（2015）六裕民二初字第02969号
裁判日期: 2016-07-16
公开日期: 2017-11-30
案件名称
郑某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市裕安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十条，第一百三十八条
全文
安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2015）六裕民二初字第02969号原告:郑某,男,汉族，1982年5月15日出生,住安徽省肥东县，特别授权代理人：窦兵仁，安徽靖准律师事务所律师。被告:六安天某房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市佛子岭西路1号,组织机构代码：××。法定代表人：郭瑞，总经理。特别授权代理人：吴庆福，该公司办公室主任特别授权委托代理人：张铁流，该公司法律顾问。原告郑某与被告六安天某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告郑某及其代理人窦兵仁，被告特别授权代理人吴庆福、张铁流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月12日，原、被告签订2份《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于六安市梅山南路与佛子岭口交叉口西南侧上城国际201、301和202、302号房屋，其中202、302房屋面积282㎡，房屋售价1979740元，201、301房屋面积87.22㎡，房屋售价610540元。合同签订后，原告根据约定向被告支付了首付款，并积极办理了银行按揭手续。根据合同法第八条约定被告应在2014年3月31日前交付房屋，并符合各方面验收合格，水电路等基础设施到位。但时至今日，原告未见被告相关验收报告，购买的上述房屋门前后砂石瓦砾遍地，管线裸露，道路坑洼，无法通行和进入。因此，被告已构成违约。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之二的违约金。从约定2014年3月31日起至2015年11月11日止，被告已经逾期按照约定交房586日，根据约定被告应给付违约金303580.82元。且被告违约行为还给原告造成巨大使用损失，原告保留相应请求的权利。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告立即按照《商品房买卖合同》约定的条件将上城国际201、301和202、302号房屋交付给原告使用，达到各项验收合格，道路畅通；2.被告给付违约金303580.82元（从2014年3月31日至2015年11月11日按合同总价款2590280元日计万分之二，暂计586天，以后继续计算至符合合同约定的交付条件）、证据保全费3800元。被告辩称：一、本案诉讼标的物通过工程竣工验收，具备交房条件;二、被告已履行交房通知义务，按合同约定，原告购买的该房屋应视为已交付。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。本案原告郑某为证明自己的主张，提供证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、被告企业信息查询单、组织机构代码证，证明被告主体资格；3、商品房买卖合同，证明原、被告签订合同，约定被告向原告出售上城国际201、301、202、302号房屋，确认房屋的坐落、面积、单价和总价，约定房屋交付时间为2014年3月31日，交付条件和逾期交付的违约责任等；4、不动产销售发票，原告已支付相应的购房款5、个人商业房贷合同和还款明细，证明原告与银行就向被告购买的房屋签订了贷款合同，并已经履行还款义务。6、公证书四份，证明至今原告购买的房屋不符合交付条件，门前堆放建筑垃圾，高低不平。被告质证：对证据1、2无异议；对证据3的证明目的有异议，但是以全款到账日为交付日期；合同第11条“买受人在得到交房通知逾期30日不领房，视为房屋交付，恰证明约定交付的日期是以全款交付房款日期，该房屋已视为交付”；对证据4证明目的有异议，双方约定交房时间为2014年6月24日；对证据5无异议，但贷款日期是2014年5月，在约定交房时间没有办理好贷款手续，不存在2014年3月31日交房的问题，对证据6有异议，公证程序不符规定；只能证明公证时有建筑垃圾，不能证明所交付的标的物门前始终有建筑垃圾；公证书只是证明公证当时诉讼标的附近存在建筑垃圾，与是否具备交房条件不具有关联性。被告为证明自己的主张，提供下列证据：1、六安天某房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码，证明被告诉讼主体适格，2、G7楼工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表，证明上城国际三期G7楼已经验收合格，具备交房条件。3、《商品房销售合同》，证明根据交房期限、方式，被告已经履行交付该房的义务，4、证人证言，证明被告履行交付告知交房义务，原告拒绝接收房屋。原告质证：对证据1无异议，对证据2关联性有异议，工程名称是G7楼，没有涵盖工程合同标的，验收报告没有对于合同标的门前道路及水电进行验收，备案表同验收报告。两份验收材料与被告是否履行交付义务没有关联性，即使相关标的进行验收，但是验收后不履行交付义务也应承担相应责任。验收报告是对G7楼的综合验收，根据合同第8条约定，被告不能证明文件齐全。对证据3的证明目的有异议，合同约定交付时间为2014年3月31日。根据合同第11条，房屋达到交付条件，出卖人应书面通知买受人并提供全部证明文件，否则买受人有权拒绝接收，恰证明被告没有达到交付的义务。对证据4，证人证言系孤证，证人与被告有利害关系，并证实目前现场有建筑垃圾。经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对证据1、2无异议，本院予以采信；对证据3的证明目的有异议，认为该房按照合同约定已交付，本院将结合案件事实予以考虑；对证据4认为交房时间为2014年6月24日，本院将结合案件事实予以考虑；对证据5被告无异议，本院予以确认；对证据6认为不符合公证程序，本院认为该公证反映出该房前堆放建筑垃圾。对被告提供的证据，原告对证据1、2无异议，本院予以采信，对证据3认为被告已经履行交房义务，本院认为房屋的交付应按照合同约定验收合格；对证据4证人证言认为系被告员工，有利害关系，本院认为证人反映出交付流程，同时确认该房前存在建筑垃圾。经审理查明：2014年3月12日，原告郑某与被告六安天某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》2份，购买被告六安天某房地产开发有限公司位于六安市梅山南路与佛子岭口交叉口西南侧上城国际47幢201、301室和202、302室，其中202、302房屋面积282㎡，房屋售价1979740元；201、301房屋面积87.22㎡，房屋售价610540元。原告在2014年2月26日前付清首付款1310280元，银行按揭1280000元。2014年5月4日,原告郑某在中国银行六安分行办理了《个人商业用房贷款合同》。2014年6月24日，被告向原告出具发票，其中上城国际47幢201、301室金额为610540元；202、302室金额为1979740元。原、被告在该合同第八条约定被告（出卖人）应在2014年3月31日（注：以全款到账之日为准）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1-5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.水电路气电梯等基础设施到位。2015年4月1日，原告郑某申请公证，保全证据。该公证书载明：“为固定房屋以及房屋周边现状，以作为将来产生纠纷维护自身权益依据,经公证人员现场查看，该门面房正面玻璃门朝东方，紧邻门前一段地面为水泥块、碎砖等建筑垃圾填垫，高低不平。201室山墙北侧为一凹坑可见钢筋、多种管状物裸露在外，堆放有建筑垃圾”。在本案审理期间，被告对涉案房屋门前道路等进行修整，但对消防设施等是否按照图纸设计施工仍存在争议。2016年3月8日，原告郑某向六安市建设工程质量监督站投诉，该站对被告发出《工程质量监督整改通知书》：“你单位开发的上城国际47#楼工程，经我站2016年3月9日监督检查，发现存在以下问题：商铺里外消防楼梯未按设计图纸修建。请你单位于2016年3月19日前整改完毕，经我站检查合格并签署意见后，将整改结果书面上报我站”。2016年7月12日，该房验收合格。原、被告在合同约定逾期交房的违约责任：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.6%向买受人支付违约金。买受人继续要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。因原、被告关于涉案房屋是否符合合同约定的交付条件产生争议，原告诉至本院。本院认为：本案争议的焦点，1、本案涉案房屋是否符合交付条件；2、本案的商品房交付时间。关于焦点1，本案被告向法庭提供工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已经验收合格，具备交房条件。而原告提供了公证处的现场公证材料证明涉案房屋不具备交付条件,且在诉讼期间,原告提供六安市建筑质量监督管理站整改通知书，亦证实被告交付的房屋不具备交付条件。经被告整改，该房在2016年7月12日验收合格，并实际交付给原告郑某。关于焦点2，本案商品房的交付时间约定在2014年3月31日（注：以全款到账之日为准）前交房。本案被告提供证人到庭作证，认为已经通知原告领房，且合同规定交房时间为全款到账之日，本院认为即便按照被告辩解以全款到账之日，原告在2014年6月27日从被告处开具正式发票，但被告亦明显违反合同约定的交房时间，且在诉讼期间均未提供符合约定的商品房交付给原告，应承担违约责任。据此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十六条之规定，判决如下一、被告六安天某房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内将符合合同约定的商品房交付给原告郑某（该项已经履行完毕）；二、被告六安天某房地产开发有限公司支付原告郑某违约金（从2014年6月27日开始，以购房款2590280元为基数，按照日万分之二累计计算，直到被告实际交付合格商品房之日即2016年7月12日为止）；三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。案件受理费6410元，由被告六安天某房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长 程 峰审 判 员 金 菊人民陪审员 李雪峰二〇一六年七月十六日书 记 员 李伟伟 更多数据：