置业上诉称原审对于欠付租金认定不当的主张，本院认为，双方在合同中约定的租金计算时间为2004年10月1日起，至2014年10月1日已进入第十一年，则2013年租金应超过162000元，鉴于就业培训中心仅主张了162000元，原审对此予以判决正确。进入第十一年后根据双方的约定每年租金应为174960元，但合同中对加盖房屋亦约定自第十一年起收取相应的租金，虽本案中未能实际加盖，但如前所述，根据本案的实际情况，为保护合同双方利益，原审法院在双方未能协商一致对租金予以调整的情况下，根据双方合同的约定，将加盖部分应支付的租金亦计入应付租金，暂对诉讼中的租金予以调整，有利于双方矛盾的解决，该处理并无不当。此外，全城置业虽在本案诉讼过程中就2013年下半年的租金向就业培训中心转款81000元，但就业培训中心之后又将该款项退回，不能认为全城置业已支付了2013年下半年的房租，原审法院作出相应判决正确。据此，全城置业的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚、适用法律基本正确，不当部分本院依法予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第30号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第30号民事判决第一项为：洛阳全城置业有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳市就业技能培训中心2005年、2006年欠付房屋租金35000元，2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元；三、驳回洛阳市就业技能培训中心的其他上诉请求；四、驳回洛阳全城置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1830元，由上诉人洛阳市就业技能培训中心、洛阳全城置业有限公司各负担915元。本判决为终审判决。审判长　　牛永爱审判员　　董　艳审判员　　王茂兵二〇一六年七月三十一日书记员　　殷春雪微信公众号“”