（2016）浙0604民初3955号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2016-09-10
案件名称
周健华、赵学新与陶苗根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市上虞区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周健华,赵学新,陶苗根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0604民初3955号原告周健华。原告赵学新。上述二原告的共同委托代理人（特别授权）马伟良，浙江曹娥江律师事务所律师。被告陶苗根。原告周健华、赵学新诉被告陶苗根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理，依法由代理审判员王锦晶适用简易程序独任审判，并于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告周健华、赵学新的共同委托代理人马伟良到庭参加诉讼，被告陶苗根经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周健华、赵学新诉称，2012年10月10日，原、被告双方订立《租赁合同》一份，约定原告将坐落于上虞市（现绍兴市上虞区）越秀东路57-75号一楼、二楼壹拾间房屋出租给被告；租期六年，自2012年10月16日至2018年10月15日止；租赁费第一年52万元、第二年32.96万元、第三年33.95万元、第四年34.96万元、第五年36万元、第六年37万元；租金每年支付一次，合同签订后两天内一次性付清第一年租金，第二年至第六年租金每年在九月底前一次性付清；租赁期间任何一方违反合同的约定，都应支付对方违约金壹拾万元整；被告逾期支付租金，每逾期一日支付月租金1%的滞纳金，逾期壹拾天以上，则认为违约，除应照付租金外，违约金亦应照付；合同同时对其他事项作了约定。合同订立后，原告按约将房屋交付给被告使用。根据合同约定，第四年租金34.96万元被告应在2015年9月30日前一次性付清，但经原告多次催讨，被告至今未付。原告认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效。被告未按约支付租金，经原告催讨后仍未支付，原告依法可解除合同，并可根据合同约定要求被告承担相应的违约责任。原告请求判令：一、解除原、被告双方于2012年10月10日签订的《租赁合同》；二、被告支付拖欠的租赁费349600元、滞纳金65549元（2016年5月16日起至实际付清日止的滞纳金仍按合同约定计算）；三、被告向原告支付违约金100000元；四、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告周健华、赵学新变更第二项诉讼请求为：二、判令被告支付拖欠的租赁费149600元、滞纳金65549元（2016年5月16日起至实际付清日止的滞纳金仍按合同约定计算）。原告周健华、赵学新为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：1、中华人民共和国土地使用证、房屋所有权证各二份，证明讼争房屋系两原告合法所有。2、租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，同时根据合同约定，被告陶苗根应在2015年9月30日前一次性向原告付清租赁费34.96万元，逾期应向两原告支付滞纳金、违约金等。3、催缴租金通知书一份，证明两原告曾通知被告支付租金，并告知逾期未支付租金的后果及被告承诺在2016年4月15日前支付租金32万元的事实。被告陶苗根未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、质证。上述证据均符合证据特性，本院予以认定。经审理查明，位于绍兴市上虞区曹娥街道建开花园24幢57-65号营业房系原告周健华所有；位于绍兴市上虞区曹娥街道建开花园24幢67-75号营业房系原告赵学新所有。2012年10月10日，原告周健华、赵学新（甲方）与被告陶苗根（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：甲方将坐落在上虞市越秀东路57-75号一楼、二楼壹拾间房屋租赁给乙方使用。租赁期六年：自2012年10月16日至2018年10月15日止。租赁费为第一年52万元整；第二年为32.96万元整；第三年起每年租金在第二年的基础上递增3%，即第三年33.95万元；第四年34.96万元；第五年36万元；第六年37万元。付款方式：租金每年支付一次，合同签订后两天内一次性付清第一年租金。第二年至第六年租金每年在九月底前一次性付清。合同同时约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，都应支付对方违约金壹拾万元整。乙方逾期不缴纳租金的，每逾期一日甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金，逾期壹拾天以上，则认为违约，除应照付租金外，违约金亦应照付。该讼争房屋第四年（2015年10月16日-2016年10月15日）的租赁费为349600元，被告陶苗根未能按合同约定的时间（2015年9月30日前）支付上述租赁费用，经原告周健华、赵学新催缴，被告陶苗根于2016年3月31日出具付款承诺，承诺本人租用越秀东路57-75号房租定于2016年4月15日支付，租费为320000元（叁拾贰万元整），但被告陶苗根对上述款项又未按约支付，故成讼。另查明，位于绍兴市上虞区曹娥街道建开花园24幢57-75号营业房与位于绍兴市上虞区曹娥街道越秀东路57-75号一、二层营业房系同一房屋。原告周健华、赵学新向本院起诉后，被告陶苗根向其支付讼争房屋的租赁费200000元。本院认为，原告周健华、赵学新与被告陶苗根签订的《租赁合同》及被告陶苗根出具的付款承诺均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告陶苗根未按《租赁合同》的约定支付讼争房屋的租赁费，经原告周健华、赵学新催缴，被告陶苗根出具付款承诺，但其仍未按承诺的时间及金额支付讼争房屋的租赁费，故该讼争房屋第四年（2015年10月16日-2016年10月15日）的租赁费仍应按《租赁合同》约定的349600元计算，原告周健华、赵学新起诉要求解除与被告签订的《租赁合同》的请求，亦于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告陶苗根已在两原告起诉后向其支付200000元，且讼争房屋第四年（2015年10月16日-2016年10月15日）的租赁期限至今尚未届满，故原告周健华、赵学新起诉要求被告支付讼争房屋剩余租赁费149600元的请求，本院不予支持，该讼争房屋第四年（2015年10月16日-2016年10月15日）的实际租赁费计算至本判决确定的合同解除之日（共计289天）即可。至于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。原、被告双方签订的《租赁合同》既约定了违约金，又约定了滞纳金，结合该合同约定的违约金条款及滞纳金条款可知，滞纳金条款实为关于对被告陶苗根逾期十日内未支付讼争房屋租赁费的违约金计算标准的约定，超过十日后被告仍未支付讼争房屋租赁费的，则应适用该合同约定的违约金条款，故原告周健华、赵学新起诉要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持，相关金额应一并计入违约金计算。但《租赁合同》中原、被告双方关于每日滞纳金按月租金1%的标准计算及违约金10万元的约定均过高，结合本案案情，本院酌情予以调整。被告陶苗根经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周健华、赵学新与被告陶苗根于2012年10月10日签订的《租赁合同》。二、被告陶苗根应支付原告周健华、赵学新第四年（2015年10月16日-2016年7月31日）房屋租赁费276806.58元，已支付200000元，尚需支付76806.58元，于本判决生效后十日内履行。三、被告陶苗根应支付原告周健华、赵学新违约金60000元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告周健华、赵学新的其他诉讼请求。本案本诉受理费3292元，减半收取1646元，由被告陶苗根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币3292元，逾期不交则按自动撤回上诉处理）。代理审判员 王锦晶二〇一六年七月三十一日书 记 员 王文洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”