（2016）苏0581民初6731号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2016-10-26
案件名称
朱建华、高建珍等与常熟奥特莱斯经营管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱建华,高建珍,朱孝敏,常熟奥特莱斯经营管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0581民初6731号原告朱建华。原告高建珍。原告朱孝敏。委托代理人朱建华，（代理原告高建珍、朱孝敏）。被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司，住所地常熟市海虞镇学前路28号。法定代表人朱纪珉，董事长。原告朱建华、高建珍、朱孝敏与被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理。依法由审判员朱益虎适用简易程序于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告朱建华（同时为高建珍、朱孝敏的委托���理人）到庭参加诉讼，被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建华、高建珍、朱孝敏诉称：2009年10月26日原告与被告签订《商铺委托租赁经营协议书》，约定原告将位于常熟市海虞镇学前路28号A1栋1层104号商业店铺委托被告租赁经营，被告以其自己的名义独立对外招租，被告从合同第六年起开始按每年173067元支付经营回报收益给原告。原告曾为回报收益诉至法院，但被法院驳回，理由为法院认定被告向原告付款时间应为2016年6月2日。现已过2016年6月2日，但被告一直没有支付，原告只能提起诉讼，要求判令：1、被告立即给付原告2015年6月3日至2016年6月2日期间的房屋委托经营回报收益173067元并支付逾期付款利息（按173067元，自2016年6月3日起按中国人民银行公布的同类同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止）；2、诉讼费用由被告承担。被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司提交书面答辩状称：原告提交的房产证、土地证、商铺委托租赁经营协议书、判决书真实性无异议，双方明确约定了租金回报数额、期限等，但双方并未约定延期利息的条款，原告将支付回报与利息一并请求，没有事实及法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年10月26日，原告朱建华、高建珍、朱孝敏（甲方）与被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托租赁经营协议书》一份，该合同载明：“……一、委托标的甲方委托乙方租赁经营的铺面为位于常熟市海虞镇学前路28号A1栋1层104号商业铺面，该铺面建筑面积为161.22平方米。二、委托权限在委托期限内，甲方不可撤销地全权委托乙方对外租赁经营，乙方在委托期内享有以自己的名义独立对外招商租赁经营权、转租并与租赁户签订租赁协议、向租赁户收取租金权等。……三、委托期限甲方委托乙方租赁经营计算回报收益的期限为十年。自甲方取得房屋所有权之日起即委托乙方租赁经营，前六个月即2009年12月01日始至2010年5月31日止为给予租赁户装修的免租金期，此期间内甲方不计算乙方委托租赁经营的回报收益。免租金期到期之日起算的十年即2010年6月1日始至2020年5月31日止甲方计算乙方委托租赁经营的回报收益。上述起算时间为预计时间，具体以甲方所有权取得并交付乙方之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。四、委托经营回报收益委托租赁经营期间，乙方按以下方式计算，作为甲方的商铺委托经营回报收益：由于乙方要在市场培育期间投入大量的资金进行广告宣传、人力费用等，甲方同意商铺前五年无偿提供乙方使用，委托乙方经营回报收益由合同第六年起开始按每年￥173067元（人民币壹拾柒万叁仟零佰陆拾柒元整）支付给甲方，支付日期为每年的5月31日。……七、违约责任1、委托期间，双方均不得无故提前单方终止协议，否则提前终止协议一方应向对方按尚未履行的协议期间商铺委托经营回报收益标准按每年固定收益￥173067元（人民币壹拾柒万叁仟零佰陆拾柒元整）计算，由违约方承担支付违约金责任。2、除乙方违约外，如发生本条第一项情形或今后无论何种原因导致本协议解除或无法履行，甲、乙双方确认，甲方均须一次性赔偿乙方￥865333元（人民币捌拾陆万伍仟叁佰叁拾叁元整）。……十二、本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，双方各执一份。……”。另查明：2009年12月3日，朱建华、高建珍、朱孝敏取得常熟市海虞镇学前路28号常熟奥特莱斯A1幢1层104号房屋的所有权证。所有权证载明建筑面积161.22平方米，规划用途商业服务，该房屋为朱建华、高建珍、朱孝敏共同共有。被告曾于2015年5月25日向三原告邮寄《常熟奥特莱斯购物广场租金兑付方案》一份，该方案载明：“……，常熟奥特莱斯经营管理有限公司承租十年进行整体经营，2009年9月试营业，因各种主客观因素至2013年虽逐年减亏但累计共亏损逾3000万，……，按期如数支付各位业主约定的8%租金根本无能为力。……，希望与小业主能商议达成终止原租赁协议并按当地公允价值的租金给付小业主的方案，具体如下：一、租金测算的依据以奥特莱斯购物广场实际租赁情况以及结合周边街铺租金情况制定租金标准。1、奥特莱斯购物广场现主要为两大业态，即电商园和生活配套区，按已租的面积和租金得出含物管费的平均租金为146元/年/平方米。2、经三家当地评估公司在海虞镇中心集镇区域调查评估后得出沿街商铺的平均租赁价格并结合我项目目前所处的位置和现状，最终得出平均租金为156.6元/平方米/年。二、租金标准综上所述，为了便于计算也为了体现公平原则，我们在不考虑扣除物业费用支出的前提下计算出平均租金标准为：（146+156.6）/2=151.3元/平方米/年。按已售的57175.44平方米计得出每年全部出租可得的含物管费的租金总额约为865万（若扣除36元/平方米/年的物管费后的实际净租��为660万）。鉴于经管公司现在按8%给予业主汇报已然无法执行，经与各位董事商议后，参照上述标准经管公司愿意按照各位业主实际支付总额的2%、2%、2%、2.2%、2.2%作为每年的租金给付，即前三年按4亿（扣除前五年回报后的实际售房销售额）*2%=800万，后两年按4亿*2.2%=880万，总计4160万。各个业主也按照上述标准计算各自应得的租金。三、支付时间以原“商铺委托租赁经营协议书”中明确的第六至第十年的每个租赁年度的12月份内统一支付该年度到期的业主租金。四、支付方式。所有应付租金于每年的11月底前进入由双方认可的第三方监管的奥特莱斯经管公司专项账户，并在第三方监督下按约定的日期转账给业主。五、资金筹措1、即日起至11月底，经管公司经营所得扣除正常的开支后有盈余的余额需完全转入专项���户。2、中泰置业自有房屋在2015年起的五年内放弃租金及回报收入，所产生的租金收入由经管公司支配。3、经管公司扩大招商力度，除了继续加大电商园的影响力外开辟C、B区成立红木交易展示区，扩大租金收入来源。4、经管公司每年经营收入扣除运营费用后若不够支付上述租金回报的，则由中泰置业拿出6000平方米的未售房产进行抵押、出售、融资来解决资金缺口问题。六、后续经营方案为了让项目能可持续稳定的经营下去，利用现有物业形成以电子商务为主体，协同发展红木文化体验区，完善综合生活配套区域，结合当地红木与服装产业特色，打造海虞特色线上、线下的集合体验区，将A、B、C三区既独立又统一，以提升商业价值。目前电商园规划区域已达到23000平方米，实际完成逾10000平方米。综合商业主要集中在项目外围区域，总规划约30000m2，现已完成18000m2���红木展示区一期规划3000平方米，招商工作现已开展进行中。七、其他兼容方案如业主不同意经管公司提出的上述方案提出自收租金的，则按已出租实际产生的租金扣除3元/月/平方米的物管费由经管公司转付给业主。八、执行条件，以上方案需所有业主或授权委托人进行表决投票，只有在80%以上的业主认可并重新签订租赁协议后才可执行。……”。对该方案，原告并未同意。再查明：原告朱建华、高建珍、朱孝敏曾于2015年10月8日向本院起诉要求被告支付第六年商铺租金173067元及逾期付款利息，法院审理后于2015年12月10日作出(2015)熟海民初字第00603号民事判决书，认为根据《商铺委托租赁经营协议书》第三条的约定，原告取得房屋所有权之日（2009年12月3日）起即委托被告租赁经营，自该日起的前六个月（2009年12月3日--2010年6月2日）为给予租赁户装修的免租金期，免租金期到期之日起算的十年即2010年6月3日起至2020年6月2日应计算委托租赁经营的回报收益；根据《商铺委托租赁经营协议书》第四条的约定，委托租赁经营的前五年（实际时间为2010年6月3日--2015年6月2日）为原告无偿提供被告使用的期间，委托经营回报收益由合同第六年起开始按每年173067元支付给甲方，支付日期为每年的5月31日，第六个经营年度的5月31日系指2016年5月31日，法院驳回了原告的诉讼请求。原告朱建华、高建珍、朱孝敏提出上诉，苏州市中级人民法院于2016年4月18日作出（2016）苏05民终1238号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有房屋所有权证、商铺委托租赁经营协议书、（2016）苏05民终1238号民事判决书及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：原告朱建华、高建珍、朱孝敏与被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。现原告要求被告支付第六年（2015年6月3日至2016年6月2日）的回报收益173067元，符合《商铺委托租赁经营协议书》约定，本院予以支持。原告要求被告按173067元为基数自2016年6月3日起至实际给付之日止支付逾期付款利息，本院可予以支持，但计算标准应按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司给付原告朱建华、高建珍、朱孝敏2015年6月3日至2016年6月2日的回报收益173067元，并以173067��为基数支付从2016年6月3日起至实际付款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息，于本判决生效之日起十日内履行，（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朱建华、高建珍、朱孝敏其他诉讼请求。案件受理费减半收取1881元，由被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司负担，原告预交的案件受理费1881元由贝尔远退回，被告负担的案件受理费1881元由被告在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076。审判员 朱益虎二〇一六年七月三十一日书记员 俞 瑶 关注公众号“”