（2016）鲁15民终241号
裁判日期: 2016-07-03
公开日期: 2016-10-17
案件名称
莘县樱桃园镇樱东村民委员会与崔俊银房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莘县樱桃园镇樱东村民委员会,崔俊银
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁15民终241号上诉人（原审原告）：莘县樱桃园镇樱东村民委员会。负责人：宁吉青，代理村委主任。委托代理人：马居英，莘县莘宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：崔俊银，男，汉族，农民。委托代理人：崔朝民，农民。系崔俊银之子。委托代理人：刘德波，莘县古云法律服务所法律工作者。上诉人莘县樱桃园镇樱东村民委员会因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2014）莘民一初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，被告崔俊银系莘县樱桃园镇樱北村村民。1987年至1988年原告方在范濮公路路西，樱东村南环路南建门面房27间，后修南环路时拆掉5间，现有门面22间，砖混钢筋结构。1999年7月18日被告崔俊银从原告处购买房屋一间，并签订樱东房产证一份，载明：樱东房产证；购房户主：崔俊银；房产间数：壹间；面积：46.55；四邻起止：东至范濮公路，南至大队大门至，西至房后往西5.3米至，北至楼梯至。户主产权：使用权、继承权、转让权。自1999年七月二十日起生效。本证一式两份，购售双方各执一份。售房单位：樱东党支部；樱东村委员；支部书记签名：崔某甲；主要支部成员签名：朱某、马某；会计：崔某乙；签订日期：1999年七月十八日；并加盖中共樱桃园乡樱东村支部委员和莘县樱桃园乡樱桃园东街村民委员印章。经调查所争议的房屋现四址为，南至大门，大门南为郑某，北至楼梯，楼梯北为白某，东至范濮公路，西为莘县樱桃园汽车站。另查明，2000年11月20日莘县土地管理局颁发莘英集用(99)字第556号集体土地使用证与签订“樱东房产证”商买卖房屋系同一间房屋。另查明，经本院调取原告崔俊银土地登记申请表中申请单位为“莘县樱桃园乡樱桃园东街村民委员”负责人为“崔善波”与“樱东房产证”上加盖公章一致。被告方提交收款收据一张，证明2001年12月31日被告将全部房款28000元交清，时任村会计崔某乙出具收据一张，载明：“收款收据：今收到崔俊银购买玻璃房屋款，贰万捌仟元整，￥28000元，会计崔某乙，经手人崔某甲”。但没有加盖村委会公章，原告对该笔款项不予认可。原审法院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系其双方真实意思表示且已经实际履行，原告方为被告办理集体土地使用证并交付，被告向村委会交纳房款。原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，故原告要求确认房屋买卖合同无效的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告莘县樱桃园镇樱东村民委员承担。上诉人莘县樱桃园镇樱东村民委员会不服一审判决，上诉称：一，被上诉人不属于上诉人村经济组织成员，取得上诉人村集体土地及房屋缺乏法律依据；上诉人属于莘县樱桃园镇樱东村，而被上诉人崔俊银属于莘县樱桃园镇樱北村，根本不是一个村庄，被上诉人也不属于上诉人村集体经济组织成员，我国现行法律仅允许本集体经济组织成员之间进行房屋买卖，禁止非本村村民在本村购买房屋。二，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为即使意思表示真实，也因违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效的；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”；第六条：“全面清理土地转让、炒卖土地情况，坚决查处土地使用权非法转让和农民集体土地非法交易的行为”；《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二项中“农村住宅用地只能分配给本村村民”；《山东省高级人民法院2005民事审判工作座谈会纪要》第五条第（三）项：“关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效”；《山东省高级人民法院2008民事审判工作会议纪要》第六条第（三）项：“由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效”。依据上述规定，由于本案房屋买卖合同不同于一般的民事合同，即使属于双方的真实意思表示、交付了房款、办理了集体土地使用证，仍然因违反了法律、行政法规的强制性规定属于无效的；另外，从全国各地法院对于非本村村民购买房屋的判例来看也均是作出的买卖合同无效的判决。请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人确认上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系无效的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人崔俊银答辩称：上诉人于1999年对外公开出卖门面房，被上诉人购买了其中的一间，向上诉人支付了房款。上诉人向被上诉人交付了房屋，并为被上诉人出具收款收据，房产证明，办理了土地使用证。被上诉人取得了房屋的所有权和使用权。一审判决无误，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实同原审认定的事实。本院认为，上诉人莘县樱桃园镇樱东村民委员会在1999年将本村集体所有的房屋公开对外出卖，被上诉人崔俊银购买了一间房屋，交纳了房款，办理了房屋及土地手续。上诉人和被上诉人对于涉案房产的争议，包括地上建筑物的所有权和土地使用权。而涉案的土地使用权莘县人民政府为被上诉人崔俊银颁发了集体土地使用权证书，上诉人和被上诉人之间应当先解决土地使用权的争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”在双方的土地使用权争议解决之前，上诉人莘县樱桃园镇樱东村民委员会的起诉，不属于法院受理民事案件的范围。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，裁定如下：一、撤销山东省莘县人民法院（2014）莘民一初字第1035号民事判决；二、驳回上诉人莘县樱桃园镇樱东村民委员会的一审起诉。一、二审案件受理费各100元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 黄 进审判员 孔繁奎审判员 郭召勇二〇一六年七月三日书记员 王倩倩 更多数据：