（2016）吉06民终393号
裁判日期: 2016-07-02
公开日期: 2016-08-02
案件名称
二审白山市隆德房地产开发有限公司与曲鹏房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白山市隆德房地产开发有限公司,曲鹏
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉06民终393号上诉人（原审被告）：白山市隆德房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区民中街**号。法定代表人：张鹏发，董事长。委托代理人：刘明川，白山市隆德房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：曲鹏，女，汉族，1969年9月2日生，无职业，住吉林省长春市。上诉人白山市隆德房地产开发有限公司因买卖合同纠纷一案，不服抚松县人民法院（2015）抚民二初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曲鹏原审诉称：2010年10月22日，曲鹏与白山市隆德房地产开发有限公司（以下简称隆德公司）松江河分公司负责人于雄飞在长春市签订了房屋买卖合同，曲鹏购买隆德公司位于抚松县松江河镇德泰花园B1楼12号门市房，建筑面积65.08平方米，房屋总价款30万元。合同明确约定隆德公司松江河分公司于2010年12月5日前将上述房屋的正式买卖合同和正规财务收据交付给曲鹏，并约定于2011年8月1日前向曲鹏交付房屋。同时约定隆德公司松江河分公司如未按合同约定及时交付房屋，逾期一个月以上，即视为隆德公司松江河分公司不履行本合同，由隆德公司承担此次交易的全部费用，并按总房款双倍计算违约金。隆德公司松江河分公司收取了购房款后没有按照合同约定履行全部义务。2012年11月3日，隆德公司松江河分公司向曲鹏出具物业合同及收房通知书各一份，并开具一张白条收据，载明“上款系德泰花园B1楼10号门市房，面积65.08平方米，该房系顶帐房，入户费用、房款已全部结清（不含办房照费用）。”上述手续加盖了隆德公司松江河分公司的公章，至今隆德公司松江河分公司未再履行其他义务。2013年3月25日，曲鹏与隆德公司就购买涉案房屋纠纷事项达成协议，协议确认曲鹏交付的30万元购房款由隆德公司返还，隆德公司于2013年10月30日前给付购买房屋涉及的相关费用30万元，上述款项合计60万元，隆德公司至今没有履行协议义务。隆德公司设立的松江河分公司没有依法登记，其经营权也于2010年4月29日被隆德公司公告撤销，说明隆德公司松江河分公司不能独立承担民事责任，故应由隆德公司承担相应的民事责任。综上，请求法院判令：1.隆德公司立即给付购房款30万元；2.隆德公司按协议约定支付购房涉及的相应费用30万元；3.隆德公司支付上述全部款项60万元的逾期付款违约金（自2013年10月30日始按中国人民银行的同期贷款利率支付）。隆德公司原审辩称：隆德公司不同意曲鹏的诉讼请求，因为曲鹏与隆德公司松江河分公司签订商品房买卖合同的时间是2010年11月22日，而在2010年4月，抚松县房屋管理中心及隆德公司因隆德公司松江河分公司违规售房，已经取消了隆德公司松江河分公司的经营资格，废止了其房屋预售许可，所以于雄飞向曲鹏出售房屋的行为是其个人行为，于雄飞收取的房款也没有进入隆德公司的财务账户，这种行为不是企业行为，隆德公司不能因为于雄飞的个人行为毫无依据的承担责任。原审法院审理查明：2010年10月22日，曲鹏与隆德公司松江河分公司负责人于雄飞签订了房屋买卖合同，隆德公司松江河分公司将位于抚松县松江河镇德泰花园B1楼12号门市房（建筑面积65.08平方米）转让给曲鹏，房屋总金额为30万元〔其中现金16万元，现代越野车（京J000**）抵顶房款14万元。〕合同约定隆德公司松江河分公司于2010年12月5日前将上述房屋正式买卖合同和财务收据交付给曲鹏，并于2011年8月1日前交付房屋。如隆德公司松江河分公司未按合同约定及时交付房屋给曲鹏使用，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期一个月以上，即视为隆德公司松江河分公司不履行本合同，由隆德公司松江河分公司承担此次交易的全部费用，并以总房款的双倍向曲鹏赔偿。曲鹏于当日交付购房款现金16万元和现代越野车（京J000**）一辆，结清全部房款，于雄飞为其出具收据一份。合同约定的交房日期到期后，隆德公司松江河分公司并没有如期交付房屋。2012年11月3日，隆德公司松江河分公司给曲鹏出具了收据一份，内容为“上款系德泰花园B1楼10号门市房，面积65.08平方米，该房屋系顶帐房，入户费用、房款已全部结清（不含办房照费用）。”并加盖了隆德公司松江河分公司财务专用章。2013年3月25日，曲鹏与隆德公司签订协议书，协议确认曲鹏于2010年11月22日购买了抚松县松江河镇德泰花园B1第12号门市房，曲鹏于当日交付房款给隆德公司松江河分公司代表人于雄飞，但隆德公司松江河分公司至今未向曲鹏交付房屋。双方约定隆德公司在曲鹏报案并经公安机关立案后，曲鹏携带并出示立案手续，隆德公司一次性向曲鹏返还30万元购房款并于2013年10月30日前支付相应费用30万元（共计60万元整）。2014年1月6日，曲鹏向抚松县公安局报案，抚松县公安局受理后，于2014年12月12日作出不予立案通知书，决定不予立案。原审法院认为：民事活动应当遵循等价有偿，诚实信用原则。曲鹏与隆德公司松江河分公司签订房屋买卖合同，隆德公司松江河分公司应按照合同约定履行相应的义务。隆德公司称在曲鹏与隆德公司松江河分公司签订房屋买卖合同之前就已经取消了其经营资格，该房屋买卖行为系于雄飞个人的行为，不应由隆德公司承担责任，但隆德公司认可其在取消隆德公司松江河分公司售楼资格后没有收回隆德公司松江河分公司的公章及商品房预售许可证，且于雄飞作为隆德公司松江河分公司的负责人，与曲鹏签订房屋买卖合同时构成表见代理，曲鹏有理由确信隆德公司松江河分公司仍具有售楼资格，故应由隆德公司承担相应的责任，曲鹏要求隆德公司返还购房款30万元的诉讼请求予以支持。因曲鹏于2010年11月22日将购房款交于隆德公司松江河分公司，且一直未收到房屋，故购房款的利息应自2010年11月23日始开始计算。对于曲鹏要求隆德公司按协议约定向其支付购房涉及的相应费用30万元，因该协议中约定隆德公司给付此款的前提是曲鹏报案并经公安机关立案，曲鹏虽然已经到公安机关立案，但是公安机关作出不予立案决定书，该约定的前提没有实现，故该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零八条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十条、的规定，原审法院判决：“一、被告白山市隆德房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告曲鹏购房款30万元及利息（利息自2010年11月23日始至还清欠款日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。）；二、驳回曲鹏的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由曲鹏承担4900元，由白山市隆德房地产开发有限公司承担4900元。”隆德公司的上诉理由为：1.原审法院认定事实不清，于雄飞是原隆德公司松江河分公司的工作人员，隆德公司松江河分公司由于违规经营已于2010年4月被取消经营资格，抚松县房屋管理中心同时废止了隆德公司松江河分公司持有的商品房预售许可。于雄飞于2010年11月22日与曲鹏签订商品房买卖合同时，其身份已经不是隆德公司的工作人员，其行为完全是个人行为而非企业经营行为。于雄飞与曲鹏之间的商品房买卖合同是在长春市签订的而不是在隆德公司售楼处签订，这种违反开发商销售习惯的异常行为，更说明该行为不是企业行为，于雄飞没有为曲鹏出具正规税控发票也应引起曲鹏的注意。于雄飞收取曲鹏的购房款，却未将房屋交付，也未将购房款交到隆德公司财务部门，该行为属于个人行为，应由于雄飞承担，隆德公司不应承担给付购房款的责任。2.原审法院判决程序违法。本着权利义务相一致的原则，为查明案件事实，应追加于雄飞为本案当事人。综上，故恳请二审法院予以改判。曲鹏答辩称：因隆德公司承认在撤销隆德公司松江河分公司售楼资格后没有收回隆德公司松江河分公司的公章及商品房预售许可证，于雄飞作为隆德公司松江河分公司的负责人与曲鹏签订房屋买卖合同应是公司行为，曲鹏有理由相信隆德公司松江河分公司仍具有售楼资格。请求二审法院依法维持原审法院判决。二审查明事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：因隆德公司与曲鹏于2013年3月25日签订《协议书》中隆德公司已确认隆德公司松江河分公司收到了曲鹏全部购房款30万元，曲鹏作为购买人已履行了交付购房款的义务，隆德公司松江河分公司作为隆德公司的下属机构在被撤销经营资格后仍从事销售行为，其法律后果应由隆德公司承担。原审法院判决隆德公司返还曲鹏交付的购房款30万元并无不当。因于雄飞系以隆德公司松江河分公司的名义将本案所涉房屋出售给曲鹏，且该售房款已由隆德公司松江河分公司收取，于雄飞售房行为应为职务行为，故隆德公司上诉要求追加于雄飞为当事人没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人白山市隆德房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 毕克强代理审判员 郭惠靖二〇一六年七月二日书 记 员 李 勇 搜索“”