（2016）浙0681民初5485号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-11-07
案件名称
戴美丽与诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴美丽,诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第二百一十七条，第二百一十九条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初5485号原告：戴美丽。委托代理人（特别授权）：袁游星，浙江月白律师事务所律师。被告：诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司。住所地：浙江省诸暨市浣东街道东一路**号文体大厦*层**层。统一社会信用代码：91330681087368827E。法定代表人：林玉鹏。委托代理人（特别授权）：张渝佳，浙江振邦律师事务所律师。原告戴美丽为与彭峰强、被告诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司（以下简称欧莱美公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员赵琴独任审判。审理过程中，原告自愿撤回对彭峰强的起诉，本院依法裁定予以准许。本案于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告戴美丽的委托代理人袁游星，被告欧莱美公司的委托代理人张渝佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴美丽诉称：彭峰强系被告欧莱美公司的员工，受欧莱美公司的委托向原告承租房屋用于被告欧莱美公司员工居住。2015年2月5日，彭峰强与原告签订房屋租赁合同一份，原告将其自有房产位于诸暨市暨阳街道苎萝东路277号新世纪花园涵香居C9幢1单元302室用于出租，并对期限及租金作出约定。2016年1月26日6时许，原告接到新世纪花园涵香居C9幢1单元202室业主蒋毅红的电话，告知其所有的302室发生漏水，已经造成202室及102室部分装修损失。后经查明，系302室阳台一水管被冻裂发生漏水，因居住人员未清理用完的洗衣粉空袋子，导致洗衣粉袋正好将地漏盖住，水流无法下泄，没进302室内，后渗透至202室及102室，造成财产损失。原告认为，彭峰强和被告欧莱美公司作为房屋使用人，未尽合理管理义务，导致发生事故，对原告造成的合理损失应当依法予以赔偿。现双方无法就赔偿问题达成一致。现原告起诉要求被告欧莱美公司赔偿房屋装修损失27475元，鉴定费2000元；本案诉讼费用由被告负担。被告欧莱美公司辩称：事实方面，对于本案水管冻裂漏水造成损失没有异议，但是对洗衣粉袋盖住地漏有异议，当时彭峰强等租住人员去清理的时候没有发现地漏被堵；责任方面，极寒天气属于不可抗力，导致水管冻裂被告不承担责任，即使要论过错也是在原告方，因为原告提供的水管不具备防冻性能，而且原告也未对租赁物尽维修义务；起诉状中说被告未尽管理义务，发生冻裂时被告没有实际使用水，虽然没有采取包布条等防冻措施，对于一般承租人也是正常行为，不存在使用方面的不合理性，也不属于民法上的过失。综上，被告无需承担责任。经审理查明，2015年2月5日，彭峰强与原告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的座落于诸暨市暨阳街道苎萝东路277号新世纪花园涵香居C9幢1单元302室房产出租给被告，租期一年，自2015年2月5日起至2016年2月4日止。房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成人员损失的，双方互不承担责任。租赁期间，承租方未经出租方同意改变房屋结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。双方还就租金的支付等其他权利义务作出了约定。2016年1月25日至1月26日，诸暨市出现最低零下4.10°的低温天气。1月26日上午，涉案房屋安装在阳台洗衣台下面裸露的水管因低温造成冻裂漏水，导致涉案房屋进水，经诸暨天宇资产评估有限公司评估装修损失为27475元，原告为此花去评估费2000元。另查明，彭峰强在租赁期间系被告欧莱美公司的员工，现已离职。被告欧莱美公司同意承担本案责任。上述事实，除了原、被告在庭审中的陈述外，尚有原告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、资产评估报告书、评估费发票、名片，被告提供的浙江省气象证明予以证实，原、被告对证据真实性无异议，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋的管理、维护义务由谁承担？被告主张的不可抗力是否成立？针对焦点一，原告认为，房屋的管理义务应当属于被告，而被告认为，房屋的维修、管理义务应当属于原告。本院认为，本案的房屋租赁合同中未约定维修、管理义务由谁负担，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。从上述规定可见，承租人对租赁物应当按照其性质使用，对租赁物承担直接的管理、维护责任，而出租人也负有对房屋保证使用、管理和监督义务，使租赁物符合约定的用途，维持正常的可使用状态。故原告和彭峰强均应对房屋的管理维护承担责任。针对焦点二，被告主张冰冻天气系不可抗力，而原告认为，不可抗力为不可预见、不能避免的情形，故低温并非不可抗力。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。本案中，降温一般是一个逐步的过程，之前天气预报也会提前对气温作出提示，并非不可预见的情形，如果提前采取防冻措施，如将水管用东西包裹，低温并不一定会造成水管破裂，故本案中，被告主张的冰冻天气不能构成不可抗力。但是，冰冻天气并非原告或者彭峰强造成，确系不可归责于双方的事由，应由双方分担涉案房屋的损失，结合现有证据，未见原告对于损失的扩大负有过错，故本院根据实际酌定由原告自己承担损失的50%，被告承担50%。原告的合理损失为装修损失27475元、评估费2000元，合计人民币29475元，由被告欧莱美公司承担14737.50元。原告主张本案中系承租人的洗衣粉袋子堵住地漏导致房屋进水，未能举证证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司应赔偿原告戴美丽房屋装修损失、鉴定费计人民币14737.50元，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告戴美丽的其余诉讼请求。本案应收案件受理费537元，依法减半收取268.50元，由原告戴美丽和被告诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司各负担134.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵琴二〇一六年七月一日书记员 赵焕 来自：