（2015）园民初字第01880号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-10-24

案件名称

陈斌与尤景林、潘霞鸣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州工业园区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈斌,尤景林,潘霞鸣,顾亚娜,苏州华美世居不动产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州工业园区人民法院民事判决书(2015)园民初字第01880号原告（反诉被告）陈斌。委托代理人田丽萍，江苏盛乾律师事务所律师。被告（反诉原告）尤景林。被告（反诉原告）潘霞鸣。委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。委托代理人陈晓，江苏颐华律师事务所实习律师。第三人顾亚娜。第三人苏州华美世居不动产经纪有限公司，住所地苏州工业园区新未来花园22幢115室。法定代表人荐辉，经理。委托代理人陈凯，该公司员工。原告陈斌诉被告尤景林、潘霞鸣、第三人顾亚娜、苏州华美世居不动产经纪有限公司（以下简称“华美世居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，于2015年9月18日第一次公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2016年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告陈斌（参加第二次庭审）及其委托代理人田丽萍，被告潘霞鸣及两被告共同委托代理人刘晓炯，第三人顾亚娜，第三人华美世居公司的委托代理人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌诉称，2014年7月6日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定两被告将位于苏州工业园区水墨江南别墅19幢的房屋出售给原告，房屋总价款为999万，房屋建筑面积为420.45平米。约定的付款期限为：2014年7月15日前支付定金20万元，2014年7月25日支付购房款180万，2014年10月31日前支付余额799万元至房产交易资金托管账户办理托管手续，并于2014年前将上述最终房款转入被告指定的账户。该合同还约定了双方应按期办理网签手续并进行房屋过户等手续，同时也对房屋交付、税费承担等进行了明确。合同订立的当日，原告即支付了定金20万元，2014年7月24日、2014年7月29日原告又分别支付了房款130万和50万，三次付款共计200万元。而在2014年10月22日，在原告陈斌并无授权的情况下，两被告却与第三人顾亚娜签订了《苏州市存量房买卖合同》（以下称“网签合同”）。原告与第三人顾亚娜虽系朋友关系，但两被告在未得到原告任何委托授权的情况下，擅自与第三人签订上述网签合同，导致原房屋买卖合同无法继续履行，已经严重损害了原告的合法利益。原告得知上述情形后，多次向两被告提出异议，并要求撤销原网签合同，但均遭拒绝。同时，在上述期间，两被告还以房屋涨价为由，提出要求提高房屋的价款，并由此引发纠纷。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院，请求法院依法判令：1、两被告继续履行与原告签署的《房屋买卖合同》，并确认涉案房产归原告所有；2、两被告向原告支付违约金20万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告将其第一项、第二项诉讼请变更为：1、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并继续履行，同时撤销两被告与第三人顾亚娜签订的房屋网签合同；2、两被告协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。其余诉请不变。被告尤景林、潘霞鸣辩称，第一，本案第三人顾亚娜系根据原告陈斌的委托和授意与两被告签订网签合同。且原告对顾亚娜代表其进行网签是明知和确认的，原告不付款的真实原因是其当时自身的资金紧张，而并非因对顾亚娜代表其进行网签存有异议。因此，原告在诉状中所称其多次向两被告提出对网签合同存有异议的陈述是违背事实的；第二，涉案的2014年7月6日的房屋买卖合同及2014年10月22日的网签合同所指向的均是同一次房屋交易，且该两份合同均是由原告陈斌主导实施。所以并不存在履行两份购房合同的客观情况。陈斌一方作为买方没有按照合同约定支付房款，且逾期超过了三个月，根据房屋买卖合同的约定，被告有权依法解除该合同。所以，原告诉请的内容，缺乏基本的事实基础和法律依据，且严重违背合同法的诚信原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人顾亚娜辩称，第一，原告要求解除两被告和我签订的网签合同，该合同是我在误解的情况下签订的，我愿意配合解除网签合同；第二，本案所涉纠纷的产生的实质原因是两被告要对房屋进行涨价，并由此导致合同无法继续履行。第三人华美世居公司辩称，第一，原告所称的在未经其授权的情况下两被告与第三人顾亚娜签订网签合同，该陈述与事实严重不符。实际上两被告与顾亚娜签订网签合同是在原告授意和指示下实施的，被告华美世居公司作为居间方，参与了该合同的具体签订；第二，网签合同签订后，直至原告与第三人顾亚娜因为资金紧张而付款逾期，原告陈斌从未对顾亚娜代表原告和被告办理网签手续提出过异议，也从未要求撤销网签合同，反而是积极协助第三人顾亚娜筹集贷款的首付款及办理相应的贷款手续；第三，原告所称两被告作为房东以市场行情上涨为由，要求提高涉案房屋的价款的陈述，也与事实不符。原告作为买方一直付不出房款并构成违约，被告在协商时一直要求原告支付相应违约金而并非要求房屋涨价。反诉原告尤景林、潘霞鸣反诉诉称，2014年7月，陈斌与第三人顾亚娜通过华美世居公司联系到两反诉原告，表示要购买反诉原告名下的苏州工业园区水墨江南别墅19幢房屋。在整个房屋购买的接洽过程中被反诉人陈斌与第三人顾亚娜均是以夫妻身份出现，且二人一同看房并参与房屋买卖合同的签订。2014年7月6日，两反诉原告与被反诉人陈斌在华美世居公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：反诉原告将其名下的苏州工业园区水墨江南别墅19幢房屋出售给陈斌，出售价格为999万，付款方式为前期支付200万元，799万元作为网签合同的交易价格进行资金托管，双方约定付款期限为2014年7月25日前支付200万元，余款799万元买受方应确保出卖方在2014年12月31日前领取，并约定买受方逾期付款超过30日的，出卖方有权解除合同，买受方按房屋总价的20%承担违约责任，交易中的税费由买受方承担。合同签订后被反诉人陈斌分多次支付了首期房款200万元。2014年10月22日，在第三人华美世居公司的居间下，并根据陈斌的指定，反诉原告与第三人顾亚娜签订了《苏州市存量房买卖合同》，该合同约定的房屋总价为799万元，并约定了网签合同项下的相应付款期限。上述两份合同签订后，被反诉人陈斌并未按照合同的约定付清房屋余款799万元。两反诉人及中介公司均多次向陈斌催款要求其按期履行付款义务，但陈斌多次表示其资金紧张，故而一直未能付款。2015年5月29日，鉴于被反诉人陈斌一直未按期付款的违约情形，两反诉原告向陈斌及第三人顾亚娜发出了解除合同通知书，但陈斌并未予以积极回复，反而恶意割裂原房屋买卖合同与网签合同之间的同一性，否认其曾授权顾亚娜进行网签的客观事实，并提起了诉讼。综上，反诉原告认为陈斌违约的事实清楚，应由其承担相应的违约责任，故请求法院依法判令：1、解除双方于2014年7月6日签订的《房屋买卖合同》；2、解除反诉人与第三人顾亚娜于2014年10月22日签订的《苏州市存量房买卖合同》，（合同编号为：苏房存园合同201410220065）；3、被反诉人陈斌向反诉人承担违约金199.8万元；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告陈斌辩称，第一，两被告在反诉中所提的事实与实际情况严重不符，一是涉案房屋的看房、联系都是陈斌一个人操作的。二是陈斌从未和顾亚娜以夫妻关系出现，双方只是朋友关系，陈斌和顾亚娜也并未多次看房，二人只一起看过一次。三是签订合同和支付房款都是由陈斌一个人操作的；第二，2014年10月22日的网签合同，陈斌既不知情也不在场，更没有授权和指派顾亚娜代为签订，被告和中介所陈述的授权和指派并没有任何根据；第三，2014年10月22日的网签合同与2014年7月6日的房屋买卖合同其合同主体并不一致，也即合同进行了根本性的变更，而被反诉人陈斌对此并不知情也没有授权或委托；第四，陈斌在得知2014年10月22日的网签合同签订之后，立即就向反诉原告及顾亚娜和中介提出了异议，且一直在交涉这个事情，要求撤销网签合同，并将网签合同重新签订在陈斌自己名下。交涉期间，中介公司也一直在撮合此事，但在协商过程中反诉原告提出要对房屋进行涨价，所以协商没有成功；第五，关于合同没有履行的原因除了反诉原告提出涨价之外，就是因为网签合同的购买主体没有变更回来，陈斌不愿意为第三人顾亚娜出巨资购买涉案房屋；第六，上述纠纷发生之后，陈斌一方的购房诚意明显，在反诉原告提出涨价且网签合同主体错误的情况下，陈斌还曾准备以顾亚娜的名义贷款买，故陈斌一方想要购买涉案房子的意愿是很强烈的。第三人顾亚娜对于反诉的意见同本诉发表的意见。第三人华美世居公司对于反诉的意见同本诉发表的意见。经审理查明，2014年7月6日，原告陈斌（乙方）与被告尤景林、潘霞鸣（甲方）在第三人华美世居公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定两被告（作为甲方）将位于苏州工业园区水墨江南别墅19幢的房屋出售给原告（作为乙方），房屋总价款为999万，房屋建筑面积为420.45平米。合同约定的付款期限为：第一期于2014年7月15日前支付定金20万元，第二期于2014年7月25日前支付购房款180万，第三期于2014年10月31日前支付余额799万元并将该款缴入房产交易资金托管账户办理托管手续，第四期原告作为买方保证两被告作为卖方于2014年12月31日前领取房屋的全款999万元，该款包括2014年7月25日前已向两被告支付的200万元。合同约定的逾期付款违约责任为：1、逾期不超过15天的，自合同约定的相应房款应付期限之第二日起，每逾期一天，乙方按每天向甲方支付合同第三条约定房屋价款万分之3.5的违约金（每日3496.5元），合同继续履行；2、逾期超过30天的，甲方有权解除合同，自甲方解除合同通知书到达之日7日内，乙方将房屋退还给甲方，并按合同第三条约定房屋价款的20%向甲方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，经甲方同意自本合同第四条约定的相应房价款应付期限的第二日起，每逾期一天，乙方按天向甲方支付合同第三条约定房屋价款的万分之五的违约金（每日4995元），合同继续履行。合同还约定：双方拟另行签署的房屋权属登记机构示范文本《存量房买卖契约》、备案合同、贷款合同或其它相关文件中的约定与本合同不一致之处，以本合同的约定为准。甲乙双方确认，在上述拟签署的协议、文件中将房屋的备案或申报价款约定为人民币（￥7990000.00元），该价格仅为备案或申报之用，该房屋的实际成交价格仍按本合同约定的（￥9990000.00元）为准。另外，根据房地产登记薄的记载，上述涉案房屋登记在被告尤景林、潘霞鸣名下，产权登记时间为2010年2月1日。2014年10月22日，被告潘霞鸣、尤景林（甲方）与第三人顾亚娜（乙方）在华美世居公司的居间下就涉案的房屋签订了《苏州市存量房买卖合同》一份，该合同约定的房屋价款为799万元，约定的付款方式为：“房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房屋交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款的具体支付方式为贷款支付，即除贷款外，其他部分以现金方式支付，贷款额度不足或者在甲乙双方约定的期限内无法办理贷款，则乙方应以现金方式补足。甲乙双方约定乙方办理贷款款项支付时间截止至2014年12月10日，贷款款项支付时间以贷款银行放款到账时间为准。”关于上述《苏州市存量房买卖合同》中的乙方为何从原告陈斌变更为第三人顾亚娜，原告陈斌称其当时正在北京出差，在其不知情的情况下，中介擅自通知顾亚娜去作为买方签订网签合同，该网签合同与原房屋买卖合同相冲突且侵害原告合法权益，应予以撤销。两被告陈述，其与顾亚娜签订该网签合同是在第三人华美世居公司的见证下签订的，当时中介与顾亚娜均称已获得原告陈斌的合法授权，且之前在与原告接洽涉案房屋的购买事宜时，陈斌均与顾亚娜以夫妻身份出现，在此前提下两被告与顾亚娜签订了该网签合同。第三人顾亚娜则称，当时是中介电话通知其去签订网签合同，陈斌未授权，但其认为由其签订网签合同于己有益，且中介告知其可以代为签订故就与两被告签订了该网签合同。第三人华美世居公司则陈述，其业务员通过电话与陈斌沟通网签事宜，陈斌称其当时在外地出差，故电话里指示让顾亚娜去签订网签合同，因此中介公司才约了两被告及顾亚娜签订了网签合同，但陈斌未出具书面的委托手续。在庭审中，原告陈斌与顾亚娜均称双方系男女朋友关系，双方此前一起去看过房，但对外从未宣称是夫妻关系。另查明，2014年7月6日陈斌向中介交纳房屋定金20万元，次日两被告从中介处领取了该定金；2014年7月24日陈斌向中介交纳了房款130万元，次日两被告从中介处领取了该房款；2014年7月29日陈斌向中介交纳了房款50万元，同日两被告从中介处领取了该房款。以上陈斌共向被告支付的房款金额为200万元（含定金20万），此后陈斌未再支付款项给被告尤景林、潘霞鸣。还查明，2015年5月29日两被告向原告陈斌及第三人顾亚娜发送了《解除合同通知书》，该通知书被告称一份是寄往陈斌所在的单位并由其单位代为签收，且提交了相应的邮寄凭证及查询单，另外两份分别寄往陈斌与顾亚娜的住所均被拒收。庭审中，陈斌与顾亚娜均否认收到上述《解除合同通知书》。诉讼中，被告尤景林、潘霞鸣提交了三段录音证据：第一段录音时间为2015年2月3日，其中对话人有陈斌及其朋友、潘霞鸣、刘晓炯（被告委托代理人）、中介工作人员；第二段录音时间为2015年5月8日，其中对话人有陈斌、许松（第三人华美世居公司工作人员）、胡健（第三人华美世居公司工作人员）；第三段录音时间为2015年5月14日，其中对话人有陈斌、顾亚娜、潘霞鸣、朱律师（原告陈斌委托代理人）、刘律师（被告委托代理人）、许松、胡健、陈凯。对于上述的录音，原告陈斌及第三人顾亚娜均称其中的说话的是其本人，但该录音系偷录，不能作为证据采信。在上述第一段录音中，陈斌陈述其因自身资金紧张所以一直没能按期付款，且认为鉴于贷款政策有所松动因此考虑以顾亚娜贷款的方式来支付房款。另外陈斌还表示由于其作为买方因拖欠房款而导致的违约金其也愿意支付，并称如果双方无法协商一致，其也同意解除房屋买卖合同并承担部分违约金，但不能直接没收200万已付的房款，该金额太高无法接受。现摘录陈斌在录音中的部分陈述：“导致我现在，我刚跟小胡（中介）也讲我现在财务上呢只有一百多万了。……至于上面产生的现在目前因为拖欠导致这个违约金，因为钱没拿到嘛，那么这个我们也认了，就是第一个月三十多万多什么的，造成你（被告）这个损失，我们肯定认了。……我现在只有一百多万的呀。所以我说，目前能想到的能马上，就是，你能拿到最多钱的解决办法呢，我就这个办法，就是说银行贷款。……的确现在是因为我们财务自己发生了问题，但是呢，我们尽量补救。如果说，真的譬如说，你觉得这个房子，就是你回去考虑你的财务状况，你这个方案不能接受，你到时通知我们一声，我们也愿意接受这个违约的…解除。这个没有关系的，我们肯定认的，但是你不能两百万全部拗掉我们的，这个也不对的。”第二段录音中，陈斌与中介工作人员协商涉案纠纷的处理问题，其中陈斌也承认当时因资金紧张未能按期付款并导致违约，其同意承担部分违约金，另外陈斌也提到如果纠纷进入诉讼程序其将以第三人顾亚娜没有委托手续却签订网签合同作为其理由，中介则当场对该内容予以否定并认为该陈述系歪曲事实。第三次录音，原、被告双方及第三人均在场共同协商涉案纠纷的处理，原告陈斌也同意因迟延付款支付违约金，但认为两被告提出的违约金过高不能接受，双方就此次协商未达成一致意见。上述事实，由房屋买卖合同、《苏州市存量房买卖合同》、房地产登记信息、收据、解除合同通知、录音等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告陈斌与被告尤景林、潘霞鸣签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在该合同签订后，两被告在中介的居间下与第三人顾亚娜签订了网签合同，关于该网签合同两被告与第三人华美世居公司均称是陈斌指示第三人顾亚娜与两被告签订的，而原告陈斌则否认其曾指示第三人顾亚娜去签订该网签合同，第三人顾亚娜称是中介公司直接通知其去网签，当时未多想就签了。本院认为，上述网签合同与之前的房屋买卖合同之间存在紧密的关联性：首先，从该合同的签订过程看，房屋买卖合同签订前第三人顾亚娜就曾陪同陈斌看房并参加房屋买卖合同的磋商，结合双方系男女朋友的事实，在作为卖方的两被告对于顾亚娜与原告间存在较密切关系具有一定信赖；其次，从该合同的内容上看，网签合同的实际签订价格与房屋买卖合同中所约定的网签合同应当确定的价格完全相符，根据房屋买卖合同的约定，网签合同的订立正是履行原房屋买卖合同的一个环节，两者密不可分；最后，从合同纠纷发生后的双方协商来看，根据被告提交的录音证据，原告在网签合同已经签订且房屋买卖合同约定的付款期限到期数月后曾与被告进行了多次磋商，从双方第一次磋商的录音可知原告对于网签合同中主体变更为第三人顾亚娜并未提出异议，且其明确承认因自身资金紧张而导致付款逾期，该部分陈述与中介工作人员对于事件相关过程的陈述亦能够相符。因此，原告在房屋买卖合同签订后应按照合同的约定履行付款义务，其虽辩称系因网签合同的主体错误导致其无法付款，但该陈述与事实情况并不相符，对此本院不予采信，且根据房屋买卖合同的约定原告陈斌应于2014年12月31日前付清房款，但直至其提起诉讼之日（2015年5月28日）也仍未支付余款799万元，原告的逾期付款已远超过30日，根据双方合同约定，买方逾期付款超过30日的，两被告作为卖方有权单方解除房屋买卖合同。鉴于原告在合同的履行过程中自身已构成迟延付款的重大违约，其要求继续履行房屋买卖合同并要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于房屋买卖合同的解除，反诉原告虽主张在诉前已经向反诉被告陈斌及第三人顾亚娜寄送了相应的解除合同通知，但根据其提交的证据并不足以证明该解除通知已经有效送达给反诉被告和第三人顾亚娜，因此反诉原告认为合同已于诉前解除的意见，本院不予采纳，但根据上述论述可知反诉被告逾期付款已远超过30日，现反诉原告主张依法解除该房屋买卖合同，该诉请符合双方合同约定，本院予以支持。而关于两被告与顾亚娜签订的《苏州市存量房买卖合同》，原告陈斌、被告尤景林、潘霞鸣、第三人顾亚娜在本案第一次庭审时均表示同意解除，故本院对此亦予以认可。上述房屋买卖合同解除后，原告陈斌已交付给被告尤景林、潘霞鸣的房款200万元应由两被告予以返还。关于反诉原告提出的要求反诉被告承担违约金199.8万元的反诉请求，本院认为，综合考虑涉案纠纷争议期间苏州市房屋市场价格呈现明显上涨的行情、反诉被告陈斌所交的200万元首付款长期在反诉原告处以及在原合同付款期限到期后双方曾多次磋商等因素，涉案买卖合同中所约定的违约金显然过高，本院酌定该违约金为350000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告潘霞鸣、尤景林与反诉被告陈斌签订的关于苏州工业园区水墨江南别墅19幢的《房屋买卖合同》解除；二、本诉被告潘霞鸣、尤景林与第三人顾亚娜签订的关于苏州工业园区水墨江南别墅19幢的《苏州市存量房买卖合同》解除；三、本诉被告潘霞鸣、尤景林于判决生效之日起十日内返还原告陈斌购房首付款2000000元；四、反诉被告陈斌于判决生效之日起十日内支付反诉原告潘霞鸣、尤景林违约金350000元；五、驳回本诉原告陈斌的其余本诉请求；六、驳回反诉原告尤景林、潘霞鸣的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取81730元，保全费5000元，两项合计86730元，由本诉原告陈斌负担；反诉案件受理费减半收取11431元，由反诉原告尤景林、潘霞鸣负担9431元、反诉被告陈斌负担2000元；上述受理费已分别由原、被告预交，本院不再退回，经核算应由本诉原告陈斌于履行上述判决时一并支付本诉被告尤景林、潘霞鸣2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　陈新雄人民陪审员　　钱建和人民陪审员　　陈学珠二〇一六年七月一日书　记　员　　李靖伟关注公众号“”