（2016）粤1972民初6600号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2017-05-17
案件名称
东莞市启峰物业管理有限公司与刘玉瑜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市启峰物业管理有限公司,刘玉瑜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初6600号原告：东莞市启峰物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市东城区岗贝旗峰路国泰大厦**楼**室。组织机构代码：75366608-5。法定代表人：姚峰，系该公司总经理。委托代理人：徐宏威，河南民青律师事务所律师。委托代理人：叶桂香，系该公司员工。被告：刘玉瑜，女，汉族，1971年2月26日出生，住广东省东莞市东城区。委托代理人：曾伟君，广东海联泰达律师事务所律师。原告东莞市启峰物业管理有限公司（以下简称启峰公司）诉被告刘玉瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法由代理审判员詹杰适用简易程序独任审判，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告启峰公司的委托代理人叶桂香，被告刘玉瑜及其委托代理人曾伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启峰公司诉称：2012年11月1日，原告和东莞市利澳花园开发有限公司（以下简称利澳公司）签订前期物业服务合同，利澳公司委托原告作为利澳花园的物业管理方，对利澳花园进行物业管理，被告为利澳花园小区的业主，但是被告从2012年11月1日一直拖欠物业管理费，截止到2016年3月份拖欠物业管理费30,258元，经多次催收，被告均以各种理由拖延。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1.被告支付物业管理费30,258元以及逾期支付的滞纳金19,311.25元（以拖欠金额为基数，按日万分之十的标准从拖欠之日起支付到付清为止）；2.被告承担本案诉讼费。被告刘玉瑜答辩称：被告在2012年5月22日与利澳公司签署了商品房买卖合同，在合同上第11条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人进行交接交付手续，双方进行验收合格后，才进行交楼，所购商品为住宅，出卖人提供《住宅保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件，或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接收楼，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。被告从签订合同至今，从未收到利澳公司发出的交付楼宇的通知或相关文件，由此证明利澳公司认为涉案房产不具备交楼条件。至今被告与利澳公司没有任何的交楼交接手续，根据原告提供的《前期物业服务合同》第七条，双方约定物业已竣工，但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的，其物业服务费及物业服务资金由利澳公司按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。综上所述，涉案房产物业的服务费应当由利澳公司全额缴纳，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年5月22日，刘玉瑜与利澳公司签订《商品房买卖合同》，约定刘玉瑜购买利澳公司开发的位于东莞市沙田镇齐沙利澳花园L型12号海景别墅，该房建筑面积368.6平方米，售价为2,200,000元，利澳公司应于2012年5月22日前将验收合格的商品房交付给刘玉瑜，商品房达到交付使用条件后，利澳公司应当书面通知刘玉瑜办理交付手续，双方进行验收交接，利澳公司应当出示相关的证明文件，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，无法出示证明文件或者证明文件不齐全的，刘玉瑜有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由利澳公司承担；该合同第三条还约定刘玉瑜在签订本合同时，应与利澳公司或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2008年6月26日，利澳公司开发的利澳花园内L11-L13型号的房产取得东莞市建设局颁发的竣工验收备案证书，备案意见为：本工程验收合格，备案文件齐全，准予备案，特发此证。2012年11月1日，利澳公司与启峰公司签订了一份《前期物业服务合同》及《补充协议》，《前期物业服务合同》约定利澳公司将利澳花园委托给启峰公司实行物业管理，合同期限为2012年11月1日至2017年10月31日，物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准是：多层住宅1.35元/月.平方米；高层住宅1.8元/月.平方米【房屋的总层数在七层（含）以上】；别墅2.0元/月.平方米；商业物业2.0元/月.平方米。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。《补充协议》约定业主或者承租人应在每月5日前交纳上月的物业管理费，逾期缴纳的，应从逾期之日起以拖欠的物业管理费为本金，按照日万分之十的标准收取滞纳金。2012年12月18日，《前期物业服务合同》在东莞市房产管理局房产管理科备案。再查，启峰公司主张刘玉瑜从2012年11月1日至2016年3月31日，总共拖欠启峰公司的物业管理费为30,258元，其有向刘玉瑜催讨物业管理费，但启峰公司并未提交任何证据证明其有就涉案物业管理费向刘玉瑜催讨过，刘玉瑜主张启峰公司从未向其催收涉案物业管理费。又查，启峰公司成立于2003年8月22日，经营范围包括物业管理、房地产信息咨询等。还查，涉案房产已于2014年2月24日办理了房产证，房产证登记的房产面积为368.6平方米。以上事实，有《前期物业服务合同》及补充协议、《商品房买卖合同》、粤房地权证莞字第××号房产证、竣工验收备案证书及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。利澳公司与刘玉瑜签订的《商品房买卖合同》、利澳公司与启峰公司签订的《前期物业服务合同》均没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为：刘玉瑜拒交物业管理费的理由是否合法。刘玉瑜拒交物业管理费的理由为：涉案的房产并未实际交付，故相应的物业管理费应由利澳公司承担。针对刘玉瑜的抗辩，本院分析如下：1.刘玉瑜与利澳公司在涉案的商品房买卖合同中明确约定涉案房产的交付条件为验收合格。而涉案的房产于2008年6月26日已经取得东莞市建设局颁发的竣工验收备案证书，明确涉案的房产已经验收合格。即涉案的房产已经具备交付条件。2.涉案的房产于2014年2月25日已经办理了房产证，即表明刘玉瑜对涉案的房产享有直接支配及排他的权利，涉案的房产已经处于刘玉瑜控制支配的状态之下，其主张涉案的房产未实际交付不符合一般的交易习惯。综上，本院认定涉案的房产已于2014年2月25日交付给刘玉瑜，刘玉瑜应从此时支付物业管理费。又因《前期物业服务合同》约定每月5日前交纳上月的物业服务费，而涉案房产的面积为368.6平方米，物业服务费标准为2元/月.平方米，则刘玉瑜应交纳的2014年2月25日至2016年3月31日的物业管理费为18,535.31元（368.6平方米×25个月×2元/月.平方米+368.6平方米×2元/月.平方米÷28天/月×4天=18,535.31元）。启峰公司主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。至于原告诉请的滞纳金，实为逾期支付物业管理费的违约金，因《补充协议》明确约定逾期交纳物业管理费的应以拖欠的物业管理费为本金，从逾期之日起按照日万分之十的标准支付违约金，故刘玉瑜应向启峰公司支付违约金。又因启峰公司并没有证据证明向刘玉瑜催收上述费用，故启峰公司诉请的逾期付款违约金应从其起诉之日即2016年6月16日起计算至全部款项付清之日止。启峰公司主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告刘玉瑜于本判决发生法律效力之日即日向原告东莞市启峰物业管理有限公司支付截至2016年3月31日的物业管理费18,535.31元以逾期付款违约金（以18,535.31元为本金，按照日万分之十的标准，从2016年6月16日起计算至全部款项付清之日止）；二、驳回原告东莞市启峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费520元，由原告东莞市启峰物业管理有限公司承担388.3元，由被告刘玉瑜承担131.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 詹 杰二〇一六年七月三十一日书 记 员 黄丽英 来自：