（2016）粤0303民初13004号
裁判日期: 2016-07-02
公开日期: 2016-12-08
案件名称
王志伟与深圳市同顺农业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王志伟,深圳市同顺农业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第一百九十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初13004号原告王志伟。委托代理人周明星，广东联顺律师事务所律师。被告深圳市同顺农业发展有限公司，地址深圳市罗湖区国威路6号莲塘投资大厦201房。法定代表人郭高元。委托代理人林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王冬梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周明星，被告委托代理人林建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，邝良志系诉争房屋深圳市罗湖区银湖路别墅区齐明别墅B2-7全栋的原产权人，其为深圳市稀博矿业能源有限公司的借款而将房屋抵押，抵押登记日期为2013年2月25日。后因借款无法归还，抵押权人为实现抵押权诉至法院，法院强制执行时委托深圳市土地房产交易中心拍卖上述房产，原告于2016年1月15日竞得上述房产，法院于2016年1月31日裁定原告拥有上述房产所有权。邝良志抵押上述房产后，于2014年8月29日就上述房产与被告签订了房屋租赁合同，将上述房产出租给被告使用，租期至2020年1月8日，租金每月25000元。原告取得上述房产所有权后，要求被告腾房，但至原告起诉之日，被告仍拒绝腾出。原告特提起诉讼，请求判令：1、解除被告与案外人邝良志于2014年8月29日签订的关于深圳市罗湖区银湖路别墅区齐明别墅B2-7栋的房屋租赁合同，被告立即腾出深圳市罗湖区银湖路别墅区齐明别墅B2-7栋，将房屋交付给原告。2、被告向原告支付逾期腾房占用使用费（按每月五万元自2016年2月1日起计至被告腾房之日）五万元。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，1、被告与邝良志形成的租赁关系，并不具备解除的条件；2、原告第二项诉讼请求的计算没有法律依据；3、我们请求法院依职权审查原告买卖涉案房产的有效性，因为被告享有优先购买权。本院经审理确认如下事实：一、位于深圳市银湖路别墅区齐明别墅B2-7全栋（以下简称涉案房产）原产权人为邝良志，建筑面积351.43平方米，房屋性质为商品房，用途为别墅。因案外人深圳市稀博矿业能源有限公司向广发银行股有限公司深圳分行借款，原产权人邝良志作为担保人，2013年2月5日将涉案房产抵押给广发银行股份有限公司深圳分行。后因借款未能归还，抵押权人广发银行股份有限公司深圳分行为实现抵押权诉至本院，该案件判决生效后，抵押权人申请本院强制执行。在执行过程中，本院委托深圳市土地房产交易中心对涉案房产进行拍卖。原告王志伟于2016年1月15日通过拍卖竞得该涉案房产。涉案房产于2016年4月5日转移登记至原告名下。二、2014年8月29日，原产权人邝良志与被告签订《房屋租赁合同》（编号：140405），约定被告承租涉案房产，租金为每月人民币25000元，租赁期限自2014年9月9日起至2020年1月8日止。双方还约定了其他权利义务。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告通过拍卖竞得涉案房产并办理了产权转移登记手续，系前述房产的合法使用权人，依法对该房产享有占有、使用、收益、处分等权利；但在涉案房产办理抵押登记之后、抵押权实现之前，被告与原产权人邝良志就涉案房产签订了《房屋租赁合同》。本案的争议焦点在于：一、被告与原产权人邝良志签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、如果《房屋租赁合同》有效，该合同对原告王志伟是否有约束力。关于焦点一，被告与涉案房产原产权人邝良志签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。本院认为，其一，抵押权只是抵押权人就抵押物优先受偿的权利，并不影响抵押人就抵押物行使占有、适用、收益等物权权利，因此，抵押人有权将抵押物出租。其二，由于抵押并不转移抵押物的占有，因此具备抵押人将抵押物出租的条件；其三，由于设定抵押是为了担保债务的履行，抵押人将抵押物出租，可以更好的发挥抵押物的效用，从而更好的保证债权的实现。抵押在前，租赁在后，在抵押权实现之前，租赁合同对抵押权人的权益并无影响。综上，由于《房屋租赁合同》是被告与原产权人邝良志的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于焦点二，《房屋租赁合同》对原告王志伟是否有约束力的问题。我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”，此为我们通常所称的房屋“买卖不破租赁”原则，但“买卖不破租赁”原则存在例外情况。我国《物权法》明确规定:抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房产于2013年2月5日办理了抵押登记，而被告与原产权人于2014年8月29日就涉案房产签订《房屋租赁合同》，可见，租赁关系成立于涉案房产抵押登记之后，因此，该《房屋租赁合同》对抵押权实现后抵押物的受让人即原告没有约束力。庭审中，原告辩论称，其作为承租人对涉案房产享有优先购买权，本案的拍卖无效。且被告亦未提供证据证明其能以同等条件购买涉案房产；既然本案中租赁权不能对抗抵押权，承租人自然也不能行使由于租赁关系产生的优先购买权。因此，被告的该抗辩理由，本院不予采纳。因此，原告要求被告腾空并退还涉案房产的诉讼请求依据充分，本院予以支持。因原告并非《房屋租赁合同》的签订主体，该合同亦对原告无约束力，根据合同相对性原则，原告并非提请解除该合同的适格主体，因此，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》虽对原告无约束力，但被告使用涉案房产获得了利益，被告应向原告支付房屋使用费。至于房屋使用费标准问题，因《房屋买卖合同》对与原告无约束力，原、被告亦未能就租金数额达成一致，本院参照涉案房产所在地段的政府指导租金标准，确定被告按每月人民币元标准向原告支付房屋使用费至涉案房产实际交还原告之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市同顺农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将深圳市银湖路别墅区齐明别墅B2-7全栋房产腾空并退还原告王志伟。二、被告深圳市同顺农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币25000元标准向原告王志伟支付房屋使用费（自2016年1月15日起支付至房产实际交还原告之日止）。三、驳回原告王志伟的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币525元，由被告深圳市同顺农业发展有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 王冬梅二〇一六年七月二日闫冰书 记 员 肖婷 微信公众号“”