（2015）绍嵊民初字第3160号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2016-09-09
案件名称
马苏亚与赵樟祥、赵军祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马苏亚,赵樟祥,赵军祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍嵊民初字第3160号原告：马苏亚。委托代理人（特别授权代理）：汪方青、高杰锋，浙江大丰律师事务所律师。被告：赵樟祥。被告：赵军祥。二被告之共同委托代理人（特别授权代理）：邱建萍，浙江同守律师事务所律师。原告马苏亚与被告赵樟祥、赵军祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马苏亚及其委托代理人高杰锋，被告赵樟祥、赵军祥及其委托代理人邱建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马苏亚起诉称：原、被告于2014年6月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于嵊州市三江街道桥南社区宓家村200号的房屋出租给原告用于经营老年护理院，租赁期限自2014年6月23日至2023年6月22日，年租金为14万元，每隔2年提高10％；合同同时约定租赁期内该房屋因政府规划拆迁的，按政府有关规定的室内装潢费、搬迁费、奖励费等款项由被告支付给原告。合同签订后，原告因经营需要对租赁房屋进行整体装修。2015年3月，嵊州市人民政府启动城中村改造工程，原告租赁的房屋因在征收范围内，需依法拆除，以致原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无法履行。根据原、被告之间的约定，被告应当向原告支付室内装潢费、搬迁费、奖励费等款项，并退还原告剩余的房屋租赁款，同时原告可依法享有政策规定的经营性补助等。现原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告依法退还剩余房屋租赁款89422元，并支付原告装潢补偿款、经营性补助、奖励费等合计434921元；3.本案诉讼费由被告负担。被告赵樟祥、赵军祥共同答辩称：1.原告于2015年11月30日腾空房屋，故合同的实际解除之日应为2015年11月30日，根据租赁合同的约定，原告实际租赁期限为5个月，其可退还的租金为81666.70元。2.就装潢补偿费部分，因原告在承租房屋时，被告已对房屋进行一定的装饰装修，故就被告自行装修部分获得的补偿款应由被告自行享有；经查，原告自行新增的装修部分的价值为19647.69元，因原告系在未征求被告同意的情形下擅自装修，根据合同约定其装修部分应予拆除，故原告无权享有装修补偿费。3.就奖励费部分，根据法律法规和政策性的规定，房屋征收补偿的享受主体为被征收房屋的所有权人，而奖励费是针对积极配合政府拆迁的房屋所有权人作出的奖励，故若被告未积极配合政府拆迁，则无奖励费一节；另合同中关于“搬迁费、奖励费由被告支付原告”的约定，应理解为原告实际可从政府获得的奖励款项，本案奖励款均系政府支付给被告所有，故不存在被告应向原告支付奖励款的事实。4.经营性补助费系被告基于房屋的物权带来的财产受益，房屋被依法征用后，基于物权产生的收益即被永久性消灭，据此政府为平衡房屋所有权人的利益，确立了相应的补偿条款，故该部分费用应属被告所有。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1.房屋租赁合同及房租费收条各一份，证明原被告之间于2014年6月23日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限、遇政府拆迁补偿事宜等及原告可从被告处退还部分租金的事实。证据2.企业、经营性用房补助计算表一份、《嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法（试行）有关解释性说明》一份、嵊州市老年护理院有证经营证明一份，证明根据政策规定，原告可依法享有经营性补助费217236元的事实。证据3.杭州正望房地产评估有限公司出具的评估报告及《嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法（试行）》各一份，证明根据政策规定，原告实际可享受拆迁奖励费42000元的事实。证据4.装修附属物补偿清单、原告享有的拆迁补偿费用清单各一份，装修费发票若干份，证明原告依法享有的装修补偿费用为175685元的事实。证据5.光盘一份，证明涉案房屋的装修情况。二被告共同质证认为，对证据1无异议，但原告实际腾空时间为2015年11月30日，故原告实际租赁时限为5个月。对证据的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，根据补助计算表反映，补助费系按照有证无照的标准计算，故该费用与原告无关；若原告要求补助，应提供相应的营业执照或者相关部门出具的证明。对证据3无异议，但奖励费不应由原告享有。对证据4，原告列举的部分项目系被告装修，另有部分项目未得到补偿；原告提交的发票、收款收据系事后开具，部分项目也不在补偿范围内。对证据5的真实性无异议，但与本案无关联性，无法达到原告的证明目的。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据6.杭州正望房地产评估有限公司出具的评估报告一份，证明房屋的装修及评估情况。证据7.企业、经营用房补助计算表一份，证明被告实际从政府处获取经营性补助费合计150668元的事实。证据8.房屋拆迁腾空证明单一份，证明涉案房屋于2015年11月30日腾空的事实。证据9.原告主张的装修项目分类清单一份，证明原告新装修款项合计19647.70元的事实。证据10.房屋租赁协议书一份，证明被告曾于2011年4月15日将涉案房屋出租给嵊州市保罗大酒店有限公司，可以反映涉案房屋出租给原告前，已作为经营性用房使用，且部分装修项目系被告装修的事实。原告质证认为，对证据6无异议。对证据7，原告并未主张计算表中的三相电接装补助。对证据8的真实性、合法性无异议，但居委会出具的证明中载明的腾空时间并非原告实际腾空时间。证据9系被告单方制作，不应作为证据使用。证据10与本案无关联性。本院认证认为，对证据1、8，租赁合同经原、被告签字确认，其内容亦未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对其证明力本院予以认定；至于原、被告之间就合同解除之间之争议，现原告虽主张其于2015年11月2日起腾空房屋，但未提交证据予以证明，故本院根据嵊州市三江街道桥南社区居民委员会出具的证明中确认的腾空日期2015年11月30日作为解除合同之日。证据2、3、6、7经原、被告质证对其真实性无异议，本院将其作为本案有效证据予以收集；至于经营性补助费用及奖励费用的归属及原告认为经营性补助费存在少算的情形等争议，本院将在说理部分具体予以阐述。对证据4、5、9，被告自认原告新装修的费用为19647.69元，就该部分装修费用的归属双方均无争议，本院依法予以认定；就墙面乳胶漆部分，根据原告提交的光盘，从视频中可以看出墙面较为清晰，确系新近装修，故可认定原告已对墙面进行重新粉刷；但考虑到被告曾将涉案房屋出租给嵊州市保罗大酒店用作职工宿舍使用，并配套了空调、热水器、浴霸等设备等情形存在，被告势必会对墙面进行必要的粉刷，据此，本院酌定就乳胶漆部分的补偿，由原、被告按4：6的比例享有；至于原告关于“墙纸后的乳胶漆仍应计算在内”的主张，虽评估公司出具的补偿清单中仅对墙纸面积进行补偿，但考虑到墙纸后的墙面仍会进行乳胶漆粉刷，故对其主张本院予以认定；至于原告主张的窗帘杆、移机等部分的装修补偿费用，原告虽向本院提交收款收据等证据，但无法证实上述材料确系用于涉案房屋内，其应承担举证责任不能的法律后果，对其主张，本院不予认定；另原告主张的不锈钢扶手、伸缩门等不在补偿范围内，其要求被告承担补偿费用，于法无据，本院不予认定。证据10真实反映被告曾与嵊州市保罗大酒店有限公司订立租赁合同，将涉案房屋出租给酒店使用的事实，对其证明力本院予以认定。经审理查明，2014年6月23日，原告马苏亚与被告赵樟祥、赵军祥签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告将坐落于嵊州市三江街道桥南社区宓家村200号的房屋（建筑面积为1400㎡左右）出租给原告使用，租赁期限自2014年6月23日起至2023年6月22日止计8年，年租金为140000元。出租前涉案房屋现有设施有热水器、浴霸、空调、文件柜等。合同同时约定：原告欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得被告同意；未经被告同意，原告擅自装修的，被告有权要求恢复原状。在租赁期内房屋因政府规划拆迁的，按政府有关规定的室内装潢费、搬迁费、奖励费等全部款项由被告支付给原告。合同签订后，原告对房屋进行部分装修，添加了铝合金隔断、PVC吊顶（部分系被告装修）、面砖、上下柜、广告牌，并对部分墙面进行乳胶漆粉刷。另原告已于2015年6月27日缴纳了2015年6月23日至2016年6月22日的房屋租赁费140000元。后嵊州市人民政府为推进城中村改造工程，对城中村房屋进行征收拆迁，坐落于嵊州市三江街道桥南社区宓家村200号的涉案得房屋在本次征收范围内。原、被告为配合政府的征收拆迁工作，经嵊州市三江街道桥南社区居民委员会确认，涉案房屋于2015年11月30日腾空。另查明：1.2015年9月30日，经杭州正望房地产评估有限公司评估，涉案房屋面积为1455.46㎡，房屋装潢、附属物价值为665617元；其中一楼铝合金隔断、PVC吊顶（原告装修部分）、面砖、上下柜、广告牌的评估价值为18897.69元；六层5只监控价值为750元，合计19647.69元；房屋乳胶漆部分的评估价值为120762元。2.被告共计从政府处领取企业、经营用房补助费合计150668元，其中商业用房按照有合法产权证无营业执照标准计算补偿款为130㎡×600元/㎡×1年＝78000元；企业工业用房按照有合法产权证无营业执照标准计算补偿款为186.60㎡×（停业125元/㎡＋搬迁80元/㎡）＝38253元；无合法产权证无营业执照标准计算补偿款为196.34㎡×（停业80元/㎡＋搬迁80元/㎡）＝31415元；三相电接装补助为3000元。3.被告曾于2011年4月15日将涉案房屋出租给嵊州市保罗大酒店有限公司用作公司职工宿舍。再查明：《嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法（试行）》第十六条第二款规定：被征收人在规定的搬迁期限内搬迁完毕，并经腾空验收合格的，按被征收房屋的确权建筑面积奖励100元/㎡。第二十二条规定：对有合法产权凭证、用于商业（服务业）经营用途的房屋，被征收人能够提供合法有效的营业执照，或工商、税务等行政管理部门出具的相关登记资料的，根据实际经营面积，按不间断已经营年限给予补助，每年每平方米补助标准为同类地段国有土地上商业用房市场价格与商品住宅市场价格差价的3％。被征收人不能提供相关执照和登记资料，但经所在村（社区）城中村改造领导小组出具证明，证实事实用于商业经营用途且公示无异议的，根据实际经营面积，经营时间以一年计，一次性给予补助，每平方米补助标准为同类地段国有土地上商业用房市场价格与商品房住宅市场价格差价的3％。第二十三条规定：对有合法产权凭证、用于工业生产用途的房屋，被征收人能够提供合法有效的营业执照，或工商、税务等行政管理部门出具的相关登记资料的，根据实际经营面积，按一次性250元/㎡予以停产、停业损失、临时过渡费等补助。被征收人不能提供相关执照和登记资料，但经所在村（社区）城中村改造领导小组出具证明，证实事实用于工业生产用途且公示无异议的，根据实际经营面积，按一次性125元/㎡予以停产、停业损失、临时过渡费等补助。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。因嵊州市城中村改造工程，涉案房屋已被政府征收拆除，致使租赁合同无法履行，现原、被告已于2015年11月30日腾空房屋，庭审中被告也同意退还原告7个月的租金，故本院认定原、被告之间签订的租赁合同已于2015年11月30日解除。合同依法解除的，出租人与承租人均无过错的，剩余部分的租赁费被告理应返还；就本案而言，原告已缴纳了2015年6月23日至2016年6月22日间的租赁费140000元，结合解除合同的时间，原告实际使用房屋的时限为5个月7天，现被告自愿退还原告7个月的租赁费，系被告对权利的自行处分，本院依法予以准许；据此，原告可退还的租赁费为140000元/年÷12个月×7个月＝81666.67元。就原告主张的经营性补助费，关于三相电安装补助费3000元，因系被告自行安装，原告亦未主张该部分费用，故该费用应由被告自行享有；就剩余部分补偿费用，根据原、被告之间的租赁合同约定，在租赁期内房屋因政府规划拆迁的，按政府有关规定的搬迁费由被告支付给原告，但因租赁合同载明被告亦有部分热水器、浴霸、空调、文件柜等设施需要搬迁，据此本院认为被告也应当享有一定的搬迁费用；另就计算表中的停业损失，现原告因政策性原因致养老护理院无法正常经营，其在护理院搬迁过程中势必会产生停业损失，据此本院结合计算表中的内容，酌定由原告可获得的搬迁费、停业损失合计为66000元；至于其他部分的补助款项，原告未提交充分有效的证据予以证明，本院依法不予支持。就原告主张的搬迁奖励费，租赁合同约定因政府规划拆迁的，按政府有关规定的奖励费由被告支付给原告。故对原告要求被告支付拆迁奖励费的诉讼请求，本院依法予以支持；就拆迁奖励费的具体支付金额，根据原、被告之间签订的房屋租赁合同及被告与保罗大酒店之间签订的租赁合同显示，涉案房屋出租给原告前，被告已对房屋配备了热水器、浴霸、空调、文件柜等设施，故拆迁奖励款的取得系原、被告共同按时搬迁的结果，但考虑拆迁时涉案房屋的实际使用人系原告，据此本院酌定原告可享有的搬迁奖励费为30000元。就装饰装修补偿费，被告以“合同约定原告擅自装修的，被告有权要求恢复原状”为由，认为无需支付装修费用；本院认为，上述装修项目系原告经营养老护理院所必须装修的项目，且政府已对上述装修项目进行评估并支付了装修补偿款，现合同亦未就承租人自行装饰装修部分的补偿进行约定，另原告尚有6年7个月时间可租赁使用房屋，据此原告可获得的补偿费为19647.69元＋（120762元×40％）÷8×6.58＝59378.39元。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认马苏亚与赵樟祥、赵军祥之间签订的《房屋租赁合同》于2015年11月30日解除。二、赵樟祥、赵军祥返还马苏亚房屋租赁费81666.67元。三、赵樟祥、赵军祥支付马苏亚搬迁费、搬迁奖励费、装饰装修补偿费合计155378.39元。上述（二）、（三）款项均限于本判决发生法律效力之日起二十日内付清。四、驳回马苏亚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9044元，保全申请费3270元，合计12314元，由原告马苏亚负担7200元，被告赵樟祥、赵军祥负担5114元。（限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费9044元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。审 判 长 相泽波人民陪审员 倪越明人民陪审员 张 英二〇一六年七月三十一日书 记 员 马春燕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。