（2016）粤0605民初第6163号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-11-02

案件名称

李琴飞与康贞民、秦田房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李琴飞,康贞民,秦田,广州市益众房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2016）粤0605民初第6163号原告：李琴飞，男，汉族，住湖南省安化县，公民身份号码×××6335。委托代理人：周剑威，系广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：胡佳彬，系广东信德盛律师事务所律师。被告：康贞民，男，汉族，住广东省汕头市潮南区，公民身份号码×××2911。被告：秦田，女，汉族，住河南省方城县，公民身份号码×××0024。两被告共同委托代理人：刘振海，系广东红棉律师事务所律师。第三人：广州市益众房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区。原告李琴飞诉被告康贞民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，根据原告申请依法追加秦田作为共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，并于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告李琴飞及其委托代理人周剑威、被告委托代理人刘振海到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2015年8月26日，原告经第三人居间，与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定由原告购买被告所有的位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园XX的房屋（以下简称涉讼房屋），购房款为1250000元，后双方通过补充协议变更价款为1247000元。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了购房定金及购房首期款350000元，并垫付了被告房屋拖欠的管理费、水电费及违约金10177.2元。同时原告为实现正常入住，已对房屋进行了部分装修，购买了部分家具，共支付56255元。根据涉讼合同约定，房屋交易手续需在2015年10月1日前完成。此外，原告依约向银行申请按揭贷款，但被告以涉讼房屋原有按揭尚未还清为由，不配合原告办理他项权利登记，导致原告与银行签订的贷款合同无法实际履行。被告未能在合同约定的期限内完成房屋交易手续，已经构成根本违约。根据涉讼合同第十条的约定，原告有权要求被告双倍返还全部已支付款项并赔偿所有已支出的费用。综上，诉请判令：1.解除原、被告康贞民签订房地产买卖合同中有关双方买卖关系的内容；2.被告康贞民返还原告定金200000元及购房款150000元；3.被告康贞民向原告双倍返还已付购房款350000元作为违约金；4.被告康贞民向原告支付垫付管理费、电费、水费共10177.2元，被告康贞民赔偿原告为履行合同已实际发生的装修、家具费用共56255元；5.被告秦田对第2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任。6.两被告承担本案的诉讼费用。两被告辩称：1.两被告同意解除涉诉合同。2.被告康贞民同意返还定金及购房款共35万元。3.不同意其他诉讼请求。4.被告秦田不是涉诉合同当事人，不应承担合同责任。5.350000元违约金过高，按担保法的规定定金不超过总金额的10%，原告从签订合同后2015年8月27日已实际入住，水电费、及管理费被告不同意支付。6.原告装修、家具费用不属于涉诉合同范围，应另案处理。第三人经本院合法传唤没有到庭，视为放弃陈述意见的权利。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份。2.被告康贞民身份证、被告秦田户口本、结婚证复印件各1份。3.第三人组织机构代码证复印件1份。证据1-3用以证明原告、两被告、第三人诉讼主体资格，两被告是夫妻关系。4.房屋买卖合同及补充协议原件1份，用以证明原、被告间购买房屋的事实，合同已约定了房屋价款及被告不能交房的违约责任。5.收款收据原件4份，用以证明被告已收取原告购房定金及购房款350000元。6.佛山市房地产抵押权设立登记申请书原件1份。7.个人购房担保借款合同原件1份。证据6、7用以证明原告已向农业银行广州天河支行申请贷款，并已签订贷款合同。8.发票原件1份。9.支付凭证原件2份。证据8、9用以证明原告已为被告垫付管理费、水电费的事实。10.短信通讯记录打印件34张，用以证明被告以各种理由推诿，不办理还贷及房屋过户手续，导致合同无法履行。11.金碧物业有限公司佛山分公司收费收据打印件1份、照片打印件2张，用以证明原告预交2016年1月至6月管理费1800元。12.收据原件2张，用以证明原告支出装修费2万元。13.佛山市南海区房产查询证明原件1份，用以证明涉诉房产权属。经质证，两被告对原告出示的证据1-3无异议，说明涉诉房产是康贞民婚前购买登记。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议。对证据5的真实性无异议，定金为50000元。对证据6、7真实性无异议，认为原告未签名，合同不成立。对证据8、9真实性无异议，与本案无关，且原告已入住使用涉诉房屋。对证据10真实性无异议，关联性有异议。对证据11真实性无异议，关联性有异议，且原告已入住，故原告也应承担管理费。对证据12真实性、关联性有异议，不是合同内容。对证据13无异议。诉讼中，两被告举证如下：1.网页打印件（加盖中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行贷款业务专用章）1份，用以证明涉诉房屋贷款1000000元。2.中国民生银行个人账户对账单原件1份。3.一本通绿卡通交易明细原件2份。4.借记卡账户历史明细清单原件1份。证据2-4用以证明涉诉房屋房款是康贞民个人收取，与秦田无关。经质证，原告对两被告出示的证据1有异议，认为与本案无关。对证据2-3的真实性无异议，证明原告按涉诉合同履行付款义务。第三人经本院合法传唤没有到庭，视为放弃质证、举证的权利。经审核，原告出示的证据1-11、13、两被告出示的证据2、3均来源合法，内容真实，与本案相关联，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。原告出示的证据12为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。两被告出示的证据1加盖银行印章，原告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。经审理查明：涉讼房屋为佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园XX，为被告康贞民所有，已办理最高额抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行。2015年8月26日，原告（买方）、被告康贞民（卖方）与第三人（中介方）签订涉讼合同，约定原告向被告康贞民购买涉讼房屋，成交价为1250000元。卖方交付房屋予原告使用的日期为卖方收齐楼款当天，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费，如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等。卖方不能按合同条款约定将物业售予买方，应向买方双倍返还之前所付的房款，并且退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应双倍返回之前买方所付的楼款作为违约金。买方不能按本合同条款约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业的，卖方无需退还买方所付楼款，并收回该物业。买方逾期支付楼款或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，卖方无需返还买方之前所付的楼款作为违约金。签订合同时支付50000元作为定金，买卖双方应在2015年9月15日前办理按揭贷款手续，并交齐所需资料。买方应在银行同意贷款7天内到房管部门办理交易过户递件手续并收取房地产交易中心受理回执当天支付首期楼款370000元予卖方。楼价余款880000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方与首期楼款一起支付。交易手续需在2015年10月1日前完成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延。2015年8月26日，被告康贞民收取原告支付的购房定金50000元；2015年9月22日，被告康贞民收取原告支付的购房楼款定金150000元；2015年11月26日，被告康贞民收取原告支付的购房楼款定金100000元；2015年12月23日，被告康贞民收取原告支付的购房楼款定金50000元。上述款项合计350000元。涉讼合同签订后，被告康贞民将涉讼房屋交付原告使用。使用期间，原告支出装修费用20000元。2015年12月20日，原告向金碧物业有限公司佛山分公司支付涉讼房屋2014年1月至2015年12月管理费5800.8元、2013年12月至2015年11月代收电公摊859.7元、2013年12月至2015年11月代收水费233.9元、违约金1482.8元。经被告康贞民同意，原告另代为预交涉讼房屋管理费1800元。2015年12月23日，原告与被告康贞民签订《补充协议》，约定买卖双方于2015年8月26日签订房屋买卖合同成交价为1250000元，现买方已支付350000元房款定金作为卖方偿还银行贷款之用。经双方协商决定于2015年12月20日更正总房价为1247000元，剩余部分首期楼款于过户当日支付给卖方。原告持有一份《个人购房担保借款合同》原件，约定原告作为借款人向贷款人中国农业银行股份有限公司广州天河支行贷款880000元用于购买涉讼房屋。该合同加盖贷款人印章。原告另持有一份《佛山市房地产抵押权设立登记申请书》原件，载明原告与上述银行作为申请人申请涉讼房屋一般抵押权登记。合同履行期间，原告曾多次催促被告康贞民偿还原房屋贷款，配合办理交易手续，但其未予配合。另查明，两被告为夫妻关系。本院认为：涉讼合同中有关房屋买卖合同关系的内容及补充协议是原告与被告康贞民的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约履行各自义务。根据涉讼合同及补充协议约定，原告已经按约向被告支付了定金及部分首期房款，并向银行申请按揭贷款，可见原告已经适当履行了其合同义务。被告作为出卖方，负有清理涉讼房屋原有按揭贷款，配合原告办理按揭、过户手续的义务。但经原告催告，被告至本案辩论终结，尚未办妥涉讼房屋还款解押手续，致涉讼合同无法继续履行、原告合同目的无法实现，被告已经构成根本违约。原告诉请解除涉讼合同中有关双方买卖合同关系的内容、被告返还已付购房款350000元符合法律规定，本院均予以支持。被告康贞民违约，应向原告承担违约责任。涉讼合同约定，卖方违约的双倍返还已付房款并退回买方已付的所有费用，原告据此主张被告支付违约金350000元，被告辩称该违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依据该规定，被告有权主张对违约金进行调整，原告主张违约金约定为双方意思自治不应调整的意见与上述规定相悖，本院不予采纳。本案中，原告按约积极履行合同，对合同解除没有过错，被告作为违约方对合同解除负有全部过错。涉讼合同约定定金为50000元，原告已经实际支付，根据法定的定金罚则，违约金为100000元，本院以此为基础考虑违约金数额。合同履行过程中，经双方合意调整涉讼房屋交付时间，被告康贞民将涉讼房屋交付原告使用，应当预见原告使用房屋过程中可能产生装修等符合常理的费用，该部分费用为原告实际损失。原告举证证明其因使用涉讼房屋为被告垫付管理费、电费、水费及违约金共8377.2元，并经被告康贞民同意代为预交物管费1800元，该等费用亦为原告实际损失。综上，并结合被告违约期间、原告预期利益等因素，本院根据公平、诚实信用原则，酌定被告向原告支付违约金200000元；原告诉请违约金超出本院核定范围部分，本院不予支持。原告诉请的各项费用损失已由上述违约金得到填补，本院不再另行支持。两被告为夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，两被告应承担共同清偿责任。第三人经本院合法传唤没有到庭，不影响本案审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告李琴飞、被告康贞民与第三人广州市益众房地产代理有限公司于2015年8月26日签订的《房屋买卖合同》中有关原告与被告康贞民之间房屋买卖合同关系的内容；二、被告康贞民、秦田应于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款350000元予原告李琴飞；三、被告康贞民、秦田应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金200000元予原告李琴飞；四、驳回原告李琴飞其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取5732.16元（原告已预交），由原告负担1082.16元，由两被告负担4650元。财产保全费4352.16元（原告已预交），由原告负担1082.16元，由两被告负担3270元。两被告负担的份额共7920元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　黄　伟二〇一六年七月一日书　记　员　邓莹莹关注公众号“”