（2016）豫10民终1471号

裁判日期: 2016-07-31

公开日期: 2016-12-28

案件名称

禹州市普瑞汽车销售有限公司与王友赞、王国晓房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省许昌市中级人民法院

所属地区

河南省许昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

禹州市普瑞汽车销售有限公司,王友赞,王国晓

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2016）豫10民终1471号上诉人（一审原告、反诉被告）禹州市普瑞汽车销售有限公司。住所地禹州市阳翟大道中段。法定代表人陈玉海，任公司经理。委托代理人刘开玉，河南均益律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）王友赞，男，1971年4月8日出生，汉族，住禹州市。被上诉人（一审被告）王国晓，男，1965年6月26日出生，汉族，住禹州市。二被上诉人共同委托代理人付月峰，河南禹曦律师事务所律师。上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2015）禹民一初字第4767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司的法定代表人及其委托代理人刘开玉，被上诉人王友赞、王国晓的委托代理人付月峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2006年12月7日，被告王友赞取得位于禹州市××××一幅，土地使用权证号为禹集用（2006）第17-19-001号，用途为饲料加工厂，使用权面积1280㎡。2012年2月1日，被告王国晓代被告王友赞（甲方）与原告禹州市普瑞汽车销售有限公司（乙方）签订租房（地）协议，双方约定：2012年2月1日起至甲方合同期终止，租期为12年，东西43米，南北30米，共计金额8万，由乙方每年2月1日前付清当年全部租金；南北院墙一道由甲方砌建，其余杂活由乙方负责；在租赁期间所收取的工商、税务、水电等一切费用由乙方负担（其中水电设施由甲方负责提供）；在租赁期间，如遇城市规划拆迁事宜，甲方按月退回乙方剩余月租赁费，协议自行终止。同时，租赁期间，甲乙双方不得任意违背协议。协议签订后，被告王友赞将场院及院内房屋交付原告禹州市普瑞汽车销售有限公司使用，原告禹州市普瑞汽车销售有限公司并对场院地坪和室内等进行了改建。原告禹州市普瑞汽车销售有限公司交付了2012年至2014年的租金。2014年3月11日，因政府拆迁，将案涉场院临路院墙及房屋拆除，被告王友赞领取拆迁补偿款126468元（石棉瓦房71050元、宽带180元、地坪29824元、铁艺围墙4080元、40地面砖6732元、热水器280元、广告牌2492元、卷��门3920元、塑吊顶6732元、两厢电1178元）。2015年10月26日，原告禹州市普瑞汽车销售有限公司起诉，请求判令被告王国晓、王友赞返还领取原告禹州市普瑞汽车销售有限公司部分的政府拆迁赔偿款51498元，赔偿经济损失225210元。2016年1月8日，被告王友赞提起反诉，请求判令反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司支付反诉原告王友赞租金16万元，并赔偿损失5万元。原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告王友赞虽��得了位于禹州市××××村土地的土地使用权，但其未按照批准的用途建设饲料加工厂，而是租给原告禹州市普瑞汽车销售有限公司进行汽车销售，且被告王友赞在一审法庭辩论终结前未提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，故双方签订的租房（地）协议应认定无效。根据原告禹州市普瑞汽车销售有限公司提供的收据及租赁的用途判断，宽带、地坪、铁艺围墙、40地面砖、热水器、广告牌、塑吊顶、两厢电应为原告禹州市普瑞汽车销售有限公司增添的设施，共计51498元，被告王友赞未以“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”抗辩，视为其同意原告禹州市普瑞汽车销售有限公司增添设施；因双方对增添设施的归属没有约定，故被告王友赞领取的拆迁补偿��中的51498元应返还给原告禹州市普瑞汽车销售有限公司。原告禹州市普瑞汽车销售有限公司诉称被告王国晓多次带领不明真相人员堵住原告大门不让出入，将设施毁坏，使原告无法正常营业，未提供有效证据，且原告禹州市普瑞汽车销售有限公司虽提供了物品损坏的证据，但其所举损失的数额是其自行计算，不能证明其所受实际损失数额，故其请求被告王国晓、王友赞赔偿其经济损失225210元，本院不予支持。被告王国晓代被告王友赞与原告禹州市普瑞汽车销售有限公司签订租房（地）协议，已经被告王友赞追认，故其代理行为所引起的法律后果应由被告王友赞承担，故原告禹州市普瑞汽车销售有限公司要求被告王国晓承担本案民事责任，该院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁��同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，本案中，原告禹州市普瑞汽车销售有限公司针对反诉辩称“2014年和2015年租赁费公司多次电联和找王国晓协商交付，王国晓筹建轿车销售大厅拒接接受租金。”，证明原告禹州市普瑞汽车销售有限公司没有支付2014年和2015年“租金”；原告禹州市普瑞汽车销售有限公司虽于2015年10月26日起诉，但其不是基于双方签订的租房（地）协议而起诉的，据此，参照双方约定的租金标准，反诉原告王友赞请求反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司支付房屋占有使用费（即反诉原告王友赞请求的租金）16万元，该院予以支持。反诉原告王友赞请求反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司赔偿损失5万元，证据不足，该院不��支持。被告王友赞应返还原告禹州市普瑞汽车销售有限公司的拆迁补偿款51498元与反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司应支付反诉原告王友赞房屋占有使用费16万元相抵后，反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司支付反诉原告王友赞房屋占有使用费108502元。遂依法判决，一、反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司于判决生效后十日支付反诉原告王友赞房屋占有使用费108502元。二、驳回原告禹州市普瑞汽车销售有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王友赞的其他诉讼请求。本案受理费5451元，原告禹州市普瑞汽车销售有限公司负担4364元，被告王友赞负担1087元。反诉费2200元，反诉原告王友赞负担450元，反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司负担1750元。上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司不服原审判决，上诉称，一、一审定性错��。本案是房屋租赁合同纠纷，错定为不当得利纠纷。二、一审判决上诉人支付已被拆扒的租赁标的物租赁费108502元错误。已涉案房屋被拆除上诉人已无法使用租赁物进行销售和修理汽车工作，不能占用，租赁合同终止履行。一审法院再判决支付两年租金即不合理又不合法，我们没有占用，就不应支付租金，所以判决错误。三、王国晓多次亲自带领不明身份人员到租赁场地砸毁拆除我办公用具等，赶走我公司。有实物照片和视听资料为证。原告多个证言非我公司职工，尚无任何利害关系，对赔偿损失的数额225210元申请评估又得不到法院支持。故判决不予认定完全错误。该片土地使用权是被上诉人王国晓利用职权假借胞弟王友赞之名取得的，利用高价出租赚取钱财，租赁合同是在人行他的办公室所签，名是他签，指纹是他所摁，到场院毁物赶我搬迁均为王国晓所为，请求改判王国晓承担赔偿责任。被上诉人王友赞、王国赞答辩称，一、一审法院对案由的定性是基于上诉人的诉求审查后确定的，上诉人的诉讼请求是要求答辩人返还应得的拆迁赔偿款，其主体法律关系是基于不当得利的法律关系而产生的，故一审法院将案件案由定性为不当得利并无不当。二、一审判决上诉人支付租赁费108502元，认定事实正确，并无错误。双方签订的租赁协议约定的租赁物为房和地，答辩人租赁给上诉人的租赁物是房屋十八间和场院一处，而政府拆扒的房屋只有临路的七间，只是租赁协议的租赁标的物的一部分，拆扒的部分房子，并未影响上诉人的正常经营。上诉人在拆扒后继续对租赁使用。对该事实上诉人在其一审答辩时已经予以认可，只是对租赁费交付提出异议，认为2014年和2015年租赁费多次电联和找王国晓协商交付，王国晓筹建轿车销售大厅拒绝接受租金。同时，上诉人提供的证据即工人工资可以显示，至2014年12月，上诉人仍然在经营使用租赁标的物，现上诉人又上诉称没有占用，不应支付租金。上诉人为达到拖延支付租赁费的目的，而滥用上诉的权利。三、一审庭审提供的其受到侵权的证据并不能证明是答辩人和王国晓实施了侵害行为，且王国晓与本案没有任何关系。原审对上诉人举证不能的诉求不予支持并无错误。四、上诉人要求改判王国晓承担赔偿责任，显然是于法无据的。王国晓在租赁协议上代答辩人签名，是一种受委托行为，该委托行为已得到答辩人的追认，那么该协议所产生的法律约束力只能及于答辩人和上诉人。故上诉人的上诉请求不能得到支持。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。二审中上诉人禹州��普瑞汽车销售有限公司提供的证据有：视听资料一份。证明：王国晓多次带领不明身份人员到租赁场地砸坏我办公用具，赶走我公司，这就是请求赔偿的有效证据。被上诉人王友赞、王国晓针对上诉人提供的证据发表质证意见为：对证据有异议。1、该资料是经过剪辑的，对真实性无法核实。2、该证据显示的内容我们无法看到王国晓多次带领不明身份人员到上诉人砸坏其办公家具并赶走其公司的行为。3、按照现在高效的通讯工具，上诉人完全可将王国晓实施侵权行为的视频资料录制并提交法庭。上诉人提供的证据不能证明其主张。本院对上诉人提供的证据，经审核后认为，该视听资料不能证明王国晓带领不明真相人员将上诉人的设施毁坏。故本院对该视听资料不予采信。被上诉人王友赞、王国晓二审中提供的证据有：禹州公安局梁北派出所的接出警记录两份。证明：上诉人与丈地村民发生纠纷，并报警要求处理的情况，同时印证上诉人所诉求的侵权事实是他人事实，与二被上诉人无关。上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司针对被上诉人提供的证据，经审核后认为，我方不认可该证据，证据上说接警后立即赶到现场并不符合事实，当时报警后警察并未去，警察说是合同纠纷不予受理。本院对被上诉人出示的证据，经审核后认为，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据与本案待证事实无关联性，本院不予采信。根据双方诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、一审对案由的定性是否正确；2、一审判决上诉人支付被上诉人房屋占有��用费是否正确；3、一审未支持上诉人要求被上诉人赔偿经济损失是否正确。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，关于一审对案由的定性是否正确的问题。本院认为，根据双方诉争的法律关系的性质，本案的案由应定性为房屋租赁合同纠纷，一审将案由定性为不当得利纠纷不妥，本院依法予以纠正。上诉人该项上诉理由成立，本院依法予以支持。关于一审判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费是否正确的问题。本院认为，本案中，上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司反诉中称，“2014年和2015年租赁费公司多次电联和找王国晓协商交付，王国晓筹建轿车销售大厅拒绝接受租金”，其陈述自认2014年和2015年未交纳租金，但因2014年3月涉案房屋部分拆迁，一审按双方当事人合同约定的原全部房屋的租金标准判决上诉人支付被上诉人王友赞房屋占有使用费16万元有失公平，本院根据涉案房屋使用情况酌定上诉人支付被上诉人房屋占有使用费为10万元。故被上诉人王友赞应返还上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司的拆迁补偿款51498元与上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司应支付被上诉人王友赞房屋占有使用费10万元相抵后，上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司应支付被上诉人王友赞房屋占有使用费48502元。上诉人该项上诉理部分成立，本院依法予以支持。关于一审未支持上诉人要求被上诉人赔偿经济损失是否正确的问题。本院认为，虽上诉人诉称被上诉人王国晓多次亲自带领不明身份人员到租赁场地毁拆上诉人办公用具等，但上诉人一、二审提供的证据均不能证明其物品毁坏系被上诉人王国晓所为，且诉求损失的数额是其自行计算，不能证明其所受实际损失数额，故一审未支持上诉人该项诉求并无不当，上诉人该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项之规定，判决如下：维持河南省禹州市人民法院（2015）禹民一初字第4767号民事判决第（二）、（三）项；变更河南省禹州市人民法院（2015）禹民一初字第4767号民事判决第（一）项为“反诉被告禹州市普瑞汽车销售有限公司于本判决生效后十日支付反诉原告王友赞房屋占有使用费48502元”。一、二审案件受理费、反诉费共计13102元，由上诉人禹州市普瑞汽车销售有限公司负担7565元，被上诉人王友赞负担5537元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨天兰审　判　员　　尤　薇代理审判员　　刘　兵二〇一六年七月三十一日书　记　员　　付艳娜关注微信公众号“”