（2016）粤0605民初7208号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-09-15
案件名称
佛山市玫瑰园物业发展有限公司与房禧、黄洁华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市玫瑰园物业发展有限公司,房禧,黄洁华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初7208号原告：佛山市玫瑰园物业发展有限公司，住佛山市禅城区金华路7-11号之11号，组织机构代码：70794994-9。法定代表人：钟雄文。委托代理人：万炯熙，系广东康格律师事务所律师。委托代理人：朱绮云，系广东康格律师事务所律师。被告：房禧，男，1972年5月16日出生，住广东省佛山市禅城区，被告：黄洁华，女，1975年10月4日出生，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司与被告房禧、黄洁华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法适用简易程序，于同年5月24日第一次公开开庭进行审理，原告的委托代理人朱绮云、被告房禧到庭，被告黄洁华没有到庭参加诉讼。同年6月17日第二次公开开庭进行审理，原告的委托代理人朱绮云、被告房禧到庭，被告黄洁华没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：从2005年6月开始，原告对位于佛山市南海区桂城街道季华七路2号怡翠玫瑰园（以下简称“怡翠玫瑰园”）提供物业管理服务。两被告是怡翠玫瑰园24座404房业主，接受了原告提供的物业管理服务。但从2013年2月至今，两被告没有缴纳相应的费用。在原告起诉后，被告向原告支付了自2015年7月至2016年4月期间的物业管理费、公共水电费分摊合计2346.5元，但仍拖欠原告自2013年2月至2014年5月的物业管理费、公共水电费分摊，合计3754.4元，依法应交利息514.67元（暂计至2015年12月23日），故请求法院依法判令：1.被告向原告支付物业管理费、公共电费分摊及利息共计4269.07元（利息从应交费次月25日起至实际清偿日止按日万分之1.75计算，上述利息暂计至起诉日）；2.全部诉讼费由被告承担。被告房禧辩称：原告违反了《物业服务合同》第二章的第十一条的内容、第三章第二大点的第四小点的内容，原告没有做到这两条的内容，因为大妈跳广场舞的电源都来自于公共电源。第三章第三大点第五小点的内容他们也没有做到，消防道不能聚集人，应该保持畅通。被告黄洁华没有答辩。诉讼中，原告向本院举证如下：1.原告的营业执照副本、资质证书（复印件各1份，与原件核对无异）、组织机构代码证（复印件1份）、法定代表人身份证明、证明（原件各1份）,用以证明原告的诉讼主体资格及原告具有从事物业服务管理的资质。2.被告房禧身份证（复印件1份，与原件核对无异）、黄洁华身份证（复印件1份）,用以证明两被告的诉讼主体资格。3.商品房买卖合同（复印件1份，与原件核对无异），用以证明涉案物业是两被告所有。4.《怡翠玫瑰园物业服务合同（1-4期）》（复印件1份，与原件核对无异），用以证明原告与两被告之间存在物业服务合同关系、物业服务内容、收费标准。5.面积测绘报告（复印件1份，与原件核对无误），用以证明物业管理费用的计算面积依据。6.两被告欠费项目金额及利息汇总表、24座404房物业管理费及利息明细表、24座404房公共电费分摊及利息明细表（打印件各1份），用以证明两被告欠费的明细情况。7.佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明（原件1份）用以证明涉案房屋是两被告所有的以及物业费计算的面积依据。8.律师函（复印件2份，与原件核对无异）及对应EMS快递邮单（其中编号为1013368019812的快递单是原件、编号为1061096862506的快递单是复印件），用以证明原告多次向两被告催收物业费用，且两被告已签收。经质证、辩证，被告房禧对原告举证1-3的三性无异议；对举证4的真实性无异议，有签订该合同，但对合同的内容有异议，原告没有做到合同约定的内容；对举证5-7的三性无异议；对举证8，两份律师函都收到了，但2014年5月份收到的那份的邮单上的名字、电话是被告的，但律师函上显示的地址5座1203房却是别人的，与被告无关，2015年4月份的那份确实是被告的，被告也收到了。诉讼中，被告房禧向本院举证如下：1.离婚证（复印件1份，与原件核对无异），用以证明两被告已经离婚。经质证、辩证，原告对被告房禧举证1的真实性无异议，但对关联性不予认可，原告认为涉案物业在本案起诉的欠费时间段属于两被告所有，故两被告应对涉案所欠费用承担连带清偿责任。被告黄洁华经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉讼请求进行抗辩和对原告的举证进行质证、辩证的权利。经审查，对原告举证1-8，被告房禧对其真实性均无异议，本院确认其真实性；对被告房禧举证1，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2009年2月5日，被告房禧、黄洁华（买受人）与怡翠玫瑰园的开发商即佛山市华鸿达投资有限公司（出卖人，以下简称“华鸿达公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：两被告购买怡翠玫瑰园24座404房；华鸿达公司应于2008年10月31日前将房屋交付；被告应于2009年2月1日前交付首期款，余额于签订该合同时，同时办理银行按揭贷款；买受人须于交清房款之日起七日内办理收楼手续，出卖人不再另行通知，逾期超过30天，买受人仍未前来交接手续的，视同该商品房已按期交付给买受人使用，由此产生的一切后果由买受人自行承担。2009年5月6日，两被告办理了产权登记，房屋登记建筑面积141.33平方米，权利人为房禧、黄洁华。原告于1998年7月16日登记成立，享有物业服务资质。佛山市玫瑰园物业发展有限公司南海分公司出具证明，确认其是原告名下分公司，案涉的相关诉讼事宜由原告行使。2012年12月12日，怡翠玫瑰园第一届业主委员会（甲方）与佛山市玫瑰园物业发展有限公司南海分公司(乙方)签订《怡翠玫瑰园物业服务合同（1-4期）》，约定甲方将怡翠玫瑰园委托乙方按其承诺的《物业服务方案》（附件）提供物业管理服务，采用物业服务费用总包干制收费办法（即物业服务费加公共水电固定收费），由乙方自负盈亏，自主承担管理服务责任，并确保提供的服务满足之前标准；约定住宅物业管理服务费每月每平方米1.55元；汽车位、摩托车位物业管理服务费每月每平方米1.2元；使用直供水及使用二次供水住宅公共水电费分别为每月每平方米0.11元和0.19元（含清洁用水、楼梯灯、电梯、公共区域水电费等，使用二次供水的住宅还包含二次供水水泵电费）；地下室设备用电、照明电费每月每平方米0.33元；每月25日前，业主应向乙方缴清当月费用；合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；如双方在合同到期前没及时提出合同续签与否的情况，本合同则自动延续，直到新合同生效之日或新决议生效之日为止。两被告拖欠原告怡翠玫瑰园24座404房2013年2月至2014年5月的物业管理费3505.6元以及公共电费分摊248.8元未付。2016年4月28日，原告向法院起诉，要求被告支付上述欠费及利息。原告起诉要求被告从应缴费次月25日起至实际清偿日止按日万分之1.75计算利息，具体以明细表为准。诉讼中，原告陈述：在小区内确有广场舞现象，但原告已积极与相关业主沟通，相关业主也把音量尽量调低，且时间段在20时左右，原告认为该时间是合理的时间，且音量也没有超过噪音管理规定的标准。原告已尽了责任协调，已履行了相关义务，不存在违反物业服务合同的行为。诉讼中，被告陈述：现在还存在广场舞现象，音量已经调小，但还有使用高音喇叭，广场舞的时间是晚上8-9点的黄金时间。另查，两被告于2010年10月9日办理了离婚手续。本院认为：原告与怡翠玫瑰园第一届业主委员会签订的《怡翠玫瑰园物业服务合同（1-4期）》符合平等自愿、协商一致的原则，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，应受法律保护。虽然两被告已离婚，但两被告目前仍作为怡翠玫瑰园1-4期房产的业主，受上述合同约束，其在接受原告提供物业管理服务的同时，理应按时交纳物业管理费及相关分摊费用。原告主张房屋的物业管理费、公共电费分摊分别按每月每平方米1.55元、0.19元计算，即每月219.1元（1.55元/平方米×141.33平方米=219.1元）和15.55元（0.11元/平方米×141.33平方米=15.55元），符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以准照。原告主张两被告拖欠怡翠玫瑰园24座404房2013年2月至2014年5月的物业管理费3505.6元（219.1元/月×16个月=3505.6元）和公共电费分摊248.8元（15.55元/月×16个月=248.8元）没有支付，被告房禧也确认没有支付上述费用，故本院采信原告所称，确认两被告尚欠原告上述费用，应予支付给原告。两被告逾期支付上述费用，确实造成原告损失，原告主张以2013年2月至2014年5月期间每月各应支付的物业管理服务费及分摊费用为本金，从次月25日起至实际清偿日止按日万分之1.75即年利率6.3875%计算利息,其请求合理,本院予以准照。经核算,相关费用及暂计至2016年4月27日的利息详见附表。至于被告房禧所称的广场舞问题，原告已就此问题尽力与相关业主沟通协商，被告房禧亦确认广场舞音量已变小，原告已经履行了其应负的管理职责，且被告房禧亦未举证证明广场舞的音量已违反噪音管理的相关法律规定。物业服务费是对物业共用部位、共用设施、公共建筑进行管理、维护、运作的公共性服务费用支出，业主以专有、专用部分按一定比例进行分摊，两被告拒交物业服务费的行为实质损害小区其他业主的合法权益。两被告作为业主，可依法依程序行使权利，提议召开业主大会、选举业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、监督物业服务企业工作。若被告房禧认为原告不恰当履行义务，或在履行过程中损害其权益的，被告房禧可另行主张权利，但不能以此拒交物业服务费用，故本院对被告上述抗辩理由不予采纳。至于被告房禧提出原告所主张的上述物业服务费已过诉讼时效的问题，由于原告向两被告提供物业服务的过程是一个持续的过程，且双方因发生于该期间的广场舞问题一直存在争议，原告现在还为涉案房屋所在住宅小区提供物业服务，原告于2016年4月28日起诉并没有超过两年的诉讼时效。被告黄洁华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告房禧和黄洁华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司支付2013年2月至2014年5月期间的物业管理费及公共水电分摊费用共计3754.4元和暂计至2016年4月27日的利息591.98元；并应以3754.4元为本金从2016年4月28日起至实际清偿日止按年利率6.3875%计付利息予原告。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由两被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判审判员 李月雲二〇一六年七月一日书记员 廖建杨附表：24座404房各项费用明细表财务月份费用利息物业管理费分摊费用合计计算利息时间年利率总额公共电费起算时间结束时间天数2013-02219.115.55234.652013-3-252016-4-2711306.3875%46.402013-03219.115.55234.652013-4-252016-4-2710996.3875%45.132013-04219.115.55234.652013-5-252016-4-2710696.3875%43.902013-05219.115.55234.652013-6-252016-4-2710386.3875%42.622013-06219.115.55234.652013-7-252016-4-2710086.3875%41.392013-07219.115.55234.652013-8-252016-4-279776.3875%40.122013-08219.115.55234.652013-9-252016-4-279466.3875%38.852013-09219.115.55234.652013-10-252016-4-279166.3875%37.612013-10219.115.55234.652013-11-252016-4-278856.3875%36.342013-11219.115.55234.652013-12-252016-4-278556.3875%35.112013-12219.115.55234.652014-1-252016-4-278246.3875%33.842014-01219.115.55234.652014-2-252016-4-277936.3875%32.562014-02219.115.55234.652014-3-252016-4-277656.3875%31.412014-03219.115.55234.652014-4-252016-4-277346.3875%30.142014-04219.115.55234.652014-5-252016-4-277046.3875%28.912014-05219.115.55234.652014-6-252016-4-276736.3875%27.64合计3505.6248.83754.4591.98 来自