（2016）粤06民终3193号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2016-12-31
案件名称
佛山市实验中学与罗建彩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗建彩,佛山市实验中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终3193号上诉人（原审被告）：罗建彩，女，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市实验中学，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：姚安，该中学校长。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。上诉人罗建彩因与被上诉人佛山市实验中学（以下简称实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、罗建彩于判决发生法律效力之日起六十日内搬离佛山市禅城区某房，并将其交还给实验中学。二、罗建彩于判决发生法律效力之日起六十日内向实验中学支付从2014年1月1日至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月每平方米8.72元计算（房屋共计70平方米）。三、驳回实验中学的其他诉讼请求。如果罗建彩未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取37元，由实验中学负担7元，罗建彩负担30元。上诉人罗建彩提起上诉称，禅建发（2015）160号文件公布的佛山市禅城区零散保障性住房租金标准为，不带家电家私楼梯楼每月每平方米13.20元，原审判决每平方米8.72元的标准交付房屋使用费过高。综上，罗建彩上诉请求：1.二审法院将房屋使用费的标准降低至每平方米6元，即能维持原来发生纠纷前的价格；2.支付完使用费后，罗建彩仍能使用案涉房屋。被上诉人实验中学答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系罗建彩应否将案涉房屋返还予实验中学以及原审判决罗建彩支付案涉房屋使用费的标准是否过高的问题。首先，关于罗建彩应否将案涉房屋返还予实验中学的问题。本案中，双方未就案涉房屋签订书面租赁合同，而罗建彩占有使用案涉房屋，作为出租人的实验中学接受罗建彩支付的案涉房屋使用费，可见，罗建彩与实验中学之间就案涉房屋成立事实上的不定期租赁合同关系。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，当事人就未取得建设工程规划许可证的建筑物所形成的租赁合同关系无效。本案中，作为出租人的实验中学在一、二审诉讼期间均未向法院提交相关证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证之事实，故其与罗建彩之间的租赁行为因违反了上述法律的强制性规定应属无效，不受法律保护。原审判决对此认定正确，本院予以维持。那么，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因履行合同取得的财产，应当予以返还。故原审判决据此判令罗建彩将案涉房屋返还予实验中学，处理正确，本院予以维持。关于罗建彩上诉其在缴纳了使用费后仍可使用案涉房屋的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，关于案涉房屋使用费的支付标准问题。基于前述，双方之间存在的房屋租赁关系因违反了法律的强制性规定而归于无效，但基于罗建彩占有、使用案涉房屋之客观事实，罗建彩应当向实验中学支付其占有使用案涉房屋期间的使用费。至于使用费支付标准问题，由于合同行为是一种高度意思自治的民事行为，需要合同双方的意思表示一致，因此，就案涉房屋使用费支付标准问题，双方当事人本应依照意思自治原则充分协商一致并签订书面租赁合同，但在本案中，双方未签订书面租赁协议，亦未就使用费支付标准问题达成一致意见，故原审法院考虑到实验中学主张的每平方米8.72元之标准，明显低于佛山市禅城区保障性住房租金标准，具有相对合理性，据此判令罗建彩依照上述每平方米8.72元之标准向实验中学支付案涉房屋使用费，符合公平原则及本案实际，本院予以维持。综上，罗建彩的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗建彩负担。本院多收取的24元，由本院依申请退回给上诉人罗建彩。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 余珂珂代理审判员 徐允贤二〇一六年七月三十一日书 记 员 陆灏珺 更多数据：