（2016）皖1721民初795号

裁判日期: 2016-07-10

公开日期: 2016-08-30

案件名称

王金龙、江李香与池州市兴福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东至县人民法院

所属地区

东至县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王金龙,江李香,池州市兴福房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款

全文

安徽省东至县人民法院民事判决书（2016）皖1721民初795号（二审审理中，本判决尚未生效）原告：王金龙。原告：江李香。二原告共同委托代理人：谈笑林，东至县大渡口镇法律服务所法律工作者。被告：池州市兴福房地产开发有限公司，住所地安徽省东至县大渡口镇挖沟村。法定代表人：张友，经理。委托代理人：张福友，该公司董事长。委托代理人：陆大明，安徽恒物律师事务所律师。原告王金龙、江李香诉被告池州市兴福房地产开发有限公司（以下简称兴福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王正梅于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告王金龙及二原告共同委托代理人谈笑林和被告委托代理人张福友、陆大明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金龙、江李香诉称：2013年3月1日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告以银行按揭贷款方式购买被告开发的位于大渡口镇江南明珠第2幢905号商品房，该房预测面积114.86平方米，总价款为413334元；交付期限为2014年10月31日前，如出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，并向买受人承担违约金。合同签订后，原告已按合同履行义务，累计支付现金421600.68元。但被告至今未按合同约定期限将房屋交付给原告，原告多次就被告的违约行为进行了交涉，要求解除合同，返还原告购房款并赔偿损失，均未协商处理好。为此，原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房预售合同》，返还原告购房款421600.68元；2、赔偿原告按揭贷款利息损失51000元（2013年7月1日至2016年5月3日合计34个月，每月1500元）；3、向原告支付违约金20666.7元（总价款的5%）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件二份，证明原告的身份信息及主体资格；2、商品房预售合同复印件一份，证明：1、原、被告双方签订商品房买卖合同及原告支付房款413334元的事实；2、被告交房期限在2014年10月31日前，逾期60日原告有权解除合同；3、不动产统一发票复印件二份和完税证复印件一份，证明原告向被告支付了购房款并交纳契税；4、工商银行大渡口支行明细清单复印件，证明原告自2013年7月至2016年5月向银行每月支付利息1500元。被告兴福公司辩称：原告诉请没有事实及法律依据。原、被告所签合同约定交房时间为2014年10月31日前。在当年10月份，被告就已具备交房条件，和原告同一期的业主有70%至80%已入住。被告在当年10、11月份多次联系原告办理交房入住手续。原告于2014年12月2日来公司办理交房手续，双方完成了部分步骤，被告按合同约定将多交的购房款180元退回给原告，后因需要交物业费，而原告认为没有钱交物业费，要交物业费就不要房子了，因此当天原告就走了，停止办理交房手续。2015年春节前，原告明确表示要解除合同，被告也同意解除合同，但要求办理解除合同手续。此后，原告一直没有与被告办理解除合同手续。因此，本案被告并没有违约，反而原告有违约情况，且原告请求解除合同的期限也已超过，故原告的诉讼请求，应予驳回。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：1、被告营业执照复印件一份，证明被告的主体资格；2、江南明珠一期（包括2号楼）业主《入住手续办理流程单》复印件一份（6页）和《江南明珠小区物业与业主验房交接表》复印件25份，证明江南明珠一期业主接受、入住房屋事实，业主需要与被告办理交房入住相关手续的程序，被告遵守合同的事实；3、被告通知原告办理交房入住手续工作记录、《入住手续办理流程单》复印件和领条复印件各一份，证明被告依约通知原告交房入住，原告收到被告交房入住书面通知，且于2014年12月2日领回被告退还其多余房款；在办理交房入住手续过程中，原告因交物业费问题不愿交接入住房屋事实，原告违约而非被告违约；4、证明三份和营业执照复印件一份，证明被告于2014年10月31日前通知原告办理交房入住手续，原告迟迟不来办理；2014年12月2日，原告因不交纳入住物业费而停止办理交房入住手续；2015年春节前，原告以房价过高为由，多次吵闹要求解除合同，被告催告原告尽快办理解除手续，但之后一直没有来办理；总之原告违约，其无权解除合同；5、证人方某、徐某出庭作证，证明二人出具的证明内容真实、合法，本案是原告违约，其无权解除合同；6、一期交房通知单样本，证明被告给了原告交房通知单，办理退款前必须拿出来，不然不退钱，每个业主都有。经审理查明：2013年3月1日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于大渡口镇江南明珠第2幢905号商品房，该房预测建筑面积114.86平方米，总价款为413334元，面积差异的按合约定的单价据实计算，多退少补；被告应当在2014年10月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。合同签订后，原告按合同约定支付购房款。2014年12月2日，原告到被告公司验房，办理交房事宜，被告将商品房面积差异多收的购房款180元退回原告，但因被告要求原告交纳前期物业管理费，双方为此发生争议，致交房手续一直未能办理。2016年4月，原告认为被告一直未履行交付商品房义务，为此诉至本院。上述事实，有当事人当庭陈述、商品房预售合同、缴费发票、收条等证据证实，足以认定。本院认为：合同的履行应遵循诚实信用原则、协作履行原则。在履行合同过程中发生争议的，应当本着有利于合同全面履行的原则，依据合同的约定进行协商，以补充或变更合同，使得合同继续履行。本案中，原、被告实际就交付商品房产生了争议，本院就原告行使解除权的条件进行如下分述。首先，原告是否享有合同解除权。根据被告所举证据，以及原告当庭陈述，表明本案所涉房屋在2014年12月已具备交房的全部条件，原告也于12月2日到被告公司处进行验房。因此，被告已经基本按合同约定的期限交付符合约定的商品房，并将多于实测面积产生的购房款退回原告。双方实际仅就商品房的前期物业费用产生了争议，但该争议不影响整个合同的基本履行。被告并没有迟延履行，并未导致合同目的不能实现的后果，故原告并不享有合同解除权。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中即使原告依法享有解除权，根据原、被告所签订的商品房预售合同，第八条第二款约定被告逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。双方约定的交房时间为2014年10月31日前，原告解除权产生的时间为2014年12月31日，而原告起诉时间为2016年4月，已经远远超过一年的除斥期间，故原告的解除权亦因超过一年的除斥期间而消灭。综上，原告起诉没有事实及法律依据，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告王金龙、江李香的诉讼请求。案件受理费8632元，减半收取4316元，由原告王金龙、江李香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。代理审判员　　王正梅二〇一六年七月十日书　记　员　　徐剑虹关注公众号“”