（2016）渝05民终2911号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-09-28
案件名称
周承英与杜朝兴、朱光会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周承英,杜朝兴,朱光会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2911号上诉人(原审原告）周承英。诉讼代理人张习勇。被上诉人（原审被告）杜朝兴。被上诉人（原审被告）朱光会。上诉人周承英与被上诉人杜朝兴,朱光会房屋租赁合同纠纷一案，周承英不服重庆市綦江区人民法院(2015)綦法民初字第06114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：被告杜朝兴、朱光会系夫妻关系。杜朝兴于1992年3月取得坐落于原万盛区万东镇莲池村观井社的乡村房屋所有权证[桐（万）字第03987号，建筑面积71.6平方米，产权性质为私有，房屋种类为住宅]。后杜朝兴、朱光会将前述房屋临街的部分作为门面租赁给他人经营使用。其中，周承英租赁前述房屋的一间进行个体经营，月租金400元，但原、被告双方对面积和租金各执一词。张习勇租赁前述房屋的一间作为库房，月租金50元，租期1年，1年的租赁期限届满后，未签订书面协议，由周承英继续使用，每月交纳房屋租金。2006年，前述房屋所在的观井湾两河社和观井社集体土地被依法征收，整体转为国有土地。2014年4月29日，重庆市万盛经济技术开发区国有土地上房屋征收与补偿中心作为甲方，与被告杜朝兴（作为乙方）签定《国有土地上房屋征收产权调换协议书》，协议书约定：甲方对乙方被征收房屋（合法补偿面积为63.09平方米）按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》（渝办发[2011]123号）、重庆市原万盛区人民政府关于《国有土地上房屋征收与补偿有关事项的通知》（万盛府发[2011]27号）等文件规定进行产权调换；在协议签订后，甲方于七个工作日内支付给乙方房屋产权调换的各项补偿总额为984082元，乙方在签订征收货币补偿协议后7日（2014年5月6日）内将搬离腾空现居住的房屋并交付给甲方用于拆除等内容。协议签订之后，被告在房屋征收与补偿中心领取了全部房屋征收补偿款，并于约定时间搬出了房屋。前述协议书的附表《国有土地上房屋征收产权调换费用结算表》载明征收补偿项目包含：住改非停产停业损失补偿费87899元，计算标准为：3662元/月×24个月；住改非提前搬迁奖励费41372元，计算标准为：200元/m2×206.86m2；住改非搬迁费6206元，计算标准为：30元/m2×206.86m2；构附作物费，12931元（含5户水、电）、装饰装修费85100元。现原告以被告的门面中间系由自己实际经营为由起诉来院，请求被告支付住改非停产停业损失补偿费10176元、搬迁费1200元、装饰费6000元。另查明，2014年7月21日，万盛经开区国土房管局作出《关于袁德文同志信访问题的回复函》（万盛经开区国土房管信访函[2014]61号），载明：观井湾两河社和观井社的集体土地在2006年即整体转为国有土地，在本次征收中适用国务院令590号。根据《国有土地上房屋的征收与补偿条例》（国务院令590号文）规定“凡属国有土地上房屋的征收补偿只针对被征收人即被征收房屋的产权人”，所以住改非的各项补偿费用只能支付给房屋产权人。综上所述，你是住改非的租赁人，而不是被征收房屋产权人，相关费用应由被征收人与房屋租赁人按双方约定办理，如没有约定的双方协商处理。诉讼中，原告称其给付房屋租金至2014年4月（380元），因被告曾告知协议签字后就不收租金，但未举示任何证据。被告则称其是2013年即告知不再对外租赁，原告交纳房租至2013年12月，但双方均对涉案协议书签订后，原告仍然在该房屋内无偿经营至前述房屋被行政机关强制拆除之日（2015年2月6日）止予以认可原审法院认为：杜朝兴坐落于原万盛区万东镇莲池村观井社的房屋所占用的集体土地于2006年被依法征收，行政机关于2014年对前述房屋进行征收时按照国有土地上房屋处理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿”之规定，涉案房屋的征收补偿主体为房屋产权人，除房屋租赁协议另有约定外拆迁补偿款亦归房屋产权人所有。本案中，原告未能举示临街房屋的租赁合同原件，作为库房的房屋租赁合同租期已届满，但房屋均由原告周承英使用，并向被告每月交纳租金，均应视为不定期租赁。因政府拆迁，致房屋租赁合同非因被告的原因无法履行，被告在签订涉案协议书后亦未再向原告收取房屋租金，原告亦未再向被告交纳租金，可视为原、被告双方对租赁关系的终止达成一致。根据原告举示的现有证据并不能确定原、被告双方对拆迁补偿的分配存有约定，结合原告未举示证据证实其对涉案房屋进行装饰，涉案房屋系被行政机关强制拆除及原告在被告签订涉案协议书后继续在涉案房屋内无偿经营至2015年2月6日的实际情况，对原告的诉讼请求不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告周承英的诉讼请求。案件受理费减半收取46元，由原告周承英负担（已交纳）。”周承英不服，上诉要求撤销原判，改判杜朝兴、朱光会补偿周承英18204元。主要事实和理由：周承英向杜朝兴、朱光会承租门面和库房各一间，面积共计42.92平方米。因政府对杜朝兴、朱光会房屋进行拆迁，属非双方原因导致房屋租赁无法继续履行，双方均可解除合同，但解除合同客观上给周承英造成了损失，而杜朝兴、朱光会从政府领取了拆迁补偿，应当对周承英进行一定补偿，按双方合同约定办理，合同没有约定的就应该协商处理。本案双方协商不成，按之前其他案件生效判决处理意见应当是承租人获得相应面积停产停业损失的60%，以及搬迁费和装修费。具体到本案应为停产停业损失10917元、搬迁补偿费1287元、装修费6000元，共18204元。杜朝兴、朱光会答辩称：周承英只承租了门面一间，面积为3.7米×2.5米，库房早已收回。参照住改非总面积206平方米及各项补偿费用标准，可以算出周承英能够获得的补偿金额。周承英所谓进行了装修没有征得杜朝兴、朱光会的同意，杜朝兴、朱光会获得的装修补偿不包括住改非的部分。不同意周承英的上诉请求。经审查，本院对原审查明的案件事实予以确认。本院认为，周承英与杜朝兴、朱光会对于租赁房屋被拆迁时相关补偿费的分配并无约定，双方对此也未能协商达成一致意见。周承英所主张的至房屋被拆迁时的租赁面积及装修损失，杜朝兴、朱光会不予认可，周承英举示的证据不足以证明其主张，应当承担相应不利后果。原审结合周承英在被拆迁前一段时间无偿使用租赁房屋而未支付租金的客观事实，判决驳回周承英的诉讼请求并无不当，本院予以采纳。周承英的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元由上诉人周承英负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕代理审判员 周 舟代理审判员 陈 莹二〇一六年七月一日（）书 记 员 刘德宝 搜索“”