（2016）苏0102民初2487号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2016-11-01
案件名称
原告华忠有与被告娄红香、娄龙旗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华忠有,娄红香,娄龙旗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初2487号原告华忠有，男，汉族，1958年10月1日生。委托代理人朱博锋，江苏真释律师事务所律师。被告娄红香，女，汉族，1962年5月10日生。被告娄龙旗（系被告娄红香之子），男，汉族，1984年3月20日生。原告华忠有诉被告娄红香、娄龙旗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月6日公开开庭审理。原告华忠有的委托代理人朱博锋到庭参加诉讼，被告娄红香、娄龙旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华忠有向本院提出诉讼请求：1.被告返还定金3万元；2.请求法院依法判令被告赔偿原告违约金15万元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月28日，原告与被告通过房产买卖中介公司签订《房地产买卖中介合同》（以下简称买卖中介合同）及《南京市经济适用房买卖合同》（以下简称经适房买卖合同），合同约定：原告购买被告位于南京市XX区XX幢XX单元303室房产，总价110万元，购房定金3万元，5月1日办理过户事宜，过户当日再支付房款47万元。合同签订后，被告经中介办理了房屋上市证明，已具备过户条件。后因房价上涨，被告拖延办理过户事宜，并提出首付款应增加至80万元。原告在同意被告提高首付款的条件后，双方于2016年4月25日前往房产交易市场办理过户事宜，但被告以签字为由拒绝办理过户手续。4月29日，被告又明确表示不再出售涉案房屋，且不愿赔偿原告损失。原告认为被告行为构成违约，应当按约承担违约责任，原、被告在中介合同中约定违约一方应当承担违约金6万元，但因近期房价涨幅较大，原告主张被告应给付15万违约金以赔偿原告因未能购得涉案房屋所造成的损失。被告娄红香、娄龙旗辩称：（一）原告华忠有与被告娄红香签订买卖中介合同的事实无异议，但涉案房屋为娄红香、娄龙旗共有，被告娄龙旗并未签字，该合同应属无效。（二）原告未能按经适房买卖合同的约定在2016年3月15日给付首付款，导致合同未能履行，原告实为合同违约方。本院经审理认定事实如下：位于南京市XX区XX幢XX单元303室不动产为被告娄红香、娄龙旗共有的经济适用住房。2016年1月28日，原告（合同乙方）与被告娄红香（合同甲方）通过房产买卖中介公司签订买卖中介合同一份，该合同约定：甲方将南京市XX区XX幢XX单元303室不动产售予乙方；房屋售价为110万元；甲方保证房屋共有人对出售此房无异议；乙方按照南京市存量房买卖合同（因该房屋为经济适用房，实际签订的合同为经适房买卖合同）中约定的支付方式及期限支付房款；甲、乙双方无正当理由不履行合同的应给付违约金6万元；乙方于2016年1月28日给付甲方定金3万元；首付款50万元乙方于产权过户时给付甲方（含定金3万元），剩余房款乙方于产权过户完成时一次性付清；乙方必须于2016年5月1日前支付甲方首付款，剩余房款在产权过户当日起算，不能超过20天，若乙方在约定时间内不能支付甲方首付款的，算乙方违约。当日，原告给付被告娄红香定金3万元。为实现涉诉不动产的顺利过户，2016年3月1日，原告（合同乙方）与被告娄红香、娄龙旗（合同甲方）签订经适房买卖合同一份，其中原告在合同甲方的签字为原告妻子代签。该合同约定：甲方自愿将南京市XX区XX幢XX单元303室经济适用房出售给乙方；房屋转让款为72万元；乙方逾期支付房款超过10天，且所欠应付到期房款超过五万的，甲方有权解除合同，定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之三的赔偿金；甲、乙双方同意在本合同生效后十日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。2016年3月3日，南京市住房保障办公室出具经济适用房上市确认书（编号：014647），该确认书有效期为30天。上述合同签订后，原、被告于4月1日前往南京市房产交易中心欲办理所有权过户手续，但原告尚未筹集购房首付款，被告拒绝办理所有权过户手续。2016年4月25日，原告将首付款转入自己的账户，并约定于当日与被告办理所有权过户手续。因4月25日已超过上市确认书30天的有效期，被告不同意再行办理上市确认书，致使涉诉不动产未能过户。以上事实有双方当事人陈述、产权证、买卖中介合同、经适房买卖合同、定金收条、上市确认书、银行交易流水等证据证明。本院认为，本案的争议焦点有如下二点：1.原、被告不动产买卖合同关系是否成立？2.如不动产买卖合同关系成立，原、被告哪一方违约？关于不动产买卖合同关系是否成立：原告主张原、被告之间存在不动产买卖合同关系，并提交买卖中介合同、经适房买卖合同、定金收条为证，证明被告娄红香、娄龙旗出售其名下涉诉不动产为其真实意思表示。被告娄红香、娄龙旗质证意见为：对原告提交证据的真实性无异议，但认为买卖中介合同中无被告娄龙旗的签字，经适房买卖合同中的买方签字并非原告本人所签，故合同无效。本院对证据的认定：因原、被告对买卖中介合同、经适房买卖合同、定金收条的真实性均予以认可，本院予以采信。关于原、被告哪一方违约：原告主张违约方为被告，并以银行交易流水、中介证明及证人证言、涉诉不动产周边房产报价网上截图等证据为证，证明原告积极履行合同义务，被告系因房价上涨而不愿继续履行合同。被告娄红香、娄龙旗的质证意见为：（一）对原告提交的银行交易流水真实性无异议，但认为根据交易习惯，原告应在约定的不动产过户时间之前就将首付款筹集完成。（二）证明是中介公司出具的，原告的证人是中介公司的业务员，中介公司的证明及证人的陈述是在其自身利益驱动之下而作出的。（三）网上房产报价是打印件，不能实现原告的证明目的。本院对证据的认定：（一）银行交易流水真实性无异议，本院予以采信。（二）中介证明及证人证言将结合本案其他证据予以认定。（三）网上房产报价单虽能证明近期房价上涨的事实，但不能证明被告违约系因房价上涨，故本院不予采信。原、被告因意见不一，致无法调解。本院认为：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉诉不动产为被告娄红香、娄龙旗两人共有，该不动产的所有权的处分应当有两人的共同意思表示。买卖中介合同中的卖方虽仅有被告娄红香一人签字，但被告娄龙旗在经适房买卖合同中的签字表明其已经对被告娄红香签订买卖中介合同的民事行为进行了追认，且依据南京市经济适用房上市交易管理办法，在出具上市确认书时，产权人家庭成员必须全体带身份证原件到场进行确认，故出售涉案不动产为被告娄红香、娄龙旗的共同真实意思表示。经适房买卖合同中原告的签字虽为原告妻子代签，但原告的诉讼行为表明原告也已追认其妻子的代理行为。买卖中介合同与经适房买卖合同中的部分条款存在约定不一致的情况，本院认为，应当依据签订合同时客观的、具体的情况来确认原、被告的真实意思表示：1.涉案不动产的售价。买卖中介合同约定的售价为110万元，经适房买卖合同中约定的售价为72万元，但原、被告均认可实际售价为110万元，故涉案不动产的真实售价应为110万元。2.首付款的支付时间。买卖中介合同约定原告应于2016年5月1日前支付首付款。经适房买卖合同虽没有首付款支付时间的条款，但约定原、被告于合同生效后十日内共同向房屋权属登记机关申请办理所有权转移登记，根据交易习惯，原告应当在办理所有权转移登记前（2016年3月11日前）付清首付款。由于两份合同关于首付款支付时间的约定并不冲突，且经适房买卖合同的签订目的是为经济适用房上市交易做准备，涉诉不动产的上市确认书有效期仅为30天，故该合同是原、被告双方约定在上市确认书有效期内完成产权变更手续的意思表示，也是对首付款支付时间进一步的明确约定。故原、被告的不动产买卖合同关系成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院认为，原、被告在履行合同的过程中均存在违约行为：1.原告未能在经适房买卖合同确定的办理所有权转移登记日前将首付款给付被告，且相关证据证明原告在上市确认书有效期内仍未筹集足够资金支付购房款，导致涉案不动产未能办理产权过户。2.经适房买卖合同的约定：原告逾期支付房款超过10天，且所欠应付到期房款超过五万的，被告有权解除合同。因此，被告按约有权解除合同。但原、被告曾于2016年4月25日前往不动产交易中心试图办理产权过户手续，表明原、被告双方达成新的继续履行合同的合意。被告在重新办理上市确认书后，涉案不动产完全具备产权过户交易的条件，被告无正当理由拒绝重新办理上市确认书，致使涉诉不动产未能过户应认定为违约行为。综上，本案房屋买卖合同纠纷中，买卖双方均存在违约，应当各自承担相应的责任，且原、被告均未提出继续履行合同，不动产买卖合同实际已经解除，故原、被告互不支付违约金，原告给付被告的购房定金应予返还。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告娄红香、娄龙旗于本判决生效之日起十日内返还原告华忠有定金3万元；二、驳回原告华忠有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3900元，因适用简易程序，本院减半收取1950元，其中975元由原告华忠有负担，975元由被告娄红香、娄龙旗负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3900元。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18。代理审判员 徐 垠二〇一六年七月三十一日见习书记员 任县风 来自