（2015）鄂江汉民二初字第02003号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2016-09-01
案件名称
邹玉玲与付志艳、何平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹玉玲,付志艳,何平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民二初字第02003号原告邹玉玲。被告付志艳。被告何平（被告付志艳之夫）。上述两被告委托代理人陈玉祥，1968年6月23日。原告邹玉玲与被告付志艳、何平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理。原告邹玉玲、被告何平、被告付志艳和被告何平的共同委托代理人陈玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹玉玲诉称，被告付志艳、何平系夫妻关系。2015年7月19日，原告邹玉玲与被告付志艳、何平在中介机构居间下签订《武汉市存量房居间买卖合同》，约定原告邹玉玲购买被告付志艳、何平所有的位于武汉市江汉区复兴村市法院2单元1层2室房屋，总价款55万元；合同订立当日，由原告邹玉玲支付被告付志艳、何平定金2万元，余款53万元在双方到公证处办理完毕授权过户公证当日支付；若一方违约导致合同无法履行的，由违约方承担居间费用。合同签订后，被告付志艳、何平告知原告邹玉玲不再出卖房屋，经原告邹玉玲书面催促后，被告付志艳、何平仍拒绝履行卖房义务。被告付志艳、何平构成违约，应承担双倍返还定金等违约责任。为维护自身权益，原告邹玉玲提起诉讼，请求判令：1、被告付志艳、何平双方返还原告邹玉玲定金4万元；2、被告付志艳、何平支付原告邹玉玲中介费用11000元；3、本案诉讼费由被告付志艳、何平承担。被告付志艳、何平辩称，被告付志艳、何平与原告邹玉玲不相识，本案合同由中介居间后签订。合同签订前，中介知道信息后就与被告付志艳、何平联系，最终合同由中介张某拟定。诉争房屋已经出租，租房人有优先购买权。合同不是被告付志艳的真实意思表示，其对合同不知情，合同中对房产过户的时间没有约定，合同不成立，没有法律效力。被告付志艳、何平的义务是移交房屋，但应收到全部房款，原告邹玉玲没有支付全部房款，被告付志艳、何平有权拒绝交房。虽然合同约定了公证，但三方对公证理解存在重大分歧，被告付志艳、何平理解为对合同内容进行公证，明确房产过户时间和违约责任，但原告邹玉玲和中介人认为是授权委托过户公证，故被告付志艳、何平在公证方面无过错。中介人应对合同订立进行指导和审查，并对房产过户、移交承担监督协助义务，本案中中介人明知被告付志艳没有办理委托手续，以被告何平的名义出售房屋，且双方对合同条款理解不一致，居间人未促成合同成立，不应收取报酬。综上，被告付志艳、何平对本案争议发生没有过错，也未违反合同约定义务，不应承担任何法律责任，请求驳回原告邹玉玲的诉讼请求。经审理查明，被告何平、付志艳系夫妻关系。坐落于武汉市江汉区复兴村市法院2单元1层2室房屋，建筑面积76.1平方米，其所有权人登记为被告付志艳。2015年7月19日，经顺驰置业武汉有限公司（以下简称顺驰公司）居间介绍后，被告何平（已经被告付志艳委托）与原告邹玉玲、顺驰公司签订《存量房居间（买卖）合同》一份，该合同约定：甲方（被告付志艳、何平）将上述房屋出卖给乙方（原告邹玉玲），房屋成交价55万元；乙方于合同订立当日支付甲方2万元，作为购买房屋的定金；剩余房款53万元在于双方到公证处办理公证当天由乙方支付甲方；签订合同当日，甲方留存1万元作为物业、水、电、腾房押金给丙方。合同签订之日，乙方向丙方支付代理费1万元；因甲方双方任何一方违约的，丙方收取佣金后不退还，佣金由违约方承担；甲方应于2015年7月31日之前腾空房屋，并将房屋钥匙交付乙方；此合同由代理人何平代付志艳签署。上述合同签订后，原告邹玉玲支付被告付志艳、何平定金2万元，顺驰公司收取被告付志艳腾房押金1万元。按照上述合同约定，被告何平、付志艳应向原告邹玉玲出具办理房屋权属过户登记委托书，并对委托书进行公证。后因被告何平、付志艳认为办理房屋过户委托公证可能增加其风险或导致其承担相应不利责任，未配合原告邹玉玲办理公证委托书，由此导致双方合同不能继续履行。原告邹玉玲向被告付志艳、何平主张权利未果后，诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告邹玉玲与被告何平、顺驰公司签订的《存量房居间（买卖）合同》、被告何平出具的定金收条、原告邹玉玲提交的证人证言以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，被告何平、付志艳系夫妻关系，涉案《存量房居间（买卖）合同》中载明了被告何平系代理被告付志艳签订合同，被告何平在签订合同时也出示了房屋权属证书等材料，足以使原告邹玉玲有理由相信被告何平享有签约代理权。且合同签订后，被告付志艳实际参与了合同履行，并未对合同的效力提出异议。因此，涉案买卖合同应属被告何平、付志艳及原告邹玉玲的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。被告何平、付志艳主张买卖合同未经被告付志艳同意，且侵害承租人优先购买权应认定无效等抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。双方合同约定，房屋总价款55万元，原告邹玉玲于合同订立当日支付2万元定金，剩余房款53万元在于双方到公证处办理公证当天支付。由于该合同条款对公证的具体内容未载明，导致双方在庭审中对公证内容产生争议，原告邹玉玲主张公证的内容是被告何平、付志艳授权原告邹玉玲办理房屋权属过户登记，被告何平、付志艳主张是对买卖合同进行公证。本院认为，通常情况下，房屋买卖交易中权属变更登记的方式一般有两种，一种是双方约定办理权属变更登记的条件和时间，由买卖双方直接到房产管理部门办理变更登记手续，另一种是由出卖人向买受人出具授权委托书，授权买受人自行办理权属变更登记手续，双方对委托书进行公证。本案中，双方约定剩余房款53万在公证办理完毕当日支付，如此处理，在原告邹玉玲付清房款，被告何平、付志艳受领全部房款同时，由被告何平、付志艳办理权属过户委托书，不会导致被告何平、付志艳增加其他风险或者责任，这也符合房屋买卖一般的市场交易习惯，故双方约定的公证内容与上述第二种权属变更登记的方式更为相符；其次，居间人顺驰公司的职员到庭作证，证明双方是针对第二种权属变更登记方式进行公证。综上，双方合同约定的公证内容应认定为被告何平、付志艳授权原告邹玉玲办理房屋权属过户登记。被告何平、付志艳的事实主张没有证据证明，本院不予采信。合同签订后，被告何平、付志艳拒绝按照合同约定办理公证手续，导致买卖合同不能履行，其行为构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方给付定金作为债权的担保，给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。原告邹玉玲要求办被告何平、付志艳双倍返还定金4万元的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。原告邹玉玲主张已向居间公司支付中介费用11000元，并要求被告何平、付志艳承担该费用的诉讼请求，未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，该项诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告付志艳、何平双倍返还原告邹玉玲定金4万元；二、驳回原告邹玉玲的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费400元、其他诉讼费用80元，合计480元，由原告邹玉玲负担104元，被告付志艳、何平负担376元（此款原告邹玉玲、已预付本院，被告付志艳、何平蔡应随同上述判决款项一并支付原告邹玉玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 张军华二〇一六年七月三十一日书记员 袁毅然 来源：百度“”