（2016）粤0607民初349号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2017-05-24
案件名称
谭清任与佛山市三水年丰投资开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭清任,佛山市三水年丰投资开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初349号原告谭清任，男，汉族，1982年10月12日出生，住广东省广州市海珠区。委托代理人徐梦迁，广东昊法律师事务所律师。被告佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区乐平镇中心科技工业区范湖小区南区B-1-2号（综合服务楼B座），组织机构代码：72919814-6。法定代表人梁健开。委托代理人吴志林，广东迅衡律师事务所律师。原告谭清任诉被告佛山市三水年丰投资开发有限公司(以下简称年丰公司)合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭进行审理。在答辩期间，被告年丰公司向本院提出管辖权异议，本院经审查后作出（2016）粤0607民初349-1号民事裁定书，依法驳回被告年丰公司的管辖权异议申请。后被告不服上述裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院经审查，于2016年5月10日作出（2016）粤06民辖终480号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年6月22日公开开庭进行了审理，本案开庭时，原告谭清任的委托代理人徐梦迁、被告年丰公司的委托代理人吴志林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭清任诉称：2013年底，原告拟投资开办手机元器件生产企业，为此原告在广州周边地区物色企业用地。2014年初，经人介绍，原告与被告的法定代表人梁健开相识，当时梁健开得知原告用地需求后，称被告在三水范湖工业园有已开发的土地可满足原告的使用要求，并强烈推荐原告到三水投资开办企业，被告可为原告在三水投资争取到很多税费优惠等等。在被告法定代表人梁健开的诱导下，原告于2014年1月18日与被告签订了本案《土地转让合同》，该合同的合同甲方为被告，合同乙方为原告。《土地转让合同》中约定了以下相关内容：一、甲方有偿将未办理用地手续，但甲方已完成征收手续的位于：“广东佛山三水工业园区范湖开发区”土地编号为G7-3号地，蓝线面积为260.68亩，红线面积为248.02亩转给乙方，由甲方负责以乙方项目申请办理用途为工业用地的《国有土地使用权证》，乙方自行对该地块进行投资开发。二、本合同项下的土地金以蓝线面积计算每亩（人民币）421800元，合计总价款为（人民币）109954824元。此土地款已含办理《国有土地使用权》证所应缴交的各项税费。三、乙方须按以下的方式及条款支付土地转让金：1、在签订本协议后三天内，乙方应支付（人民币）15000000元给甲方，于2014年4月15日前再付（人民币）10000000元给甲方作为上述地块的预收款。2、在甲方以乙方项目完成上述土地挂牌资料并取得国土部门批准挂牌后，乙方须按政府土地挂牌的要求先交付各项相关的保证金、出让金及各项税费（具体缴费时间及金额按政府财税部门的缴款通知为准），再由乙方账户接收财政部门的土地出让金返还款；3、在乙方取得国土部门核发的《国有土地使用权证》十天内，乙方应按本合同的土地转让款总额扣除以支付给甲方的订金及应缴政府财政的各项税费后（以财政缴费收款凭证单据双方确认为准），将余下的土地转让款一次性支付给甲方。合同签订后，被告收取了原告“土地转让金”前期款项共计21000000元，但原告的用地办证手续至今无任何进展。现经原告了解，根据我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《合同法》的规定，被告对于《土地转让合同》中的约定标的地块（即“广东佛山三水工业园区范湖开发区土地编号为G7-3号地”）不存在任何土地权利，被告既不是标的地块的集体土地所有权人，也不是标的地块的国有土地使用权人，被告无权对标的地块作任何转让处分，更无权就标的地块向原告收取任何“土地转让金”。因此，被告对于标的地块的转让属于主体资格不适格，本案《土地转让合同》属于当然的无效合同。同时，因被告在本案中诱导原告购买标的地块，被告还违反了《合同法》第五十二条关于无效合同的相关规定，属于以“一方以欺诈……手段订立的损害国家利益的合同”及“违反法律和行政法规的强制性规定的合同”的方式欺诈原告订立本案《土地转让合同》，被告应当依法向原告退还相关款项并赔偿原告损失。为维护原告自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《土地转让合同》为无效合同；2、被告于判决生效后10日内向原告返还款项2100万元并赔偿利息1909997.48元（暂计至2016年1月18日，自该日期起至清偿完毕之日止的利息按银行同期贷款利率计息）；3、本案案件诉讼费由被告承担。被告年丰公司辩称：一、答辩人经镇政府委托实施开发建设、经营管理范湖开发区的企业法人。原告在签订《土地转让合同》之前经过了长时间的考察、洽谈，以及多方查询，是明知答辩人与范湖开发区的实际情况，答辩人不存在任何诱导、欺诈原告订立《土地转让合同》的事实。二、《土地转让合同》签订之后，原告不仅迟迟未能按照约定支付预付款，更是一直未能将有关投资项目资料提交，迟迟未能获得相关部门的批复，致使用地报批时间拖延、用地指标变化，致使土地挂牌手续的进度严重延迟。因此，根据《土地转让合同》的有关约定，答辩人无须承担违约责任。三、由于答辩人无须承担违约责任，原告主张答辩人赔偿其利息是毫无事实与法律依据的。综上所述，本案中答辩人无须承担违约责任，原告主张赔偿利息是没有事实与法律依据的，恳请法院依法裁判，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2014年1月18日，原告谭清任与被告年丰公司签订《土地转让合同》，双方约定：一、被告有偿将未办理用地手续，但被告已完成征收手续的位于“广东佛山三水工业园区范湖开发区”土地编号G7-3号地，蓝线面积为260.68亩，红线面积为248.02亩转给原告，由被告负责以原告项目申请办理用途为工业用地的《国有土地使用权证》，原告自行对该地块进行投资开发；二、合同项下的土地金以蓝线面积计算每亩人民币421800元，合计总价款为人民币109954824元。此土地款已含办理《国有土地使用权》证所应缴交的各项税费。因被告对上述的土地已投入了部分的基础设施建设，合共人民币800000元，此费用由原告支付，原告在支付被告土地转让款余款的同时，将此款项一并付清给被告；三、原告须按以下的方式及条款支付土地转让金：1、在签订合同后三天内，原告应支付人民币15000000元给被告，于2014年4月15日前再付人民币10000000给被告作为上述地块的预收款；2、在被告以原告项目完成上述土地挂牌资料并取得国土部门批准挂牌后，原告须按政府土地挂牌的要求先支付各项相关的保证金、出让金及各税费（具体缴费时间及金额按政府财税部门的缴款通知为准），再由原告账户接收财政部门的土地出让金返还款；3、在原告取得国土部门核发的《国有土地使用权证》十天内，原告应按本合同的土地转让款总额扣除以支付给被告的订金及应缴政府财政的各项税费后（以财政缴费收款凭证单据双方确认为准），将余下的土地转让款一次性支付给被告；四、上述土地在原告交付第一期款项给被告后，原告必须一个月内将投资项目资料交给被告，会同被告一同办理好相关手续。在原告新项目公司经相关部门批复后的八个月内，被告须协助原告将上述土地按国土部门的流程挂牌成功。若原告不能及时提交相关资料给被告，致使用地报批时间拖延的一切责任由原告自己承担，被告不承担任何违约责任；五、涉案开发区是三水区乐平镇人民政府委托年丰公司实施开发建设、管理和独立经营的工业园区，被告负责各项公共配套设施的维护、公共卫生、公共治安等管理服务（如公共道路、绿化、电力、照明等），被告有权利按原告宗地合同内的红线面积计算收取综合服务费，具体另签订《综合服务合同》。本合同履行完毕后，若原告拒绝与被告签订《综合服务合同》的，被告将有权按照同一地段其他企业正在缴纳的标准向原告收取综合服务管理费用；六、违约责任：1、原告新项目公司经相关部门批复后的八个月内，被告还未能协助原告以原告名义按国土有关部门的流程进行挂牌成功的，此时原告有权终止合同，被告必须在10天内退还原告已交付的土地转让金。如被告逾期退还原告已交付的宗地转让金的，则按该款项每月3‰计付违约金；逾期三个月内仍未退清应退款项及违约金的，被告应当按应退款项的每月6‰计付违约金。但如因国家政策的改变、地方政府行为、及原告原因等，致使上述宗地没能取得国土有关部门挂牌成功或时间拖延的，被告除退还原告已交付的宗地转让金外，不承担其他任何违约责任。2、合同期内，如原告不按期交付合同内所签定的土地转让款的，须按应交款项的每月3‰计付违约金；原告逾期一个月仍未交清所有应付款项及违约金的，被告有权单方终止本合同，原告已交付的补偿金经扣除按上述标准计算的违约金后，被告全额退回给原告，被告收回本合同项下的土地。3、在接到政府部门的土地出让缴费通知后，如原告不按期缴交造成土地流拍的视作原告违约，原告已支付给被告的预付款被告不作退还。合同签订后，原告委托广东大洋铝业金属制品有限公司分别于2014年1月24日、1月26日、1月29日、2月27日、5月14日、6月4日、6月17日向被告付款2500000元、2500000元、2000000元、8000000元、3000000元、1500000元、1500000元，合计21000000元。被告收到原告土地款后，未按合同约定协助原告办理土地出让手续，致使原告未能取得涉案土地使用权，为此，原告诉至本院。另查明，2001年2月23日，三水市范湖镇城建房产开发公司向被告年丰公司的法定代表人梁健开出具委托书一份，内容：范湖镇城建房产开发公司现委托梁健开先生对范湖镇经济开发区进行建设及招商引资、物业管理，并承担其债权债务。开发区地点：范湖镇五溪村（三花公路南侧）。委托期限为50年，从2001年1月起至2050年12月止。2004年6月23日，佛山市三水区乐平镇人民政府向被告年丰公司出具委托书一份，内容为：为了加速三水经济发展，营造良好的投资环境，实行多元化发展。经镇委镇政府研究决定，在镇府目前的规划范围内，特委托贵公司在佛山市三水乐平中心科技园的范湖经济开发区进行独资开发。希对园区进行科学合理规划。本院认为，本案原告谭清任与被告年丰公司签订《土地转让合同》时，涉案土地并未办妥征地手续，被告就涉案土地也不享有土地使用权，其依照佛山市三水区乐平镇人民政府以及三水市范湖镇城建房产开发公司的委托，向外招商引资、出让土地并收取土地价款，其身份性质相当于“开发区管理委员会”，其行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条之规定，涉案《土地转让合同》在性质上属于土地出让合同，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款规定，本案《土地转让合同》属于无效合同，被告应当返还向原告收取的21000000元土地款，并赔偿原告的利息损失。因此，原告谭清任诉请确认与被告年丰公司签订的《土地转让合同》无效，以及要求被告年丰公司返还向原告收取的21000000元土地款，并赔偿利息损失的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下：一、确认原告谭清任与被告佛山市三水年丰投资开发有限公司签订的《土地转让合同》无效；二、被告佛山市三水年丰投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谭清任土地款21000000元、赔偿利息损失2611470.83元（从2014年1月24日起，按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2016年7月31日止利息为2611470.83元；2016年8月1日以后，另行计算，计算方式为以21000000元为本金，从2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156350元，由被告佛山市三水年丰投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 黄凤腾审 判 员 甘 冠人民陪审员 梁宇彪二〇一六年七月三十一日书 记 员 莫柳君 关注公众号“”