（2016）粤03民终853号
裁判日期: 2016-07-31
公开日期: 2017-01-03
案件名称
皮小燕、深圳市彩生活物业管理有限公司京南华庭分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司与谢灵相邻损害防免关系纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
皮小燕,深圳市彩生活物业管理有限公司京南华庭分公司,深圳市彩生活物业管理有限公司,谢灵
案由
相邻损害防免关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终853号上诉人（原审原告）皮小燕，女，汉族，1976年9月25日出生，身份证住址四川省泸州市龙马球潭区。上诉人（原审被告）深圳市彩生活物业管理有限公司京南华庭分公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道罗岗京南华庭二楼SP2072，组织机构代码57195896-8。负责人叶晖，该司经理。委托代理人罗文花，女，汉族，1982年2月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人王伟林，男，汉族，1981年11月19日出生，身份证住址广东省梅县。上诉人（原审被告）深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，组织机构代码72616001-1。委托代理人罗文花，女，汉族，1982年2月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）谢灵，女，汉族，1967年3月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。上诉人皮小燕、深圳市彩生活物业管理有限公司京南华庭分公司（以下简称京南华庭分公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）与被上诉人谢灵相邻损害防免关系纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第1752号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明事实：皮小燕是龙岗区布吉街道罗岗京南路1号京南华庭C栋1601房产业主；谢灵是龙岗区布吉街道罗岗京南路1号京南华庭C栋1701房产业主。京南华庭分公司及彩生活公司是涉案房屋所在住宅区的物业服务企业。2013年6月，皮小燕发现自家入户花园一侧墙体大面积渗漏。于2014年5月29日向原审法院提起诉讼，起诉上列三名被告，案号为（2014）深龙法民三初字第633号。皮小燕在该案的诉请：1、被告谢灵对其自有房屋渗漏点进行维修，排除对皮小燕生活的妨碍；2、被告谢灵赔偿皮小燕房屋墙体及屋顶霉变、起壳重新维修、粉刷的费用及因漏水导致电线老化重新更换的费用8000元，赔偿被淋毁的柜子8000元；3、被告谢灵支付因房屋漏水无法继续履行租赁合同遭受的经济损失51000元（包括租金损失41000元和支付承租人违约金10000元）；4、诉讼费用（包括鉴定费、调查取证费）由被告谢灵承担；5、被告京南华庭分公司、彩生活公司与被告谢灵共同承担前述1-4项责任。在审理过程中，皮小燕与三被告达成调解协议，谢灵向皮小燕支付2000元，由皮小燕自行对其房屋内的装修进行修复并自行对房屋外墙进行修复。谢灵已支付了皮小燕2000元。2014年11月25日，皮小燕又发现粉刷后的墙体出现新的渗漏点，于2014年12月11日诉至原审法院，并提出上述诉讼请求。2014年12月22日，原审法院根据皮小燕的申请前往皮小燕与谢灵双方所在的房屋京南华庭C栋1601、1701进行现场勘验，并对谢灵的1701房厨房及入户花园拍照，对皮小燕的1601房漏水处进行拍照，经现场核查，1601房的入户花园漏水处有粉刷，漏电保护开关已移至同一墙的另一面，原开关处有滴水现场，墙体已粉刷的地方明显有渗水。皮小燕与谢灵对上述勘验情况均无异议。根据皮小燕的申请，原审法院委托广东科艺建筑工程质量司法鉴定所对涉案房屋的漏水原因进行司法鉴定，该所于2015年1月13日派出司法鉴定人员对房屋墙体渗漏原因进行司法鉴定，并于2015年4月24日出具“科艺司鉴所[2015]司鉴字第4号”《深圳市龙岗区布吉街道罗岗京南骆1号京南华庭C栋1601房房屋渗漏司法鉴定意见书》，鉴定意见为：通过对京南华庭C栋1601房的检查、检测表明，该房屋墙体漏水原因是京南华庭C栋1701房给水分支管及热水器入水管驳接口，厨房排水管均存在漏水现象。给水分支管及热水器入水管驳接口漏水经电箱预埋管流入1601房，厨房排水管漏水渗透墙体，造成飘板滴水，滴水由外墙饰面砖，沿窗角流入室内，且增设窗户周围轻质砖墙未做防水层，部分滴水经饰面砖勾缝、轻质砖渗入室内，造成1601室内出现墙体漏水情况。该鉴定意见书送达后，被告要求对该鉴定结论的漏水点进行打开核实是否漏水原因，皮小燕表示同意。对此，为了查明渗漏原因，2015年5月25日，在原审法院承办法官的主持下，召集双方当事人及律师，并邀请了鉴定机构的鉴定人员，对谢灵京南华庭C栋1701房的漏水点进行现场开凿复检，检查发现被告谢灵家入户花园（3-4）×（3-D）轴墙角处给水分支管驳接口及热水器入水管驳接口未发现有漏水现象，厨房洗碗盆排水管未发现有漏水现象，厨房对应位置板底也未发现有渗水痕迹，可排除C栋1701房入户花园给水管驳接口及厨房洗碗盆排水管两处漏水点。后经双方当事人的同意，鉴定机构对司法鉴定意见重新进行了修改。2015年6月4日，广东科艺建筑工程质量司法鉴定所作出了《关于（2014）深龙法布民初字第1752号深圳市龙岗区布吉街道罗岗京南路1号京南华庭C栋1601房房屋渗漏复检情况》的报告，鉴定意见更正如下：通过对京南华庭C栋1601房、1701房的检查、检测表明，涉案房屋墙体漏水原因是京南华庭C栋1701房入户花园原拦河增设铝合金窗户，窗边墙体材料采用轻质砖砌块，增设窗户周围墙体未做找平层、防水层，且1701房增设窗户周围墙体未铺贴饰面砖，当外墙受到雨水淋湿时，雨水经轻质砖渗入墙内，并经内墙砌块及砂浆往下渗漏，积聚于楼板砂浆层，通过电线预埋导管，流入下层1601房。一部分水积聚于1601房厨房窗顶飘板，造成飘板滴水，滴水由外墙饰面砖，沿窗角流入室内，且增设窗户周围轻质砖墙未做防水层，部分滴水经饰面砖勾缝、轻质砖通过墙体渗入室内，造成1601房室内出现墙体漏水情况。皮小燕向原审法院提出诉讼请求：1、被告对皮小燕自有房屋渗漏点进行维修，排除对皮小燕生活的妨碍；2、被告赔偿皮小燕房屋墙体、屋顶重新粉刷的费用及漏水导致电线、电线总开关更换费用共计20000元；3、被告承担案件受理费、鉴定费、调查取证费等相关费用。原审法院认为，不动产相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。经鉴定查明房屋漏水的原因在于谢灵房屋京南华庭C栋1701房入户花园的外墙，排除了谢灵房屋内专有部分的渗水情况。皮小燕主张对鉴定报告有异议，认为无法反映漏水的真正原因。因鉴定是由皮小燕申请，原审法院委托，而皮小燕也未提供证据证明其主张，原审法院对皮小燕的主张不予采信。外墙作为公共设施及共有部分，京南华庭分公司及彩生活公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，有义务对涉案房屋外墙进行管理及维修，而其未尽到维修义务，导致涉案房屋外墙渗水，损害了皮小燕的权益，故应承担维修和赔偿责任。因皮小燕在前一次诉讼中与三名被告已达成调解并获得被告谢灵支付2000元对其房屋内的装修进行修复，现皮小燕在本案请求被告赔偿损失20000元，但未能举证证明其实际的损失，无事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（六）项，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、京南华庭分公司、彩生活公司于判决生效之日起30日内对涉案房屋位于深圳市龙岗区布吉街道罗岗京南路1号京南华庭C栋1701房入户花园外墙的渗水部分予以修复；二、驳回皮小燕的其他诉讼请求。一审案件受理费300元、鉴定费21000元，共计21300元，由京南华庭分公司、彩生活公司负担。一审判决后，上诉人京南华庭分公司、彩生活公司不服原审判决，提起上诉称，一、C栋1601房房屋渗漏检测报告、复检报告（以下简称“报告”），是一审法院判决的基础依据，但上诉人认为该基础依据无论从程序上还是内容上，都是存在问题的，包括以下几点：1、根据民事诉讼法第七十六条规定，当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。但报告均是在上诉人不知情的情况下做出的，因此上诉人未能对鉴定机构的选定发表意见，也未能在检测现场见证检测过程，上诉人不认可报告的合法性。2、报告内容本身也是不全面的，上诉人作为物业公司，曾带专业人士到现场勘查，勘查结果表示，检测机构的检测范围不全面，未包含对1701房客厅空调排水管走向及是否存在漏水情况进行检测，因此报告不能全面反映漏水的真正原因。3、皮小燕在一审庭审已明确对报告内容有异议，提出报告无法反映漏水的真正原因。在存在上述问题的情况下，一审法院仍根据报告作出判决，显然是事实认定错误。二、退一步讲，即使报告合法，且认定漏水原因是外墙，也不应由上诉人承担外墙渗水部分的修复工程及费用。因为，根据建筑工程相关法律规定及物业相关法律规定，若外墙在保修内，应由楼房的开发商承担外墙的修复工作及费用；若外墙不在保修期内，则应由业主大会，决定动用本体维修金予以修复。再者，对于外墙，上诉人作为物业公司的责任仅为：(1)对外墙表面进行外观清洁、维护；(2)若确定外墙结构导致漏水，向全体业主提出使用本体维修金修复外墙的建议。对于第(1)点，上诉人已履行外观清洁、维护义务，而且对外墙表面进行外观清洁、维护也无益于解决漏水问题；对于第(2)点，在没有确定是业主专有部分原因还是公共的外墙原因导致漏水时，上诉人作为物业公司是无权向全体业主建议使用本体维修金修外墙的。在未获得三分之二以上业主批准使用本体维修金修复外墙、且委托上诉人进行维修前，上诉人无义务对外墙进行维修。因此，上诉人已严格按照《物业服务合同》以及《物业管理条例》履行义务，无违约行为，亦无任何过错，不应承担外墙修复责任，更不应承担案件的鉴定费、受理费等。一审法院在未查明涉案外墙是否在保修期内的情况下，直接判定由上诉人承担责任，是错误的。京南华庭分公司、彩生活公司请求二审法院：1、判令撤销(2014)深龙法布民初字第1752号判决；2、依法改判为驳回皮小燕的全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担一审、二审受理费。皮小燕针对京南华庭分公司、彩生活公司上诉答辩称，与我方上诉状一致。谢灵针对京南华庭分公司、彩生活公司上诉答辩称，本案在一审时委托鉴定机构进行鉴定，并在法院的主持下召集当事人、鉴定机构一起对1701号房的可能漏水点进行开凿检测，排除了1701号房给水分支管接处及厨房排水点的漏水，因此，谢灵对1601号房的漏水不负任何责任，相反对于原先已支付给皮小燕的人道主义补偿款2000元以及本次开凿检测及修复的费用1600元，谢灵将保留依法向皮小燕追索的权利。一审判决后，上诉人皮小燕不服原审判决，提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、2015年1月13日，司法鉴定结果是谢灵所属房屋排水管道原因导致上诉人所属房屋漏水，2015年5月25日，第二次鉴定为谢灵入户花园外墙原因导致皮小燕房屋漏水，明显不符合常理。2014年12月22日，经皮小燕申请，一审法院派员前往皮小燕及谢灵所在的涉案房屋进行现场勘验，发现皮小燕房屋原开关处有明显滴水，入户花园粉刷层有明显渗水。皮小燕申请司法鉴定确定漏水原因后，一审法院摇珠确定了司法鉴定机构，鉴定机构于2015年1月13日原鉴定对涉案房屋进行鉴定，鉴定结果为：被上诉人所属房屋给水分支及热水器入水管驳接口，厨房排水管均存在漏水现象，上述原因导致皮小燕房屋出现漏水现象。2015年5月25日，被上诉人要求凿开漏水点核实漏水原因，凿开后发现第一次鉴定的漏水点没有漏水，遂改变鉴定结果为：被上诉人的入户花园外墙未做找平层，防水层，且未贴饰面砖，导致上诉人所属房屋出现漏水现象。此鉴定结论全盘否定了第一次的鉴定结论，此时与第一次鉴定已经超过4个月，而在上诉人再次起诉前，上诉人已遵循(2014)深龙民法三初字第633号民事调解书，将自己和谢灵的入户花园外墙做过防水，因此，两次鉴定结果明显不同，完全不符合常理。2、上诉人确实是因房屋漏水起诉过被上诉人，达成调解协议后，上诉人给自己和被上诉人入户花园外墙做做了防水，然而上诉人房屋因谢灵原因再次出现渗漏现象，需要再次更换电线及重新粉刷墙面，因此该次漏水又给上诉人造成了经济损失。二、一审法院适用的法律错误。依据《民事诉讼法》第一百二十四条第(5)项之规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”当事人不能因“一诉”或“一事”重复起诉，但在该案中，一审法院却胡乱适用该规定，既然已经确定可以受理且又做出判决，又提出“双方当事人以前达成过调解协议，原告获得了2000元赔偿，现原告不能举证证明其损失，故法院对其损失不予支持”，前后矛盾明显，不能因上次达成调解协议后再也不能对被上诉人的侵权行要求赔偿。皮小燕请求二审法院：1、撤销龙岗区人民法院(2014)深龙法布民初字第1752号民事判决；2、支持上诉人的诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担；4、排除阳台漏水侵害。京南华庭分公司、彩生活公司针对皮小燕的上诉答辩称，与我方上诉状一致。谢灵针对皮小燕上诉答辩称，我方给予皮小燕的2000元不是赔偿款，而是2014年在龙岗法院调解时给予皮小燕的人道主义补助款，且有收条为证。经审理查明，本案审理过程中，各方当事人均认可涉案小区未成立业主委员会。京南华庭分公司、彩生活公司认可小区的外墙防水由其代为管理，但主张须经法定程序由户数、面积均过三分之二的该栋业主同意。彩生活公司向深圳市龙岗区物业专项维修资金管理中心出具的《京南华庭小区原房屋本体维修基金暨日常维修资金交存承诺书》中显示，截至2015年7月24日，该日期之前的该公司代收的原房屋本体维修基金暨日常维修资金并未缴纳给物业专项维修资金管理中心。《广东省行政事业单位资金往来结算票据》显示，该公司于2015年11月17日向深圳市物业专项维修资金管理中心缴纳涉案小区的本体维修基金192017.7元。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为相邻损害防免关系纠纷，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据证实。不能提供证据的，应当自行承担不利后果。本院争议的焦点有二：一是涉案入户花园外墙的修复责任应当由哪方承担；二是皮小燕的赔偿请求能否支持。关于第一个问题，广东科艺建筑工程质量司法鉴定所出具的鉴定报告，系受原审法院委托，在对现场进行查勘的基础上所出具的，应当作为认定案件事实的依据。经鉴定确认漏水的原因在于京南华庭C栋1701房入户花园的外墙所引起，外墙作为公共设施及共有部分，京南华庭分公司及彩生活公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，有义务对涉案房屋外墙进行管理及维修。且从京南华庭分公司提交的证据来看，截至2015年7月24日时，该公司代收的原房屋本体维修基金暨日常维修资金并未缴纳给物业专项维修资金管理中心，均在该公司控制之下，而本案纠纷发生在2015年7月24日之前。故应当认定京南华庭分公司在掌控维修基金期间，未尽到物业管理部门的维修义务，导致涉案房屋外墙渗水，损害了皮小燕的权益，故应承担维修和赔偿责任。关于第二个问题，皮小燕在一审诉状中主张其索赔款项具体为：房屋墙体、屋顶重新粉刷的费用及漏水导致电线、电线总开关更换费用共计20000元。但皮小燕未就因漏水导致的损失数额申请鉴定，亦未提供证据证实其支付了前述费用，故原审判决对其不予支持正确，应予维持。综上，上诉人京南华庭分公司、彩生活公司及上诉人皮小燕的上诉请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司京南华庭分公司缴纳的二审案件受理费300元，由深圳市彩生活物业管理有限公司京南华庭分公司负担。上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司缴纳的二审案件受理费300元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担。上诉人皮小燕缴纳的二审案件受理费300元，由皮小燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 雅 媛代理审判员 伍 芹代理审判员 李 卫 峰二〇一六年七月三十一日书 记 员 涂玮（兼） 来源：百度“”