（2016）粤06民终2961号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2016-09-02
案件名称
郑国信与关定忠、何洁贞租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑国信,关定忠,何洁贞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终2961号上诉人（原审原告）：郑国信，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：付金华，广东聚理律师事务所律师。委托代理人：马晓瑜，广东聚理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：关定忠，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：周永华，广东宏骏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何洁贞，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：周永华，广东宏骏律师事务所律师。上诉人郑国信因与上诉人关定忠、何洁贞租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院审理查明：郑国信（甲方，下同）与关定忠（乙方，下同）于2013年8月28日签订一份《厂房租赁合同》，合同中有如下约定：甲方将位于伦教某工业区北路6号的厂房租赁给乙方作为工业用途，厂房总建筑面积为1764平方米，空地面积468平方米。租期为三年，自2013年9月15日起至2016年9月15日止。每月租金为20448元。签订合同时，乙方须缴付两个月的租金40896元作为押金给甲方。合同期间，甲方提供用水用电，变压器为50KVA，并安装电表水表，电费按供电公司收费标准收取，水费按自来水公司收费标准收取。每月租金必须在当月5日前一次性付清，不得拖欠，乙方超过10天不交，甲方有权每日加收千分之五滞纳金，若超期两个月仍未付清租金的，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方负责。甲方只实收租金，租赁期内该建筑物每月的水、电费和路灯、垃圾、治安管理以及村企办管理费、租赁税及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清。另查，在上述合同履行过程中，关定忠以每月1212.5元的标准向郑国信支付租赁税，以每月996元的标准向郑国信支付村办企业管理费。由于关定忠拖欠郑国信租金以及水电费等各项税费，郑国信曾于2015年2月向原审法院提起诉讼，要求关定忠支付拖欠的租金、违约金及水电费等其他费用。原审法院经审理后作出（2015）佛顺法伦民初字第101号民事判决书，判决：一、关定忠于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向郑国信支付房屋占用费88174.5元（含截至2015年2月份的租金86962元及截至2015年1月的租赁税1212.5元）；二、关定忠于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向郑国信支付截至2014年12月拖欠的水费1927元；三、驳回郑国信的其他诉讼请求。郑国信又于2015年8月向原审法院提起诉讼，要求关定忠、何洁贞支付拖欠的租金、违约金及水电费等其他费用。原审法院经审理后作出（2015）佛顺法伦民初字第559号民事判决书，判决：一、关定忠于判决发生法律效力之日起十日内一次性向郑国信支付房屋占有使用费117699.5元（包括2015年4月至8月的租金102240元、2015年2月至8月的租赁税8487.5元和管理费6972元）以及利息（利息以本金117699.5元按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年8月10日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、关定忠于判决发生法律效力之日起十日内一次性向郑国信支付2015年1月至7月的水费1018.8元、垃圾费229.3元、2015年1月至6月的电费5944.5元，合共7192.6元以及利息（利息以本金7192.6元按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年8月10日起计算至判决确定的给付之日止）；三、何洁贞对上述判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。上述民事判决书已发生法律效力。庭审中，郑国信提供的2015年7月、8月电费增值税发票记录的用电量、电费分别为701千瓦时（电费648.3元）、507千瓦时（电费468.8元）。关定忠确认自2015年9月2日搬离厂房，郑国信也确认关定忠在2015年9月搬走。关定忠在庭审时于2015年12月18日将厂房钥匙交给原审法院，但确认有部分物品尚未搬走，原审在庭审时已交还给郑国信。郑国信主张2015年9月份至11月份的管理费为2988元（996元×3个月），2015年9月租赁税为1212.5元。郑国信确认已收取关定忠给付的押金40896元。又查，关定忠与何洁贞为夫妻关系，关定忠租赁的涉案厂房用于经营佛山市顺德区某金属制品有限公司，关定忠是该公司的投资者。涉案的厂房所使用的土地是郑国信向原顺德市伦教镇某管理区办事处租赁取得。截至本案庭审辩论终结时止，涉案厂房并未依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。结合原审法院作出的已发生法律效力的（2015）佛顺法伦民初字第101号民事判决书及（2015）佛顺法伦民初字第559号民事判决书，郑国信与关定忠签订的《厂房租赁合同》为无效合同。郑国信请求解除与关定忠签订的无效合同，于法无据，原审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。为此，虽然本案中，郑国信与关定忠签订的《厂房租赁合同》为无效合同，但郑国信仍可以根据双方对租金标准的约定要求关定忠支付厂房的占有使用费。关于本案中厂房的占有使用费的确定问题，关定忠虽提出已于2015年9月2日搬离涉案厂房，但直至庭审时才于2015年12月18日将厂房钥匙交还，故原审法院认定关定忠占有使用厂房至2015年12月18日止。关定忠提出自2015年6月27日起在涉案厂房无法用电的抗辩意见，因郑国信在原审法院受理的（2015）佛顺法伦民初字第559号案件中已主张了2015年7月、8月的租金，关定忠、何洁贞缺席该案的审理，也没有对郑国信主张的租金提出抗辩意见，故应认定关定忠、何洁贞确认在2015年7月、8月能正常占有使用厂房，关定忠提出的该点抗辩意见不予采纳。又由于关定忠虽在2015年9月1日至2015年12月18日期间已搬离涉案厂房，并未真正全面使用涉案厂房，且本案租赁合同为无效合同，郑国信对合同无效存在过错，综合双方过错程度，本院确认应由关定忠按约定租金标准的70%支付该期间的占有使用费。另外根据《厂房租赁合同》第五条的约定可知，厂房使用的对价除包括租金外，还包括本应需由郑国信承担的但双方约定由关定忠支付的费用，例如租赁税、村企办管理费等。为此郑国信主张关定忠支付2015年9月至11月的管理费及2015年9月的租赁税可视为郑国信要求关定忠支付涉案厂房上述期间的占有使用费。因此，关定忠应向郑国信支付2015年9月1日至2015年12月18日期间的占有使用费，即54192.27元（20448元×3个月×70%＋20448元×18天／31天×70%＋2988元×70%＋1212.5元×70%）。而2015年7月、8月的电费共1117.1元，因郑国信已提供发票予以证明，且已由郑国信代关定忠垫付，关定忠理应返还，原审法院予以确认。对于郑国信主张的其他电费、水费、垃圾费，因缺乏相应凭证，原审法院不予支持。另外，由于涉案合同为无效合同，郑国信所收取的押金40896元应退还给被告关定忠，抵减上述款项后，被告关定忠应向原告支付的占有使用费、电费合计为14413.37元（54192.27元＋1117.1元-40896元）。另外，由于郑国信主张的部分费用在其起诉后发生，且原审法院以关定忠已交付的押金抵减郑国信主张的欠款，故郑国信请求的占有使用费自起诉之日（即2015年11月5日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息并不合理，原审法院不予支持。因关定忠在庭审中已将涉案厂房钥匙交回给郑国信，即实际已将涉案厂房返还给郑国信，故原审法院无需对郑国信的该项诉请再作判决确认。至于何洁贞的清偿责任问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情况的除外。原审法院认为关定忠租赁涉案的厂房用于开办佛山市顺德区某金属制品有限公司，本案租赁合同产生的债务发生于关定忠与何洁贞的夫妻关系存续期间，而关定忠、何洁贞亦未提供证据证实存在符合上述法律规定的应认定为夫妻共同债务的除外情形，故本案债务属于夫妻共同债务，何洁贞应对上述债务承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、关定忠于判决发生法律效力之日起十日内一次性向郑国信支付房屋占有使用费、电费共14413.37元（包括2015年9月1日至12月18日的租金、2015年9月至11月的管理费、2015年9月的租赁税、2015年7月至8月的电费）；二、何洁贞对上述判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回郑国信的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费737.23元（已减半），由郑国信负担577.23元，关定忠、何洁贞共同负担160元。上诉人郑国信向本院上诉称，原审判决认定事实不清，关定忠、何洁贞应按约定的租金标准依法支付房屋使用费以及全额支付实际产生的管理费、租赁税。过错责任原则是在因侵权行为致他人损害时适用的责任承担原则，该原则在存在侵权行为，并且侵权行为导致被侵权人损害时才能适用并对双方进行责任划分。本案中，郑国信与关定忠合意签订涉案租赁合同，约定了租金标准及应由关定忠承担的费用，关定忠对承担上述费用并无异议，即使合同无效也未影响关定忠正常使用涉案厂房，关定忠并未因此产生任何损失。即使郑国信对合同无效存在过错，亦未对关定忠造成任何损失，关定忠应按约定的租金标准支付房屋使用费、全额支付管理费以及租赁税，原审判决认定事实不清。关定忠在郑国信提起两次诉讼后，未依法支付此前的租金、管理费、租赁税、水电费、垃圾费等费用，而是一直占用涉案厂房，不交付厂房钥匙以及支付相应租金，对郑国信想解除涉案合同的请求也没有理睬，导致郑国信无法按时收取租金，也无法将涉案厂房转租以减少损失，从而提起第三次诉讼。综上所述，原审判决错误，郑国信上诉请求：1、依法变更原审判决第一项为关定忠于向郑国信支付房屋占有使用费、电费共35989.6元（包括2015年9月1日至12月18日的租金抵扣押金后共30672元、2015年9月至11月的管理费2988元，2015年9月的租赁税1212.5元，2015年7、8月的电费1117.1元）以及利息（利息以本金35989.6元自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；2.维持原审判决第二、三项；本案一、二审诉讼费用由关定忠、何洁贞负担。被上诉人关定忠、何洁贞答辩称，郑国信的上诉没有事实和法律依据。1、涉案租赁合同无效的过错在郑国信。2、涉案厂房有严重漏水现象，一审提交的影像资料显示涉案厂房有多处漏水，不符合厂房的使用要求，所以占用费无从说起。3、郑国信在2015年6月单方关闭厂房电源，郑国信在一审明确承认其有关闭电源的行为，根据郑国信在另案的起诉状，郑国信所提供的2015年的未交费用清单中，其明确承认7月份是没有电费的，8月份还没有抄表，所以可证明郑国信单方关闭了电源开关。关定忠无法使用厂房进行经营，被迫在2015年9月2日搬离，因此涉案的占用费依法不应予以支持。郑国信并没有提供任何单据证明其交纳了所谓的租赁税和管理费。虽然双方租赁合同中提及租赁税和管理费由关定忠负担，但至今为止没有见到有关凭据证明郑国信代关定忠交纳了上述费用，而一审法院之前的判决中，因我方缺席，没有发表抗辩意见，之前的判决不适用于本案，要有单据才能作为郑国信要求返还管理费和租赁税的依据。2015年7、8月的电费发票，是郑国信在其企业中打印的，并非是供电部门打印，该两张发票开出的日期均是2015年9月15日，而郑国信在一审主张，关定忠的电费两个月才扣一次，那么郑国信的主张与其提供的两张发票是矛盾的，因此该两张发票是其自己证明自己的行为，如果没有供电部门的发票，不能证明关定忠产生用电。请求二审驳回郑国信的上诉请求。上诉人关定忠、何洁贞向本院上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，因而作出错误的判决。包括：1、郑国信以每月1212.5元的标准收取租赁税，以每月996元的标准收取村办企业管理费，该收费无任何事实和法律依据。2、关定忠在2015年7、8月并没有用电，用电发票是郑国信单方自行制作，依法不应采信。3、在本案中由于郑国信单方过错迫使关定忠搬厂，2015年6月27日，郑国信单方停电，造成关定忠无法生产，且涉案厂房严重漏水、浸水，不具备正常的功能，有关的使用费计算依法无据。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回郑国信的全部诉讼请求；2、一、二审受理费由郑国信承担。被上诉人郑国信答辩称，1、本案是关定忠自行搬离厂房，并非是因漏水、浸水情况，或郑国信迫使其搬离厂房。关定忠一审庭审后才将厂房钥匙交付给郑国信，在其交还钥匙前，郑国信无法掌控厂房。关定忠因其自身原因仍在使用厂房，应继续缴纳租金、水电费等相关费用。2、郑国信收取的租赁税、管理费均是按照合同约定，每月由郑国信代交，继而向关定忠收取的，这种交费方式从关定忠租赁涉案厂房开始沿用至关定忠不再租赁涉案厂房为止，关定忠对此收取方式一直没有异议。在郑国信提起的前两次诉讼中，顺德法院对于租赁税及管理费均予以确认。3、关于7、8月的电费，2015年7月份电费并非没有发生，只是在该案起诉提交表格时尚未抄表，因为郑国信通常一个月或一个多月才抄一次关定忠的电表。关定忠的电表在其刚搬进去涉案厂房不久曾经因关定忠每月用电量太大导致跳闸或烧表而更换，新装的电表为20倍电表，所示读数要乘以20才是真正的用电量。合同履行过程中，都是郑国信把抄表读数及计算出来的电费告知关定忠，并由关定忠核对（有时也会有关定忠的员工签名确认）后再由关定忠向郑国信缴纳电费。上诉人郑国信、关定忠、何洁贞在二审期间均没有向本院提交新证据。经审理，原审判决认定的事实除郑国信提供的电费增值税发票外，其他内容本院予以确认。另查明，郑国信于2015年11月5日起诉至原审法院，请求法院判令：一、请求解除郑国信与关定忠签订的《厂房租赁合同》；二、请求判令关定忠立即搬离厂房并将厂房（位于顺德区伦教街道办事处某村委会工业区北路21号）返还给郑国信；三、判令关定忠、何洁贞立即向郑国信支付所拖欠的租金、管理费、租赁税、电费、水费、垃圾费合计66978元及利息（租金从2015年9月起暂计至2015年11月，以后顺延；利息从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际清偿之日止）；四、本案诉讼费用由关定忠、何洁贞承担。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点系关定忠是否应向郑国信支付占有使用费、租赁税、村企办管理费及其计算标准；关定忠是否应向郑国信支付电费。关于关定忠是否应向郑国信支付占有使用费、租赁税、村企办管理费及其数额的问题。本案中，虽然涉案房屋租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”的规定，郑国信仍可根据双方对租金标准的约定要求关定忠支付厂房的占有使用费。郑国信要求关定忠支付2015年9月份以后的占有使用费。对此，本院认为，虽然关定忠称其已于2015年9月2日搬离涉案厂房，但其亦自认其有部分物品尚未搬走，至同年12月18日才向原审法院交回涉案厂房的钥匙，故在交还厂房钥匙之前关定忠仍然实际控制并占用涉案厂房，理应支付占有使用费。原审法院考虑到关定忠在2015年9月1日至2015年12月18日期间已搬离涉案厂房，并未真正全面使用，且本案租赁合同为无效合同，郑国信作为出租人就未取得建设工程规划许可证的涉案厂房与关定忠签订租赁合同，对合同的无效存在过错，综合双方过错程度，确认由关定忠按约定租金标准的70%支付该期间的占有使用费（包括租赁税和村企办管理费）并无不妥，本院予以维持。郑国信上诉主张关定忠、何洁贞应按约定支付占有使用费、管理费及租赁税依据不足，本院不予支持。关定忠、何洁贞上诉主张其不应支付占用使用费缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。关定忠、何洁贞还认为原审判决认定关定忠以每月1212.5元的标准向郑国信支付租赁税、以每月996元的标准向郑国信支付村企办管理费没有事实和法律依据，然而已生效的（2015）佛顺法伦民初字第559号民事判决案已对此作出认定，故该上诉理由本院不予采纳。关于关定忠是否应向郑国信支付电费的问题。郑国信在一审阶段以其提交的两份广东增值税专用发票为依据，要求关定忠支付2015年7至8月的电费。经查，该发票是郑国信开设的佛山市顺德区伦教凌智玻璃机械厂出具，属于郑国信单方面出具的证据，关定忠对其真实性亦不予认可，郑国信亦无其他证据予以佐证，故郑国信该主张依据不足，本院不予采纳。关定忠上诉主张其不应支付2015年7至8月的电费有理，本院予以采纳。据此，原审法院认定关定忠应向郑国信支付的占有使用费、电费合计14413.37元，其中电费应予扣除，即关定忠应向郑国信支付的占有使用费为13296.27元（14413.37元-1117.1元）。综上，原审判决程序合法，适用法律正确，但认定事实有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第851号民事判决的第二、三项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第851号民事判决的第一项为：上诉人关定忠于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向上诉人郑国信支付房屋占有使用费共13296.27元（包括2015年9月1日至12月18日的租金、2015年9月至11月的管理费、2015年9月的租赁税）。三、驳回上诉人郑国信的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因以简易方式结案减半收取737.23元，由上诉人郑国信负担600元，上诉人关定忠、何洁贞共同负担137.23元。二审案件受理费499.73元，由郑国信负担351.83元，由关定忠、何洁贞共同负担147.9元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 余珂珂代理审判员 徐允贤二〇一六年七月三十一日书 记 员 陈敏仪 来源：