（2015）石民终字第39号

裁判日期: 2016-07-03

公开日期: 2016-07-20

案件名称

宁夏荣达房地产开发有限公司与刘亚军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院

所属地区

宁夏回族自治区石嘴山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁夏荣达房地产开发有限公司,刘亚军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百二十条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2015）石民终字第39号上诉人（原审原告、反诉被告）宁夏荣达房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人梁生科，宁夏荣达房地产开发有限公司总经理。委托代理人房海燕，宁夏荣达房地产开发有限公司副总经理。委托代理人任欲晓，宁夏永合律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）刘亚军，男，1976年9月28日出生，汉族。委托代理人党平瑞，宁夏平瑞律师事务所律师。委托代理人汪放，宁夏平瑞律师事务所律师。上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司、刘亚军因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2013）石大民初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2015年3月6日公开开庭审理了本案,上诉人荣达房地产开发有限公司的委托代理人房海燕、任欲晓，上诉人刘亚军的委托代理人党平瑞、汪放到庭参加诉讼。庭审后，根据上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司的申请，本院于2015年6月9日委托宁夏瑞衡工程造价咨询事务所有限责任公司对涉案租赁房屋开办酒店部分装修的工程造价进行鉴定，鉴定单位接受本院的鉴定委托后，在通过与双方当事人协商沟通就鉴定相关事宜达成一致意见、进行资料查验、实地勘察、在宁夏境内和到深圳实地询价等一系列鉴定工作后，于2016年5月24日作出涉案装修工程造价司法鉴定项目无法鉴定的函，本院依法终止了司法鉴定程序。后因上诉人刘亚军申请合议庭成员杨如新回避，本案合议庭成员经院长批准进行了变更，并于2016年6月12日再次公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。因本案案情复杂，2015年5月21日延长审限2个月。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年4月7日，原告宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）与被告刘亚军签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的坐落在石嘴山市大武口区人民路87号的外贸宾馆1-6层大楼全部出租给被告。合同第四条约定，租赁房屋的用途为商用，原告要保证在2012年5月1日前完成该大楼结构的改造，其中包括3-4层的扩建，5层之上加盖钢结构一层，安装1-6层外挂观光电梯及消防步行通道（一至六层），完工后须经双方共同验收并形成验收文件，保证房屋整体及电梯能够作为商业经营用途使用。该楼内外装修和给排水系统、供电系统、消防系统均由被告负责改造，达到国家有关规定方可投入使用。第六条约定，合同的租赁期限为2012年5月1日至2018年4月30日止。第九条约定，租金为每年180万元，付款方式为先付后用的形式按季度支付。第二十三条约定，原告交付的房屋必须满足如下条件，三、四层钢结构部分及六层钢结构加层经双方共同竣工验收，符合合同约定的设备齐全及合同第四条的约定要求。第三十四条约定，被告自行办理营业执照，原告应当向被告提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件（仅限于房屋租赁合同合同租赁证明），若因原告未能及时提供相关文件致使被告办照延误，应当赔偿被告相应的损失，赔偿标准为每延误一日应当赔偿相当于10日租赁费用的损失。第四十二条约定，任何情况下，因租赁房屋及原告提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实或潜在的不安全因素（此不安全因素须由权威部门鉴定后，首先由原告负责维修，如不能修复的，被告有权解除合同），原告按本合同约定承担违约责任。第四十八条约定，因租赁房屋的使用权、出租权、房屋用途、房屋质量不符合合同约定或存在虚假伪造问题，视为原告根本违约，被告有权解除合同，原告应当退还被告已支付但尚未到期的租赁费用，赔偿被告的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向被告支付以六个月租赁费为标准的违约金。2014年4月27日（注：实际应为2011年4月27日，一审判决错写为2014年4月27日），原告与被告签订了交接清单将租赁房屋交给被告，2011年4月底，原告开始对租赁房屋进行扩建、加建，2011年11月底结束。被告已向原告支付租金135万元（2012年5月1日至2013年1月31日），2013年2月1日至今的租金未支付。2011年4月18日，被告与深圳市建艺装饰集团股份有限公司签订了一份关于涉案房屋的内外装修工程设计合同，设计费用为196万元。2011年6月29日，被告与深圳市建艺装饰集团股份有限公司签订了一份施工合同（工程造价为2500万元），2013年6月12日，经双方结算，工程实际造价为23440475.53元（其中装修13389907.50元，安装5571562.26元，签证部分为4479005.77元），工程税金为1739932.57元。2011年7月20日，被告与石嘴山贺兰山惠威电器有限公司签订了空调供需安装合同，被告购买、安装空调，价款为230500元。2012年3月23日，被告与深圳光琪数码科技有限公司签订了一份关于门头、楼顶LED灯广告屏买卖合同，价款为104万元。被告为筹建酒店总共购买家具及摆饰工艺品经石嘴山市价格认证中心鉴定的价格为4138068.89元。2011年7月，被告进驻租赁房屋进行装修，2012年9月全部装修完毕。被告占有、使用涉案房屋所产生的水费为36623.10元，电费为158995.75元。2013年年初，原、被告发现租赁房屋不能通过消防验收，为此，双方多次协商整改事宜，但没有协商成功。2013年1月29日，被告办理了企业名称预先核准，因租赁房屋不能通过消防验收，被告不能办理宾馆的工商营业执照，无法正常经营。租赁房屋无法通过消防验收系因原告在对涉案房屋进行改扩建过程中，未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工。现租赁房屋处于被告占有、使用状态。原告认为，被告未按照合同约定支付房屋租金，故诉至法院，请求判令被告支付租金150万元。被告认为，原告交付的租赁房屋不符合合同约定，原告构成根本违约，提出反诉，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同，原告承担违约责任并赔偿损失。原审法院认为，本案争议的焦点是原、被告于2011年4月7日签订的房屋租赁合同应继续履行还是予以解除。该合同系原、被告真实的意思表示，双方应按照合同约定严格履行合同义务。合同约定租赁房屋系商业用途，原告应保证交付的房屋符合商业用途标准，现因原告在对租赁房屋进行改扩建过程中，未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，致使租赁房屋无法通过消防验收，被告无法办理宾馆工商营业执照，无法正常营业，可见，原告存在违约行为。虽然根据租赁合同第四十二条约定，任何情况下因租赁房屋及原告提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实或潜在的不安全因素，此不安全因素须由权威部门鉴定后，应由原告负责维修，如不能修复的，被告才有权解除合同，但是原告对租赁房屋进行维修、整改，势必需要被告予以配合，而双方多次就房屋整改事宜进行协商，均不能达成一致性意见，可见，通过房屋维修、整改来减少双方财产损失的方式已不具有可行性。而且被告对租赁房屋已装修完毕，若原告对房屋进行整改，势必对被告装修造成相应损失，损失的大小目前无法确定。同时，租赁房屋处于被告占有、使用状态，若依据租赁合同第四十二条的规定，以原告未对租赁房屋进行维修、整改，被告无权解除合同为由判令双方的合同继续履行，势必造成被告继续占有、使用租赁房屋但不支付房屋租金，原告房屋整改措施客观上也无法落实，双方继续僵持的状态，表面上是促进交易，实际上并不能有效解决双方的纠纷，而且有可能进一步扩大原、被告双方的财产损失，故解除双方租赁合同是解决双方纠纷的有效方式。因此，对刘亚军提出解除双方租赁合同的诉求，原审法院予以支持。原告交付的房屋不符合合同约定用途，以及被告未按约支付租金，均属于违约行为，应当各自承当相应的违约责任。租赁房屋处于被告占有、使用状态，被告应当支付租金，故对原告要求被告支付租金150万元的诉求，原审法院予以支持，对被告要求原告返还租金135万元的诉求，原审法院不予支持。关于刘亚军反诉的各项损失，由于原告原因致使租赁房屋不能通过消防验收，无法实现合同约定的用途，故原告应当承担主要责任。被告在原告扩建、加建尚未结束的情况下即进驻装修，且在原告扩建、加建结束后，在并不确定租赁房屋是否符合商业用途的情况下，继续投入巨资装修直到装修结束，显然，刘亚军对其在反诉请求中所提到的财产损失其自身存在过错，应承担次要责任。原、被告双方的责任比例为70%和30%比较符合客观实际。关于反诉原告要求反诉被告赔偿对于酒店经营所购买的物品886万元的诉讼请求（该酒店物品经石嘴山市价格鉴定中心鉴定价格为4138068.89元），应以鉴定价格4138068.89元为计算标准，反诉原告购买物品系用于酒店经营，具有特定性，双方合同解除后，该物品理应归反诉被告所有，反诉被告应按照责任比例赔偿反诉原告2896648元（4138068.89元×70%），原审法院予以支持。关于反诉原告第三项诉求中反诉被告支付房屋装修等各项费用28458918.85元，其中水费36623.10元，电费158995.75元，均系反诉原告占有、使用涉案房屋所产生的相关费用，水、电费用应由反诉原告自行承担；其他费用：反诉原告购买、安装空调，价款为230500元，门头、楼顶LED灯广告造价104万元，均系反诉原告用于酒店经营所购置，具有特定性，双方合同解除后，该物品理应归反诉被告所有。内外装修工程实际造价为23440475.53元，工程税金为1739932.57元，设计费用为196万元，均系反诉原告为装修租赁房屋支出的正常、合理费用，上述费用合计28410908元（230500元+104万元+23440475.53元+1739932.57元+196万元），反诉被告应按照责任比例赔偿反诉原告19887636元（28410908元×70%），对此原审法院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金270万元的诉讼请求，反诉原告是依据租赁合同第三十四条约定，以18个月的时间计算违约金为270万元，但第三十四条是赔偿损失的计算标准，以此来计算违约金不妥，考虑到反诉被告交付的房屋不符合商业用途标准，确实存在违约行为，原审法院参考双方租赁合同第四十八关于违约金的规定，酌情将违约金调整为90万元（即六个月租赁费的标准），对此原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条以及第二百一十二条之规定，判决：1、被告刘亚军向原告荣达公司支付2013年2月1日至2013年12月1日期间的房屋租金150万元，于本判决生效后十日内付清；2、解除反诉原告刘亚军与反诉被告荣达公司于2011年4月7日签订的《房屋租赁合同》；3、反诉被告荣达公司向反诉原告刘亚军支付违约金90万元，于本判决生效后十日内付清；4、反诉被告荣达公司向反诉原告刘亚军赔偿损失22784284元（2896648元+19887636元），于本判决生效后十日内付清；5、驳回反诉原告刘亚军其他诉讼请求。本诉案件受理费18300元，由被告刘亚军负担；反诉案件受理费123823元，由反诉原告刘亚军负担55295元，反诉被告荣达公司负担68528元。鉴定费30000元，由反诉原告刘亚军承担。荣达公司与刘亚军均不服原审法院上述判决，向本院提起上诉。荣达公司的上诉理由为：1、涉案改扩建工程无法通过消防验收存在诸多因素，且不是荣达公司的过错造成。涉案房屋改扩建的钢结构工程符合国家法律强制性规定，不存在不能通过验收的法律障碍；涉案改扩建工程于2013年报石嘴山市消防支队进行涉消防报验的结果为合格并附整改意见，其中第10项、第11项为：消防设施设计和建筑内部装修设计要求按照宁夏方正建筑设计有限公司设计的建筑说明整改，根据合同规定内部建筑装修部分由乙方负责，仅此事实，说明刘亚军自行施工的“建筑内部装修”也存在消防验收缺陷。原审法院故意混淆荣达公司与刘亚军分别施工和负责的各自工程，认定荣达公司“未按照向消防部门申报的消防设计及图纸进行施工”，错误的将消防不能通过验收的责任全部强加在荣达公司身上，该认定与事实严重不符。庭后刘亚军提交的石嘴山市消防支队（2014）第0002号行政指导建议书中明确显示，第3、4、5项及第1项中的三层厨房部分系刘亚军单独施工完成，消防验收责任与荣达公司无关。2、涉案改扩建工程暂时无法通过消防验收不构成合同根本违约。涉案工程不能通过消防验收的部分只占到租赁房屋整体的很小部分，刘亚军实际占有并使用了大部分房屋，该部分房屋本身并无瑕疵，且刘亚军一直正常营业。原审法院认定刘亚军不能办理宾馆工商营业执照的原因系因租赁房屋不能通过消防验收造成，缺乏证据支持。依据涉案房屋租赁合同第42条约定，任何情况下，因租赁房屋及荣达公司提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实和潜在的不安全因素（此不安全因素须由权威部门鉴定），首先由荣达公司负责维修，如不能修复的，刘亚军才有权解除合同。在权威部门（消防部门）给予整改意见后，荣达公司也积极、主动协商整改事宜，而刘亚军不同意整改，在此情况下，荣达公司认为，本案房屋租赁合同既不存在约定解除的条件，也不存在法定解除的事实。刘亚军不同意整改属于违反房屋租赁合同的约定，存在违约。3、原审法院认定刘亚军损失严重证据不足。刘亚军提供的装修损失、水电费、购买空调费、门头、楼顶LED灯广告、装修工程税金、设计费等等，该部分费用仅仅为其单方提供，不具有真实性，也无相关具有司法鉴定资质的鉴定机构给予价格评估，根据民事诉讼证据规则，不应给予认定。同时，涉案酒店物品评估的鉴定机构不具有司法鉴定资格，鉴定程序违法；鉴定物品属于重复可利用的物品，并且一直由刘亚军在使用，认定损失866万元没有依据，不应由荣达公司承担。综上，荣达公司认为，原审法院在认定事实方面，严重悖离事实真相，导致最终判决结果明显不公；判决刘亚军反诉部分成立，并判决解除合同，赔偿天价损失，该判决存在严重证据不足，认定事实不清，并适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判第二、三、四项判决并依法改判驳回刘亚军的全部反诉请求；本案上诉费及一审诉讼费全部由刘亚军承担。刘亚军针对荣达公司的上诉请求答辩称，1、房屋租赁合同中出租方依照合同约定以及根据相关法律规定，应当承担权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。涉案房屋的所有权人是荣达公司，进行扩建也是由荣达公司进行，涉案房屋用途为开设酒店，必须通过消防部门的验收，并颁发合格证书才能使用，至今荣达公司也未向法庭或刘亚军提供其房屋改扩建之后消防验收合格的证据。本案首先是出租房屋符合法律规定，符合合同约定才能评价装潢工程的问题，因此即使装潢工程存在不合格因素，但本案并不涉及此问题；2、关于本案合同的解除问题，涉案房屋不能通过消防验收，不具有适租性；荣达公司只是口头表示进行整改，但从2011年至今并没有实施任何整改行为，本合同的租赁期限为6年，至今已经过去了4年，因荣达公司的违约行为使合同的目的不能实现，因此，刘亚军行使法定解除权依法有据；3、关于刘亚军是否进行正常营业的问题，荣达公司在一审中并没有提供充分的证据予以证明，因未办理相应法定证照，而不能公开正常经营，本案房屋无法使用，但始终处在刘亚军的占有状态下，不能认为占有就意味着正常使用；4、关于涉案房屋能否通过整改而消除违约状态的问题，荣达公司只是口头有此意思表示，并未提供过任何整改设计方案、造价预算及对损失的评估预测，并且也不能向法庭提供任何关于荣达公司进行整改而遭到刘亚军阻止的证据，因此关于该问题，荣达公司的理由不符合实际情况；5、关于房屋装修及酒店设施造价的问题，刘亚军在一审中就装修造价向法庭提供了完整的施工合同及施工资料，以及与施工方进行竣工结算的充分证明，关于酒店的物品也经过了物价部门的价格评估，但是荣达公司并未向法庭申请要求进行司法鉴定，其自愿放弃此项权利，应当承担相应的法律后果，在本案上诉时再次提出，不符合法定的程序，综上，刘亚军认为荣达公司的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。刘亚军的上诉理由为：1、一审判决要求刘亚军支付荣达公司2013年2月1日至2013年12月1日期间的房屋租金150万元，不符合法律规定，判决错误。一审判决已经认定因荣达公司未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，致使涉案房屋无法通过消防验收，荣达公司交付的房屋不符合合同约定用途存在违约行为，那么，刘亚军根据合同法的规定就有权拒绝支付租金。2、一审判决对合同解除后双方的财产处理于法不通，并且有失公平。首先，合同解除后刘亚军退还承租房屋并要求荣达公司返还已收取的租金，是根据法律规定的顺序首先将合同恢复到履行前的状态。本案导致合同解除的原因，是因为荣达公司的根本违约行为即交付的房屋不符合合同约定，而一审法院解除了合同却未判决荣达公司返还租金，明显与法律不相符。其次，合同解除后，刘亚军将涉案房屋返还给荣达公司，那么依附在房屋上的装修装饰品也必然随同房屋而归于荣达公司，同时，刘亚军为履行合同所购买的其他物品具有特定性应当归属于荣达公司，因此刘亚军主张荣达公司支付房屋装修及其他物品等费用，是以货币方式要求返还刘亚军的财产，这与双方主观上是否存在过错没有关系。而一审判决却以处理侵权纠纷的方式，划分给了刘亚军百分之三十的过错，这与处理合同纠纷所适用的基本原则是不相符的。3、一审判决根据房屋租赁合同第48条调整违约金是错误的。涉案租赁合同第34条明确约定：若因甲方（荣达公司）未能及时提供相关文件致使乙方（刘亚军）办照延误应当赔偿乙方相应的损失，赔偿标准为：每延误一日应赔偿相当于10日租金的损失。因考虑到以此标准计算数额过大，考虑到对方的偿付能力及刘亚军当时的实际损失，便主动以18个月租金为标准计算了270万元，实际上刘亚军的现实损失和可得利益损失要远大于这个数字，一审法院对此予以调整减少有失公正。4、本案合同解除的事由是因为租赁房屋不能使用，既然不能使用，承租人何来的支付租金的合同义务，因此，刘亚军无法按照合同约定使用房屋，已经支付的租金依法应当予以返还。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一项，驳回荣达公司的诉讼请求；改判支持刘亚军一审中的全部反诉请求（1、判令荣达公司退还房屋租金135万元；2、改判荣达公司再支付违约金180万元；3、改判荣达公司再支付房屋装修等各项费用8523272元；4、改判荣达公司再支付损失赔偿金1241420元。以上四项合计12914692元）；本案全部诉讼费用均由荣达公司承担。荣达公司针对刘亚军的上诉请求答辩称，1、刘亚军提出一审法院判决其支付150万元的租金不符合法律规定，并引用了《合同法》第66条的规定，认为荣达公司交付的房屋无法通过消防验收，从而认为其有权拒绝支付租金的上诉理由错误。依据涉案租赁合同的约定，房屋交付时间是在2012年5月1日，而租金是采用先付后用的形式支付，具体就是提前10天支付下一期的租赁费，这说明当事人之间互负的债务有先后履行的顺序，而不是同时履行，所以刘亚军引用《合同法》第66条的规定是错误的。刘亚军提出一审判决已经认定荣达公司未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，致使租赁房屋无法通过消防验收的观点不能成立。首先，一审判决并未生效，未生效的判决书认定的事实并不一定是正确的；其次，荣达公司并不是未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，荣达公司2011年施工时是按照2010年6月石嘴山市规划局审批通过的北京市京旅建筑设计院有限公司的结构设计总说明而施工的，是完全按照图纸施工的，在2013年初报消防验收时，因为消防材料等级的变化，需要整改，在此情况下，2013年6月，荣达公司才委托宁夏方正建筑设计有限公司重新制作了《建筑设计总说明》，并得到了石嘴山市消防支队的认可，2013年7月24日消防设计审核通过，附整改意见就是按照宁夏方正建筑设计有限公司《建筑设计总说明》施工。所以2013年的图纸是为整改而设计的，并不是荣达公司未按图施工。最后，本案的租赁房屋并不是无法通过验收，如果不整改，的确无法通过验收，但由于刘亚军拒绝配合整改，造成荣达公司无法施工，所以租赁房屋无法通过消防验收是因刘亚军拒绝整改而造成的。2、刘亚军提出一审法院判决荣达公司承担70%的赔偿款显失公平的理由不能成立。根据《消防法》及《建设工程消防监督管理规定》第24条、25条的规定，宾馆等人员密集的场所在装修前应当先申报消防设计图纸，在通过审核之后才可以施工。而刘亚军在装修前，并未申报消防设计图纸，一直是在工程完工后才进行申报。如果在装修前进行申报，并进行整改，就不可能发生巨额损失。所以损失的发生及扩大是因刘亚军违反法律的规定，自行扩大了损失。同时，依据涉案租赁合同约定，荣达公司在完工后，双方需对房屋共同验收才能交接，房屋的消防系统是由刘亚军负责改造，达到国家有关规定后方可投入使用。2011年4月27日刘亚军接收了房屋，并未提出任何异议，就视为其对所租赁的房屋质量是认可的；依据涉案租赁合同的约定，消防系统是由刘亚军负责改造，但刘亚军既不改造又不进行装修消防图纸的申报，那么后果就应当由其自行承担。假设一审判决合同解除的理由能够成立，也应当是刘亚军承担70%的责任。3、刘亚军提出一审判决应同时使用涉案租赁合同第34条和48条的约定判决违约金的理由不能成立。依据涉案租赁合同第34条约定，荣达公司给刘亚军提供的文件仅限于房屋租赁合同租赁证明，没有约定提供消防验收合格的文件，荣达公司并未违反该条约定，因此，违约金的计算就不能适用这一条的约定；涉案租赁合同第48条是对合同解除后应承担的违约责任的约定。荣达公司并未违反此条的约定，因此要求承担六个月租赁费的违约金没有依据。即使租赁房屋外墙面和屋面的消防存在整改事宜，那也应依据租赁合同第42的约定由荣达公司进行整改，整改不成的，才可以适用48条的规定。而依据现有证据已清楚证实，租赁房屋不是不能整改，而是刘亚军不让整改，因此，本案适用租赁合同48条是错误的。综上，荣达公司认为刘亚军所提上诉理由、上诉请求全部不能成立，故请求予以驳回。二审庭审中，荣达公司提交了以下证据,刘亚军发表的质证意见及本院的认证意见如下：证据一、公证书一份（公证内容从互联网上下载），证明依据《建设工程消防监督管理规定》，宁夏消防网公布荣达公司的外贸宾馆4层局部、6层加层的建设工程消防设计结果为合格。刘亚军对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，提出设计是否合格其无权评价，应由消防部门评价；同时认为该证据仅说的是设计，并不是工程施工结果。证据二、消防防火补充施工方案一份，证明依据2013年7月22日石嘴山市消防支队出具的《建设工程消防设计备案检查记录表》及2014年10月15日石嘴山市消防支队对外贸宾馆实地检验之后出具的《行政指导建议书》（2014）第0002号，荣达公司委托宁夏顺宝钢结构有限公司制作了《消防防火补充施工方案》。该方案将整改的基本程序、时间以及有可能对宾馆造成的损失全部予以了囊括。证明外墙及屋面完全可以整改，且耗时不多，也不会影响酒店的正常经营。刘亚军对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出该证据是产生于双方进入诉讼程序之后，并且在一审最后一次开庭完后制作的，刘亚军从未见过，因此不认可其证明目的。证据三、视屏一份、V酒店结账单一份、发票一份，证明V酒店一直在正常经营，其给客人开具的是浪潮公司的发票，并称其是浪潮公司的下属公司。刘亚军对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出取证的相关人员系荣达公司的代理人，不排除该证据在制作过程中存在不真实的因素，发票系浪潮酒店的发票，不能证明是V酒店的发票，该证据不能证明刘亚军承租的房屋在正常经营。本院认为，荣达公司提交的证据一，系公证机关出具，且刘亚军对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据的真实性和证明涉案房屋4层局部、6层加层的建设工程消防设计结果为合格的证明目的予以确认；荣达公司提交的收据二，因刘亚军对其真实性、合法性、关联性均有异议，且该证据只能证明荣达公司委托相关公司制作了一份《消防防火补充施工方案》，是否具有可操作性，整改是否能达到目的等无法确认，故对该证据本院不予采信；荣达公司提交的证据三，虽然刘亚军对真实性、合法性、关联性均有异议，但在庭审中认可为减少损失，用涉案租赁房屋开办的酒店提供了一定的住宿服务，结合刘亚军一审提交的供电部门收取正餐服务、其他食宿服务的电费及供水部门收取水费的相关票据和公安消防机关作出的相关火灾调查认定书、行政处罚决定书、指导建议书等材料及双方当事人的陈述，本院对用涉案租赁房屋开办的酒店进行了一定的营业的事实予以确认。本院依法调取石嘴山市公安消防支队涉案建筑消防备案的相关资料，结合石嘴山市消防支队出具的（2014）第0002号行政指导建议书，证实荣达公司对本案的涉案工程进行的消防设计备案合格；刘亚军对涉案工程的装修工程进行了设计备案，并于2013年3月23日经复查合格。双方当事人对该部分证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，本院对该部分证据予以采信。同时，荣达公司对石嘴山市公安消防支队（2014）第0002号行政指导建议书中的第1、2、5项，认可是其施工中存在的问题，需要整改，但认为第3项五层东侧房间隔断、第4项四、五层疏散通道未采用可开启外窗，系刘亚军在装修过程中的问题，应由刘亚军负责；刘亚军认为，消防建议书中所列问题，均是荣达公司在对楼房改造过程中产生的，刘亚军装修从未使用彩钢板材料，疏散通道的窗户问题系房屋主体问题，与刘亚军无关。根据当事人一、二审提交的证据及陈述和庭审情况，可以确认以下事实：2011年4月7日，荣达公司与刘亚军签订《房屋租赁合同》一份，约定荣达公司将其所有的坐落在石嘴山市大武口区人民路87号的外贸宾馆1-6层大楼全部出租给刘亚军。合同第四条约定，租赁房屋的用途为商用，荣达公司要保证在2012年5月1日前完成该大楼结构的改造，其中包括3-4层的扩建，5层之上加盖钢结构一层，安装1-6层外挂观光电梯及消防步行通道（一至六层），完工后须经双方共同验收并形成验收文件，保证房屋整体及电梯能够作为商业经营用途使用。该楼内外装修和给排水系统、供电系统、消防系统均由刘亚军负责改造，达到国家有关规定方可投入使用。第六条约定，合同的租赁期限为2012年5月1日至2018年4月30日止。第九条约定，租金为每年180万元，付款方式为先付后用的形式按季度支付。第二十三条约定，荣达公司交付的房屋必须满足如下条件，三、四层钢结构部分及六层钢结构加层经双方共同竣工验收，符合合同约定的设备齐全及合同第四条的约定要求。第三十四条约定，刘亚军自行办理营业执照，荣达公司应当向刘亚军提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件（仅限于房屋租赁合同合同租赁证明），若因荣达公司未能及时提供相关文件致使刘亚军办照延误，应当赔偿刘亚军相应的损失，赔偿标准为每延误一日应当赔偿相当于10日租赁费用的损失。第四十二条约定，任何情况下，因租赁房屋及荣达公司提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实或潜在的不安全因素（此不安全因素须由权威部门鉴定后，首先由荣达公司负责维修，如不能修复的，刘亚军有权解除合同），荣达公司按本合同约定承担违约责任。第四十八条约定，因租赁房屋的使用权、出租权、房屋用途、房屋质量不符合合同约定或存在虚假伪造问题，视为荣达公司根本违约，刘亚军有权解除合同，荣达公司应当退还刘亚军已支付但尚未到期的租赁费用，赔偿被告的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向刘亚军支付以六个月租赁费为标准的违约金。2011年4月27日，荣达公司职工房海燕与刘亚军的嫂子刘海霞代表出租方与承租方在《交接清单》上签字，荣达公司将租赁房屋交给刘亚军。2011年4月底，荣达公司开始对租赁房屋进行扩建、加建，2011年6月27日，石嘴山市规划管理局为外贸宾馆加层项目颁发了《建设工程规划许可证》，2011年11月外贸宾馆加层改造工程通过竣工验收。在荣达公司组织实施加层改造工程的同时，刘亚军从2011年7月开始对租赁房屋进行装修，2012年9月全部装修完毕；装修完成后，刘亚军用租赁房屋开办的酒店开始营业。根据酒店经营的需要，刘亚军购买了一批家具及摆饰工艺品，经石嘴山市价格认证中心鉴定购买的家具及摆饰工艺品的价格为4138068.89元。2012年5月至2012年12月刘亚军累计给荣达公司支付租金135万元，其后刘亚军未再给荣达公司支付租金。2013年1月29日，石嘴山市工商行政管理局向用涉案租赁房屋开办酒店的投资人刘亚军、宁夏浪潮实业有限公司颁发《企业名称预先核准通知书》，通知预先核准的“宁夏瓦伦汀酒店有限公司”企业名称保留期至2014年1月29日。2013年4月18日，因该酒店所用建筑未经消防检查擅自投入使用被石嘴山市消防支队行政处罚。因租赁房屋不能通过消防验收，工商行政管理机关一直未给涉案租赁房屋开办的酒店办理营业执照。目前，租赁房屋由刘亚军管理。2013年9月，荣达公司将刘亚军诉至原审法院，要求刘亚军支付拖欠的租金，审理中，刘亚军提出反诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同，由荣达公司退还租金、支付装修费、违约金及赔偿损失。本院认为，本案中，荣达公司与刘亚军签订的《房屋租赁合同》不违反法律和行政法规的规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。本案双方当事人明确约定租赁的涉案房屋为商业用途，故荣达公司交付的房屋应符合商业用途的相关标准，现荣达公司交付的房屋因无法通过消防部门的验收，刘亚军无法办理合法的营业手续，无法实现签订租赁合同的目的，荣达公司对此应承担相应的违约责任，且合同履行至今已过去四年，故对于刘亚军提出的解除合同、赔偿损失、承担违约责任等方面的请求，原审法院依法支持并无不当，上诉人荣达公司要求继续履行合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方合同解除后，应相互返还各自财产，考虑到刘亚军装修部分财产已添附至荣达公司房产中，可由荣达公司折价返还刘亚军。考虑到刘亚军虽经荣达公司同意对租赁的房屋进行了内部装修，但是在荣达公司提供的房屋未经消防验收合格的情况下进行的施工，故刘亚军对此也应承担一定的责任。本案因荣达公司交付的涉案房屋不符合合同的约定，导致刘亚军无法办理经营手续，原审法院按70%和30%的比例由双方承担责任并无不当，本院予以支持。对于荣达公司主张刘亚军应支付其拖欠的租赁费问题，因其提供的涉案房屋不符合消防部门的验收标准，未经消防部门验收合格，致使刘亚军所租赁的涉案房屋无法办理正常的营业手续，故对于其要求刘亚军支付拖欠的房屋租赁费的请求，原审法院予以支持不妥，本院予以纠正。因刘亚军已对涉案房屋进行了部分经营，故对于刘亚军要求荣达公司返还已支付的租赁费的请求，本院不予支持。关于刘亚军要求荣达公司赔偿酒店经营所购的物品886万元损失问题，因物品系用于酒店经营，具有特定性，双方合同解除后，该物品理应归荣达公司所有，由荣达公司按鉴定机构所认定的价格返还刘亚军，考虑到鉴定机构在鉴定时已对该部分的物品进行了折价处理，原审法院对此再按70%的价值返还刘亚军不当，刘亚军的上诉理由成立，本院对此应予调整，以鉴定机构认定的价值，由荣达公司返还刘亚军。对于刘亚军主张的其装修部分的费用问题，因刘亚军对涉案房屋进行了实际装修，同时向法庭提供了装修设计合同、装修合同、工程变更单、工程结算书、联系函等证据，荣达公司虽不认可该部分费用，但无相反证据予以证实，且经本院委托鉴定机构对此装修价值进行评估鉴定，鉴定机构亦无法进行鉴定，故原审法院对其装修等费用以28410908元认定并由荣达公司按70%返还刘亚军正确。关于违约金，双方在合同的第三十四条与四十八条均作了规定，考虑到本案的具体情况，原审法院酌情以四十八条进行处理，并无不当，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条以及第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2013）石大民初字第1680号民事判决第二项、第三项、第五项，即：“二、解除反诉原告刘亚军与反诉被告荣达公司于2011年4月7日签订的《房屋租赁合同》”、“三、反诉被告宁夏荣达房地产开发有限公司向反诉原告刘亚军支付违约金90万元，于本判决生效后十日内付清”、“五、驳回反诉原告刘亚军其他诉讼请求”；二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2013）石大民初字第1680号民事判决第一项，即“一、被告刘亚军向原告宁夏荣达房地产开发有限公司支付2013年2月1日至2013年12月1日期间的房屋租金150万元，于本判决生效后十日内付清”;三、变更宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2013）石大民初字第1680号民事判决第四项为：上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司赔偿刘亚军各项损失24025704.89元（4138068.89元+19887636元），于本判决生效后十五日内付清；四、驳回上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18300元，由上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费123823元及鉴定费30000元，按一审判决执行；上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费160221元,由上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司负担；刘亚军交纳的二审案件受理费99288元，由上诉人刘亚军负担78212元，由上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司负担21076元。本判决为终审判决。审判长　刘　敏审判员　韩少华审判员　安立莎二〇一六年七月三日书记员　龚　双附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：????（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；????（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；????（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；????（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；????（五）法律规定的其他情形。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。????经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条??租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。微信公众号“”