（2016）苏0706民初3054号

裁判日期: 2016-07-31

公开日期: 2016-09-23

案件名称

梁月如与连云港九龙大世界商贸有限公司、连云港市九龙世贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市海州区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁月如,连云港九龙大世界商贸有限公司,连云港市九龙世贸城有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

连云港市海州区人民法院民事判决书（2016）苏0706民初3054号原告梁月如。委托代理人刘向阳、张军。被告连云港九龙大世界商贸有限公司。法定代表人尤建霞。被告连云港市九龙世贸城有限公司。法定代表人张启飞。两被告共同委托代理人顾东杰。原告梁月如与被告连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙大世界）、连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张义适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁月如的委托代理人张军、被告九龙大世界、九龙世贸城的共同委托代理人顾东杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁月如诉称，被告九龙世贸城于2003年11月15日与原告签订为期十年的委托出租协议，位于连云港××龙××城南区N4-114商铺租赁给被告九龙世贸城作商业经营之用，约定按原告购买该铺位房价款总金额120000元的10%即12000元为年租金，且约定每季最后月份的25日支付季租金3000元。被告九龙世贸城至2013年12月31日止均已每季度按时向原告指定的银行账户支付租金。由于被告九龙大世界起草的《商铺租赁协议》充斥霸王条款，原告未曾与其签约。被告九龙大世界违背承诺，2014年10月1日起至今拖欠租金已达8个月之久，并造成原告应得租金（使用费）的利息损失209.56元。现诉至法院，请求依法判令1、被告支付原告租金（使用费）9000元（暂算至2015年8月31日，实际以12000元/年租金的标准自2014年10月1日起至判决确定、履行之日止计算）；2、被告赔偿原告逾期支付租金（使用费）的利息损失209.56元（以未付租金总额为基数，按同期银行贷款基准利率暂算至2015年8月31日，实际应自2014年12月26日起至判决确定履行之日止计算）；3、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用均由被告承担。被告九龙大世界、九龙世贸城共同辩称，原告与被告九龙世贸城存在委托租赁协议关系，原告的商铺是委托九龙世贸城代为对外出租，租赁合同关系的权利义务主体是作为出租人的原告和作为承租人的九龙大世界，九龙大世界不存在与九龙世贸城共同使用涉案商铺的问题，九龙大世界作为承租人自行承担租金，也不应由九龙大世界、九龙世贸城共同承担给付责任，原告承租期间以及租金标准按照合同约定来计算，但是，后来因为经营的原因，九龙大世界对原告等小业主的租金出现拖欠，导致原告等小业主经常组织围堵九龙大世界的正常经营。2015年4月25日，在海州区政府相关部门负责人在场的情况下，原告等小业主选派出了周红雷等五人作为全体业主代表与九龙世贸城的代表签订了协议。在协议中，特别约定原告等业主方不得再组织围堵九龙大世界的正常经营，如果因为围堵造成不能正常经营，给所有商铺造成的损失，业主方要承担全部的损失和责任。同时在协议中约定了两套方案，第一套方案是被告方正常营业，于2015年6年30日之前支付给原告等业主方所有的租金和违约金，第二套方案是由被告方放弃九龙大世界的经营，将经营权交给原告等业主方经营，原告等业主方保证被告资产的租金和被告给原告的租金相同，然后由原告业主方聘用新的经营团队进行经营。但是，原告等业主方没有遵守该约定，在2015年6月30日被告不能给付租金的情况下，多次滋事影响营业，并于2015年7月2日在政府的协调会上明确选择第二套方案。但原告方迟迟不能新聘任经营团队管理，在此期间又违反约定多次围堵封门，导致2015年9月11日,九龙大世界处于停业状态，原告作为业主应当当即收房，被告认为因原告选择了第二套方案，又迟迟不能聘任经营团队接管，又因滋事导致实际使用日期至2015年9月11日已经停止，故双方的租赁关系应止于2015年7月2日，租金也应计算至该日。又因实际使用至2015年9月11日，故实际使用费用可以参照租金标准计算至该日，自该日后原告等业主方应当当即收房，被告在给原告等业主的告知函中也明确表示至2015年9月11日止不再支付租金。被告从2015年9月11日起对房屋所行使的是无因管理，该房屋属原告等所有，原告等人还应承担被告因无因管理所产生的费用。关于原告要求腾空并返还房屋，原告全体业主代表于2015年7月2日选择了第二套方案，自治经营并且安排了经营团队，则原告应当与自己的业主委员会协商接收自己的房屋，原告作为业主也应当遵守全体业主所选择的方案，委托新的经营团队接收管理商铺，原告的商铺有自己的所有权，商铺是原告所有，被告至2015年9月11日不能正常经营使用后，就不应当再支付租金，也没有占有该房屋，原告怎么选择与被告无关。九龙大世界的法定代表人尤建霞现正在积极筹集资金想将商场盘活，这对原、被告双方是有益的消息，希望原告不要给司法机关太大的压力，尽可能给政府部门时间将这个事情协商好。经审理查明，原告梁月如系新浦区通灌北路118号九龙世贸城南区N4-114商铺商铺产权所有人。2003年11月7日，原告与被告九龙世贸城签订《委托出租协议》，约定由原告将南区N4-114商铺号商铺委托给九龙世贸城代为对外出租，委托出租期限为10年，自商场正式开业之日即2003年12月28日至壹拾年后的相同日期为合同期满日；委托出租期间，九龙世贸城保证原告每年获得其购买铺位总价款的10%的租金，即12000元，每季度支付一次租金，支付时间为每季度第3个月的25日，每季度租金为3000元；协议期满则自动终止，经九龙世贸城同意，原告有权选择续租或者自营，若原告选择续租，双方应另行签订协议以延长委托出租期限，若原告选择自营，则本协议自动终止。2013年12月1日，两被告向商铺业主致函称:九龙大世界有意承租业主名下的“九龙世贸城”商铺，并愿意以固定租金与浮动租金的组合方式支付租金；在业主与九龙大世界未签署《商铺租赁协议》之前，九龙大世界将继续按照业主与九龙世贸城签订的原《委托出租协议》约定的租金标准，支付自2014年1月1日起至业主与九龙大世界签署《商铺租赁协议》前一日止的租金（使用费）。在《委托出租协议》签订后，被告九龙世贸城将涉案商铺交给被告九龙大世界经营。在《委托出租协议》到期后，九龙世贸城与九龙大世界继续使用涉案商铺，九龙大世界曾按照《委托出租协议》约定的租金标准向原告支付了至2014年9月30日前的占有使用费，但是自2014年10月1日至今的占有使用费，两被告未支付。涉案商铺自2015年9月11日开始处于停止经营状态，但两被告未将涉案商铺返还给原告。另查明，2015年4月25日，九龙大世界（乙方）与业主代表周红雷等五人（甲方）就涉案租赁经营一事达成如下协议：第一套方案，乙方提出30天以内支付甲方2014年第四季度的租金，2015年6月30日之前支付甲方所有的租金和违约金。第二套方案，乙方放弃九龙大世界经营权交甲方经营，甲方保证乙方资产的租金和甲方给乙方的租金相同。乙方聘用的九龙大世界经营团队在甲方没有接管的情况下，甲方同意由乙方团队继续经营到甲方经营团队接管为止。2015年7月2日，九龙大世界与业主代表召开协调会，基于2015年4月25日的协议内容，在九龙大世界至今没有支付拖欠租金的情况下，业主选择第二套方案，即九龙大世界放弃经营权，交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋所有权证、委托出租协议、函、银行汇款记录、被告提供的业主代表签订的协议及签到簿、解除商铺租赁协议通知书、告知函等证据在案予以证实。本院认为，在《委托出租协议》到期后，依据该协议约定，业主有权选择经营方式。2015年4月25日，涉案商铺业主代表与九龙大世界就商铺经营权协商时，九龙大世界承诺于2015年6月30日前支付商铺所有的租金和违约金，但九龙大世界至今未能支付。九龙大世界在2015年7月2日与业主的协调会会议中同意业主选择九龙大世界放弃经营权的方案。故此种情形下，全体业主的权利已受到损害，因此，原告要求返还其名下的商铺的诉讼请求并不必然对其他业主的权利造成侵害，如以部分业主签订《商铺租赁协议》否认原告行使其专属部分的权利，则对原告的权利造成了直接侵害，故原告要求两被告返还其名下商铺的诉讼请求有合同及法律依据，本院予以支持。原告与被告九龙世贸城签订的《委托出租协议》已于2013年年底到期，双方委托出租协议因合同约定的履行期限届满而自动解除。原告与被告九龙世贸城签订《委托出租协议》后，被告九龙世贸城又将涉案商铺交给被告九龙大世界经营，在《委托出租协议》到期后，原告未与九龙世贸城、九龙大世界签订新的租赁协议，九龙世贸城、九龙大世界仍继续使用涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故两被告逾期占有使用原告的涉案商铺应支付逾期占有使用费。本案中，九龙大世界在《委托出租协议》到期后也曾按原协议约定的租金标准向原告支付了占有使用费，两被告虽就涉案商铺于2015年9月11日停止了经营，但仍由两被告占有至今，未返还给原告，为此，两被告应按照原协议约定的租金标准连带支付逾期使用费，即按年租金12000元（季度租金3000元）为计算标准，因涉案商铺的使用情况在本院判决后一段时期内具有不确定性，原告主张计算至实际履行之日缺乏事实和法律依据，本院确定商铺逾期使用费计算至本院判决之日，即两被告应支付原告自2014年10月1日至本判决作出之日即2016年7月31日期间的商铺逾期使用费为22000元（3000元×7＋3000÷3元）。对于原告主张利息损失的诉讼请求，本院认为，如前所述，在《委托出租协议》到期后，九龙大世界也曾按原协议约定的租金标准向原告支付了部分占有使用费等情况，两被告应按原《委托出租协议》支付原告自2014年10月1日至本判决作出之日的商铺逾期使用费22000元，利息也应参照原《委托出租协议》约定的应付租金日期，对逾期支付的商铺使用费给付相应利息损失。因此，两被告给付原告的利息损失应按原《委托出租协议》约定的每季度付租金的次日开始起算，分别以每季度应付租金数额3000元为基数，以本判决确定的本案应付商铺逾期使用费总额21000元为限，按中国人民银行同期贷款利率分段进行计算，分别计算至本判决确定履行之日。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告梁月如2014年10月1日至2016年7月31日期间的商铺逾期使用费22000元；三、被告连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告梁月如利息损失（利息具体计算为：1、2014年10月1日至2014年12月31日占有使用费3000元的利息，从2014年12月26日起计算；2、2015年1月1日至2015年3月31日占有使用费3000元的利息，从2015年3月26日起计算；3、2015年4月1日至2015年6月30日占有使用费3000元的利息，从2015年6月26日起计算；4、2015年7月1日至2015年9月30日占有使用费3000元的利息，从2015年9月26日起计算；5、2015年10月1日至2015年12月31日占有使用费3000元的利息，从2015年12月26日起计算；6、2016年1月1日至2016年3月31日占有使用费3000元的利息，从2016年3月26日起计算；7、2016年4月1日至2016年6月30日止占有使用费3000元的利息，从2016年3月26日起计算；8、2016年7月1日至2016年7月31日占有使用费1000元的利息，从2016年7月31日起计算。上述利息均以3000元为基数按中国人民银行同期贷款利率分别计算至本判决确定的付款之日止）；三、驳回原告梁月如其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费870元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。审判员　张　义二〇一六年七月三十一日书记员　舒士桓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。百度搜索“”