（2016）陕01民终3604号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-15
案件名称
王雪玲与张金云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西鼎兴置业有限公司,王雪玲,张金云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终3604号上诉人（原审第三人）陕西鼎兴置业有限公司。住所地：西安市莲湖区北大街八家巷宏城国际公寓****室。法定代表人夏兴建，该公司总经理。委托代理人王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王雪玲，女，1980年9月21日出生，汉族，西安市城管执法局职工，住西安市未央区。委托代理人胡超奇，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张金云，男，1975年9月26日出生，汉族，职业不详，住福建省周宁县。上诉人陕西鼎兴置业有限公司（以下简称鼎兴置业公司）与被上诉人王雪玲，原审被告张金云房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第01130号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎兴置业公司的委托代理人王宝辉，被上诉人王雪玲及其委托代理人胡超奇到庭参加了诉讼，被上诉人张金云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月28日，王雪玲（××）、张金云（××）、鼎兴置业公司（经纪机构）签订《房产买卖契约》一份，约定王雪玲购买张金云所有的位于西安市未央区酒十路恒大名都小区第24幢1单元11301室房屋，房屋建筑面积101.38平方米、成交金额为62万元；张金云暂未取得房屋所有权证，房产在银行抵押贷款39万元；张金云应于取得房屋所有权证后30个工作日内积极配合王雪玲办理过户手续，如因其中一方原因不能按期办理由责任方按总房款日计千分之三进行赔偿；王雪玲应于契约签订当日支付5万元购房定金，于2014年7月30日前支付首付款30万元，剩余房款32万元在办理过户手续当日支付；张金云应于2014年8月1日将房屋交付王雪玲；张金云中途出现将房屋另行出售他人或将房屋进行抵押等违约行为，应在三日内将实际收到的房款退还王雪玲并支付相当于定金同等数额的违约金及总房款20%的违约金，同时还需向鼎兴置业公司支付成交价3%的违约金；张金云于2014年7月28日将房屋的相关资料、票据原件交由鼎兴置业公司保管，若因鼎兴置业公司保全不善造成资料丢失，鼎兴置业公司负责承担补办所有资料的费用；张金云在王雪玲支付首付款当日起60日内办理完毕提前还款及抵押注销手续，因此造成过户手续发生迟延的，每日支付总房款千分之三的滞纳金，中介佣金17670元由王雪玲承担并于契约签订当日支付等。《房产买卖契约》签订后，2014年7月28日王雪玲向鼎兴置业公司支付中介佣金17670元、购房定金5万元，当日鼎兴置业公司将购房定金5万元交与张金云，张金云出具了收条，2014年7月31日王雪玲向鼎兴置业公司支付首付款24.3万元。鼎兴置业公司将《商品房买卖合同》、完税证明、大修基金交费票据原件交与了王雪玲。本案所涉房屋买卖时已租与他人使用，2014年8月起王雪玲开始收取房屋租金，承租人向张金云支付的8月份房租1900元及押金5000元作为房款，2015年6月2日王雪玲将押金5000元退还承租人（2014年9月至2015年5月房租王雪玲已收取）。因张金云未办理提前还款及抵押注销手续且无法联系，王雪玲诉至本院。本案审理过程中，王雪玲要求鼎兴置业公司退还中介佣金，鼎兴置业公司仅同意退还一半；鼎兴置业公司表示其在收到王雪玲支付的房款后以其法人名义将该款转入张金云提供的姚彭清账户并提供转账凭条证明，王雪玲表示对此不予认可认为鼎兴置业公司存在过错导致合同目的不能实现。庭审中，王雪玲，鼎兴置业公司均坚持其诉、述主张。王雪玲于2015年2月诉至西安市未央区人民法院称，2014年7月28日，其与张金云、鼎兴置业公司签订《房产买卖契约》，约定其在鼎兴置业公司的见证下购买张金云所有的位于西安市未央区酒十路恒大名都小区24幢1单元11301室房屋，房屋总价款为62万元，其应于2014年7月31日前支付30万元，剩余房款于办理过户手续时支付；张金云应于其支付首付款后60个工作日内办理完毕提前还款及抵押注销手续。合同签订后，其于2014年7月28日向鼎兴置业公司交付服务费17670元和购房定金5万元、于2014年7月31日支付房款24.3万元，同日其支付张金云现金0.7万元，之后张金云未办理提前还款和抵押注销手续，鼎兴置业公司也推脱无法联系张金云致使房屋过户手续无法办理。张金云未按约定履行合同，鼎兴置业公司未尽合理审查并协助办理房屋过户手续的义务，故诉至法院要求：1、解除《房产买卖契约》，2、由被告张金云返还房款30万元并赔偿损失17670元（第三人鼎兴置业公司承担连带责任），3、由被告张金云支付违约金9万元，4、由被告张金云承担本案诉讼费。张金云未到庭亦未进行答辩。鼎兴置业公司述称，签订《房产买卖契约》时王雪玲知道本案所涉房屋办理了抵押贷款及已经出租，承租人将后期租金给付了王雪玲，王雪玲所付购房定金及房款其全部转给了张金云，现张金云违约，违约责任应由张金云承担，其不承担违约责任。原审法院认为，王雪玲与张金云及鼎兴置业公司签订的《房产买卖契约》系当事人协商一致订立，且不违反法律规定，应为有效。现因张金云未办理提前还款及抵押权注销手续致使合同目的无法实现，王雪玲要求解除《房产买卖契约》的诉讼请求应予支持。《房产买卖契约》解除，王雪玲支付的房款共计29.99万元，张金云应予退还。关于王雪玲要求鼎兴置业公司承担连带责任一节，因鼎兴置业公司收取的房款29.3万元中的5万元已经交付张金云，此部分鼎兴置业公司不承担连带返还责任，其余24.3万元鼎兴置业公司提供的证据不能证明姚彭清系张金云妻子及该款已经交付张金云，现张金云未到庭就此无法核实，故此部分鼎兴置业公司承担连带返还责任。张金云违约致使合同目的无法实现应承担违约责任，王雪玲与张金云约定的违约金为定金同等数额及总房款20%，该约定较高，考虑本案实际本院酌情判令除王雪玲已收取的租金外（租金不予返还张金云）张金云再按王雪玲已付返款的10%支付违约金29990元。关于王雪玲要求鼎兴置业公司返还中介佣金一节，因鼎兴置业公司已经促成王雪玲与张金云签订了《房产买卖契约》，且鼎兴置业公司并未隐瞒涉案房屋的相关情况，本案《房产买卖契约》解除系张金云违约造成，故王雪玲要求鼎兴置业公司返还中介佣金的请求不应支持。庭审中，鼎兴置业公司表示其服务尚未完成同意退还一半中介佣金，就此本院予以确认。因本院已判令张金云支付王雪玲违约金且王雪玲收取了2014年8月至2015年5月的房租，故王雪玲损失的中介佣金本院不再判令张金云承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、原告王雪玲与被告张金云及第三人陕西鼎兴置业有限公司签订的《房屋买卖契约》于本判决生效时解除。二、被告张金云于本判决生效后十五日内退还原告王雪玲已付房款29.99万元。三、第三人陕西鼎兴置业有限公司对被告张金云向原告王雪玲退还的已付房款中24.3万元承担连带给付之责。四、被告张金云支付原告王雪玲解除合同违约金29990元。五、第三人陕西鼎兴置业有限公司退还原告王雪玲中介佣金8835元。六、驳回原告王雪玲的其他诉讼请求。如被告、第三人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8215元、公告费600元（原告王雪玲已预交），由被告张金云承担，被告张金云于上述付款时一并支付原告王雪玲。宣判后，鼎兴置业公司不服向本院提起上诉称，其公司是居间中介服务，交易双方合同具体签订、履行与其公司无关，其公司是根据张金云的指示，将款项汇给姚彭清，其公司不应承担连带责任。王雪玲答辩称，三方合同约定王雪玲把钱支付给鼎兴公司，鼎兴公司把钱给张金云，张金云给王雪玲办理过户手续，鼎兴公司无证据证明把钱给了张金云，故应由鼎兴公司返还王雪玲的钱。请求驳回上诉，维持原判。张金云经本院公告送达开庭传票未到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，王雪玲与张金云及鼎兴置业公司签订的《房产买卖契约》系真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。王雪玲通过鼎兴置业公司购买张金云房屋一套，张金云暂未取得房屋所有权证，房产证在银行抵押贷款39万元，现张金云未办理提前还款及抵押权注销手续，致使合同目的无法实现，故王雪玲要求解除《房产买卖契约》予以支持。《房产买卖契约》解除，王雪玲支付的房款，张金云应予退还，《房产买卖契约》第五条第1款第（2）项约定：甲乙双方共同委托丙方代为办理上述房产权属过户手续；第八条第8款：甲方委托代理人保证甲方完全同意出售此房产，若因甲方不愿意出售该房产或其他违约事项对乙方造成的损失，委托代理人自愿承担所有违约责任以及对乙方造成的损失；第10款：丙方须积极配合甲乙双方办按揭贷款及过户等相关手续。上述合同内容系三方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，故鼎兴置业公司作为甲方张金云的委托代理人，应对张金云向王雪玲返还已付房款承担连带责任。鼎兴置业公司上诉认为，其公司是居间中介服务，交易双方合同具体签订、履行与其公司无关，其公司是根据张金云的指示，将款项汇给姚彭清，其公司不应承担连带责任。《房产买卖契约》合同内容系三方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，故鼎兴置业公司作为甲方张金云的委托代理人，应对张金云向王雪玲返还已付房款承担连带责任。据此，原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第01130号民事判决第二、四、五、六项；二、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第01130号民事判决第一项为：王雪玲与张金云及陕西鼎兴置业有限公司签订的《房产买卖契约》予以解除；三、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第01130号民事判决第三项为：陕西鼎兴置业有限公司对张金云向王雪玲退还的已付房款29.99万元承担连带给付之责。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8215元、公告费600元（王雪玲已预交），由张金云承担，张金云于给付上述款项时一并支付王雪玲。二审案件受理费5078元，（陕西鼎兴置业有限公司已预交），由陕西鼎兴置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 高俊岗代理审判员 窦 敏代理审判员 王学堂二〇一六年七月一日书 记 员 范致远 百度搜索“”