（2016）粤03民终6796号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-12
案件名称
深圳市通利华汽车销售服务有限公司与深圳市新濠实业有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市通ｘｘ汽车销售服务有限公司,深圳市新ｘｘ业有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终6796号上诉人（原审被告）深圳市通xx汽车销售服务有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人张佳健，总经理。委托代理人赵世锋，广东宽和律师事务所律师。委托代理人林玉麒，广东宽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市新xx业有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人杨国胜，董事长。委托代理人盛跃进，广东众诚律师事务所律师。委托代理人陈宏辉，广东众诚律师事务所律师。上诉人深圳市通xx汽车销售服务有限公司（以下简称通xx公司）因与被上诉人深圳市新xx业有限公司（以下简称新xx公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳前海合作区人民法院（2015）深前法民初字第17号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年2月18日，深圳平南铁路有限公司（以下简称平xx公司）作为甲方、新xx公司作为乙方签订编号平铁合（2004）25号《租赁合同》，甲方将位于深圳西站4.5万平方米的场地租赁给乙方，乙方经营项目为汽车及配件交易及其他服务设施；租赁期限为10年，租赁起租日期自建设结束次日开始计算，10年期限届满，同等条件下，优先由乙方租赁；乙方有权在租赁的场地上按本协议约定的项目招商及设置地上建筑物；在租赁期内，乙方有权将该经营场地及上盖物自主经营或者出租。双方还在上述合同中对租金、双方权利义务、违约责任等内容进行约定。2004年11月29日，平xx公司、新xx公司双方签订一份《补充协议》，约定租赁面积为42547.6平方米，经南山国土局确定的坐标为（一）X18109.81Y99311、（二）X17821.05Y99312.15、（三）X17785.84Y99295.84、（四）X17756Y99270.58、（五）X17756Y99193、（六）X18109.81Y99183.35；起租日期为2004年11月24日，根据合同第三条约定，建设期时间自甲方填土完毕的地块交予乙方且国土部门批准建设之日起计算，由于该地块填土工程量较大，双方同意从2004年11月24日至12月31日期间的租金作为新xx公司填土的补偿，实际交租日期从2005年1月1日开始。该补充合同后附用地方案坐标。2014年8月29日，新xx公司向平xx公司发出续签申请书，2015年2月4日，平xx公司向新xx公司出具一份平铁函[2015]9号《关于土地续租场及租赁场地上盖物所有权确认的函》，通知新xx公司，该公司对于2014年12月31日前到期的出租土地，出租合同半年一签，不接受新xx公司提出续签3年的申请；对于新xx公司在2014年12月30日提交的《新xx汽车城建筑数据统计表》予以认可，确认该统计表中建筑物自租赁合同到期日起产权归该公司所有；通知新xx公司，在续签合同商谈期间，新xx公司按单价10元/月/平方米和平铁合[2004]25号《租赁合同》约定的面积，于每月5日前将上月租金交付完毕。新xx公司确认新xx公司与平xx公司的租赁合同到期后，双方一直协商续签事宜，并提交了支票存根、银行进账单以及平年公司开具的收取地租的发票显示新xx公司向平xx公司支付了2015年1-5月份的租金。2004年6月15日，新xx公司作为甲方、通xx公司作为乙方签订《土地租赁合同书》，甲方同意将位于深圳火车西站南侧地块共7791平方米租赁给乙方作为汽车销售使用，实际面积以双方确认的图纸为准，本合同标的土地的合法性以政府有关部门批准的临时许可证为附件一；租期10年，合同签订后5个月为建设免租期，租金自2014年11月15日起计算；租金自第三年起租金每年递增6%，第一年至第三年即2004年11月15日至2007年12月14日期间的租金为14.5元/月/平方米计算；第四年至第九年的每月每平方米的租金标准分别为15.37元、16.3元、17.28元、18.32元、19.42元、20.59元，第十年按21.83元/月/平方米；管理费按0.8元/月/平方米计算，政府收取的土地使用费按0.8元/月/平方米另行收取，与租金同时支付；当月的租金和管理费应在每月的10日前支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方按日租金的千分之五支付违约金。合同租赁期限届满或者合同解除，乙方应在租赁期限届满或合同解除后的30天内将土地交还甲方并负责将场地清理干净；甲方有权将该土地上的上盖物收回，未经甲方书面同意，乙方不得将上盖物自行拆除。深圳市临时建设工程规划许可证作为该合同附件一。该合同后另附土地面积确认图，该确认图上确认涉案租赁土地面积为7791.114平方米，并有相应的坐标。2015年7月14日，新xx公司向通xx公司发出《关于终止土地租赁合同关系、移交土地及上盖建筑物的函》，因土地使用权人平xx公司主张收回土地及上盖建筑物，故现通知通xx公司，双方之间的租赁关系于2015年7月31日终止，根据双方合同约定，通xx公司有30天的免费清场退出时间，通xx公司应于2015年8月31日前向新xx公司移交租赁土地及上盖建筑物，并办理相关退还押金等手续，以便新xx公司向平xx公司移交；并要求通xx公司将拖欠的2015年1-7月的土地租金、管理费、土地使用费及水电费。原审庭审时，新xx公司和通xx公司均确认双方之间的合同到期后，双方未续签书面合同，通xx公司一直在继续使用涉案租赁土地至今，通xx公司从2015年1月起未再向新xx公司支付租金、管理费、土地使用费等各项费用。通xx公司确认平xx公司并未要求通xx公司搬离涉案租赁土地，也未要求其支付租赁等费用。通xx公司主张新xx公司请求租金的违约金标准过高，请求法院调整为每日万分之五，管理费、土地管理费、水电费未约定违约金，新xx公司请求违约金没有合同依据。另查，平xx公司出具的《关于土地续租场及租赁场地上盖物所有权确认的函》所附的《新濠汽车城建筑数据统计表》显示，通xx公司的建筑结构类型为钢架+砖混，建筑数量为2、展厅、车间为5129.41、宿舍337.21、道路、停车场1562.91、面积合计7029.59。通xx公司主张双方在签订《土地租赁合同书》时，通xx公司对合同所附的对土地面积确认图所确认的租赁土地面积7791平方米未提出异议，但当时通xx公司并未实际测量；新xx公司提交的《新濠汽车城建筑数据统计表》显示通xx公司的面积为7029.59平方米，上述面积存在差异，故申请测量涉案租赁土地的面积。新xx公司不同意对租赁土地面积进行测量，并主张应以合同约定的土地面积为7791平方米为准；之所以会出现上述面积上的出入，因为上述新濠汽车城建筑数据统计表是对建筑物所占的土地面积进行的统计，并非是对通xx公司租赁的土地面积进行的确认，所以建筑物占地面积会小于租赁土地面积。原审庭后，平xx公司在（2015）深前法民初第18号案中接受原审法院调查时，平xx公司明确表示新xx公司与平xx公司的合同到期后，双方虽未续签书面的合同，但除了租金标准外，原租赁合同继续履行，新xx公司已按照平xx公司的要求支付了2015年1月至5月期间的租金等各项费用，平xx公司不会再向新xx公司转租的实际承租人即通xx公司等公司主张上述时段的租金等相关费用。新xx公司在原审中诉请，1、通xx公司向新xx公司偿付拖欠的2015年1-5月的租金850387.65元、土地使用费31164元、管理费31164元以及上述租金、管理费、土地使用费的违约金、水电费滞纳金（违约金从拖欠之日开始计算，按照日千分之五暂计至2015年5月31日为376069.89元，继续计至判决之日止；水电费滞纳金从拖欠之日暂计至2015年5月31日为2179.32元，继续计至判决之日）；2、通xx公司承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。原审法院认为，新xx公司与平xx公司之间的《租赁合同》、新xx公司与通xx公司之间的《土地租赁合同书》均是各方的真实意思表示，对各方均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。新xx公司与平xx公司之间的土地租赁合同、新xx公司与通xx公司之间的土地租赁合同，两份合同的租赁期限均已到期，合同的各方当事人之间虽未再续签书面的合同，但新xx公司按照平xx公司提出的租金要求向平xx公司交付租金，平xx公司收取了租金并出具相应票据，双方之间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。通xx公司在合同到期后并未搬离涉案租赁土地，而是继续使用涉案租赁土地，新xx公司对此亦未表示异议；仅是要求通xx公司按照原合同约定支付租金等费用，新xx公司和通xx公司之间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。新xx公司已向平xx公司支付了2015年1月至5月的租金等各项费用，通xx公司在继续使用涉案租赁土地期间，应向新xx公司支付租金等合同约定的各项费用，新xx公司请求按照《土地租赁合同书》约定的第十年的租金标准（21.83元/月/平方米）、管理费、土地使用费标准（0.8元/月/平方米）以及合同附件双方确认的租赁面积7791平方米计算租金、管理费、土地使用费，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。故通xx公司应向新xx公司支付2015年1月至5月期间的租金850387.65元、土地使用费31164元、管理费31164元。新xx公司和通xx公司在合同中约定通xx公司应在每月10日前支付每月租金，逾期支付租金的，应向新xx公司按日租金的千分之五支付违约金。通xx公司未按照约定支付租金，应向新xx公司支付逾期支付租金的违约金。新xx公司请求违约金按照日千分之五计算，通xx公司提出按照日万分之五标准进行调整。原审法院认为，租金之债为金钱给付之债，而新xx公司并未举证证明因通xx公司违约给新xx公司造成的实际损失，且违约金约定远远超过了通xx公司在订立合同时可预见的因违反合同可能造成的损失，严重背离了公平原则，原审法院考虑本案的实际情况，对违约金标准予以调整，调整为按照日千分之一标准计算。故通xx公司应按照日千分之一的标准向新xx公司支付应付租金的违约金，以170077.53元为本金基数，从2015年1月11日计至2015年2月10日；以340155.06元为本金基数，从2015年2月11日计至2015年3月10日；以510232.59元为本金基数，从2015年3月11日计至2015年4月10日；以680310.12元为本金基数，从2015年4月11日计至2015年5月10日；以850387.65元为本金基数，从2015年5月11日起算，新xx公司请求违约金计至判决之日止，原审法院予以支持，故违约金计至原审法院作出判决之日即2015年10月15日。对新xx公司过高部分的违约金请求原审法院不予支持。关于新xx公司请求的土地使用费、管理费的违约金以及水电费的滞纳金，新xx公司和通xx公司双方在合同中并未约定逾期支付上述费用应支付违约金、滞纳金以及对违约金、滞纳金的标准进行明确约定，故新xx公司的该项请求没有合同依据，原审法院不予支持。关于本案涉争的租赁土地面积，新xx公司和通xx公司在签订租赁合同时已对租赁土地面积进行书面确认，确认租赁土地面积为7791平米且土地面积确认图上有相应的坐标；通xx公司对此没有异议，且在合同签订后的10年期间一直按照上述约定履行了合同，应当视为通xx公司对该合同所确定的租赁土地面积并无异议。新xx公司提交的《新濠汽车城建筑数据统计表》显示的是建筑面积，该建筑面积不等于租赁土地面积，通常情况下，上述确定的用于收租的租赁土地面积都包括分摊部分的面积，该统计表不能推翻新xx公司和通xx公司双方之间的合同约定租赁土地面积，故通xx公司提出的对涉案租赁土地面积的异议理由不成立，对通xx公司提出的测量请求原审法院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下，一、通xx公司应于判决发生法律效力之日起十日内向新xx公司司支付2015年1-5月的租金850387.65元、土地使用费31164元、管理费31164元；二、通xx公司应于判决发生法律效力之日起十日内向新xx公司支付租金的违约金（违约金按照日千分之一标准计算，以170077.53元为本金基数，从2015年1月11日计至2015年2月10日；以340155.06元为本金基数，从2015年2月11日计至2015年3月10日；以510232.59元为本金基数，从2015年3月11日计至2015年4月10日；以680310.12元为本金基数，从2015年4月11日计至2015年5月10日；以850387.65元为本金基数，从2015年5月11日起算计至2015年10月15日止）；三、驳回新xx公司的其他诉讼请求。本案案件受理费8209元，财产保全费5000元，合计13209元（已由新xx公司预交），由新xx公司负担1609元，由通xx公司负担11600元。上诉人通xx公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、依法对深圳前海合作区人民法院作出的(2015)深前法民初字第17号民事判决进行改判，在原审判决所确定的裁判金额上扣减租金人民币83107.9元、土地使用费人民币31164元、管理费人民币31164元、违约金人民币92692元，以上总计人民币238127.9元；2、本案诉讼费、保全费全部由新xx公司负担。上诉事实和理由：一、原审法院认定事实不清，未依照通xx公司的调查取证申请对涉案租赁土地的实际面积进行查丈测绘，进而错误地对实际租赁面积及应付租金数额作出了认定。1、涉案《土地租赁合同书》虽然约定租赁面积为7791平方米，但该面积数额仅是双方签署合同时新xx公司告知通xx公司的数字，双方并未对租用土地的实际面积进行丈量确认。2015年2月4日，平xx公司向新xx公司发出《关于土地续租及租赁场地上盖物所有权确认的函》，根据该函件的附表《新濠汽车城建筑数据统计表》中所载数据，通xx公司才发现涉案土地的实际面积仅7029.59平方米，与约定面积相差761.41平方米，涉及2015年1-5月的租金差额为83107.9元。2、在前述证据证明租赁面积与实际面积存在差异的情况下，原审法院未准许通xx公司申请对涉案土地面积测绘不当。通xx公司2015年才知晓面积存在差异，此前履行合同的行为并不属于默认放弃权利，并且《新濠汽车城建筑数据统计表》中载明的7029.59平方米面积包括了建筑物以及道路、停车场等场地在内的全部租赁面积，该7029.59平方米面积只可能大于双方实际租赁土地的面积。最后，原审法院认为涉案土地租赁面积应包括分摊部分的面积没有任何依据。二、原审法院支持新xx公司提出的土地使用费、管理费主张依据不足，该两项收费不合法，新xx公司作为土地转租方，无权向通xx公司收取本应由土地使用权人向政府部门缴纳的费用；同时，通xx公司没有物业管理资质，事实上也没有提供任何物业管理服务，因此无权向通xx公司收取管理费。此外，原审判决通xx公司向新xx公司承担的违约金标准过高，按照深圳两级法院对租赁纠纷延迟付租违约金标准的统一处理意见，该违约金标准应调整为日万分之五。被上诉人新xx公司答辩称，一、新xx公司与通xx公司签订的《土地租赁合同书及附件》中附有经双方加盖各自公司印章作为骑缝章确认的《土地面积确认图》，双方在该确认图中确认涉案租赁土地为7791平方米，确认图中也有相应的坐标予以印证，涉案租赁土地为7791平方米非常清楚的事实。通xx公司在签订合同后的长达10年的期间一直按照上述约定履行了合同，从未有提出过异议。2、《新濠汽车城建筑数据统计表》中“通利华”一栏中的数据为“7029.59平方米”显示的是建筑面积，该建筑面积不等于租赁土地面积数据。而且，《新濠汽车城建筑数据统计表》中“通利华”一栏数据中的宿舍及停车场其实是在另一地块，并不是在涉案的租赁地块。二、《土地租赁合同》期满后，双方形成不定期租赁关系，《土地租赁合同》中对租金、管理费、土地使用费的约定并不违法，并无不妥。新xx公司按照约定的标准及合同附件双方确认的租赁土地面积要求通xx公司支付租金、管理费、土地使用费符合合同约定和法律规定。关于土地使用费，新xx公司与平xx公司签订的《租赁合同》第8.5条规定，甲方（平xx公司）有责任按本合同的约定向国土部门支付土地使用费。即在乙方租赁期内，政府收取的土地使用费在10元/平方米/年以内的由甲方承担，超过部分由乙方承担。因此，新xx公司向平xx公司支付的租金中也包含了土地使用费。关于管理费，新xx公司专门安排保安、保洁及其它相关人员提供了物业管理服务，维护新濠汽车城的环境秩序。新xx公司与通xx公司已按上述合同约定执行十余年，通xx公司均未提出过异议。三、现在社会上民间借贷月息没有3至5分是根本借不到钱。通xx公司拒付租金已一年有余，给新xx公司造成巨大的经济损失。原审判决将逾期支付租金违约金由合同约定日千分之五调整为日千分之一已经非常低，通xx公司无权再要求继续调低。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于涉案租赁土地面积的确定。新xx公司与通xx公司签订的《土地租赁合同书》中明确约定土地面积为7791平方米，以双方确认的图纸为准，而涉案合同的附件《土地面积确认书》中也明确载明涉案租赁土地面积为7791.114平方米，与合同约定一致。双方租赁合同签订过程为平等的民事主体之间进行的民事法律行为，通xx公司作为独立的经济人在签订合同时不可能不关注到自己的权利，其签订合同的行为即表示其已对涉案土地的面积进行了确认和认可。通xx公司在十年租赁过程中，对于实际使用的涉案租赁土地状况应当是清楚的，若其认为实际土地面积与合同约定面积存在差异，其在租赁期间即可提出，但其并未提出异议，并一直按照合同面积来支付租金等相关费用。通xx公司现以《新濠汽车城建筑数据统计表》中所列的通xx公司建筑数据小于合同约定的面积主张扣减租金等费用，但建筑数据与土地面积并不能等同，通xx公司认为租赁土地实际面积小于合同约定面积依据不足，本院不予采纳，对于其据此提出扣减租金等费用的主张，本院依法不予支持。关于通xx公司提出的新xx公司收取土地使用费及管理费不合法的主张。本院认为，双方签订的《土地租赁合同书》中对于土地使用费、管理费亦作出了明确的约定，该约定不违反法律法规的禁止性规定，通xx公司以两项费用不合法主张无需支付缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金违约金是否应当调低的问题。涉案《土地租赁合同书》约定，通xx公司逾期支付租金，应当按照日租金的千分之五的标准支付违约金。违约金是双方当事人对于违约方造成损失预定的金额或计算方法，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人认为违约金过分高于造成的损失的，可以请求调低。原审法院已依据违约情况将违约金调低至日千分之一的标准，而通xx公司并未举证证明该标准过分高于造成的损失，其再次请求调低违约金缺乏相应依据，本院不予支持。综上，通xx公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4872元，由深圳市通xx汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一六年七月一日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”