（2016）晋02民终49号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-07-26
案件名称
大同市金长城房地产开发有限责任公司与闫慧珍租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省大同市中级人民法院
所属地区
山西省大同市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大同市金长城房地产开发有限责任公司,闫慧珍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终49号上诉人（原审被告）大同市金长城房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区怡景苑小区3楼1号商铺。法定代表人贾冬明，该公司经理。委托代理人肖新旺，男。委托代理人庞忠武，男。被上诉人（原审原告）闫慧珍，女。委托代理人董燕宾，山西乌金律师事务所律师。上诉人大同市金长城房地产开发有限责任公司（以下简称金长城房产公司）因与被上诉人闫慧珍租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官齐立波担任审判长，法官王艳宏、郑翔参加的合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人金长城房产公司的委托代理人肖新旺、庞忠武，被上诉人闫慧珍及其委托代理人董燕宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫慧珍在一审中起诉称：原告通过被告散发的宣传单得知被告开发建成站东市场，并以优惠条件对外招租。原告于是与被告签订了一份三年期限的租赁合同，并一次性将三年的租金38880元租赁费支付给被告，同时缴纳了3000元押金。站东市场于2013年10月26日正式开业。开业起初情况尚可，可是由于被告经营不善，市场每况愈下。以至于后来，厕所因下水道堵塞无法使用，被告也不予疏通，冬天市场内寒冷异常，顾客都无法停留，被告也不采取措施解决。因被告管理不善，市场内经营的商户货物也时有失盗发生。到2014年12月份整个市场冷清无一顾客，商户根本无法经营。临近年关，被告却将商场一锁了之，直至原告起诉之日，商场大门一直被被告紧锁，原告无法进入市场经营。原告之所以与被告签订租赁合同、缴纳租金，根本目的就是希望通过自己的辛勤劳动取得收益，维持生计。现因被告的种种行为，原告已无法实现合同目的。故原告起诉请求：1、解除原、被告之间签订的租赁合同；2、责令被告返还原告租赁费25920元、返还押金3000元；3、诉讼费由被告承担。金长城房产公司在一审中答辩称：一、被告不同意解除合同，不同意退还相关费用。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告请求解除合同的理由不充分，不具备法定或约定的解除条件。被告没有违约行为。原告诉称下水道堵塞情形不存在，市场的采暖费一直正常交纳，供暖正常，市场内发生盗窃情况无证据证实，被告也没有锁市场，现在仍然在正常经营。二、原告所租赁的房屋仍然由原告占有，房屋已经使用两年。原告要求退还两年的租金没有法律依据。三、房屋租期从2013年4月6日计收，从原告提供的证据证明合同签订日为2013年3月20日，期限从2013年4月6日计算。一审法院判决认定：2013年4月3日原告与被告签订《站东市场租赁合同》，约定原告租赁被告站东市场房屋（摊位）二层2100号，建筑面积8平方米。租赁期限3年，从2013年4月6日至2017年1月1日，经营范围化妆品，中途不得退租。年租金12960元，承租年限3年，一次性付清租金38880元。并约定了双方责任范围。同日，原告向被告交纳了房费（租金）38880元、押金3000元。一审法院判决认为：就双方争议的租赁合同应否解除的问题。从原告提供的录像光盘看，被告商场大门关闭，无商户经营。2015年8月5日上午10时左右，该院去市场查看，市场内一层部分摊位锁门，其他大部分摊位无租户，且没有一户商户经营，通往二楼电梯关闭状态。因原告租赁摊位主要目的是用于经营，现已无法正常经营，即合同目的已无法实现，故原告主张解除租赁合同的理由正当，该院予以支持。该院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容也不违法，该院予以确认。现因被告管理的站东市场不能正常营业，原告作为市场摊位的租赁人也不能正常营业，不能实现合同目的。故原告主张解除租赁合同的理由正当，该院予以支持。因租赁合同解除，故被告应返还原告剩余的租赁费，因合同约定的租期为从2013年4月6日至2017年1月1日共45个月，故被告应返还原告2013年4月6日至2017年1月1日共45个月，故被告应返还原告2015年4月15日（起诉之日）至2017年1月1日的租金（38880÷45个月×20.5）=17712元及押金3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告闫慧珍与被告大同市金长城房地产开发有限责任公司签订的《站东市场租赁合同》；二、被告大同市金长城房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告租金17712元、押金3000元，共计20712元；同时原告闫慧珍将租赁物站东市场房屋（摊位）二层2100号（建筑面积8平方米）交还被告大同市金长城房地产开发有限责任公司；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，由被告负担446元（于判决生效后十日内给付原告），由原告负担177元。金长城房产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判，不解除与被上诉人的《站东市场租赁合同》，并按合同由乙方补交甲方三年来所欠水费、电费、取暖费。其主要上诉理由是：1、大同市城区人民法院一审判决书称“2015年8月5日上午10时，本院去市场查看，市场内一层部分摊位锁门，其他大部分摊位无租户，且没有一户商户经营，通往二楼电梯关闭状态，商户无法正常经营”，没有通知上诉人和被上诉人双方参加，上诉人不知此事。2、大同市城区人民法院查看时间2015年8月5日是在判决书判决的乙方有效经营时间2013年4月15日至2015年4月15日的4个月之后，查看的实际情况与当时真实的经营情况没有因果关系。2015年8月份，被上诉人开始告状，并煽动很多商户关门停业，鼓动其他商户告状，对经营状况造成很大影响。3、判决书中，上诉人提供连续缴纳3年采暖费票据，没有被采用，一审法院也没有去供热公司调查取证相关票据。4、被上诉人提供的市场关门照片是春节放假期间的，照片中门上的对联为证。除春节放假关门外，从开业一直没有因为其他任何原因关过门，照片作为关门停业证据应无效。5、被上诉人提供厕所关闭的照片，是维修时临时关闭，而且商场每层都男女厕所2个，根本不影响商户使用，该照片作为证据应无效。6、被上诉人称“市场内经营商户货物有时有失盗发生”为恶意诬告，无中生有。7、租赁合同第一条：“租赁期限3年，从2013年4月6日至2017年1月1日止”；第二条：“年租金12960元，承租年限3年，一次性付清38880元，使用期限3年”；一审判决书中，“被告应返还原告2015年4月15日（起诉之日）至2017年1月1日的租金17712元（38880÷45个月×20.5）及押金3000元”的计算方法是错误的，明显不公正的。被上诉人截至今日也仍在占用所租摊位。上诉人也无法出租给其他商户。8、租赁合同第三项：“乙方应按时交纳水费、电费、取暖费、管理费等费用”，“如不按时交纳，则视为自动解除合同”，而被上诉人只交纳了第一年的管理费。三年来的水费、电费、取暖费，及第2年第3年的管理费都未交纳，上诉人多次催促也不交。上诉人认为，市场第一年和第二年前半年经营状况很好，第二年后期经营状况不佳，与大的社会经济形势和被上诉人的煽动拉拢告状有关，把经营不善的责任只让上诉人承担是不公道的，城区法院（2015）城民初字第1694号判决书以经营不善作出的判决是不对的，返还被上诉人租金的计算方法也是错误的，不公平、不公正的。被上诉人闫慧珍服从一审法院判决，其针对上诉人的上诉理由答辩称：一审法院通过调查取证，查明了上诉人经营的市场存在关门停业，无法正常经营的客观情况。上诉人上诉状中提出除春节放假关门外，其余时间正常营业不是事实。被上诉人在上诉人处交电费是用IC卡缴纳的，上诉人对于被上诉人没有缴纳水电费的说法是歪曲事实。通过被上诉人一审提供的证据可以看出上诉人经营的市场电梯存在质量问题无法使用，厕所堵塞也无法使用，而且市场内偷盗现象严重，导致被上诉人无法实现合同目的。上诉人的上诉状中也写明其经营的市场出现了经营问题。综上，请二审查明事实，维持一审判决。上诉人在二审中提供了租赁合同一份，被上诉人在二审中提供了IC电卡复印件一份。经审理查明，对一审查明的事实部分，上诉人与被上诉人均没有异议，对双方无争议的事实依法予以确认。本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同应否解除？上诉人应否退还租金和押金及具体数额？被上诉人为证实其主张，在一、二审中提供了以下证据：1、照片十八张。被上诉人欲以该证据证明上诉人经营不善，市场关闭，被上诉人无法经营。2、视听资料二张。被上诉人欲以该证据证明上诉人经营不善，存在电梯不能使用，无法经营。3、IC电卡一份。被上诉人欲以该证据证明被上诉人2014年12月后就没有用电，被上诉人无法经营。上诉人对上述证据认为有10张照片是2015年2月过年期间拍摄的，另外8张照片也不能证明市场是否开门。光盘内容无法看清，没有内容。上诉人为证实其主张，在一、二审中提供了以下证据：1、照片二张。上诉人欲以该证据证明商场正常营业，还有展销活动。2、大同日报新闻一份。上诉人欲以该证据证明市场没有关停。3、采暖费发票三张。载明：付款单位站东集贸市场，2014年－2015年采暖费203000元，开票时间2014年10月24日。上诉人欲以该证据证明已缴纳采暖费。被上诉人对上述证据质证认为，不能证明被上诉人违约。商铺是被上诉人锁的，但是商场大门锁着被上诉人进不去。上诉人所说的展销不能证明商场是持续在经营。对采暖费发票的真实性认可，但是无法证明市场达到供暖要求。上诉人提供的报纸想要证明的内容被上诉人不认可，展销会是临时性的，而且是农副产品，展销会只有10天。如果上诉人可以提供200份租赁合同原件，那被上诉人认可其是正常经营的。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明共事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，双方在租赁合同中未约定被上诉人可解除合同的事由，被上诉人所提供的证据也不能直接证明商场关闭以及关闭持续的时间从而导致合同目的无法实现，一审法院认为租赁场所无法正常经营，即合同目的已无法实现，合同应予解除的主要依据是该院2015年8月5日前往租赁地点实地查看情况，但一审法院实地查看时，并未通知双方当事人到场，亦未制作现场勘查笔录并组织双方进行质证，一审法院以未经质证的证据进行事实认定并作为解除租赁合同的依据显系不当。据此，一审法院认定本案合同目的不能实现并判决解除双方租赁合同依据不足。本院认为，被上诉人对其诉讼主张举证不力，应承担举证不力的法律后果，对其诉讼主张本院不予支持。综上，本院认为，被上诉人提供的证据不足以证实其要求解除合同的主张，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1694号民事判决；二、驳回被上诉人闫慧珍的诉讼请求。一审案件受理费623元，二审案件受理费318元，合计941元由被上诉人闫慧珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐立波审 判 员 王艳宏代理审判员 郑 翔二〇一六年七月一日书 记 员 李 丽 微信公众号“”