（2016）桂0202民初135号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-07-27
案件名称
卢绪信与柳州连和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢绪信,柳州连和房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0202民初135号原告卢绪信。委托代理人仇宇书，广西金飞律师事务所律师。被告柳州连和房地产开发有限公司。法定代表人陈青兰，董事长。委托代理人陈海连，该公司总经理。委托代理人朱紫燕，该公司办公室主任。原告卢绪信诉被告柳州连和房地产开发有限公司（以下简称“连和房开”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢绪信的委托代理人仇宇书，被告柳州连和房地产开发有限公司的委托代理人陈海连、朱紫燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢绪信诉称，2012年11月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由被告向原告预售位于柳州市桂中大道19号文源华都12-2-20-6号商品房一套，建筑面积为46.75平方米，总金额为人民币414992元，之后原告按照合同约定支付了所有对价。合同约定被告应在2013年12月31日前将合格的房屋交付给原告，但被告直到2014年8月25日才经批准取得《竣工验收备案表》，其逾期交房的行为构成了违约，违约金按照合同约定即原告已支付的房款的万分之贰每日计算，起止时间为2014年1月1日至2014年8月25日，共237天。原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告支付逾期交房而产生的违约金19670.62元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告柳州连和房地产开发有限公司辩称，被告按照合同约定的第八条第三点，顺延正常交房，顺延的原因是由于停水、停电、雨天、设计变更，所以依据条款，被告是顺延交房而不是逾期交房。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同；证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，由被告向原告预售位于柳州市桂中大道19号文源华都的商房一套。2、销售不动产统一发票（自开）；证明原告已向被告支付购房款所有房款。3、地税收通用完税证；证明原告已按交易价格全额缴纳税金。4、柳州日报刊登的公告；证明被告存在逾期交房的事实。5、柳州市住房和城乡建设委员会依申请公开政府信息告知书；证明被告于2014年8月25日才办理了《竣工验收备案表》，被告存在逾期交房的事实。6、照片；证明被告于2013年10月5日前外墙已完工，我们认为外墙完工之后，雨天对室内的施工没有影响。7、电脑咨询单；证明被告的身份情况。8、中国建设银行持卡人存根1张；证明原告已于合同约定的限期内到贷款银行即中国建设银行柳州分行办理个人住房贷款手续并缴纳了相关费用。9、抵押权预告登记约定、委托书、中国建设银行持卡人存根2张、EMS国内特快专递邮费收据1张、柳州市服务业、无娱乐业、文化体育业专用发票1张；证明原告已于合同约定的限期内到贷款银行办理了个人住房贷款手续相关及抵押权预告登记并缴纳了相关费用。10、个人住房（商业用房）借款合同（特别签订条款）；证明原告与贷款银行签订了借款合同。被告柳州连和房地产开发有限公司的质证意见如下：证据1、证据2、证据3没有异议。证据4的真实性没有异议，证明目的有异议。我们是顺延交房不是逾期交房，我们不存在逾期的情形。证据5的真实性没有异议，证明目的有异议。我们进行正式备案的日期和该告知书上的日期不一致，依据合同的第八条第五点的交房期限为准。证据6的真实性存在异议，不能单凭外墙完工来说明雨天就可以进行施工，并且这个与合同第八条的约定无关，条款中约定了雨天、停电、停水、设计变更等可以顺延交房，顺延时间以监理单位等的签证为准。证据7的真实性没有异议。证据8、证据9、证据10的真实性没有异议，只能证明原告办理了贷款手续并不能证明原告办理完了贷款手续。被告柳州连和房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同；证明双方签订合同是真实有效的。2、单位签证、停工汇总表；证明合同约定的第八条交房期限第二段第三点，延期交房的依据是施工单位、监理单位签证，证明由于下雨、停电、停水造成我们的工程顺延，我们是顺延交房而不是逾期交房，我们的交房是符合合同约定的正常交房。3、关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知；4、设计变更报建图；证据3-4证明由于政府因素、设计变更导致被告停工的事实，也是我们顺延交房的依据。5、气象证明；这是被告也就是建设单位审核施工单位出具的签证的依据，证明我们认真审核了施工单位的签证提出的工期顺延的天数，这也是合同约定我们延期交房的条件。6、建设工程质量竣工验收意见书；证明这是合同条款第八条第五点约定的交房条件。7、交房通知（柳州日报）；证明我们在柳州日报登公告交房。8、收款收据；9、刷卡单；证据8、9共同证明原告交款的情况。10、照片；证明我们对于延期交房的有关材料向业主公示，并解释我们延期交房的原因。11、业主领用物品清单；证明业主具体收房的日期。原告的质证意见如下：证据1的真实性没有异议。证据2的真实性和证明目的不认可，该证据的形成时间推测是在起诉之后由被告擅自制作的，与法律形式上的签证是不相符的，并且是否停工不是以气象作为实际依据的，停工应当以施工日志、监理日志来作为结合，因此我们认为该证据不是合格的签证，对其真实性予以否认。证据3的真实性不认可，这个只是对噪音的管理，不表示在此期间需要完全停工。而且施工时系统工程，中考高考不是不可控力，施工方完全可以通过调整把相应的时间补回来。证据4的真实性不认可，都是在签订合同之后做出的，2014年6月30日这些都是在交房日期之后做出的，与停工是否有关联性被告没有提供证据予以证实，对被告的证明目的不同意。证据5，依据合同第八条第三款，该证据和停工汇总表结合来看，被告将雨天作为停工依据，违反了常理，实际中有很多情况即使下雨也有施工的情况，我们认为被告在作假，在提供伪证，所以该证据不能作为定案依据。依据柳州市的其他建设单位的相关合同约定，雨量大小以及雨天连续天数应当进行约定，双方的合同中没有约定该项，所以我们认为这个条款是不明确的条款，对于不明确的条款应当按照行业标准，以监理日志和施工日志来作为综合评判。证据6，五个单位盖章都是同一个日期，我们不认可其真实性。证据7的真实性没有异议，登公告日期晚于合同约定的交房时间，证明了被告存在逾期交房的事实。证据8、证据9的真实性没有异议，但是原告都在合同约定的日期内交完了相关的钱款。证据10由于模糊，真实性无法认可，不予质证。证据11的真实性我们作为代理人无法确认，因为业主没有出庭，证明目的不认可，只是业主领用物品的清单，不能证明业主实际收房，领用完物品之后需要去看房验房，会涉及到整改，验收之后才会有收房的清单。即使是真的，我们也不认为领用物品的日期就是收房日期。领用物品不能视为接收房屋。本院认证如下：对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，需综合全案证据和案件事实予以认定。经审理查明，2012年11月20日，原告卢绪信与被告连和房开签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-2-20-6号商品房，房屋总价款为414992元。合同第六条和合同附件四第一条共同约定，原告选择按揭贷款的方式交付房款，签署合同的同时，原告交付总购房款的59%，余款41%申请银行按揭贷款，原告应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2012年11月25日前到按揭银行办理完所有按揭贷款手续。否则视为原告逾期付款，被告可单方解除合同并按合同第七条规定追究原告违约责任。合同第七条约定，原告未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。原告依约支付了房屋首付款，于2012年11月20日向银行提交材料办理贷款手续，于2012年11月22日与银行签订贷款合同。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房开在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。2014年8月13日，原告办理了交房手续领取房屋钥匙。原告认为被告逾期交房酿成诉讼。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时房子已具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，原告主张以取得《竣工验收备案表》为交房条件并以此来计算被告逾期交房的时间没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，被告于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，原告于2014年8月13日办理接收涉案房屋手续的，依据合同第十一条约定：由于原告原因，未能按期交付的，原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。因此，本院认定2014年7月22日视为被告已将房屋交付原告，被告存在逾期交房的事实，逾期交房期间为2014年1月1日至2014年7月22日，逾期交房203天。被告辩称由于下雨、中高考、设计变更的因素导致工期延误，按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定可以据实延期交房。但是被告没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响的事实，因此不满足原被告约定的被告可以据以延期交房的条件，被告应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告的此项辩称不予采纳。另外，被告辩称涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除。本院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素被告在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，被告也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此本院对被告的该项辩称不予采纳。根据合同约定，被告逾期交房的，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。故被告需向原告支付违约金16849元（414992×0.0002×203）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告柳州连和房地产开发有限公司向原告卢绪信支付逾期交房违约金16849元。本案诉讼292元（原告已预交），由被告柳州连和房地产开发有限公司承担250元，原告卢绪信承担42元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 傅馨慧人民陪审员 刘 冰人民陪审员 何燕玲二〇一六年七月一日书 记 员 黄 蕾